TJES - 5000981-50.2023.8.08.0062

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Piúma - 1ª Vara PRAÇA OENES TAYLOR, Fórum Desembargador Dermeval Lyrio, CENTRO, PIÚMA - ES - CEP: 29285-000 Telefone:(28) 35201655 NÚMERO DO PROCESSO: 5000981-50.2023.8.08.0062 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: PAULO VICTOR DE SOUZA, BRUNA MARQUES CARRICO REQUERIDO: VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, MARIANNA MATOS DA COSTA GONCALVES, HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA/MANDADO/CARTA AR Vistos em inspeção.

I.

RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por PAULO VICTOR DE SOUZA e BRUNA MARQUES CARRICO em face de VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, todos qualificados nos autos.

Na petição inicial, a parte autora relata que, sendo casados, alienaram o único imóvel residencial que possuíam com o intuito de adquirir uma unidade no empreendimento denominado "Vista Linda Imperial", situado em Guarapari/ES, cuja entrega estava prometida para dezembro de 2023.

Narram que foram contatados pela Sra.

Michele Duarte, que se apresentou como vinculada à imobiliária HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, a qual lhes ofereceu a unidade nº 103 do Bloco 35, pelo valor promocional de R$185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais), alegando que tal valor se devia à desistência da primeira adquirente, Srª.

MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES.

Sustentam os autores que não foram devidamente esclarecidos de que a negociação se trataria de uma cessão de direitos particular, e não de uma aquisição direta da construtora.

Afirmam ter efetuado o pagamento total de R$50.450,00 (cinquenta mil quatrocentos e cinquenta reais) a título de entrada, sendo os valores direcionados à imobiliária House, à Srª Mariana e à VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, conforme orientação da Sra.

Michele Duarte.

Aduzem, ainda, que a promessa de auxílio para obtenção do financiamento bancário do saldo remanescente não foi cumprida.

Relatam que, apesar das insistências, não receberam um contrato formal assinado, tendo-lhes sido apresentado apenas um "modelo" de instrumento de cessão de direitos.

Posteriormente, ao diligenciarem, constataram a paralisação das obras do empreendimento e, em contato telefônico com a Sra.

Michele Duarte em 30 de março de 2023, foram informados de que o projeto estava interrompido e que o valor do imóvel seria significativamente majorado, ultrapassando R$300.000,00 (trezentos mil reais).

Diante da alteração das condições e da paralisação, os autores optaram pelo desfazimento do negócio e pela restituição dos valores pagos.

Contudo, as tentativas de composição extrajudicial restaram infrutíferas, tendo a imobiliária House proposto a devolução apenas parcial do montante, de forma parcelada e com a retenção da comissão.

Salientam que, durante todo o ocorrido, passaram a residir de aluguel, e a autora Bruna Marques Carriço encontrava-se em período gestacional.

Postulam, liminarmente, a devolução imediata da quantia de R$31.367,71 (trinta e um mil trezentos e sessenta e sete reais e setenta e um centavos) pela segunda e terceira requerida e, ao final: a) a confirmação da tutela para devolução definitiva do referido valor; b) a condenação da segunda e terceira requeridas à restituição da diferença de R$19.082,29 (dezenove mil e oitenta e dois reais e vinte e nove centavos), com os acréscimos legais; c) a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

A decisão de ID 30206395 deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando a restrição de valores via Sisbajud nas contas da requerida HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, no montante de R$31.367,71 (trinta e um mil, trezentos e sessenta e sete reais e setenta e um centavos).

Concedeu, ainda, a gratuidade de justiça aos autores e indeferiu o pedido de expedição de ofício à operadora Vivo, ordenando a citação das requeridas e a retificação do polo passivo para constar a correta denominação da imobiliária requerida.

O resultado da diligência Sisbajud foi juntado ao ID 30618885.

Regularmente citada), a requerida HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA apresentou contestação (ID 31560553), arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que atuou como mera intermediadora da negociação.

No mérito, sustenta, em suma, que os autores já possuíam relação anterior com a Sra.

Michele Duarte e conhecimento sobre eventual restrição creditícia em nome do autor Paulo Victor, o que poderia obstar o financiamento.

Alega que os autores cogitaram outros investimentos e que a imobiliária apenas intermediou a cessão de direitos entre Mariana e os autores, sendo a comissão recebida integralmente repassada à Sra.

Michele Duarte.

Afirma que a demora na entrega do contrato foi culpa da requerida Mariana e que não houve majoração do preço do imóvel, mas sim valorização.

Defende a legalidade da comissão de corretagem e atribui a responsabilidade pela devolução dos valores à requerida Mariana, que teria recebido a restituição da construtora.

Pugna pela improcedência dos pedidos, com a condenação dos autores por litigância de má-fé, e requer o desbloqueio dos valores constritos em sua conta.

Os autores peticionaram ao id 31621428 e requereram a citação da requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES por whatsapp.

Réplica ao id 32576024.

Ao id 32879976 os autores requereram consultas judiciais para complementar a garantia de eventual condenação.

A requerida VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, em sua contestação (ID 34922937), arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, por não ter celebrado qualquer negócio jurídico diretamente com os autores.

No mérito, aduz que o suposto negócio verbal foi entabulado com a Imobiliária House e com a Sra.

Mariana, e que o contrato original que possuía com esta última já foi objeto de distrato, com a devolução dos valores pertinentes diretamente à Sra.

Mariana.

Nega o recebimento de qualquer valor dos autores e o conhecimento da Sra.

Michele Duarte como sua preposta.

Argumenta que, mesmo em caso de rescisão, seriam aplicáveis as disposições da Lei de Incorporação Imobiliária.

Requer a improcedência dos pedidos e a revogação da tutela provisória no que lhe tange.

Por sua vez, a requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES apresentou contestação (ID 35162349).

Confirma ter adquirido o imóvel da construtora e, por dificuldades financeiras, decidiu alienar seus direitos, sendo a transação com os autores intermediada pela Sra.

Michele Duarte.

Detalha os pagamentos que alega terem sido feitos pelos autores a si e à Vista Imperial, bem como o valor restituído pela Vista Imperial (Zarin) quando do distrato do contrato original.

Afirma ter utilizado os valores recebidos para quitar dívidas e que não se opôs a assinar o contrato, ocorrendo apenas desencontros.

Propõe acordo para pagamento parcelado de parte da dívida e à vista do valor restituído pela construtora.

Imputa a responsabilidade pelos danos morais à Vista Imperial, em razão do cancelamento da obra.

Réplica ao id 35724970 e id 37320161.

Ao id 38172970 os autores requereram o julgamento antecipado da lide.

Decisão saneadora ao id 45268138.

Deferiu o benefício da gratuidade da justiça à MARIANNA MATOS COSTA GONÇALVES; rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva; fixou os pontos controversos; distribuiu o ônus da prova; designou audiência de instrução e julgamento.

Decisão de id 55807077 redesignou o ato.

Audiência de instrução realizada ao id 64966645, com depoimento pessoal das partes e oitiva de uma testemunha.

Foi concedido prazo para alegações finais.

HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA apresentou alegações finais ao id 65918102, os autores ao id 66189478; VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA ao id 66387924.

A requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONCALVES não se manifestou, embora intimada por seu Defensor no ato da audiência. É o relatório.

Fundamento e decido.

II.

FUNDAMENTAÇÃO 1.

DAS QUESTÕES PROCESSUAIS REMANESCENTES 1.1 DOS PEDIDOS PROBATÓRIO EM ALEGAÇÕES FINAIS Em sede de alegações finais (id 66189478), a parte autora requereu a expedição de ofícios ao CRECI, para apuração de eventual exercício irregular da profissão pela Sra.

Michele Duarte, e à Caixa Econômica Federal, para que preste informações sobre a suspensão do financiamento do empreendimento "Vista Imperial".

Quanto ao pedido de expedição de ofício ao CRECI, a medida se mostra desnecessária ao deslinde da presente ação.

Eventual irregularidade profissional da testemunha/intermediadora, embora relevante sob outras perspectivas, não possui o condão de alterar a análise da responsabilidade civil das partes requeridas no caso concreto, já suficientemente instruído com depoimentos e documentos acerca da atuação da Sra.

Michele e sua vinculação com a requerida House.

No que tange ao ofício à Caixa Econômica Federal, observa-se que a informação acerca do status do financiamento do empreendimento e os motivos de eventual suspensão ou alteração foram trazidos aos autos pela requerida Vista Imperial e abordados em audiência de instrução pelo seu representante.

Considerando que a fase de instrução já se encerrou e as partes tiveram oportunidade de produzir as provas que entendiam pertinentes, e que os elementos já constantes nos autos são suficientes para a formação do convencimento deste juízo, indefiro os pedidos de expedição dos referidos ofícios, por considerá-los protelatórios e desnecessários nesta fase processual. 1.2 DA INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO DA VISTA IMPERIAL Conforme certificado ao ID 34931492, a requerida VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA apresentou sua contestação de forma intempestiva.

Todavia, em se tratando de litisconsórcio passivo em que um dos réus contesta a ação, os efeitos materiais da revelia, notadamente a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor (art. 344 do CPC), não se aplicam ao litisconsorte revel, nos termos do artigo 345, inciso I, do Código de Processo Civil.

Desta forma, a responsabilidade da referida ré será analisada com base em todo o conjunto probatório produzido nos autos, e não pela simples presunção de veracidade das alegações iniciais 2.

DA RELAÇÃO JURÍDICA E APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR A relação jurídica estabelecida entre os autores e as requeridas VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (incorporadora/construtora) e HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (imobiliária/prestadora de serviços de intermediação) é, induvidosamente, de consumo, enquadrando-se os autores no conceito de consumidores (art. 2º do CDC) e as referidas empresas no de fornecedoras (art. 3º do CDC), conforme já consignado na decisão (ID 30206395).

No que concerne à requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, a transação principal se deu como uma cessão de direitos sobre unidade imobiliária, de natureza civil.

Todavia, ela não realizou uma cessão de direitos de forma autônoma e particular, buscando um cessionário por meios próprios.

Pelo contrário, ela se valeu da estrutura profissional de uma fornecedora (a imobiliária HOUSE) para colocar seu "produto" (os direitos sobre o imóvel do empreendimento da VISTA IMPERIAL) no mercado de consumo.

Ao fazer isso, ela se insere na cadeia de eventos que resultou nos alegados prejuízos aos autores.

Assim, sua responsabilidade será analisada também à luz da solidariedade imposta pelo Código de Defesa do Consumidor, caso configurada sua participação na cadeia de fornecimento de forma a causar dano ao consumidor.

Portanto, aplicam-se ao caso as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, incluindo a possibilidade de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII), a interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47) e a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º). 3 DO MÉRITO A controvérsia meritória cinge-se em definir a natureza da transação imobiliária, a responsabilidade pelo seu desfazimento e, consequentemente, o dever de restituir os valores pagos pelos autores e de indenizá-los por eventuais danos morais. 3.1 DA CONFIGURAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, CAUSA DO DESFAZIMENTO E RESPONSABILIDADE Da análise dos autos, verifica-se que os autores, com o intuito de adquirir uma unidade no empreendimento "Vista Linda Imperial", foram apresentados pela corretora Michele Duarte, vinculada à imobiliária HOUSE, à unidade nº 103 do Bloco 35, que pertencia originalmente à requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES.

Os autores alegam que lhes foi informado que a proprietária original estaria "desistindo" e "devolvendo à Zarin" (VISTA IMPERIAL), e que a empresa desejava a revender com preço promocional.

A documentação acostada, notadamente o "modelo" de contrato de cessão de direitos (ID 29322973), e as próprias conversas via WhatsApp, demonstram que a operação se tratava, de fato, de uma promessa de cessão dos direitos que a Sra.

MARIANNA possuía sobre o imóvel.

Embora os autores questionem a clareza com que essa informação lhes foi passada, tinham ciência de que a Sra.

MARIANNA era a cedente.

A responsabilidade pela clareza e transparência da negociação cabia à intermediadora, HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, que, conforme depoimento de seu representante, Sr.

Victor Vieira, responde pelos atos dos corretores a ela associados, incluindo a Sra.

Michele Duarte.

Esta última, em seu depoimento, afirmou que a HOUSE foi responsável pela negociação.

In verbis, depoimentos colhidos em audiência de instrução e julgamento de id 64966645: DEPOIMENTO PESSOAL PAULO VICTOR DE SOUZA Às perguntas do MM.

Juiz respondeu: A princípio, através da corretora; houve o atendimento com a Zarinha e corretora Micheli; eles falaram que tinha um empreendimento em Guarapari; o valor era aproximadamente R$180.000,00; mostraram o projeto e levaram até a terraplanagem com o motorista; mostrou todo o procedimento e que até dezembro estaria pronto; pediram para dar uma entrada, tinha R$50.000,00 para dar de entrada; depois ela fez a papelada da entrada; fez por 2 pix; questionou a razão de o depósito não ter sido apenas no nome da Zarim; ela respondeu que era o procedimento; ela não soube explicar quem era essa Mariana; a documentação nunca foi passada; chegou a depositar os valores; uma conta foi da House e outra em conta de Mariana; eles disseram que fazia parte e que era tudo dentro deles; conheceu a Mariana agora, nunca a viu; a todo o momento achou que estava negociando com a Zarim; partes do empreendimento a House era detentora e tinha responsabilidade de venda, o apoio era da Zarim; não foi entregue, houve enrolação; vendeu a sua casa; entrou para aluguel; passava na obra e estava do mesmo jeito; cobrava e a conversa era sempre a mesma; diziam que estavam esperando a aprovação da caixa; eles alegaram que como era pré-moldado, em 3 meses ficaria pronto; mas era só enrolação; sempre tinha uma conversa para desfocar o assunto central; o empreendimento não foi entregue e está só com terraplanagem; ficavam falando que iam resolver, Micheli, mas nunca resolviam; acha que Micheli trabalhava para Zarim e House.

DEPOIMENTO PESSOAL EDUARDO FILHO - VISTA IMPERIAL Às perguntas do MM.

Juiz respondeu: Sua empresa não teve participação na situação; venderam o apartamento para Mariana; Mariana pediu o distrato e devolveram o dinheiro dela; de maneira objetiva é isso; não fizeram contrato; quando recebeu a intimação a primeira coisa foi olhar os documentos e não viram contrato ou e-mail no nome dessas pessoas, apenas da Mariana; vendeu o imóvel para Mariana, ela desfez o contrato e devolveu o dinheiro; não lembra o valor exato; com os requerentes não fez negociação; o empreendimento é da Caixa e precisa de ter uma pré-aprovação do financiamento bancário; teria analisar o nome para saber se a Caixa aprovaria o financiamento delas; sobre o empreendimento em si, através do crédito associativo da Caixa; respeita as ordenanças e diretrizes da Caixa; com as mudanças do minha casa minha vida esse empreendimento desenquadrou; os clientes dependiam de financiamento bancário e não tinham recursos próprios para comprar as unidades; todos esses clientes, a própria Mariana, as pré-aprovação caíram; foi necessário destratar; pois quem iria emprestar dinheiro para eles informou que já não iria emprestar. Às perguntas da D.

Advogada da autora respondeu: muitos clientes distrataram antes em razão da demora da assinatura da caixa; Michelli era uma captadora da House, trabalhava para House; todos os contratos são feitos com a Zarim, não há contrato assinado fora da empresa; os contratos são todos digitais, a empresa é de São Paulo; todas as vendas foram dentro do Estande; ninguém tem autorização para fazer venda fora; não tem conhecimento de que Micheli estaria vendendo em nome da Zarim. Às perguntas do D.

Advogado da House respondeu: não sabe dizer sobre o reajuste surpresa do imóvel; o mercado que diz o valor; a Caixa Econômica diz o valor; não sabe a razão da avaliação da caixa; não tem conhecimento quanto a isso.

DEPOIMENTO PESSOAL MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES Às perguntas do MM.

Juiz respondeu: comprou um imóvel e decidiu vendar, pois tem ainda uma dívida; a Micheli fez essa negociação com Paulo Vitor; Paulo Vitor fez um depósito e pagou uma parte para a Vista Imperial; comprou e depois desistiu da compra; da Vista Imperial recebeu R$31.900,00 e do Paulo Vitor R$20.000,00 e poucos mil; recebeu a diferença do pagamento; não fez negociação com Paulo Vitor, quem fez foi a Micheli; ela disse que ele era um possível comprador e era a diferença; a Micheli representava a House; Micheli fez toda a negociação da venda e do distrato. Às perguntas da D.

Advogada do autor respondeu: a desistência não teve relação com a paralisação da obra, nem sabia; resolveu vender; cancelou a compra e vendeu; cancelou e passou para que a Micheli vendesse; Micheli é corretora da House, então estava vendendo para House; pagou comissão em razão da compra, na verdade não se recorda; pela venda não pagou correção para fazer a venda; foi tudo através da Micheli; o dinheiro devolvido pela Zarim está em posse da depoente; ainda possui o valor de R$31.000,0, pois é seu; não consegue fazer o pagamento integral ao autor. Às perguntas do D.

Advogado da House respondeu: sabia que a dívida estava sendo cedida para terceiro; o valor foi feito diretamente para a depoente; os valores estão em posse da depoente; foi feita uma parte da Zarim e o restante não está em sua posse mais, pediu o parcelamento; não achou que o empreendimento ia ser desfeito; achou que era uma venda normal e que a vida seguiria normalmente.

DEPOIMENTO PESSOAL VICTOR VIEIRA DA SILVA - HOUSE Às perguntas do MM.

Juiz respondeu: o Paulo Vitor comprou o apartamento com uma corretora que trabalhava na imobiliária, Micheli; vendeu para Mariana, ela desistiu e Micheli repassou para Paulo; entre a venda da Mariana e a compra do Paulo, no meio teve uma consultora que exerceu o direito de denunciar o contrato da incorporação sem multa; o único dinheiro que entrou na conta da imobiliária foi a correção da Micheli; nessa venda a imobiliária não recebeu nada, foi um favor para as partes; a imobiliária está com a conta bloqueada até hoje; a Marianna fez uma proposta de acordo orientada pela imobiliária, no seu entender de boa-fé; consistia em devolver tudo que recebeu; esse ágio de 30 mil a Mariana fez proposta de devolver; orientou a devolver apenas o que recebeu da consultora, a culpa do empreendimento não sair não é dela; ela manteve essa proposta de acordo no processo; acha que ela deveria receber apenas o que recebeu; tem vários corretores e esse procedimento é feito várias vezes; é a primeira vez que passa por essa situação; entende que o dinheiro da imobiliária deveria ser desbloqueado; acha que faltou entendimento sobre o caso; a Micheli trabalhava como associada na House; pode fechar com outras imobiliárias; a house não recebeu o dinheiro; o dinheiro foi para Mariana; ele depositou direto na conta da Mariana; o único valor que entrou na conta da imobiliária foi a comissão da Micheli, que foi entregue para ela; entende que nem a comissão da Micheli deveria ser devolvida, pois ela fez o trabalho de aproximar as partes. Às perguntas da D.

Advogada da autora respondeu: a Micheli pode levar para a imobiliária do depoente ou qualquer outra; fez isso para ajudar a Micheli e a Mariana era uma cliente que tinha comprado para a imobiliária do depoente; a comissão é cobrada de quem vende o imóvel; a comissão é paga por quem vende; porém houve um distrato; no momento de distrato há acordo entre as partes; quem vende é quem paga a comissão; no distrato quem deveria arcar é Mariana; a comissão e devida no momento do contrato, em razão da aproximação das partes; a comissão não foi cobrada do Paulo; ela foi descontada; a imobiliária; foi a Micheli quem recebeu 100% da comissão foi a Micheli; Micheli é uma corretora associada; a imobiliária tem responsabilidade pelas decisões da corretora; TESTEMUNHA MICHELI DUARTE Às perguntas da D.

Advogada do autor respondeu: na época da venda estava trabalhando com a Zarim e com a House; fazia intermediações, contatos com uns e com outros; a venda fazia as intermediações para a Zarim, por isso retirou o casal do estande; a gestão do empreendimento; não foi feita diretamente com a Zarim, pois tinha que passar pela House; deram a gestão para a House; a House fez a intermediação e a Zarim pediu para fazer a intermediação; a House fazia a gestão do empreendimento; fez a intermediação, não fez a venda; a House fez a venda, eles faziam a gestão da Zarim; levou o cliente para a House e ela fez a venda; a depoente capitava contatos e clientes, não fazia as vendas; captava os clientes e entregava para a House; eles tinham a gestão do Vista Imperial; já não trabalha na área de corretagem; na época fazia capitação de clientes; não era corretora, era captadora; não possui CRECI; captava cliente e levava pra Zarim, que pediu para levar para a imobiliária fazer a intermediação; recebia como captadora; não recebia a comissão integral da venda; não lembra a porcentagem; captava os clientes para os corretores que tem Creci vender; recebia R$825,00 para fazer a capitação; a comissão é cobrada de quem vende; o Paulo sabia que a depoente não era corretora, mas sim captadora; inclusive ajudou a vender um apartamento do autor de Piúma; no estande de vendas foi só mostrar o apartamento; a Zarim sabia que estava sendo negociado um imóvel de terceiro; a House fazia a gestão; não sabe se a Zarim sabia tinha conhecimento que estava sendo terceirizado um imóvel lá dentro, mas acha que sim; não sabe se a Mariana procurou diretamente a House; não conhecia Mariana antes; ela pediu para alguns corretores venderem para ela; tinha contato do Paulo Vitor; quando firmou o negócio não houve assinatura imediata, pois toda vez que marcada para Paulo Vitor vir, ele não vinha; às vezes estava em atendimento e outras ele não poderia ir; as pessoas da imobiliária estavam disponíveis para o atender; não sabe porque não resolveram, não estava lá; no momento a depoente não trabalha; não é habitual venda sem assinatura, na House as coisas são organizadas; quando marcava a reunião com o autor, ele não aparecia; às vezes não conseguia contato com Mariana; chegou a andar com o contrato assinado, mas ele não aparecia; não sabe mais, pois já não trabalha na área; o nome do autor estava sujo, então não poderia fazer o financiamento; quem olhava os nomes e CPF era a Zarim; ele falou que não tinha restrição; não lembra, ele falou depois que o nome estava sujo; quando consultaram não apareceu nada, mas depois o nome ficou sujo; na hora não apareceu restrição; a House é empresa de pequeno porte, mas tudo é muito certo; acha que se ele tivesse vindo e não levado para justiça, teria sido resolvido; quem errou foi a Zarim, pois colocaram para vender e o empreendimento não saiu; recebeu R$4.000,00 e pouco, pois recebeu bonificação; normalmente recebia R$825,00; ela recebeu bonificação de trabalhar de domingo a domingo e Paulo Vitor ligando sem parar. Às perguntas do D.

Advogado da Vista Imperial, respondeu: a House fez a intermediação, o contrato da Mariana foi feita na Zarim; a House fazia venda pela Zarim; fazia captação de clientes; a House fazia a gestão do Vista Imperial; a Zarim fazia os contratos de venda, mas somente nessa venda a House fez a intermediação; trabalhava com outros corretores, passava os clientes para eles; sabia mais ou menos como funcionada, pois quem fazia isso eram os corretores; os corretores faziam a venda, passavam a venda, passavam pela Zarim e pela House; levava os clientes até eles; a corretora disse que como não estava em Guarapari, era para a depoente ir falando com ele; já viu o termo de reserva da Vista Imperial; não lembra sobre cessão de direitos; não lembra sabe se foi feito instrumento com anuência, mas o Vista Imperial disse que poderia fazer a transação e assim foi feito; o termo de reserva ia passar para o Paulo Vitor; o nome dele estava sujo e ele entrou na justiça; nunca tinha acontecido isso; não sabe de outro caso de cessão de direitos; a venda da Mariana foi feito o contrato; o contrato foi feito e o Paulo Vitor sabia que ia saber o termo de reserva, mas ele não esperou; não sabe se foi feito, mas era para a Zarim ter feito; a Zarim sabia da intermediação; não sabe a razão de não ter sido feito o termo; o valor foi repassado para a proprietária; a House não ficou com nada, a depoente ficou com tudo; só fez a intermediação; a depoente falava do empreendimento; explicava como que era, o andamento, a obra, que ia ter termo, financiamento e etc; sabia que existia um contrato com Mariana, mas ela poderia vender para outra pessoa; Mariana ia passar para Paulo Vitor; não sabe se foi feito formalmente; logo depois saiu de lá; a House não recebeu nada e passou o dinheiro diretamente para a proprietária; a Mariana pediu o extrato para passar o termo de reserva para Paulo Vitor; não lembra mais. Às perguntas do D.

Defensor Público respondeu: conheceu Mariana Matos, que era uma proprietária e que tinha um termo de reserva; o comportamento da Mariana em relação a Paulo Vitor era de que ia passar os direitos para ele; em nenhum momento se recusou; ela não se escondia dos compromissos. Às perguntas do D.

Advogado da House respondeu: Paulo Vitor sabia que o termo de reserva seria quando tivesse a assinatura na Caixa; o contrato de cessão não foi enviado, mas sabia que tinha que ter um termo de reserva; ele estava com o contrato de intermediação; disse a ele que Mariana estava pagando tudo para transferir; o contrato esteve com a depoente para Paulo Vitor pegar; Paulo Vitor tinha ciência que tinha um documento assinado por Mariana e pela House; o valor foi para conta da proprietária, a House não recebeu nada e pagou a bonificação para a depoente; os valores pagos a Mariana ela utilizou para quitar o Vista Imperial, para somente então passar ao Paulo Vitor; acha que quem é o responsável pelo insucesso do empreendimento é o vista imperial; recebeu 100% da comissão, R$4.000,00 e pouco.

Quanto à causa do desfazimento do negócio, os autores apontam a paralisação das obras e a informação de substancial majoração do preço do imóvel.

Tais fatos foram corroborados.

O representante da VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, Sr.

Eduardo Santos de Santana Filho, confirmou em audiência que o empreendimento sofreu um "desenquadramento" do programa "Minha Casa Minha Vida" em 2023, o que exigiu readequações no projeto.

A testemunha Michele Duarte também confirmou a paralisação e a informação sobre a alteração de valores, bem como a orientação de que os compradores que não concordassem seriam ressarcidos.

As tentativas das requeridas HOUSE e VISTA IMPERIAL de imputar aos autores a culpa pelo desfazimento, alegando restrições creditícias ou intenção prévia de revenda, não se sustentam diante da alteração superveniente e fundamental nas condições do empreendimento, que tornou legítima a opção dos autores pela resolução contratual.

Até mesmo porque, segundo a própria testemunha Micheli, foram feitas todas as consultas cabíveis em sistemas de restrição de crédito e, se havia apontamento, os intermediadores sabiam, ou deveriam saber, mas mesmo assim deram continuidade ao negócio regularmente, em vez de apontar suposto impedimento.

Assim, conclui-se que o desfazimento do negócio não ocorreu por culpa dos autores, mas sim por fato atribuível à cadeia de fornecedores, notadamente a paralisação do empreendimento e posterior alteração das condições do empreendimento pela construtora/incorporadora.

Não tendo os autores dado causa à resolução do contrato, assiste-lhes o direito à restituição integral dos valores pagos, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Além disso, ainda que a VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA sustente que não possui responsabilidade sobre o negócio, uma vez que jamais anuiu formalmente com a cessão de direitos realizada entre a Sra.

MARIANNA e os autores, requisito este que estaria previsto no contrato original, tal argumento não se sustenta sob a ótica do direito consumerista que rege a matéria.

A responsabilidade da incorporadora, neste caso, não decorre da sua participação formal no instrumento de cessão, mas de sua posição central na cadeia de fornecimento e da aplicação da Teoria da Aparência.

A prova oral, notadamente o depoimento da testemunha Michele Duarte, revelou que a imobiliária HOUSE era responsável pela "gestão do empreendimento" , tendo sido a ela direcionada a negociação por ordem da própria "Zarin" (VISTA IMPERIAL).

Ao permitir que a imobiliária gerisse as vendas e repasses de suas unidades, a VISTA IMPERIAL criou para o consumidor a legítima aparência de que a HOUSE e seus prepostos atuavam como seus representantes autorizados para aquela transação.

Não é razoável exigir do consumidor, parte vulnerável da relação, que diferencie as complexas relações jurídicas internas entre a construtora, a imobiliária gestora e os cedentes de direitos.

Para os autores, o negócio foi apresentado e conduzido dentro da estrutura comercial do empreendimento "Vista Imperial".

A ausência de uma anuência por escrito não pode servir de escudo para a fornecedora que se beneficiou da atuação de seus parceiros comerciais na captação de clientes e nas vendas de seus produtos.

A invocação de tal cláusula, após a concretização do dano decorrente de falha na própria cadeia de fornecimento (inviabilidade do empreendimento), configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e viola a boa-fé objetiva (art. 422, CC e art. 51, IV, CDC).

Portanto, a responsabilidade solidária da VISTA IMPERIAL se impõe, não por ter assinado a cessão, mas por ser a fornecedora originária do produto e por ter se beneficiado da cadeia de comercialização que, ao final, mostrou-se falha e lesiva aos consumidores.

Por sua vez, a requerida HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA alega que não pode ser responsabilizada, pois teria atuado como mera intermediadora, a título de "favor", e que não auferiu proveito econômico com a transação, uma vez que o valor recebido a título de comissão, no importe de R$4.950,00, teria sido integralmente repassado à "captadora" Michele Duarte.

A tese defensiva é fática e juridicamente insubsistente.

Primeiramente, o comprovante de ID 29322971 (pág. 1) demonstra de forma inequívoca que o pagamento da comissão foi realizado pelos autores diretamente para a conta de titularidade da pessoa jurídica HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, ingressando, portanto, em seu fluxo de caixa.

A destinação interna posterior de tais valores é matéria de sua exclusiva gestão administrativa, que não pode ser oposta ao consumidor para eximir-se de responsabilidade.

Ademais, a alegação de que a intermediação de uma complexa transação imobiliária se deu como um mero "favor" carece de verossimilhança e contraria a própria natureza da atividade empresarial da requerida.

Por fim, e mais importante, a imobiliária é responsável pelos atos de seus prepostos, nos termos dos artigos 932, III, do Código Civil, e 34 do Código de Defesa do Consumidor.

Seu representante legal, em depoimento, reconheceu expressamente que "a imobiliária tem responsabilidade pelas decisões da corretora".

Se a HOUSE permitiu que a Sra.

Michele Duarte, que confessou em juízo não possuir registro no CRECI , atuasse em seu nome e em suas dependências, utilizando seu material timbrado (ID 29322973) para conduzir negociações, deve responder integralmente pela falha na prestação do serviço e pelos danos decorrentes.

A responsabilidade, aqui, não se limita ao proveito econômico, mas decorre do risco da atividade e do dever de segurança e informação perante o consumidor.

Ato contínuo, os autores comprovaram o pagamento total de R$50.450,00 (cinquenta mil, quatrocentos e cinquenta reais), cuja distribuição foi orquestrada pela imobiliária requerida.

O montante foi dividido da seguinte forma: i) R$4.950,00 (quatro mil, novecentos e cinquenta reais) foram pagos à imobiliária HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA a título de comissão (ID 29322971, pág. 1); ii) a quantia de R$28.197,16 (vinte e oito mil, cento e noventa e sete reais e dezesseis centavos) foi transferida diretamente à Sra.

MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES (ID 29322971, pág. 2); iii) e, por fim, R$17.302,84 (dezessete mil, trezentos e dois reais e oitenta e quatro centavos) foram pagos à VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA por meio de um boleto emitido em nome da Sra.

MARIANNA (ID 29322971, pág. 3), este último pagamento se destinando a quitar uma parcela do contrato original da Sra.

MARIANNA, como condição para a futura cessão de direitos.

Com o colapso do negócio, a VISTA IMPERIAL procedeu ao distrato formal com sua contratante registrada, a Sra.

MARIANNA, e restituiu a ela a quantia de R$31.995,06 (trinta e um mil, novecentos e noventa e cinco reais e seis centavos), fato confirmado em juízo pela própria MARIANNA. É imperativo notar que este valor restituído pela construtora incluía os R$17.302,84 que os autores haviam pago anteriormente em nome da Sra.

MARAINNA.

Ademais, tendo o negócio sido desfeito por culpa da cadeia de fornecedores, a retenção da comissão em detrimento dos autores-consumidores é abusiva, conforme o entendimento que impõe a restituição integral em tais casos (Súmula 543/STJ).

Agrava a responsabilidade da imobiliária a constatação, em audiência, de que a intermediação foi conduzida pela Sra.

Michele Duarte, que atuava como "captadora" sem possuir o devido registro no CRECI, o que configura falha grave na prestação do serviço e no dever de segurança, vinculando a HOUSE solidariamente à reparação integral do dano causado aos consumidores.

Portanto, as três requeridas – VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES – respondem solidariamente perante os autores pela restituição integral da quantia de R$50.450,00 (cinquenta mil, quatrocentos e cinquenta reais), nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, 14, 18 e 25, §1º, todos do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo de eventual direito de regresso a ser discutido em via própria entre as requeridas.

A responsabilidade da VISTA IMPERIAL decorre da alteração substancial do empreendimento que inviabilizou o negócio nos termos originalmente propostos; a da Sra.

MARIANNA, por ser a cedente e ter recebido os valores (diretamente ou via restituição); e a da HOUSE, pela falha na prestação do serviço de intermediação e por ter recebido a comissão. 3.2 DOS DANOS MORAIS A situação vivenciada pelos autores extrapolou o mero dissabor cotidiano ou simples inadimplemento contratual.

A venda do único imóvel residencial, a frustração da legítima expectativa de aquisição da casa nova, a paralisação das obras, a necessidade de residir de aluguel, a incerteza quanto à devolução dos valores investidos, somados ao período de gestação da autora Bruna Marques Carriço, configuram um quadro de angústia, ansiedade e abalo psicológico que merece reparação.

A conduta das requeridas, caracterizada pela falta de transparência, pela demora na solução do impasse e pelas propostas de restituição parcial, contribuiu para o agravamento do sofrimento dos autores.

O descaso com o consumidor e a falha na prestação dos serviços (seja na construção, seja na intermediação) são evidentes.

Configurado o dano moral, passo à fixação do quantum indenizatório.

Considerando as circunstâncias do caso, a capacidade econômica das partes, a gravidade da conduta das requeridas, a extensão do dano e o caráter pedagógico-punitivo da medida, fixo a indenização por danos morais no valor de R$7.000,00 (sete mil reais) para cada autor, a ser pago solidariamente pelas requeridas. 4 TUTELA DE URGÊNCIA Ao id 32879976 os autores requereram consultas judiciais para complementar a garantia de eventual condenação.

A parte autora, na petição de ID 32879976, requereu, em caráter de tutela de urgência incidental, a realização de consulta ao sistema SISBAJUD para efetuar o bloqueio de valores nas contas da requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, a fim de garantir a integralidade do ressarcimento pleiteado.

A concessão de tutela de urgência, mesmo em sede de sentença, é cabível quando presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso em tela, a probabilidade do direito dos autores encontra-se robustamente demonstrada pela própria fundamentação desta sentença, que reconhece o direito à restituição integral do montante de R$50.450,00 e estabelece a responsabilidade solidária das requeridas.

O risco ao resultado útil do processo é igualmente manifesto e concreto.

A requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, em seu depoimento pessoal confessou ter utilizado parte dos valores recebidos, afirmando que "o restante não está em sua posse mais, pediu o parcelamento".

Tal declaração evidencia um risco iminente e severo de dissipação patrimonial, tornando a espera pelo trânsito em julgado da presente decisão uma medida que poderia frustrar a eficácia do provimento jurisdicional e a satisfação do crédito dos autores.

Ademais, o bloqueio anteriormente efetivado em face da requerida HOUSE (ID 30618885) garantiu apenas parte do crédito (R$31.587,06), sendo imperativa a busca pelo valor remanescente para assegurar a reparação integral do dano material sofrido.

Dessa forma, a medida cautelar se faz necessária e urgente para garantir a utilidade desta decisão.

Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência requerida incidentalmente para proceder com a imediata consulta ao sistema SISBAJUD para promover o arresto cautelar de valores nas contas de titularidade da requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, CPF *01.***.*14-77, até o limite do débito remanescente de R$18.862,94 (dezoito mil, oitocentos e sessenta e dois reais e noventa e quatro centavos), devidamente corrigido nos moldes a serem fixados no dispositivo, cujo resultado será juntado aos autos oportunamente.

Concomitantemente, transfiro o valor de R$31.587,06 (trinta e um mil, quinhentos e oitenta e sete reais e seis centavos) para conta judicial vinculada aos autos, com o fim de garantir a incidência de remuneração pela instituição financeira.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro nos fundamentos acima delineados, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: 1) DECLARAR resolvido o negócio jurídico entabulado entre as partes, referente à promessa de aquisição/cessão de direitos da unidade nº 103, Bloco 35, do empreendimento "Vista Linda Imperial". 2) CONDENAR solidariamente as requeridas VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES a restituírem aos autores a quantia de R$50.450,00 (cinquenta mil, quatrocentos e cinquenta reais), referente aos valores pagos. 2.1) Tal montante deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso até a data da primeira citação válida (18/09/2023, id 31570290), a partir da qual será corrigido exclusivamente a Taxa SELIC 3) CONDENAR solidariamente as requeridas VISTA IMPERIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, HOUSE DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$14.000,00 (quatorze mil reais), sendo R$7.000,00 (sete mil reais) para cada autor. 3.1) Sobre este valor, no período compreendido entre a data da primeira válida (18/09/2023, id 31570290) até a véspera da data desta sentença, incidirão juros de mora calculados pela Taxa SELIC deduzida do IPCA (sendo zero se a dedução for negativa); e, a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e até o efetivo pagamento, incidirá exclusivamente a Taxa SELIC. 4) DEFIRO a tutela de urgência requerida incidentalmente para proceder a imediata consulta ao sistema SISBAJUD para promover o arresto cautelar de valores nas contas de titularidade da requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, CPF *01.***.*14-77, até o limite do débito remanescente de R$18.862,94 (dezoito mil, oitocentos e sessenta e dois reais e noventa e quatro centavos), devidamente corrigido nos moldes a serem fixados no dispositivo, cujo resultado será juntado aos autos oportunamente. 4.1) Concomitantemente, transfiro o valor de R$31.587,06 (trinta e um mil, quinhentos e oitenta e sete reais e seis centavos) (id 30618885) para conta judicial vinculada aos autos, com o fim de garantir a incidência de remuneração pela instituição financeira.

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno as partes requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte autora, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação (danos materiais e morais), nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas em relação à requerida MARIANNA MATOS DA COSTA GONÇALVES, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, por ser beneficiária da gratuidade de justiça, deferida nesta sentença.

Na hipótese de oposição de embargos de declaração, INTIME-SE a parte contrária para manifestação, no prazo de 5 (cinco) dias, na forma do art. 1.023, §2º do CPC.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, INTIME-SE a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Após, REMETAM-SE os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Não havendo outros requerimentos, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos.

Diligencie-se com as formalidades legais.

Atribuo ao presente ato força de Mandado Judicial/Carta, podendo ser utilizada para as comunicações, intimações e demais diligências acima elencadas.

Piúma-ES, data da assinatura digital.

EDUARDO GERALDO DE MATOS Juiz de Direito