TJES - 5014409-49.2024.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 5º Juizado Especial Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492679 PROCESSO Nº 5014409-49.2024.8.08.0035 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: CONDOMINIO BUGATTI EXECUTADO: PALERMO IMOVEIS LTDA Advogado do(a) EXEQUENTE: PEDRO HENRIQUE MARTINS PIRES - ES22942 Advogado do(a) EXECUTADO: GILBER FRANCISCO DE QUEIROZ - MG139559 S E N T E N Ç A (serve este ato como mandado/carta/ofício) 1.

Relatório Dispensado o relatório, conforme inteligência da parte final do artigo 38 da Lei nº 9.099/95, e, verificando as determinações imperiosas do inciso IX, do artigo 93, da Carta Constitucional, fundamento e DECIDO. 2.

Fundamentação.

Inicialmente, no que diz respeito aos requisitos de sua admissibilidade, vale dizer que segundo a redação dada ao Enunciado 117 do FONAJE, “é obrigatória a segurança do Juízo pela penhora para apresentação de embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial”.

No que tange ao prazo de sua apresentação, outrossim, o Enunciado 142 do FONAJE estabelece que “na execução por título Judicial o prazo para oferecimento de embargos será de quinze dias e fluirá da intimação da penhora.” Destarte, considerando que nos presentes autos inexiste garantia do juízo por parte da Embargante, impossível o conhecimento dos embargos.

Sucede, porém, que em casos nos quais o conteúdo da petição intitulada “embargos à execução” ou “impugnação ao cumprimento de sentença” consiste em matéria de ordem pública (afeta, por exemplo, aos limites, à forma ou à higidez do título executivo e bem assim à impenhorabilidade de bens sobre os quais haja recaído constrição), a cognoscibilidade ex officio desse tipo de questão impõe o conhecimento da peça como a famigerada “exceção de pré-executividade”.

Desimportante, nesses casos, que inexista prévia e integral garantia do juízo ou que o petitório tenha sido veiculado dentro do prazo de 15 + 15 dias previsto nos artigos 523 e 525 do CPC/15: o que garante a apreciação da matéria é justamente o dever-poder jurisdicional de conhecer de ofício todo esse leque de questões (porque atinentes, em verdade, aos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido da fase ou do feito executório).

O magistrado que subscreve este decisum e doutor em processo civil, Sua Excelência, Dr.

Bruno Silveira de Oliveira, já teve oportunidade de se manifestar sobre o tema em sede acadêmica, replicando, aqui, à guisa de reforço argumentativo, o quanto já expendido.

Transcrevo: “Aquilo que se denomina 'exceção de pré-executividade' não passa de impugnação à falta de algum pressuposto processual ou de alguma condição da ação in executivis.

Seu conteúdo envolve, portanto, questões preliminares de 'ordem pública' e, pois, cognoscíveis pelo órgão julgador de ofício e qualquer tempo e grau de jurisdição. […] Uma vez que a matéria alegada é insubmissa a preclusão (podendo ser conhecida, como vimos, a qualquer tempo e grau de jurisdição), nada impede que o magistrado se pronuncie a respeito mesmo depois de encerrado o prazo para oferecimento de embargos/impugnação, pelo executado.

Consequentemente, devemos consentir que o executado – havendo perdido o prazo para embargar/impugnar a execução – tenha a possibilidade de protocolar uma petição simples, informando ao juízo a inviabilidade do feito executivo (por carecer de ação o exequente ou por faltar ao processo algum de seus pressupostos) e pedindo em razão disso sua extinção: eis a 'exceção de pré-executividade'. […] Chegamos, finalmente, ao ponto que merece ser realçado: imaginemos que o executado venha aos autos, após o transcurso do prazo para embargar/impugnar, por meio de petição intitulada 'embargos à execução' ou 'impugnação ao cumprimento de sentença', e demonstre a inexistência de alguma condição da ação ou de algum pressuposto processual in executivis.

Com base nessas alegações, suponhamos que peça o proferimento de uma sentença terminativa. É mais que evidente, a essa altura, que sua peça deverá ser recebida e processada como 'exceção de pré-executividade'.

A razão para tal é a mesma de sempre: no fundo, exceção de pré-executividade aquela peça é; não passa disso, a despeito do desafortunado mote em sua folha de rosto (onde se lê 'embargos à execução' ou 'impugnação'). […] “. (SILVEIRA DE OLIVEIRA, Bruno.

O juízo de identificação de demandas e de recursos no processo civil.

São Paulo: Saraiva, 2011. p. 181/183, passim).

No caso vertente, a questão suscitada em embargos consiste, sucintamente, no quantum devido na dívida de condomínio e na nulidade da Execução, e que se afigura, portanto, matéria de ordem pública passível de análise de ofício pelo magistrado.

Recebo, pois, os embargos à execução como Exceção de Pré-executividade.

Dito isso, em relação ao seu mérito, tenho que ele merece ser acolhido.

Firmo este entendimento, pois, o imóvel adquirido em hasta pública (leilão) o arrematante herda os débitos relativos ao imóvel, ou seja, as obrigações relativas a coisa, propter rem.

O que inclui a dívida do condomínio.

No caso em tela, o Executado, que é o arrematante do imóvel, deve arcar com as dívidas relativas ao débito condominial do apartamento.

Nesse sentido, segue entendimento firmado no Colendo Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73).

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA.

INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.

CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.

SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO.

CABIMENTO.1.

Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença.2.

Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional.3.

Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.4.

Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.5.

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.6.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.(REsp n. 1.672.508/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/6/2019, DJe de 1/8/2019.) No entanto, as obrigações passaram a ser propter rem após o registro da convenção do condomínio, que ocorreu em 05 de dezembro de 2022.

Portanto, todas as dívidas condominiais anteriores a dezembro de 2005 tem caráter pessoal e devem ser cobradas do proprietário anterior.

O registro da convenção de condomínio é o marco temporal na obrigação condominial, a partir dele a obrigação passa a ser propter rem, as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel na ocasião.

Nesse sentido, segue entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO.

DÍVIDAS DE COTAS CONDOMINIAIS.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

DIVIDAS ANTERIORES E POSTERIORES.

SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO.

INSCRIÇÃO INDEVIDA.

DANO MORAL CONFIGURADO.1.

Ação ajuizada em 27/07/2011.

Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017.2.

O propósito recursal consiste em definir se a ausência do registro da convenção de condomínio retira a legitimidade do condomínio para a inscrição em órgão de proteção ao crédito de dívida condominial anterior à aquisição do imóvel.3.

Ausentes a omissão, a contradição e o erro material, não há violação ao art. 1.022 do CPC/2015.4.

As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema 882).5.

Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua.Precedentes.6.

Na hipótese dos autos, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente.

Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção, devem ser consideradas de natureza propter rem.7.

Segundo a jurisprudência desta Corte, pode-se definir dano moral como lesões a atributos da pessoa, enquanto ente ético e social que participa da vida em sociedade, estabelecendo relações intersubjetivas em uma ou mais comunidades, ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva e à parte social da personalidade.8.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que inscrições indevidas são causa de dano moral in re ipsa, salvo algumas exceções bem delimitadas, como a existência de prévia anotação de débito nos serviços de proteção de crédito.9.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp n. 1.731.128/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 6/12/2018.) grifei Assim, no caso em tela, o Executado responde pelas dívidas condominiais posteriores ao registro da convenção do condomínio, ou seja, as dívidas após a data de dezembro de 2022.

As dívidas anteriores pertencem ao proprietário anterior.

Devido o Executado informar que os valores incontroversos, posteriores a dezembro de 2022, são objetos de autos do processo apartados e que os valores se encontram devidamente depositados, de acordo com ID 49437687, fl.4, não há que se falar em prosseguimento dos atos executórios.

Portanto, entendo que a exceção de pré-executividade deve ser acolhida, para reconhecer o excesso de execução em relação ao valor da dívida condominial.

Bem como, os valores que permanecem incontroversos encontram-se depositados em autos apartados (n.5023709-69.2023.8.08.0035).

Assim, quanto ao restante do valor, dívida de condomínio anterior a dezembro de 2022, no processo de execução, não é possível o prosseguimento, pois não cabe ao executado adimplir os valores. 3.

Dispositivo.

Ante o exposto, ACOLHO a exceção de pré-executividade para reconhecer o excesso na execução e causa extintiva da obrigação, conforme acima fundamentado, tendo por certo que a parte Executada somente responde pelos débitos posteriores a dezembro de 2022, após o registro da convenção condominial.

Sendo que estes valores considerados incontroversos pelo Executado encontram-se depositados em autos apartados.

Assim, extingue-se a Execução.

Dessa forma, amparado inciso III, do artigo 924, do CPC, JULGO EXTINTA a presente execução.

Sem custas e honorários, ex vi do disposto nos artigos 54 e parágrafo único do art. 55 da Lei n. 9.099/95.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, lance-se o movimento 848 da tabela taxonômica do C.

CNJ e, em não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Diligencie-se.

VILA VELHA-ES, data da assinatura eletrônica.

BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA Juiz de Direito (Ofício DM nº 0022/2025) Requerido(s): Nome: PALERMO IMOVEIS LTDA Endereço: PRUDENTE DE MORAIS, 592, CENTRO, GOVERNADOR VALADARES - MG - CEP: 35020-460 Requerente(s): Nome: CONDOMINIO BUGATTI Endereço: Avenida Saturnino Rangel Mauro, 1552, - de 022 a 780 - lado par, Praia de Itaparica, VILA VELHA - ES - CEP: 29102-032