TJES - 5002422-56.2022.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465661 PROCESSO Nº 5002422-56.2022.8.08.0012 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA REQUERIDO: CIRLEY DA ROCHA GOMES Advogados do(a) REQUERENTE: BRUNO COLODETTI - ES11376, CAIO MARTINS ROCHA - ES22863, WERNER BRAUN RIZK - ES11018 SENTENÇA Vistos e etc.

Cuido de ação rescisória cumulada com reintegração de posse ajuizada por Imobiliária e Construtora Universal Ltda. em face de Cirley da Rocha Gomes.

Narra a autora que firmou, com a ré, contrato de compra e venda de imóvel que está sendo descumprido, haja vista o inadimplemento das parcelas acordadas e do IPTU.

Afirma que notificou extrajudicialmente a ré, contudo ela não pagou e nem desocupou o imóvel.

Assim, pediu a rescisão do contrato para reintegra-la na posse do imóvel, bem como a condenação da ré no pagamento de aluguéis pelo uso, além dos demais impostos.

No id. 13570912 foi indeferida a medida liminar.

Contestação com reconvenção no id. 17900068, na qual a ré alegou, preliminarmente, a inépcia da inicial.

No mérito, disse que a relação negocial objeto dos autos advém de contratos anteriores que foram objeto de inúmeras renegociações.

Assim, muito embora tenha reconhecido a inadimplência, sustentou haver excesso na cobrança, inclusive quanto ao IPTU, pois é relativo a área maior que o terreno adquirido.

No mais, defende ter direito às benfeitorias e requereu que eventual fixação de aluguel observe a data da citação.

Em reconvenção, alegou ser abusiva a cláusula de retenção e pediu o parcelamento do débito.

Réplica e contestação à reconvenção no id. 19857985, em que a autora/reconvinda sustentou a inépcia.

Intimados acerca das provas (id. 23362090), a autora pediu o julgamento da lide no id. 24195470.

A ré, por sua vez, requereu prova pericial para comprovar a abusividade da cobrança e avaliar as benfeitorias.

No id. 37426974 foi deferida a prova pericial para avaliação das benfeitorias.

Contudo, o perito nomeado recusou o munus no id. 49855075.

Decisão saneadora no id 54402257 rejeitando a preliminar, fixando as questões controvertidas e indeferindo a prova requerida.

As partes foram instadas, mas nada requereram (id 54998211 e 63023077).

Relatados.

Decido.

A lide cinge-se ao descumprimento, pela ré, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel pactuado entre as partes para alienação de parte do lote n. 12A, da quadra 09, do Loteamento Parque Universo, localizado em Cariacica/ES, com área de 184,61m².

A autora comprovou a relação contratual com a juntada do instrumento no id 12316689, nele constando a obrigação assumida pela ré de pagar o preço do imóvel em 155 parcelas mensais de R$ 576,60.

Com isso, satisfez o seu ônus probatório.

A ré, por sua vez, não comprovou qualquer fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito autoral (art. 373, inc.

II, do CPC).

Pelo contrário, confessou o seu inadimplemento, o que enseja o acolhimento do pedido ante o flagrante descumprimento dos termos pactuados entre as partes.

Registro que a alegação da ré de que o contrato deve ser mantido em razão da violação ao princípio da dignidade da pessoa humana ante a crise financeira, não encontra amparo legal para obstar a rescisão contratual.

Embora a dignidade da pessoa humana seja um princípio fundamental, a inadimplência é um fato incontroverso e ensejador da rescisão, conforme autoriza o art. 475 do CC.

E mais, a crise financeira e a construção da residência no local, embora fatos lamentáveis, não têm o condão de desconstituir a obrigação contratual validamente assumida e afastar o direito da parte autora de pleitear a rescisão do contrato e a reintegração da posse, sob pena de enriquecimento ilícito da ré, que utilizaria o imóvel sem a devida contraprestação.

Portanto, a alegação defensiva da ré deve ser afastada, uma vez que a inexecução da obrigação de pagamento autoriza a rescisão do contrato, garantindo à autora a possibilidade de reaver o bem, conforme previsto em lei e no próprio contrato.

De igual modo, a tese de excesso de cobrança não é hábil a afastar a pretensão autoral, pois genérica, sendo certo que a mera alegação de que as negociações após o primeiro contrato estavam "eivadas de excessos" é insuficiente para infirmar a presunção de legalidade dos termos contratuais e dos cálculos apresentados pela autora.

Quanto à impossibilidade de cobrança do IPTU, melhor sorte não assiste à ré.

Isso porque, o inadimplemento está comprovado no id 12316676 e o contrato de promessa de compra e venda estabelece, claramente, na Cláusula Nona que "todos os impostos e taxas sob qualquer título que venham a recair sobre o imóvel ou suas benfeitorias" serão de responsabilidade exclusiva do promissário-comprador a partir da data de assinatura do contrato.

Portanto, a ré assumiu o imóvel e tinha o dever de quitar o débito de IPTU, inclusive regularizando a situação cadastral perante o município para que a cobrança refletisse a área correta do lote que lhe pertencia, não podendo, agora, se beneficiar da sua própria torpeza e se eximir do pagamento.

Então, ante a celebração do negócio jurídico com a previsão de rescisão do contrato por inadimplemento, condição implementada no caso, o acolhimento da pretensão rescisória é medida que se impõe.

Ressalto que a ré teve diversas oportunidades de renegociar a dívida e inadimpliu todos os acordos, revelando que o seu intuito é de permanecer no imóvel sem a quitação do preço, o que é contrário à boa-fé contratual e não pode ser chancelado por este juízo.

Registro, outrossim, que além da existência de cláusula resolutiva expressa, a ré foi notificada extrajudicialmente acerca do débito (id 12316677), e regularmente constituída em mora, inexistindo óbice à rescisão da avença.

A rescisão contratual, portanto, é medida necessária ante o inadimplemento, com o retorno das partes ao status quo ante, mediante a devolução do imóvel à autora e restituição da quantia paga pela ré.

Quanto a isso, observo que o contrato prevê a retenção de 74% da quantia paga (cláusula 13ª - id 12316689).

Ocorre que a jurisprudência do c.

Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (AgInt no REsp n. 1.789.656/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/6/2019, DJe de 12/6/2019).

O percentual previsto no contrato, portanto, é abusivo e deve ser reduzido para o mínimo, 10%, porquanto a autora não comprovou prejuízo exacerbado a justificar a fixação do quantum máximo.

Portanto, com o desfazimento do negócio, a autora deve restituir, imediatamente, a quantia que a ré pagou, R$ 5.000,00, com retenção de 10%, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Isso não prejudica a pretensão de recebimento de aluguéis, a qual constitui indenização pela fruição do imóvel pela compradora, sob pena de premiá-la com a concessão de moradia gratuita pelo lapso em que nele permaneceu.

Nesse sentido, inclusive, orienta a jurisprudência a seguir: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – ART. 485, IV, CPC – DESNECESSIDADE NO CASO CONCRETO – SENTENÇA REFORMADA – CAUSA MADURA – INCIDÊNCIA DO ARTIGO 1.013, §3º, INCISO I DO CPC – ANÁLISE DO MÉRITO –RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE O VALOR PAGO – ADEQUADO – FIXAÇÃO SEGUNDO PARÂMETROS ESTABELECIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ – RESSARCIMENTO AO COMPRADOR DE PARTE DAS PARCELAS – CLÁUSULA PENAL – RESSARCIMENTO PELA FRUIÇÃO DO BEM – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

O artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/69 diz respeito apenas aos contratos referidos no art. 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, os quais, por sua vez, têm como objeto terrenos rurais ou urbanos que não passaram pelo processo de loteamento, eis que o Decreto-Lei nº 58/1937 adveio para disciplinar sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, de forma que é inaplicável à situação em exame.

Da mesma forma, não se aplica à hipótese dos autos o disposto no artigo 32, §1º da Lei nº 6.766/79, que impõe a obrigação de notificação prévia apenas os contratos que têm por objeto terrenos urbanos que passaram pelo processo de parcelamento do solo. 2.

No caso concreto, o contrato de compra e venda que se pretende rescindir tem por objeto uma unidade autônoma de um condomínio edilício já construído, a qual é regulada pelo Código Civil e pelas disposições contratuais.

Precedentes. 3.

Em casos semelhantes ao dos autos, aos quais não se aplicam os diplomas legais mencionados, a jurisprudência pátria entende que a mora se configura ex re, sendo desnecessária a interpelação prévia.

Precedentes. 4.

Destaca-se, ainda, a cláusula sétima do contrato particular de promessa de compra e venda em que consta, expressamente, que a rescisão contratual causada pelo promitente comprador se fará sem necessidade de qualquer aviso ou notificação judicial ou extrajudicial.

Diante da desnecessidade de notificação extrajudicial prévia para fins de configuração da mora, deve ser afastada a extinção do processo com base no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Todavia, pelo fato de o processo estar em condições de imediato julgamento, aplica-se o permissivo do artigo 1.013, §3º, inciso I, do CPC para decidir desde logo o mérito da ação. 5.

O apelado restou inadimplente no pagamento das parcelas entabuladas no contrato de compra e venda de bem imóvel firmado com a apelante, fato que é incontroverso nos autos.

O inadimplemento verificado, ocasionado por culpa exclusiva do requerido, fez surgir para a autora, parte lesada, o direito à resolução contratual e à indenização por eventuais perdas e danos, nos termos do artigo 475 do Código Civil.

Desse modo, imperioso se revela o retorno das partes a situação anterior à celebração da avença, com a devida compensação entre os prejuízos decorrentes da utilização do imóvel e o valor a ser restituído a título de pagamento de parte da obrigação. 6.

A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que o percentual de retenção pela construtora no caso de rescisão contratual pelo adquirente deve ser de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido pelo consumidor.

Precedentes. 7.

Inviável a cumulação da retenção de percentual do contrato com a cláusula penal, pois a retenção é, na realidade, a própria cláusula penal estabelecida em contrato, mas que, em vista da constatação de abusividade, tem o seu percentual adequado pelo magistrado. 8.

A jurisprudência considera justa a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, no entanto, no caso dos autos a própria apelante requereu, na exordial, o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total adimplido, equivalente a R$ 1.742,30 (mil setecentos e quarenta e dois reais e trinta centavos), de modo que deve prevalecer esse montante ainda que represente apenas cerca de 2,5% do valor total do contrato. 9.

No que concerne ainda ao pedido de cumulação do percentual de retenção com o ressarcimento pelo tempo de fruição do imóvel, este também merece prosperar.

O Tribunal da Cidadania reiteradamente afirma ser “cabível a indenização pela utilização do imóvel pelo comprador inadimplente, ainda que haja previsão contratual de cláusula penal”, sendo que os casos que ensejaram referida indenização dizem respeito justamente à rescisão contratual ocasionada pelo inadimplemento do promitente comprador que, mesmo sem arcar com as contraprestações firmadas no instrumento particular, permaneceu ocupando o imóvel. 10.

No presente caso, o recorrido, promitente comprador, restou inadimplente a partir da 6ª parcela mensal, deixando de arcar com ela, que venceria em junho de 2016, e com as parcelas vincendas.

Ademais, a posse foi transmitida a ele no momento da celebração do contrato (cláusula terceira).

Acrescenta-se que o imóvel objeto do contrato se trata de uma unidade condominial em um imóvel construído, de modo que é irrelevante que o adquirente/apelado tenha efetivamente dele tirado proveito.

E, embora o apelado tenha afirmado em contestação que ao tempo do recebimento da notificação extrajudicial encaminhada pela apelante já não residia mais no imóvel objeto do contrato, não colacionou provas de que sua residência havia sido fixada em outro local desde o momento da inadimplência. 11.

Segundo a jurisprudência do c.

STJ “Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida”.

Precedentes.

Dessa forma, é devida a compensação pela fruição do imóvel por parte do comprador inadimplente no caso em análise, a qual deve se dar à razão de 1% do valor do contrato ao mês, desde a data em que a posse lhe foi transferida até a devolução à apelante. 12.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (Data: 28/Jun/2023; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Número: 0011690-08.2016.8.08.0021; Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Assunto: Perdas e Danos) Fixada essa premissa, devem ser fixados aluguéis mensais pelo período de ocupação do imóvel, maio/2019 até a efetiva desocupação, cujo quantum, à míngua de outros elementos que evidenciem o preço praticado em imóveis semelhantes, fixo em 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel - R$ 89.373,00.

Igualmente, ante a fruição do imóvel, a ré deve ser condenada ao pagamento do IPTU no período de ocupação, sendo certo que essa determinação não surte efeito perante o Município.

Portanto, não sendo a ré cobrada diretamente pelo Município e recaindo a cobrança sobre a autora, essa deverá ser ressarcida, pela ré, da quantia comprovadamente paga.

Em suma, a autora só será reembolsada pela despesa com IPTU cujo pagamento comprovar.

Finalmente, assiste razão à ré quanto ao direito de ser indenizada pelas benfeitorias no imóvel.

Isso porque, o contrato de compra e venda indica que a ré adquiriu o lote sem edificação, e os demais elementos probatórios sinalizam que nele há uma edificação na qual a ré reside.

Com isso, é inafastável a conclusão de que a ré fez benfeitorias ao construir no lote, devendo ser indenizada sob pena de configuração de enriquecimento ilícito da autora.

A indenização pelas benfeitorias deverá ser apurada em liquidação de sentença, identificando-se as benfeitorias úteis e necessárias feitas pela ré e o seu quantum, assegurando-lhe, ainda, o direito de reter o imóvel até que seja indenizada.

Desde já, com fulcro nos artigos 368 e seguintes do Código Civil, autorizo a compensação entre a quantia a ser restituída pela autora e aquela relativa aos aluguéis devidos pela ré, até o limite em que se compensarem.

Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a pretensão autoral e o pedido reconvencional para declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes e, por consequência, determino: a) a reintegração da autora na posse do bem; b) a restituição, pela autora, de 90% da quantia paga pela ré, corrigida a partir de cada pagamento e acrescida de juros a contar do trânsito em julgado desta sentença; c) o pagamento, pela ré, do IPTU e aluguéis mensais na monta de 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel - R$ 89.373,00, durante o período de ocupação, maio/2019 até a efetiva desocupação, quantias corrigidas e acrescidas de juros a partir de cada mês; d) o pagamento de indenização, pela autora, pelas benfeitorias úteis e necessárias feitas pela ré, conforme for apurado em liquidação de sentença; assegurando à ré o direito de reter o imóvel até que seja indenizada.

Com isso, resolvo meritoriamente o processo, na forma do art. 487, inc.

I, do CPC.

Reconheço a sucumbência recíproca entre os litigantes (CPC, art. 86, caput), em proporções que reputo de metade (½) para a autora e metade (½) para a ré e, nessas mesmas proporções, distribuo os ônus de sucumbência.

Arbitro a verba honorária de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre a condenação pecuniária total na forma do artigo 85, §2º do CPC, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação dos serviços, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido para os serviços.

As custas processuais são devidas pelas partes nas mesmas proporções.

Todavia, determino o sobrestamento da exigibilidade dos encargos de sucumbência em relação à ré, mercê da gratuidade da justiça que ora defiro nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Advirto a autora de que tem o prazo de 10 dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença, para calcular e recolher as custas que lhe cabem, sob pena de ser informado o inadimplemento à Fazenda Pública Estadual, nos termos do art. 296, inc.

II e §2º, do Código de Normas da CGJES e Ato Normativo Conjunto nº 011/2025, DJ de 28/03/2025.

P.R.I.

Transitada em julgado, notifique-se à Fazenda, se for o caso, e arquive-se com as cautelas de estilo.

Para o caso de cumprimento voluntário (art. 526 do CPC), cumpre ao devedor proceder ao depósito em conta judicial no Banestes, nos termos do disposto nas Leis Estaduais nº 4.569/91 e 8.386/06 e para Ato Normativo Conjunto nº 036/2018 do TJES, sob pena de não ser considerada cumprida a obrigação e incorrer na multa prevista.

Nesse caso, havendo concordância expressa do credor, expeça-se alvará ou transferência eletrônica, conforme o caso, colha-se a quitação e venham-me conclusos para extinção na forma do art. 924, inc.

II do CPC.

Diligencie-se.

Cariacica/ES, 12 de agosto de 2025 CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL Juíza de Direito assinado eletronicamente