TJES - 0002500-10.2010.8.08.0028

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Iúna - 1ª Vara Rua Galaos Rius, 301, Fórum Desembargador Waldemar Pereira, Centro, IÚNA - ES - CEP: 29390-000 Telefone:(28) 35451070 PROCESSO Nº 0002500-10.2010.8.08.0028 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ELIAS DE SOUZA FAGUNDES REU: CLOVIS RUBENS DE OLIVEIRA, GERLI OLIVEIRA ALVES Advogado do(a) AUTOR: HELDER DE SOUZA CAMPOS - MG105926 Advogado do(a) REU: MARCELO OLIVEIRA DOS ANJOS - ES13618 Advogado do(a) REU: KAYO ALVES RIBEIRO - ES11026 Sentença (Serve este ato como carta/mandado/ofício) (Vistos em inspeção) Trata-se de ação quanti minoris com pedido de tutela antecipada ajuizada por ELIAS DE SOUZA FAGUNDES em face de CLÓVIS RUBENS DE OLIVEIRA e GERLI OLIVEIRA ALVES, partes devidamente qualificadas na exordial.

Da inicial (fls. 02-13) Sustenta a parte Requerente, em síntese, ter adquirido dos Requeridos uma propriedade agrícola composta de 218.456,91 m² (duzentos e dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e seis metros e noventa e um centímetros quadrados) e que após tomarem posse do imóvel descobriram que a propriedade possuía um terço da dimensão pela qual fora adquirida.

Os autores alegam ter contratado um agrimensor e que este, após realizar o levantamento topográfico, constatou que o imóvel possuía somente 76.907, 39 m², quase um terço da dimensão que constava na matrícula do imóvel.

Sustentam ainda que os Requeridos fizeram a medição do referido imóvel antes de adquiri-lo de terceiro e posteriormente vendê-lo aos requerentes, agindo de má-fé ao realizar o negócio, tendo em vista que eram sabedores da real dimensão do imóvel.

Diante do exposto, requereu em sede de liminar a suspensão da exigibilidade da obrigação contida na alínea “D” da Cláusula Segunda do contrato de compra e venda.

No mérito pugnou pelo reconhecimento do direito ao abatimento do preço avençado para a aquisição do imóvel com a consequente devolução de eventual valor pago a maior.

Acompanham a inicial os documentos de fls. 14-37.

Da decisão liminar (fls. 40-42) Deferido o pedido liminar de antecipação dos efeitos da tutela para determinar a suspensão da exigibilidade da obrigação contida na alínea “D”, da cláusula segunda do contrato de compra e venda realizado entre as partes.

Da contestação (fls. 47-58) Sustenta a parte ré que as alegações deduzidas na inicial não são verdadeiras, e que o levantamento topográfico apresentado está equivocado porque não se ateve à totalidade da área, mas a apenas uma gleba extraída de sua totalidade.

Aduz ainda que a natureza do negócio é ad corpus, sendo o imóvel negociado como um corpo certo e determinado, individualizado por suas características e confrontações, sem qualquer vinculação do preço à medida de extensão.

Ao final, requer a improcedência da demanda.

Agravo de instrumento às fls. 61-73.

Julgamento do agravo de instrumento às fls. 78-81, defere o pedido de efeito suspensivo.

Da réplica (fls. 98-101) A parte autora refuta os argumentos da defesa, pugnando pela procedência da ação.

Decisão a fl. 107 revoga a liminar anteriormente deferida.

Laudo pericial às fls. 189-213.

Autos físicos convertidos em eletrônicos no Id 16984231.

Manifestação ao laudo pericial apresentada pela parte autora no Id 33388465 e pelo parte requerida no Id 34758569. É o relatório.

Passo aos fundamentos de minha decisão.

DOS FUNDAMENTOS Partes legítimas, bem representadas, não havendo mais provas a produzir e estando o processo em ordem, isento de irregularidades ou nulidades a sanar, tenho que o feito encontra-se maduro para julgamento.

DO MÉRITO A ação estimatória ou quanti minoris é uma das ações para defesa dos vícios redibitórios, em que o adquirente da coisa defeituosa reclama o abatimento do valor pactuado, diante da desvalorização do bem decorrente de vícios, conforme dispõe o artigo 442 do Código Civil, nos seguintes termos: “Art. 442.

Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.” Assim, uma vez verificada a incidência do vício redibitório, a teor do art. 442 do Código Civil, faculta-se ao adquirente rejeitar a coisa, redibindo o contrato (via ação redibitória) ou pleitear abatimento proporcional no preço, por meio de ação quanti minoris ou ação estimatória.

No caso em análise, o requerente sustenta ter adquirido dos requeridos uma propriedade agrícola composta de 218.456, 91 m² (duzentos e dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e seis metros e noventa e um centímetros quadrados) e que, após tomarem posse do imóvel, descobriu que a propriedade possuía um terço da dimensão pela qual fora adquirida.

O requerido, por sua vez, alega que o levantamento topográfico apresentado pelo autor está equivocado porque não se ateve à totalidade da área, mas a apenas uma gleba extraída de sua totalidade.

Aduz ainda que a natureza do negócio é ad corpus.

Pois bem.

Da análise do conjunto probatório produzido, observo que as partes formalizaram contrato particular de promessa de compra e venda (fls. 17-19) de uma propriedade agrícola situada no lugar denominado “Corrégo Santa Clara” composta de 218.456,91 m² (duzentos e dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e seis metros e noventa e um centímetros quadrados) de terras legítimas, com todas as benfeitorias nela existentes, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóvel sob o n.º R.18.558, livro n.º 2.

Depreende-se da matrícula do referido imóvel (fls. 20-21) que a metragem é a mesma da informa do contrato, qual seja, 218.456,91 m² (duzentos e dezoito mil, quatrocentos e cinquenta e seis metros e noventa e um centímetros quadrados).

Por sua vez, a conclusão do perito, sem maiores digressões, foi pela existência de diferença entre a área realmente de posse do autor (76.907,39 m²) e a constante no contrato e matrícula do imóvel (218.456,91 m²).

Insta salientar o disposto no laudo pericial, em especial às fls. 194-199: 3.1.2.

Informe o Sr.

Perito a área da matrícula adquirida pelo compromisso de compra Resposta: 18.456, 91 m² 3.1.3.

Informe o Sr.

Perito a área atualmente utilizada pelos autores Resposta: 76.907,39 m² A jurisprudência dos Tribunais Superiores é pacífica no sentido de que o julgador não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com outros elementos de prova, em observância ao princípio do livre convencimento motivado.

No entanto, não havendo provas robustas em sentido contrário, às conclusões da expert devem prevalecer, por se tratar de profissional imparcial e de confiança do juízo.

Dessa forma, diante da inexistência de provas em contrário, e, considerando que a prova pericial foi realizada por perito agrônomo, reconheço a existência de diferença entre a área de posse do autor (76.907,39 m²) e a constante no contrato e matrícula do imóvel (218.456, 91 m²).

Por fim, aduziu a parte requerida que a natureza do celebrado entre as partes foi ad corpus, sendo o imóvel negociado como um corpo certo e determinado, individualizado por suas características e confrontações, sem qualquer vinculação do preço à medida de extensão.

A venda ad mensuram e a venda ad corpus são duas modalidades de venda previstas no art. 500 do Código Civil, e diferem principalmente em relação à forma como a área do imóvel é considerada na transação.

In verbis: Art. 500.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus A venda ad mensuram ocorre quando o contrato de compra e venda é feito com base em uma área específica do imóvel, isto é, o vendedor se obriga a entregar uma quantidade exata de área, conforme a medida acordada.

Ou seja, o contrato é celebrado levando em conta uma medição determinada do imóvel, e a transação depende da precisão dessa área.

Se a área real do imóvel for menor que a área contratada, o comprador poderá pedir a redução proporcional do preço, conforme prevê o art. 500, §1º, do Código Civil, que trata das situações em que a área do imóvel é menor do que o que foi estipulado.

A venda ad corpus, por sua vez, ocorre quando o contrato é firmado com base no imóvel como um todo, e não com foco na área específica.

Ou seja, o vendedor se compromete a entregar o imóvel inteiro, mas não há a preocupação com a área exata.

A transação é feita levando em consideração o imóvel como unidade, sem que a metragem tenha um papel fundamental na negociação.

Neste tipo de venda, o comprador não tem direito a redução proporcional do preço se o imóvel tiver uma área menor do que o estipulado, pois o contrato foi firmado com base na entrega do imóvel como um todo.

Em outras palavras, a metragem não é um fator decisivo, e a falta de correspondência na área não gera o direito à redução do valor pago.

Feita tais observações e considerando que, in casu, não consta do contrato, de modo expresso, se a venda foi na modalidade ad mensuram ou ad corpus, passo à análise das peculiaridades concretas envolvendo a alienação do imóvel, a fim de se apurar, sobretudo, a real intenção das partes.

No contrato em análise, especialmente na cláusula primeira, é possível verificar a vinculação do preço com a metragem da área agrícola, uma vez ha expressa descrição das áreas e confrontações do imóvel.

Ainda, considerando a grande dimensão do terreno agrícola, não é plausível afirmar que a mera visitação do local pelo autor antes da aquisição seja suficiente para configurar a venda ad corpus.

Nesse sentido é a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO COM METRAGEM A MENOR DAQUELA DESCRITA NA MATRÍCULA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

DESFAZIMENTO DO CONTRATO COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE SINAL DE NEGÓCIO, HONORÁRIOS CONTRATUAIS, GASTOS COM CARTÓRIO E LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO.

INSURGÊNCIA DOS VENDEDORES/REQUERIDOS. 1.

IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.

NATUREZA AD CORPUS DA NEGOCIAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL FOI VENDIDO A PARTIR DA VERIFICAÇÃO IN LOCO DA ÁREA, INDEPENDENTE DA DESCRIÇÃO DA MATRÍCULA.

NÃO ACOLHIMENTO.

VENDA AD MESURAM.

INDICAÇÃO PRECISA DA METRAGEM.

EXPRESSA DESCRIÇÃO DAS CONFRONTAÇÕES. - Na hipótese dos autos, além da indicação precisa da metragem, há a expressa descrição das confrontações e medidas do bem, não havendo que se falar em venda ad corpus.- O fato dos representantes da autora terem realizado visitas ao local e identificado visualmente a extensão do terreno não desnatura a modalidade de negociação constante no negócio, sobretudo se considerarmos a intenção de edificar da adquirente, pautada na expectativa sobre a área prometida.- Ademais, o próprio desconhecimento dos requeridos quanto à diferença de metragem, também não é capaz infirmar a conclusão acima sob a venda ad mensuram. [...] (TJ-PR - APL: 00018160620178160194 PR 0001816-06.2017.8.16.0194 (Acórdão), Relator: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 09/03/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2020) Dito isto, entendo que as afirmações autorais são plausíveis e que a parte requerida não logrou êxito em demonstrar qualquer fato extintivo, impeditivo ou modificativo, conforme determina o art. 373,II, CPC.

DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para: a)reconhecer o direito do requerente de abatimento proporcional do preço diante da desproporção existente entre as dimensões declaradas no contrato (218.456,91 m²) e a realmente existente (76.907,39 m²); b) condenar a parte requerida a restituir os valores recebidos a maior, que deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, considerando a diferença da metragem apontada e observando os parâmetros fixados no laudo pericial de fls. 189-213.

Sobre o valor deverá incidir correção monetária desde o efetivo prejuízo (Súmula 43, STJ) e juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês a partir da citação.

A correção monetária seguirá o índice previsto na tabela da CGJ/ES até o momento da citação.

A partir da citação, incidirá sobre o montante devido exclusivamente a taxa Selic, a qual engloba juros moratórios e correção monetária Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em face da sucumbência, condeno a parte requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, consoante art. 85, § 2º do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

IÚNA/ES, 18 de fevereiro de 2025.

FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito (Ofício DM n.º 1096/2024)