TJES - 0003938-94.2012.8.08.0030

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 2ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 32640743 PROCESSO Nº 0003938-94.2012.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: INDUSTRIA DE MOVEIS MOVELAR LTDA - EPP REQUERIDO: LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, JOSE MANOEL LINO BANDEIRA, SERGIO MURILO FRINHANI VENTURINI, JOSIAS COSTA ROSA, ADELINO ROSA, JOAO RODRIGUES DOS SANTOS, ESPOLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI, MOBRASA MADEIRAS E MOVEIS BRASILEIROS LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: JOSE ANTONIO LOPES - ES5922 Advogado do(a) REQUERIDO: JARBAS FRANCISCO GONCALVES GAMA - ES3425 Advogado do(a) REQUERIDO: AUDEMIR DE ALMEIDA LIRA - ES4101 Advogados do(a) REQUERIDO: JARBAS FRANCISCO GONCALVES GAMA - ES3425, RICARDO CARLOS MACHADO BERGAMIN - ES16627 SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda com pedido de cancelamento de registro público e antecipação de tutela, ajuizada por INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA. – EPP em face de LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI e outros litisconsortes, entre eles a empresa MOBRASA MADEIRAS E MÓVEIS BRASILEIROS LTDA, além de terceiros alegadamente envolvidos na cadeia de transmissões dominiais dos lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa, situado no Bairro Movelar, Linhares/ES.

A petição inicial (fls. 2-12) expõe que a autora adquiriu os referidos imóveis entre os anos de 2004 e 2005, mediante contratos particulares firmados com sucessivos cessionários e com base em documentos devidamente reconhecidos em cartório.

Relata que os imóveis foram posteriormente objeto de escritura pública lavrada em 2010 no Cartório de Notas do Distrito de Bebedouro, sem anuência da autora, com base em declarações de antigos titulares do IPTU – inclusive de pessoa falecida desde 1988 (Valdenir Bertoldi) – supostamente obtidas mediante fraude e indução ao erro.

Foram acostados aos autos, entre outros documentos: instrumentos particulares de cessão de direitos (fls. 24-25, 30-32, 37-38), certidões de matrícula (fls. 28, 42), recibos e declarações (fls. 32, 52), além de cópia integral de representação criminal por estelionato (fls. 53-57), com base na suposta falsidade ideológica nos documentos que deram ensejo à lavratura das escrituras públicas impugnadas.

Consta ainda nos autos (fls. 59-62) certidões emitidas pela Prefeitura de Linhares/ES, indicando que os imóveis foram transferidos para o nome de LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI nos anos de 2010, com base em processos administrativos instaurados em nome do próprio réu e da MOBRASA.

A guia de ITBI (fl. 64) e o requerimento de alvará (fl. 65), bem como o respectivo alvará administrativo (fl. 70), foram juntados a fim de demonstrar a formalidade aparente do procedimento de transferência, embora contestada sua legitimidade material.

As escrituras públicas de compra e venda relativas aos lotes foram lavradas em 2010 (fls. 74-76), constando como outorgante a MOBRASA e como comprador o réu Lessandro, em todas elas com alegações de pagamento supostamente realizados em décadas anteriores, em valores constantes em cruzeiros e em datas nas quais o adquirente era ainda incapaz.

A autora requereu tutela cautelar de urgência (fls. 80-83), a qual foi deferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível, com expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação de indisponibilidade dos lotes objeto da demanda (fls. 84-85).

LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, em sua contestação (fls. 94-109), sustenta que adquiriu os imóveis de boa-fé, com base em escrituras lavradas pela MOBRASA, com registros regularmente promovidos perante o cartório competente.

Alega que sua aquisição foi lícita, que os contratos apresentados pela autora não configuram título de domínio, e que a responsabilidade por eventual supressão da cadeia sucessória seria do cartório, não sua.

O ESPÓLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI (fls. 179-181 e 336-339), arguindo ilegitimidade passiva, alegou que jamais vendeu o imóvel ao réu LESSANDRO, tendo o lote 02 sido vendido em 2004 à autora, INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA, e que os herdeiros foram surpreendidos com a lavratura de escritura em nome do falecido, sem qualquer anuência ou assinatura legítima.

MOBRASA MADEIRAS E MÓVEIS BRASILEIROS LTDA, por sua vez (fls. 197-199 e 332-335), alega que não vendeu os imóveis diretamente ao réu LESSANDRO, mas que apenas assinou as escrituras apresentadas pelo Tabelionato de Notas de Bebedouro, acreditando na boa-fé do cartório, que teria responsabilidade pela conferência da cadeia de titularidade.

Alega que agiu com base na confiança legítima na fé pública notarial.

SÉRGIO MURILO FRINHANI VENTURINI (fls. 224-230) alegou não ter intermediado qualquer dos negócios descritos na inicial, exceto o do lote 02, mas nega qualquer fraude ou má-fé, afirmando que agiu no exercício regular da atividade de corretor.

A DEFENSORIA PÚBLICA, atuando como curadora especial de JOSÉ MANOEL LINO BANDEIRA, apresentou contestação genérica, na forma do art. 302, parágrafo único, do CPC, impugnando os fatos sem adentrar ao mérito, por ausência de elementos (fl. 280).

A autora apresentou réplica (fls. 235-241), impugnando as contestações, reiterando as alegações da inicial, e destacando as inconsistências e contradições entre os réus, especialmente a ausência de demonstração da boa-fé por parte de LESSANDRO PESSOTTI.

Foi realizada audiência preliminar em 02 de setembro de 2014 (fl. 245), sem sucesso na conciliação.

O juízo rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e fixou o ponto controvertido da causa: se há nulidade das escrituras públicas por ausência de titularidade dominial dos outorgantes.

Em despacho de 2015 (fl. 266), o juízo determinou diligências quanto à defesa do réu preso e quanto à juntada extemporânea de documentos.

A Prefeitura de Linhares juntou documentos referentes aos processos administrativos de transferência de IPTU (fls. 293/325), os quais foram objeto de manifestação da autora (fls. 328-331), da ré MOBRASA (fls. 332-335) e do ESPÓLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI (fls. 336-339).

As manifestações reforçaram a alegação de inexistência de negócio jurídico legítimo entre os outorgantes e o réu Lessandro, e apontaram falhas na atuação do cartório responsável.

A produção de prova pericial grafotécnica foi deferida por despacho às fls. 345, com nomeação do perito Dr.

Bruno Pimentel Dias.

Posteriormente, a autora alegou hipossuficiência financeira para arcar com os honorários (fls. 358/420), e o juízo homologou a desistência da prova pericial, decretando o segredo de justiça quanto aos documentos fiscais juntados (fl. 422).

Foi então designada audiência de instrução e julgamento (fl. 428), a qual se frustrou em 18/09/2019 (fl. 455) devido à arguição de incidente de suspeição contra o juiz CÁSSIO JORGE TRISTÃO GUEDES, proposta pela autora.

A audiência foi suspensa até decisão definitiva.

O Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, por decisão do Des.

Fernando Estevam Bravin Ruy (fls. 466-472), julgou improcedente o incidente de suspeição, reconhecendo a ausência de parcialidade do magistrado, autorizando o regular prosseguimento da ação e negando produção de prova testemunhal por ausência de rol tempestivo.

Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 69341131), no dia 21 de maio de 2025.

Compareceram a autora (INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA) e o réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, além dos patronos dos demais réus.

Ausentes JOSÉ MANOEL LINO (representado pela Defensoria Pública), SÉRGIO MURILO VENTURINI (representado por advogado) e os réus JOSIAS, ADELINO e JOÃO.

Foram colhidos os depoimentos do preposto da autora e do réu Lessandro, bem como das testemunhas Devanildo Lima e Adão Gonçalves (indicadas pela autora) e Alex Laibber (indicado pelo réu).

Dispensa das demais oitivas.

As partes foram intimadas a apresentar memoriais: 15 dias para as partes e 30 dias para a Defensoria Pública.

Nos memoriais de ID 69893620, o ESPÓLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI reitera que jamais vendeu o lote nº 02 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa ao réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, tendo realizado, em 2004, a única alienação legítima à INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA, por meio de recibo devidamente assinado e documentado.

Aponta que a escritura lavrada em 2010 em favor do réu está eivada de vícios materiais e formais, inclusive com simulação de pagamento retroativo a 1978, época em que o adquirente era absolutamente incapaz, e sem comprovação documental idônea.

Argumenta que a MOBRASA tampouco participou validamente do negócio e que o Cartório de Notas do Distrito de Bebedouro falhou gravemente ao não observar a cadeia dominial e ao lavrar escritura com base em informações inverídicas.

Requer, ao final, a declaração de nulidade absoluta da escritura, por violação à legalidade, à boa-fé objetiva e à continuidade registral.

Nos memoriais de ID 69893625, a empresa ré MOBRASA – Madeiras e Móveis Brasileiros LTDA reafirma que não vendeu diretamente os lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa ao réu Lessandro Pandolfi Pessotti, sustentando que as alienações ocorreram entre 1978 e 1982 a terceiros legítimos.

Alega ter sido surpreendida com a lavratura de escrituras em 2010, baseadas em informações fraudulentas, com pagamentos declarados retroativamente à época em que o comprador era absolutamente incapaz.

Denuncia vícios formais e materiais nas escrituras, atribuindo ao cartório falhas na verificação da cadeia dominial e documentos.

Requer a declaração de nulidade absoluta dos títulos lavrados e o cancelamento dos registros imobiliários decorrentes.

Nos memoriais apresentados (ID 70380491), a autora reitera a tese de nulidade absoluta das escrituras públicas lavradas em favor de LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI relativas aos lotes 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa.

Sustenta que os imóveis foram adquiridos por ela anteriormente, mediante cessões legítimas, e que as escrituras posteriores foram formalizadas com base em documentos falsos ou inexistentes, inclusive declaração firmada por pessoa já falecida.

Aponta contradições nos depoimentos do réu, ausência de comprovação de posse e de pagamento, além da omissão do cartório na verificação da cadeia dominial.

Requer o reconhecimento da nulidade dos atos registrais, com cancelamento das matrículas e condenação do réu ao pagamento das custas e honorários.

No ID 70701143, a Defensoria Pública, atuando como curadora especial do réu preso José Manoel Lino Bandeira, apresentou alegações finais reiterando a resposta anterior (fls. 280/281), com base no art. 302, parágrafo único, do CPC/1973.

A manifestação reafirma que, como curadoria especial, não está obrigada à impugnação específica dos fatos, limitando-se a requerer a improcedência dos pedidos da autora, sem adentrar no mérito.

Trata-se de peça formal e protetiva dos direitos do réu revel.

No ID 70872113, o réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI sustenta que adquiriu regularmente os lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa mediante escrituras públicas lavradas e registradas, com respaldo na fé pública notarial e no princípio da presunção de veracidade dos registros imobiliários.

Alega que não teve qualquer relação jurídica com a autora INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA, tampouco conhecia eventual posse ou direitos desta sobre os imóveis.

Argumenta que os recibos apresentados pela autora não têm eficácia real por ausência de registro, sendo meramente pessoais.

Refuta a existência de fraude, destacando que regularizou tributos e benfeitorias, e exerceu posse legítima.

Impugna os testemunhos produzidos pela parte autora, por inconsistências e ausência de provas materiais.

Ao final, requer a total improcedência da ação, com a manutenção da validade das escrituras e registros realizados em seu nome.

Certidão de ID 71149623 atestando transcurso do prazo legal sem manifestação do réu SÉRGIO MURILO FRINHANI VENTURINI. É o relatório.

Passo a decidir.

II – FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda tem por objeto a análise da validade jurídica de quatro escrituras públicas de compra e venda lavradas no ano de 2010 em favor do réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, relativas aos lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa, situado no Bairro Movelar, Linhares/ES, bem como o respectivo cancelamento dos registros imobiliários derivados, por alegada ausência de legitimidade dos outorgantes, vícios formais e materiais, e rompimento da cadeia dominial.

II.1 - PRELIMINARES Afasto, desde logo, as preliminares suscitadas pelos réus, conforme fundamentos a seguir: A ré MOBRASA MADEIRAS E MÓVEIS BRASILEIROS LTDA alega sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não realizou alienação direta ao réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, tendo apenas assinado escrituras públicas apresentadas pelo Tabelionato de Notas de Bebedouro, confiando na fé pública notarial.

No mesmo sentido, o ESPÓLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI sustenta não ter anuído ou participado de qualquer transação com o réu, reiterando que a única alienação legítima do lote nº 02 foi realizada em favor da autora, INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA, no ano de 2004.

Entretanto, sob a ótica da teoria da asserção, consagrada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a análise da legitimidade das partes deve se dar com base nas afirmações constantes da petição inicial.

E, na hipótese dos autos, a autora atribui condutas relevantes aos referidos réus na cadeia de eventos que culminaram na lavratura das escrituras públicas impugnadas, especialmente quanto à ausência de verificação da cadeia dominial e ao fornecimento de declarações que possibilitaram a transferência formal dos imóveis.

Em audiência preliminar realizada em 02/09/2014 (fl. 245), a preliminar de ilegitimidade passiva foi expressamente rejeitada pelo Juízo de origem, com acerto, diante da necessidade de dilação probatória para apuração da efetiva responsabilidade de cada réu no contexto da demanda.

Portanto, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas pela MOBRASA e pelo ESPÓLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI, mantendo-os no polo passivo da ação.

O réu SÉRGIO MURILO FRINHANI VENTURINI sustenta ilegitimidade passiva parcial, afirmando ter atuado como intermediador apenas no negócio relativo ao lote nº 02 da quadra 48, sem qualquer envolvimento nos demais lotes.

Contudo, tal alegação confunde-se com o próprio mérito da controvérsia.

A parte autora atribui ao réu participação relevante na formalização de todas as transferências contestadas, indicando, inclusive, sua atuação ao lado do réu JOSÉ MANOEL LINO em tratativas que envolviam outros imóveis além do lote 02.

O eventual reconhecimento da limitação de sua participação dependeria da instrução probatória, não sendo possível sua exclusão antecipada do polo passivo.

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva parcial.

II.2 - MÉRITO 1.

DA NATUREZA DA AÇÃO E DOS PARÂMETROS DE ANÁLISE Trata-se de ação declaratória de nulidade de escrituras públicas de compra e venda, cumulada com pedido de cancelamento de registros imobiliários e de tutela provisória, proposta pela empresa INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA. – EPP, sob a alegação de que teria adquirido, entre os anos de 2004 e 2005, os imóveis objeto da demanda (lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa, situado em Linhares/ES), mediante instrumentos particulares de cessão de direitos possessórios.

Afirma que tais cessões foram formalizadas por escrito, com firmas reconhecidas e pagamentos devidamente quitados, conforme documentos acostados aos autos.

Contudo, reconhece que não promoveu o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, prática que, segundo argumenta, era usual na dinâmica fundiária local.

Alega que, em 2010, os referidos imóveis foram objeto de escrituras públicas lavradas no Cartório do Distrito de Bebedouro/ES em favor do réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, com fundamento em declarações prestadas por terceiros que não mais detinham vínculo jurídico com os imóveis, incluindo, em um dos casos, suposta declaração firmada por pessoa já falecida desde 1988, circunstância que comprometeria a validade dos títulos e indicaria possível ruptura da cadeia dominial.

A controvérsia posta em juízo exige a apreciação da validade formal e material dos títulos notariais questionados, da legitimidade do adquirente à luz do princípio da boa-fé objetiva, e da regularidade dos registros deles decorrentes.

Para tanto, impõe-se análise sob os seguintes vetores jurídicos: (i) conformidade dos negócios jurídicos com os requisitos legais de validade; (ii) presunção de veracidade dos registros públicos e seus limites diante de vícios originários; (iii) princípio da continuidade registral; (iv) exigências de boa-fé na aquisição de direitos reais; e (v) eventuais responsabilidades decorrentes da atuação notarial ou administrativa no processamento das transferências impugnadas. 2.

DA PROVA ORAL PRODUZIDA EM AUDIÊNCIA Foi realizada audiência de instrução e julgamento no dia 21 de maio de 2025 (ID 69341131), com o comparecimento da autora (INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA), representada por seu preposto, e do réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, além da presença dos advogados das demais partes.

Ausentes, embora intimados, os réus JOSÉ MANOEL LINO BANDEIRA (representado pela Defensoria Pública), SÉRGIO MURILO FRINHANI VENTURINI (representado por advogado constituído) e os réus JOSIAS COSTA ROSA, ADELINO ROSA e JOÃO RODRIGUES DOS SANTOS.

Foram colhidos os depoimentos pessoais do preposto da parte autora e do réu LESSANDRO, bem como os testemunhos de DEVANILDO JOSÉ FERREIRA LIMA e ADÃO GONÇALVES (arrolados pela autora), e de ALEX BATISTA LAIBER (arrolado pelo réu).

As demais oitivas foram dispensadas. a) Preposto da Autora – JOSÉ GUILHERME SOSSAI Informou que a empresa autora adquiriu cinco lotes no Loteamento Mobrasa, entre 2004 e 2005, por meio de contratos particulares com moradores ou cessionários legítimos, com firmas reconhecidas em cartório e pagamento devidamente realizado.

Relatou que um dos lotes possuía construção e que a intenção da empresa era utilizá-los para estacionamento da loja, mas que tal plano não foi executado.

A posse permaneceu precária e informal, com realização de eventuais limpezas.

Afirmou que, em 2011, foi surpreendido por relatos de que os lotes estavam sendo ocupados por terceiros.

Confirmou que nunca foi outorgada escritura pública à empresa autora, tampouco providenciado o registro das cessões. b) Réu – LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI Aduziu que adquiriu os imóveis diretamente mediante escrituras públicas, por meio da intermediação de corretores, confiando na regularidade dos títulos apresentados.

Relatou que realizou o pagamento dos valores pactuados, regularizou impostos e obteve ligação de água e luz.

Declarou que os terrenos estão atualmente baldios e que não promoveu qualquer construção.

Questionado sobre a declaração de cessão supostamente firmada por pessoa falecida (Valdenir Bertoldi), disse desconhecer tal irregularidade e alegou que agiu de boa-fé, confiando na documentação apresentada por terceiros.

Informou ainda que não teve contato direto com o representante da MOBRASA e que apenas assinou os documentos que lhe foram apresentados, inclusive no cartório. c) Testemunha DEVANILDO JOSÉ FERREIRA LIMA Relatou residir na região há mais de 30 anos e afirmou que sempre soube que os imóveis pertenciam à empresa MOVELAR, tendo, inclusive, vigiado os lotes a pedido dos proprietários.

Relatou que os lotes sempre estiveram baldios, sem construções, e que chegou a realizar limpezas periódicas nos terrenos.

Disse ter sido surpreendido pela notícia de que os terrenos teriam sido supostamente vendidos para terceiros.

Afirmou que jamais presenciou qualquer posse exercida pelo réu ou outra pessoa que não a autora. d) Testemunha ADÃO GONÇALVES Declarou ter sido, no passado, titular do lote nº 11 da quadra 48, o qual vendeu à autora em 2004, recebendo o pagamento integral.

Afirmou que a venda se deu por meio de recibo simples, prática comum à época, e que a empresa autora passou a exercer a posse.

Disse desconhecer qualquer revenda ou posterior escritura em nome de terceiro.

Reforçou que, na época da venda, o imóvel estava vago e que não realizou qualquer benfeitoria. e) Testemunha ALEX BATISTA LAIBER Arrolado pelo réu, declarou que atuava informalmente como "indicador" de terrenos e que chegou a apresentar o réu LESSANDRO a outras pessoas interessadas em vender imóveis na região.

Contudo, afirmou que não participou diretamente das negociações dos lotes em litígio, tampouco conhecia a situação jurídica ou registral dos imóveis envolvidos.

Disse desconhecer os vendedores indicados nos contratos e escrituras, bem como a origem da documentação. f) Análise Integrada da Prova Oral A prova oral produzida corrobora substancialmente as alegações da parte autora quanto à aquisição legítima e anterior dos imóveis mediante cessões particulares.

As testemunhas DEVANILDO e ADÃO confirmaram que a MOVELAR era amplamente reconhecida como possuidora dos terrenos em disputa, sendo este conhecimento partilhado pela comunidade local.

A ausência de posse por parte do réu LESSANDRO foi igualmente demonstrada, não tendo sido apresentada prova material ou testemunhal suficiente de que este tivesse exercido qualquer ato de senhorio direto, público, contínuo ou pacífico.

O depoimento do réu revelou desconhecimento sobre a cadeia de titularidade dos imóveis, bem como fragilidade quanto à origem dos documentos que embasaram a lavratura das escrituras.

A afirmação de que confiava apenas nos corretores e no cartório não é suficiente para configurar boa-fé qualificada, sobretudo diante dos vícios evidentes nos títulos, como a assinatura em nome de pessoa falecida (Valdenir Bertoldi), o pagamento declarado em moeda extinta (cruzeiro) e a ausência de qualquer comprovação de tradição ou benfeitoria.

A ausência de manifestação direta por parte dos réus JOSIAS, ADELINO e JOÃO, bem como a ausência de impugnação específica da DEFENSORIA PÚBLICA que representa o réu preso JOSÉ MANOEL, também contribui para reforçar os fatos narrados pela autora.

Portanto, a prova oral confirma de forma coesa a existência de posse legítima da autora, a prática fundiária informal baseada em cessões e recibos com reconhecimento de firma, e a insuficiência de diligência do réu na verificação da origem dominial dos bens, o que afasta a aplicação plena da boa-fé registral e reforça a plausibilidade da pretensão anulatória. 3.

DOS PRESSUPOSTOS DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO Nos termos do art. 104 do Código Civil, a validade dos negócios jurídicos exige a observância de três requisitos essenciais: (i) agente capaz; (ii) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e (iii) forma prescrita ou não proibida em lei.

Por sua vez, o art. 166 da mesma codificação estabelece as hipóteses de nulidade absoluta, incluindo os casos em que o negócio for celebrado por pessoa absolutamente incapaz (inciso I), quando tiver objeto ilícito, impossível ou indeterminável (inciso II), ou quando não observar a forma exigida pela legislação (inciso IV), dentre outros fundamentos legais.

No presente caso, as escrituras públicas impugnadas foram lavradas em 2010 e identificam como outorgante vendedora a empresa MOBRASA – MADEIRAS E MÓVEIS BRASILEIROS LTDA e como adquirente o réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI.

Contudo, os próprios instrumentos notariais declaram que os pagamentos teriam sido realizados entre 1978 e 1980, em valores expressos em moeda extinta (cruzeiros), quando o comprador contava com idade inferior a 10 anos.

Tal incongruência cronológica, associada à ausência de documentos comprobatórios contemporâneos às supostas transações, enfraquece a presunção de legitimidade dos negócios e suscita dúvidas relevantes quanto à veracidade do conteúdo declaratório.

Além disso, no caso do lote nº 02, consta dos autos declaração firmada em 2010 por pessoa já falecida desde 1988 (Valdenir Francisco Bertoldi), conforme certidão de óbito anexada, o que, ainda que não se trate de falsidade apurada em sede penal, revela desconformidade material insanável para fins de manifestação válida de vontade.

Em tais hipóteses, a ausência de causa negocial comprovada, o rompimento da cadeia de titularidade, e a inconsistência objetiva entre os fatos declarados e os elementos probatórios constantes dos autos constituem causas suficientes à invalidade do ato.

Ainda que se reconheça a existência formal das escrituras públicas, não há nos autos demonstração suficiente de elementos mínimos para validar a substância negocial invocada: não se comprovou a tradição dos bens, o pagamento efetivo das quantias declaradas, tampouco o vínculo jurídico direto entre os signatários dos títulos e os alegados proprietários anteriores. À míngua desses elementos estruturantes, os negócios jurídicos sob exame revelam-se desprovidos dos pressupostos exigidos para sua eficácia e validade, cabendo o reconhecimento de sua nulidade. 4.

DA PRESUNÇÃO RELATIVA DOS REGISTROS PÚBLICOS Embora o sistema registral brasileiro adote o princípio da fé pública registral e a presunção relativa de veracidade dos atos constantes do fólio real, é igualmente consolidado na jurisprudência que tal presunção pode ser elidida quando ausentes elementos mínimos que sustentem a legitimidade do título que fundamentou o registro.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que: “A alienação por quem não é titular do domínio (venda ‘a non domino’) configura nulidade absoluta do negócio jurídico, não se sujeitando ao prazo decadencial previsto para anulação por vício de consentimento. [...] Escritura de compra e venda realizada com base em procuração na qual constam nomes incorretos do casal proprietário, troca de numeração de documentos pessoais, utilização de número de identidade de outro Estado. [...] Nulidade do registro mantida.” (REsp 1.748.504/PE, Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 21/05/2019) No presente caso, embora os registros imobiliários em nome do réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI tenham sido formalizados por escritura pública lavrada em cartório, não há nos autos elementos probatórios robustos que demonstrem a existência de relação jurídica válida entre o suposto transmitente e o réu, tampouco se comprovou que os pagamentos indicados nas escrituras tenham efetivamente ocorrido ou se referem a obrigação originada com os então titulares do domínio.

Ressalte-se que há alegação de que um dos supostos outorgantes (Valdenir Francisco Bertoldi) já se encontrava falecido desde 1988, o que compromete a consistência material do título, ao menos sob o aspecto documental.

Ademais, a empresa MOBRASA, formalmente indicada como vendedora, afirmou em sua contestação não ter participado da celebração dos negócios jurídicos em disputa, limitando-se a assinar as escrituras apresentadas pelo Tabelionato de Notas de Bebedouro, sem verificação da cadeia dominial preexistente.

O espólio de Valdenir Bertoldi, por sua vez, reconhece apenas a alienação em favor da autora INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA., sem ter anuído com qualquer transação envolvendo o réu.

Assim, a presunção de legitimidade do registro público, embora existente, é apenas relativa e não se sobrepõe à ausência de demonstração segura quanto à origem e regularidade do título translativo.

Diante da fragilidade dos fundamentos jurídicos que sustentaram as escrituras públicas ora impugnadas, a manutenção da validade dos registros delas derivados mostra-se incompatível com os princípios da continuidade registral (art. 195 da Lei n.º 6.015/73) e da segurança jurídica. 5.

DA CONTINUIDADE REGISTRAL E DA CADEIA DOMINIAL A continuidade registral constitui princípio fundamental do sistema de registro imobiliário brasileiro, conforme previsto no art. 195 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que dispõe ser vedado o ingresso de novo título sem que o transmitente figure como titular do direito real no registro anterior.

Trata-se de exigência lógica e estrutural do fólio real, cuja função é garantir a segurança jurídica e a rastreabilidade objetiva da propriedade imóvel, mediante sucessão cronológica de atos válidos e formalmente encadeados.

No presente caso, as escrituras públicas lavradas em 2010 apontam a MOBRASA – MADEIRAS E MÓVEIS BRASILEIROS LTDA como transmitente direta dos lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa.

Todavia, os elementos constantes dos autos revelam que a referida empresa já havia, desde a década de 1980, alienado os referidos lotes mediante promessas de compra e venda e cessões sucessivas de direitos possessórios a terceiros, os quais, por sua vez, negociaram os imóveis com a autora entre os anos de 2004 e 2005, mediante pagamento e instrumentos particulares com reconhecimento de firma.

Em tais condições, a MOBRASA não mais detinha domínio útil ou posse direta sobre os bens na data das escrituras, tampouco mantinha vínculo contratual com os adquirentes finais.

A eventual ausência de registro das cessões pretéritas não tem o condão de restaurar, por si, a aptidão da empresa para outorgar validamente escrituras públicas em nome próprio, sob pena de desconsideração do princípio da continuidade e da função do registro como instrumento de publicidade e oponibilidade — e não como criador autônomo de direitos reais dissociados da realidade fática e jurídica.

A lavratura dos títulos notariais em desconformidade com a cadeia dominial pré-existente afronta diretamente a ordem registral e configura vício relevante.

A responsabilidade pela verificação dessa continuidade recai, inicialmente, sobre o tabelião, que detém o dever de cautela quanto à legitimidade das declarações constantes da escritura, especialmente diante de informações desconformes, datas retroativas, ausência de tradição e uso de documentação que remete à titularidade de pessoa falecida.

A ausência de diligência notarial nesse contexto compromete a higidez formal dos títulos e, sobretudo, fragiliza os efeitos do registro, que embora dotado de presunção relativa de veracidade, não pode prevalecer quando ausentes os pressupostos jurídicos e materiais indispensáveis à validade do ato negocial.

Assim, impõe-se o reconhecimento da quebra da continuidade registral, com a consequente invalidação dos registros subsequentes, como medida de preservação da regularidade dominial e da segurança jurídica no sistema de registro de imóveis. 6.

DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA AUSÊNCIA DE POSSE A boa-fé, no contexto do direito civil e registral, não se limita à mera ausência de má-fé subjetiva, mas compreende um conjunto de deveres de conduta — lealdade, confiança, diligência e cooperação — que devem ser observados tanto na celebração quanto na execução de negócios jurídicos.

Trata-se de standard normativo de comportamento imposto pelos arts. 113 e 422 do Código Civil, com repercussão na validade e na eficácia dos atos negociais, especialmente em situações de aquisição de direitos sobre bens imóveis.

Embora a boa-fé se presuma, sua manutenção depende da demonstração de que o adquirente atuou com diligência razoável para averiguar a legitimidade da transação e a titularidade do alienante.

No caso em análise, o réu LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI não apresentou, ao longo do processo, qualquer prova robusta de que detinha a posse direta dos imóveis objeto da demanda.

Tampouco comprovou a realização de benfeitorias, o exercício continuado de atos de senhorio ou a tradição dos bens, nos moldes exigidos pela doutrina e pela jurisprudência para caracterização de posse justa e contínua.

Ao contrário, os autos evidenciam que a autora INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA permaneceu na posse dos lotes até a propositura da presente demanda, fato confirmado por prova documental e testemunhal colhida em juízo, inclusive com relatos sobre a ocupação, conservação e destinação dos imóveis.

Tal circunstância enfraquece a presunção de boa-fé do adquirente registral, especialmente diante das inconsistências temporais e documentais que envolvem as escrituras impugnadas — algumas das quais referem pagamentos retroativos a datas em que o réu era absolutamente incapaz.

A ausência de diligência mínima para apurar a legitimidade da cadeia dominial, aliada à inexistência de qualquer vínculo pré-contratual com os ocupantes dos bens, inviabiliza o reconhecimento da boa-fé objetiva do réu.

Nessas condições, os efeitos decorrentes do registro imobiliário não podem prevalecer contra a titularidade possessória exercida de forma legítima e contínua por terceiro, sob pena de desvirtuamento do sistema registral e afronta à função social da propriedade, como prevista no art. 5º, XXIII, e art. 170, III, da Constituição Federal.

Portanto, à luz do conjunto probatório, não restou demonstrada a posse efetiva nem a boa-fé objetiva por parte do requerido, afastando-se, assim, a presunção de legitimidade registral em seu favor. 7.

DO CONJUNTO PROBATÓRIO E DAS CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS A instrução processual revelou um conjunto probatório suficiente para formar convicção quanto à procedência da pretensão anulatória formulada pela parte autora.

As escrituras públicas de compra e venda lavradas em 2010, referentes aos lotes nº 02, 09, 11 e 12 da quadra 48 do Loteamento Mobrasa, apresentam vícios relevantes no plano da validade, notadamente inconsistências documentais, ausência de demonstração de tradição e de vínculo contratual prévio entre a transmitente formal e o adquirente, além da ruptura da cadeia dominial exigida pela legislação registral.

Embora não se tenha comprovado de forma incontroversa a ocorrência de fraude ou falsificação, os vícios formais e materiais detectados, somados à ausência de demonstração de boa-fé por parte do adquirente e à não comprovação de efetiva posse, são suficientes para afastar a presunção de legitimidade dos registros públicos e, por consequência, comprometer a higidez dos atos notariais que lhes deram origem.

Tal conclusão encontra amparo nos arts. 104, 166, incisos I e IV, e 167 do Código Civil, bem como nos arts. 221, II, 222, 213, II e III, e 250 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), aplicáveis ao caso.

A ausência de causa negocial lícita e a não observância da continuidade registral — que impõe, como requisito para o ingresso de novos títulos no fólio real, a existência de relação direta com o titular da matrícula anterior — tornam inviável a subsistência dos registros impugnados, especialmente à luz do princípio da segurança jurídica e da proteção à função social da propriedade.

Nesse contexto, impõe-se a declaração de nulidade das escrituras públicas impugnadas e o consequente cancelamento dos registros imobiliários correspondentes, por se tratarem de atos jurídicos e registrais desprovidos dos pressupostos legais exigidos para sua eficácia e validade.

No que tange às preliminares suscitadas, especialmente a alegação de ilegitimidade passiva de alguns dos réus, estas restam afastadas.

A presença no polo passivo se justifica diante da controvérsia sobre a participação ou anuência em etapas relevantes do procedimento que culminou nos registros ora anulados, sendo matéria já superada pelo despacho saneador e ratificada em sede de instrução.

Por fim, reconhece-se a perda de objeto da medida cautelar de indisponibilidade anteriormente deferida, uma vez que a questão foi integrada ao mérito da presente demanda, prevalecendo o efeito decorrente da própria anulação dos atos registrais, com retorno da situação jurídica ao status anterior.

III – DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento nos arts. 104, 166, I e IV, e 167 do Código Civil, c/c os arts. 221, II, 222, 213, II e III, e 250 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO, proposta por INDÚSTRIA DE MÓVEIS MOVELAR LTDA – EPP, para: DECLARAR A NULIDADE ABSOLUTA das escrituras públicas de compra e venda lavradas em nome de LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, relativas aos lotes nº 02 (matrícula 30.878), nº 09 (matrícula 30.786), nº 11 (matrícula 30.838) e nº 12 (matrícula 30.868), todos da quadra 48 do Loteamento Mobrasa, Bairro Movelar, Município de Linhares/ES; DETERMINAR O CANCELAMENTO DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS derivados das referidas escrituras, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, com fulcro no art. 250, II, da Lei nº 6.015/73; RATIFICAR A TUTELA DE URGÊNCIA ANTERIORMENTE CONCEDIDA, convertendo-a em definitiva, para fins de tornar sem efeito quaisquer atos de transferência ou oneração posteriores à averbação da indisponibilidade; RATIFICAR A DECISÃO QUE DEFERIU O SEGREDO DE JUSTIÇA, mantendo o sigilo dos documentos fiscais e patrimoniais constantes nos autos, nos termos do art. 189, I, do CPC; CONDENAR O RÉU LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que determino em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme o art. 85, §§ 2º e 3º, inciso I, do Código de Processo Civil.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC.

Preclusa a via impugnativa, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Linhares/ES, data registrada no sistema.

EMÍLIA COUTINHO LOURENÇO Juíza de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 2ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 32640743 PROCESSO Nº 0003938-94.2012.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: INDUSTRIA DE MOVEIS MOVELAR LTDA - EPP REQUERIDO: LESSANDRO PANDOLFI PESSOTTI, JOSE MANOEL LINO BANDEIRA, SERGIO MURILO FRINHANI VENTURINI, JOSIAS COSTA ROSA, ADELINO ROSA, JOAO RODRIGUES DOS SANTOS, ESPOLIO DE VALDENIR FRANCISCO BERTOLDI, MOBRASA MADEIRAS E MOVEIS BRASILEIROS LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: JOSE ANTONIO LOPES - ES5922 Advogado do(a) REQUERIDO: JARBAS FRANCISCO GONCALVES GAMA - ES3425 Advogado do(a) REQUERIDO: AUDEMIR DE ALMEIDA LIRA - ES4101 DESPACHO 1.

Ante despacho ao ID 49505075, (RE) DESIGNO a Audiência de Instrução e Julgamento (AIJ) para o dia 21/05/2025 às 15:00 horas, a ser realizada de forma híbrida. 2.

A audiência será realizada através da plataforma de videoconferência ZOOM. 2.1 Informações para acessar a sala virtual de audiência: Link: https://tjes-jus-br.zoom.us/j/2860499936?pwd=R0FMTmptSUlITmRPVUg5RXR5emR6UT09 ID: 286 049 9936 Senha: 14196500 2.2 Orientações de uso: a) usar o link indicado; b) clicar em “entrar em uma reunião”; c) digitar ID da reunião; d) inserir senha da reunião; e) cadastrar o nome completo; f) selecionar “abrir direito do navegador”. 2.3 Observação: na data e horário marcados, após o preenchimento das informações contidas nos subitens “2.1'' e “2.2”, PARTES, PATRONOS E TESTEMUNHAS permanecerão no “lobby” (sala virtual de espera), aguardando a autorização deste Juízo para ingresso na sala virtual de audiência, ocasião em que deverão habilitar os dispositivos de áudio e video que serão utilizados. 3.

INTIMEM-SE as partes, por seus patronos, do ato designado. 3.1.

Caso haja IMPOSSIBILIDADE de utilização de ferramentas eletrônicas ou DIFICULDADE qualquer para acessar à internet, as partes e patronos deverão informar por meio de petição até o prazo de 15 (quinze) dias úteis da realização do ato que comparecerão no dia e hora marcados, presencialmente, na Sala de Audiências deste Juízo. 3.2 Na hipótese de oitiva da parte (DEPOIMENTO PESSOAL), a serventia deverá promover a intimação pessoal, sob pena de confissão, na forma do §1º do art. 385 do CPC. 4.

ADVIRTO que, na forma do art. 455, do CPC/2015, as TESTEMUNHAS arroladas pelas partes deverão ser intimadas pelos respectivos patronos. 4.1 A parte pode comprometer-se a levar a testemunha à audiência, independentemente da intimação de que trata o § 1º do art. 485 do CPC.

Nesta hipótese, caberá a parte/procurador encaminhar o link, ID e senha, além, é claro, das orientações de uso (item 2.2) à testemunha por e-mail, whatsapp ou outro meio eletrônico.

Caso a testemunha não compareça, presumir-se-á que a parte desistiu de sua inquirição. 4.2 Na forma do art. 455, §4º, I e II, do CPC, caso a parte pretenda que a intimação de testemunha seja realizada pelo Juízo, circunstância que será analisada pelo Magistrado, que deferirá ou não a diligência, deverá informar em até 15 (quinze) dias úteis antes da audiência os motivos pelos quais não pode promover a intimação na forma do art. 455, “caput”, do CPC, a qualificação completa da testemunha (nome e endereço, por exemplo) e, em especial, se a testemunha tem algum meio eletrônico para recebimento da intimação e envio do link para participação na audiência (sms, e-mail, whatsapp ou outro meio similar). 4.3 Na hipótese do art. 455, §4º, III, IV e V, do CPC: a) a Secretaria deste Juízo expedirá mandado de intimação já contendo o link, ID e senha de acesso à sala virtual de audiência; b) deve o Oficial de Justiça advertir a testemunha sobre os efeitos de sua ausência no ato virtual; c) o Oficial de Justiça também deve cientificar a testemunha de que, caso haja impossibilidade de utilização de ferramentas eletrônicas ou dificuldade qualquer para acessar à internet, deverá a mesma comparecer no dia e hora marcados, presencialmente, na Sala de Audiências deste Juízo. 5.

Ao iniciar a audiência, as partes e advogados deverão de plano apresentar seus documentos com foto para qualificação, bem como informar seus telefones, a fim de facilitar a comunicação com os mesmos. 6.

Diligencie-se.

LINHARES-ES, 7 de novembro de 2024.

Juiz(a) de Direito