TJES - 0035214-98.2011.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980630 PROCESSO Nº 0035214-98.2011.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CHRISTOS ANDRIKOPOULOS, POSEIDON MARITIMA LTDA - EPP REU: BANCO BRADESCO SA Advogados do(a) AUTOR: LEONARDO BATTISTE GOMES - ES8869, ROBERTO GAROFALO - SP147743 Advogados do(a) REU: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - SP107414, MARIA LUCILIA GOMES - SP84206, WANDERSON CORDEIRO CARVALHO - ES8626 INTIMAÇÃO Fica(m) o(a/s) advogado(a/s) das partes intimado(a/s) para ciência da remessa (id nº 68786999) da Sentença/Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória para promover o levantamento definitivo da hipoteca em favor do Banco Bradesco, em razão de possíveis emolumentos.

Vitória, ES [data conforme assinatura eletrônica]

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4712 (Secretaria) PROCESSO Nº 0035214-98.2011.8.08.0024 AUTOR: CHRISTOS ANDRIKOPOULOS, POSEIDON MARITIMA LTDA - EPP REU: BANCO BRADESCO SA S E N T E N Ç A 1.

Relatório Cuida-se de ação declaratória de inexistência de relação jurídica com pedido de antecipação dos efeitos da tutela ajuizada por Christos Andrikopoulos e Poseidon Marítima Ltda. em face de Banco Bradesco S/A.

A parte autora alega, em síntese, que: i) em 26 de junho de 1991, o primeiro autor celebrou contrato com a Construtora Emplac para a aquisição dos direitos sobre a unidade 501 do Edifício Buganville, contrato esse que informava a existência de hipoteca em favor do Banco réu, sendo a construtora a responsável pelo adimplemento integral da obrigação; ii) após quitar todas as parcelas do imóvel, o autor e outros condôminos descobriram, no momento da outorga da escritura definitiva, que a construtora não havia cumprido sua obrigação junto ao banco, o que levou à execução das hipotecas; iii) em razão disso, foi ajuizada uma Ação Executória em novembro de 1991; iv) visando resguardar os direitos dos adquirentes de boa-fé, ingressou-se com ação de cumprimento de contrato, na qual foi reconhecido, em todas as instâncias, o direito ao registro imobiliário em nome dos adquirentes, uma vez que haviam quitado integralmente suas obrigações com a construtora; v) contudo, essa decisão não impediu a continuidade da Ação Executória, que ainda recaía sobre os bens dos adquirentes, os quais não haviam contratado com o banco e já haviam cumprido suas obrigações contratuais; vi) diante da manutenção da Ação Executória e da inércia da construtora, os adquirentes, incluindo o primeiro autor e sua sucessora, foram compelidos a ajuizar embargos de terceiros para suspender o processo; vii) os embargos foram acolhidos, suspendendo a execução até decisão final; viii) apesar de manterem a posse do imóvel, a segunda autora, cessionária dos direitos sobre a unidade 501 desde 2009, permanece impossibilitada de exercer plenamente seu direito de propriedade, pois, devido ao inadimplemento da construtora, a hipoteca ainda está registrada em favor do Banco réu, impedindo a alienação do bem.

Diante disso, requer: liminarmente, i) a imediata liberação da penhora averbada sob o n.

R-1, da Matrícula n. 31357, em face da ineficácia da hipoteca que onera o imóvel, requerendo-se, ainda, seja expedido ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória, para que averbe, de imediato, a tutela concedida, com a liberação da penhora havida e a averbação de ineficácia da hipoteca dada pela construtora ao Bradesco; no mérito, ii) seja declarada a inexistência de relação jurídica válida a amparar a penhora que recai sobre o bem dos autores, na medida em que constituída a partir de hipoteca ofertada pela construtora ao Bradesco, ineficaz em relação aos compradores, mantendo-se, pois os efeitos antecipados da tutela.

Custas quitadas à fl. 46.

Decisão de fls. 48/53, que determina a remessa dos autos ao Juízo da 4ª Vara Cível de Vitória, haja vista a conexão entre demandas.

Liminar deferida às fls. 55/56.

Aditamento à inicial às fls. 61/62, para que conste os pedidos nos seguintes termos: “Presentes, pois, os requisitos para concessão da medida, respeitosamente, requer-se seja deferida antecipação dos efeitos da tutela, ‘inaudita altera pars’ a fim de ser determinada a imediata liberação da penhora averbada sob o n.

R-1, da Matrícula n. 31357 em face da ineficácia da hipoteca que onera o imóvel, requerendo-se, ainda, seja expedido em caráter de urgência, ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória, para que este averbe, de imediato, a tutela concedida, com a liberação da penhora havida e a averbação de ineficácia da hipoteca dada pela construtora ao Bradesco.

Posto isto, requer-se, seja declarada a inexistência de relação jurídica válida a amparar a penhora que recai sobre o bem dos autores, na medida em que constituída a partir de hipoteca ofertada pela construtora ao Bradesco, ineficaz em relação aos compradores, mantendo-se, pois os efeitos antecipados da tutela, sendo ainda determinado também o levantamento da hipoteca dada pela construtora em favor do Bradesco.”. À fl. 63, os autores requerem seja determinada a expedição de novo ofício ao RGI, determinando a averbação da ineficácia da hipoteca dada pela construtora ao Banco Bradesco, com o seu consequente cancelamento, uma vez que a questão já fora enfrentada na decisão que deferiu a antecipação dos efeitos da tutela pretendida.

Decisão de fl. 70, que defere o pedido supra, apontando ainda a desnecessidade de prestação de caução.

Contestação apresentada pelo Banco demandado às fls. 72/85, em que sustenta, em síntese: preliminarmente, i) a existência de litispendência, pois os autores já ajuizaram Embargos de Terceiro (processo n.º 024.100.125.715) com o mesmo objeto da presente ação, qual seja, o cancelamento da hipoteca e da penhora sobre o imóvel; ii) a ilegitimidade ativa de Christos Andrikopoulos, uma vez que ele transferiu seus direitos sobre o imóvel à empresa Poseidon Marítima Ltda. em 09 de março de 2009, por meio de Escritura Pública de Cessão de Direitos Aquisitivos e Possessórios, tornando-se esta a única parte legítima para propor a demanda; iii) a necessidade de caução para deferimento da tutela pretendida; no mérito, iv) que os autores não são adquirentes de boa-fé, pois sabiam que o imóvel estava hipotecado em favor do banco; v) que a hipoteca, como direito real, prevalece sobre qualquer alienação e confere ao credor o direito de sequela; vi) os autores não registraram a promessa de compra e venda no Cartório de Imóveis, tornando o contrato inoponível a terceiros; vii) que a hipoteca deve ser mantida, garantindo a execução da dívida.

Diante disso, pugna pelo acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, pela improcedência da ação. À fl. 101, o demandado informa a interposição de Recurso de Agravo de Instrumento. Às fls. 122/123, os autores ofertam bens a título de caução.

Despacho de fl. 160, que determina que se lavre o termo de caução.

Termo de Caução à fl. 162.

Ofício encaminhado pelo Cartório Castello – 2º Registro de Imóveis de Vitória à fl. 163, com cumprimento da medida liminar.

Ofício encaminhado pelo Cartório do 1º Ofício da Comarca de Domingos Martins/ES à fl. 163, com cumprimento da medida liminar.

Réplica às fls. 181/184, em que argumentam que: i) o primeiro autor, como cedente dos direitos à coautora Poseidon Marítima, tem interesse no processo; ii) quanto à litispendência, apesar de envolverem o mesmo imóvel, as ações possuem pedidos distintos: os Embargos de Terceiros visam impedir o leilão do bem, enquanto a presente ação busca a nulidade da hipoteca; iii) sobre a caução, embora não seja obrigatória, ofereceram imóveis em garantia, superando o valor do bem em discussão, tornando a preliminar sem efeito; iv) o STJ interpreta a hipoteca à luz do Código de Defesa do Consumidor, protegendo adquirentes de boa-fé.

Assim, reiteram o pedido de procedência da ação.

Redistribuição dos autos, fl. 187-verso.

Decisão de fls. 194/196, que: i) rejeita as preliminares (ilegitimidade ativa, litispendência e ausência de prestação de caução idônea); e ii) intima as partes para informarem se possuem o interesse na produção de outras provas. Às fls. 199/202, 216/221 e 270, os autores requerem a substituição de todos os bens ofertados em garantia. À fl. 207, os autores informam que não têm mais provas a produzir.

Decisão/Mandado/Ofício às fls. 272/273, que defere o pedido de substituição dos imóveis dados em caução, determinando a expedição de ofício e que se lavre termo de caução.

Termo de caução à fl. 276.

Ofício do Cartório Castello – 2º Registro de Imóveis de Vitória à fl. 294, que informa o cumprimento da medida.

Ofício do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Domingos Martins/ES à fl. 311.

Intimados para informarem se possuem o interesse na produção de outras provas (ID 37925230), ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ID’s 39058329 e 51401369).

Este é o relatório.

Decido. 2.

Fundamentação 2.1 Do julgamento antecipado do mérito De acordo com o artigo 355, inciso I, do CPC, pode o magistrado julgar antecipadamente os pedidos, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

Assim, considerando que as partes, ainda que devidamente intimadas, não requereram a produção de outras, bem como que as provas carreadas aos autos são suficientes para o deslinde do litígio, passo ao julgamento antecipado da lide. 2.2 Mérito O cerne da controvérsia consiste em determinar se a hipoteca constituída pela Construtora Emplac em favor do Banco Bradesco é oponível aos autores, adquirentes da unidade 501 do Edifício Buganville.

Pois bem.

O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula n.º 308 é no sentido de “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”.

No caso sob análise, verifica-se que os autores adquiriram o imóvel e quitaram integralmente o preço à construtora, conforme documentos de fls. 22/35.

O fato de terem sido informados sobre a existência da hipoteca, por sua vez, não afasta sua boa-fé, uma vez que também foram informados de que a construtora seria a responsável pelo adimplemento integral da obrigação perante o banco.

Assim, não podem ser prejudicados pelo inadimplemento desta perante a instituição financeira.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CANCELAMENTO DE HIPOTECA – ILEGITIMIDADE ATIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO – HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO – INEFICÁCIA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RECALCITRÂNCIA INDEVIDA – DANO MORAL CARACTERIZADO – RECURSO DESPROVIDO. 1.

Vigora, no sistema jurídico pátrio, o entendimento segundo o qual as condições da ação, entre elas a legitimidade, serão aferidas in status assertionis, quer dizer, a partir da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante na petição inicial da ação judicial.

Sentença anulada. 2.

Segundo a Súmula nº 308, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 3.

A recalcitrância da instituição financeira em proceder com a baixa da hipoteca após quitação das obrigações pelo adquirente, notadamente após notificação formal para este desiderato, é suficiente para caracterizar o ilícito civil indenizável. (TJES; Data: 20/Jun/2024; Órgão julgador: 1ª Câmara Cível; Número: 5007914-66.2021.8.08.0011; Desembargador: ALDARY NUNES JUNIOR; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Assunto: Hipoteca) (grifei) PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

CANCELAMENTO DA HIPOTECA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

IMÓVEL QUITADO.

DANOS MORAIS.

MANUTENÇÃO.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

As condições da ação são averiguadas com base na teoria da asserção, de modo que, para se reconhecer a ilegitimidade da parte, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em exame puramente abstrato, quanto à posição desta na relação jurídica exposta ao juízo. 2.

O recorrente possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que realizou a averbação da hipoteca na matrícula do imóvel, de maneira que os efeitos do seu cancelamento atingem sua esfera patrimonial e jurídica. 3.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Precedente do c.

STJ. 4.

A ausência injustificada do recorrente em baixar o gravame, impedindo a outorga da escritura pública do imóvel, mesmo após notificado, é causa suficiente para a indenização por danos morais.

Afinal, o recorrente não impugnou a circunstância de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido pelos recorridos, perdurando o gravame por tempo considerável. 5.

Considerando as inquietações e os dissabores suportados pelos recorridos, as condições sócio-econômicas do ofensor, bem como que a indenização deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, mostra-se justa, razoável e proporcional a fixação no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um. 6.

Recurso desprovido. (TJES; Data: 18/May/2024; Órgão julgador: 2ª Câmara Cível; Número: 5006678-79.2021.8.08.0011; Desembargador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Assunto: Hipoteca) (grifei) Já a alegação de ausência de registro do compromisso de compra e venda também não socorre o demandado, tendo em vista que a ineficácia da hipoteca perante os adquirentes de boa-fé independe do registro do contrato, conforme entendimento jurisprudencial pátrio.

Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RÉ.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEIÇÃO.

PLEITO DE EXCLUSÃO DO GRAVAME QUE EXIGE PARTICIPAÇÃO DA CREDORA HIPOTECÁRIA NO POLO PASSIVO.

ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE CANCELAMENTO DA HIPOTECA ANTES DO PAGAMENTO DE VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO PELA CONSTRUTORA REQUERIDA.

INSUBSISTÊNCIA.

AUTORES QUE ADQUIRIRAM OS IMÓVEIS E QUITARAM SUAS OBRIGAÇÕES.

INEFICÁCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PERANTE OS ADQUIRENTES.

SÚMULA 308 DO STJ.

IRRELEVÂNCIA DA CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DA HIPOTECA E AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

PEDIDO DE REDUÇÃO DA MULTA DIÁRIA FIXADA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DA DETERMINAÇÃO AO CANCELAMENTO DA HIPOTECA.

REJEIÇÃO.

ARBITRAMENTO DA SANÇÃO EM CONSONÂNCIA COM A NATUREZA DA ORDEM E COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - Apelação: 50061965020238240033, Relator.: Eduardo Gallo Jr., Data de Julgamento: 09/07/2024, Sexta Câmara de Direito Civil) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL.

POSSE.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

Preliminar de ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo .

Rejeição.

Elementos existentes nos autos que comprovam a existência de contrato de promessa de compra e venda objeto da cessão de direitos havida entre os litigantes.

Juntada do contrato objeto da cessão de direitos que não se trata de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo.

Mérito.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ).

Aplicação analógica aos casos que envolvem gravame de alienação fiduciária, pois o escopo da Súmula é a proteção dos adquirentes de boa-fé.

Precedentes desta Corte.

Irrelevância da ausência de registro da promessa de compra e venda objeto da cessão de direito nas matrículas dos imóveis, bem como de eventual ciência da empresa adquirente quanto aos gravames constituídos em favor da recorrente.

Desconstituídos o gravame e a consolidação da propriedade da apelante, bem como autorizada a adjudicação dos imóveis em favor da apelada.

Sentença de procedência que se mantém.

NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.

UNÂNIME. (TJ-RS - AC: *00.***.*87-32 RS, Relator.: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 19/12/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 21/01/2020) (grifei) Desse modo, a procedência da ação é a medida que se impõe. 3.

Dispositivo Ante o exposto, ACOLHO os pedidos formulados nos embargos de terceiro para: i) CONFIRMAR a liminar anteriormente concedida (fls. 55/56); ii) DECLARAR a inexistência de relação jurídica válida a amparar a penhora que recai sobre o bem dos autores; iii) DECLARAR a ineficácia da hipoteca em relação aos autores; iv) DETERMINAR o levantamento da hipoteca dada pela construtora em favor do Banco Bradesco; e v) DETERMINAR o levantamento da caução, oficiando-se ao Cartório de Registro Geral de Imóveis – 2ª Zona de Vitória para assim proceder em relação ao imóvel “Apartamento n. 501, com duas vagas de garagem, n.º 03 e 04, situado na Rua da Grécia, n. 205, Barro Vermelho, Vitória/ES, matrícula n. 60565”.

CONDENO o demandado ao pagamento de custas finais/remanescentes e honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos no montante de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC.

PUBLIQUE-SE.

INTIMEM-SE as partes.

Sentença já registrada no sistema Pje.

Com o trânsito em julgado: i) TRASLADE-SE cópia da presente sentença para os autos de n.° 1115483-64.1998.8.08.0024 e 0012571-83.2010.8.08.0024; ii) OFICIE-SE ao Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória para promover o levantamento definitivo da hipoteca em favor do Banco Bradesco referente ao seguinte bem: “Apartamento n.º 101, do Edifício Buganville, situado na Rua Almirante Soido, esquina com a Rua Eurico de Aguiar, nº 61, Praia Comprida, Vitória-ES, matrícula n.º 31357, livro n.º 2, p. 1”; iii) intime-se a parte sucumbente (demandada) para recolher as custas processuais finais/remanescentes.

Em caso de não pagamento, oficie-se à Sefaz; iv) ao final, nada sendo requerido, arquivem-se os autos.

Sirva a presente de OFÍCIO, se necessário.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito