TJES - 0009296-05.2020.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0009296-05.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: BRUNO DE ARAUJO FIGUEIREDO, DARA LISLEY CARDOSO DE LIMA REQUERIDO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A Advogados do(a) REQUERENTE: GRAZZIANI FRINHANI RIVA - ES9872, HELLEN LIMA FANTE - ES15856 Advogado do(a) REQUERIDO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473 DESPACHO Nos termos do Ato Normativo Conjunto do Tribunal de Justiça do Espírito Santo nº 010/2025, publicado em 27/03/2025, é obrigatória a regularização dos dados cadastrais dos processos eletrônicos em trâmite no âmbito do Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo, especialmente quanto ao correto preenchimento de CPF/CNPJ das partes, classe processual, assuntos e dados dos advogados e seus registros na OAB.

Constatada irregularidade no caso dos autos, determino: 1 - A intimação da parte autora para, em até 05 (cinco) dias, apresentar a documentação pessoal necessária (CPF ou CNPJ), com o fito de regularizar o polo ativo da demanda, sob pena de adoção das medidas cabíveis. 2 - Proceda a Secretaria à correção dos dados cadastrais do presente feito, conforme as diretrizes estabelecidas no referido ato normativo. 3 - Em caso de alteração significativa no nome das partes, deverá ser lavrada certidão nos autos, nos termos do artigo 6º do Ato Normativo Conjunto nº 010/2025. 4 - A regularização deve observar as Tabelas Processuais Unificadas (TPU) do CNJ quanto à indicação de classes e assuntos processuais. 5 - Se for o caso, retornem os autos para análise das questões que ensejaram a conclusão.

Cumpra-se com urgência.

Diligencie-se.

Serra/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

KELLY KIEFER Juíza de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0009296-05.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: BRUNO DE ARAUJO FIGUEIREDO, DARA LISLEY CARDOSO DE LIMA REQUERIDO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A Advogados do(a) REQUERENTE: GRAZZIANI FRINHANI RIVA - ES9872, HELLEN LIMA FANTE - ES15856 Advogado do(a) REQUERIDO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473 SENTENÇA Trata-se de “ação de resolução contratual c/c indenizatória por danos materiais e morais e pedido liminar” proposta por BRUNO DE ARAÚJO FIGUEIREDO e DARA LISLEY CARDOSO DE LIMA em desfavor de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A e GRAN VIVER URBANISMO, todos qualificados nos autos.

Aduzem os autores que em 04 de dezembro de 2016 celebraram um contrato particular de compra e venda de imóvel com a primeira requerida, correspondente ao lote de terreno nº 18, da quadra 20, com área global de 200 m², localizado no condomínio CIDADE VERDE SERRA, descrito na matrícula nº 76.540, do Livro 2, no Cartório de Registro de Imóveis do 1º ofício da 1ª Zona de Serra-ES.

Registram que depositaram sua confiança no grupo composto pela CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A.

Ressaltam que o loteamento CIDADE VERDE infringiu diversas determinantes legais, sobretudo porque falta delimitação física entre os lotes – as poucas ruas existentes terão que ser refeitas –, e as obras do sistema de drenagem pluvial, de coleta de esgoto residencial e de distribuição de energia elétrica nem mesmo foram começadas.

Afirmam que inicialmente as obras seriam entregues em maio de 2018 e, com a previsão contratual de prorrogação por seis meses, em novembro de 2018, o que não ocorreu, estando em estágio inicial, em estado de abandono e tomadas pelo mato.

Com tais alegações, ajuizaram a presente ação pugnando, liminarmente, pela suspensão do contrato, com a consequente suspensão da exigibilidade das parcelas que vencerão no curso da presente demanda, bem como pela abstenção das requeridas de inscrever o nome dos autores em cadastros de inadimplentes No mérito, pedem a restituição da quantia paga, em sua integralidade, indenização por danos morais e a inversão da cláusula penal.

A inicial, de fls. 02/09, veio instruída com os documentos de fls. 10/56.

Assistência judiciária gratuita indeferida em primeiro grau (fls. 70/71 e 77 e verso), mas concedida em grau de recurso (fls. 175/179).

Tutela antecipada deferida às fls. 101-2/verso.

Citação das requeridas à fl. 103 dos autos.

Contestação das requeridas às fls. 104/128, arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva da Gran Viver Urbanismo.

No mérito, requerem a improcedência dos pleitos autorais, sustentando, ainda, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso vertente, inexistência de cláusulas abusivas, ausência de culpa no atraso da entrega do empreendimento, legalidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, a impossibilidade de devolução integral do importe pago e de aplicação de multa contratual, em especial em sua forma inversa, além da ausência de danos morais.

Com a contestação foram apresentados os documentos de fls. 129/151.

Réplica às fls. 153/159v.

Despacho ordenando a intimação das partes acerca da possibilidade de julgamento antecipado da lide à fl. 170, com o que concordaram (autores à fl. 171 e réus às fls. 173 e verso). É, em resumo, o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta pronto julgamento, nos termos do artigo 355, inciso I e II, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria sub judice não demanda a produção de outras provas, além da documental, já carreadas aos autos.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GRAN VIVER URBANISMO S.A.

A segunda demandada, GRAN VIVER URBANISMO S/A, afirmou que não é parte legítima para figurar no polo passivo, sob o fundamento de que é apenas uma das sócias da empresa vendedora, Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A, e que nem sequer figura no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Sustentou que também não é o caso de grupo econômico, como ventilado na inicial.

Há que se ter em vista que a legitimação para agir (legitimatio ad causam) diz respeito à titularidade ativa e passiva da ação. É a pertinência subjetiva da ação, como diz Buzaid. "A ação somente pode ser proposta por aquele que é titular do interesse que se afirma prevalente na pretensão, e contra aquele cujo interesse se exige que fique subordinado ao do autor.

Desde que falte um desses requisitos, há carência de ação por ausência de legitimatio ad causam.

Só os titulares do direito em conflito têm o direito de obter uma decisão sobre a pretensão levada a juízo através da ação.

São eles portanto os únicos legitimados a conseguir os efeitos jurídicos decorrentes do direito de ação" (MARQUES, José Frederico.

Instituições de Direito Processual Civil, vol.

II, 3ª ed.

Rio de Janeiro: Forense, 1966, p. 41.) Primeiramente, quanto à alegada ilegitimidade, considero que a análise das condições da ação deve ser realizada in status assertionis, com base na narrativa realizada pelos autores na petição inicial.

Em se concluindo que a requerente é a possível titular do direito sustentado na inicial, bem como que a ré deve suportar a eventual procedência da demanda, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade das partes.

No caso específico, em que pese a alegação tecida pela Ré Gran Viver, melhor sorte não lhe assiste.

Os documentos apresentados junto à exordial, inclusive imagens de páginas de publicidade veiculadas na internet, deixam evidente a participação desta requerida na relação contratual e, consequentemente, no recebimento dos valores advindos da negociação.

Quanto ao tema, destaco o entendimento de nosso Tribunal: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO.

LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIA CONTROLADORA.

APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ATRASO NÃO JUSTIFICADO.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS PENDENTES.

ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL SEM EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO TOTAL.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, determinando a suspensão das parcelas pendentes de pagamento, a apresentação de documentos para a escrituração do contrato e a indenização por danos materiais, em razão do atraso na entrega de loteamento cuja previsão de conclusão era abril de 2019.

Os apelantes fundamentaram o recurso na ilegitimidade passiva da segunda requerida, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, força maior para justificar o atraso e cláusula contratual que condiciona a escrituração à quitação total do preço.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a GRAN VIVER URBANISMO S/A possui legitimidade passiva na demanda; (ii) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica analisada; e (iii) avaliar se o atraso no cumprimento contratual pode ser justificado por força maior, de modo a afastar as consequências impostas pela sentença.

III.

RAZÕES DE DECIDIR GRAN VIVER URBANISMO S/A possui legitimidade passiva por integrar o grupo econômico da vendedora, CIDADE VERDE SERRA, sendo sócia e participando da campanha publicitária para venda dos lotes.

A jurisprudência reconhece sua responsabilidade solidária com fundamento no art. 3º e no art. 34 do Código de Defesa do Consumidor, bem como na teoria da aparência, considerando o vínculo estrutural entre as empresas e sua atuação conjunta na cadeia de fornecimento.

O Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação jurídica por envolver fornecimento de produto (loteamento imobiliário) a consumidor final.

O inadimplemento do fornecedor – atraso na entrega do empreendimento – atrai a proteção consumerista, conforme entendimento consolidado do STJ. (...) IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A sócia de empresa que comercializa loteamentos possui legitimidade passiva para responder solidariamente por obrigações contratuais em casos de inadimplemento, nos termos do art. 3º e do art. 34 do Código de Defesa do Consumidor, em aplicação da teoria da aparência.

Atrasos na entrega de loteamentos imobiliários decorrentes de fatores inerentes à construção civil não caracterizam força maior e não afastam a responsabilidade do fornecedor.

O consumidor pode suspender o pagamento de parcelas vincendas diante do inadimplemento contratual do fornecedor, por meio da exceção do contrato não cumprido.

A escrituração do imóvel não pode ser condicionada à quitação total do preço em casos de inadimplemento do vendedor.

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 3º, 25, § 1º, e 34; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-ES, Apelação Cível nº 0016018-89.2019.8.08.0048, Rel.

Des.

Jorge Henrique Valle dos Santos, j. 27.06.2024.

TJ-ES, Apelação Cível nº 0012216-83.2019.8.08.0048, Rel.

Des.

Ewerton Schwab Pinto Junior, j. 26.02.2024.

TJ-ES, Agravo de Instrumento nº 5001959-53.2022.8.08.0000, Rel.

Des.

Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 30.07.2022.

STJ, AgInt no AREsp nº 2064042, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 29.08.2022.

TJ-SP, Apelação Cível nº 1006471-93.2022.8.26.0438, Rel.

Des.

Alexandre David Malfatti, j. 05.01.2024. (TJES, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível 0008284-53.2020.8.08.0048, Rel.

Des.

ROBSON LUIZ ALBANEZ, data: 07/02/2025) APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

TEORIA DA APARÊNCIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA.

AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CESSIONÁRIA.

SOLIDARIEDADE AFASTADA.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL.

FORTUITO INTERNO.

RISCO DA ATIVIDADE.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

MULTA REVERSA.

TEMA 971/STJ.

RECURSO DESPROVIDO.

RECURSO PROVIDO. 1.

As empresas responsáveis pela construção estão sediadas no mesmo endereço e atuam em conjunto na comercialização do imóvel.

Deste modo, ainda que apenas uma delas conste como promitente no contrato de compra e venda, em razão da teoria da aparência, ambas as empresas possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Preliminar afastada. 2.

A empresa que atua apenas como cessionária dos créditos imobiliários, sem assumir posição no contrato de promessa de compra e venda, não pode ser responsabilizada de forma solidária à construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 3.

Não prospera a alegação de que o atraso nas obras se deu por motivo de caso fortuito ou força maior e que isto impediria a rescisão contratual por parte do comprador, tendo em vista o entendimento do c.

STJ de que o “fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO). 4.

Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor. 5.

O c.

STJ firmou tese, no julgamento do Tema n. 971, no sentido de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (REsp n. 1.631.485/DF). 6.

Recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A conhecido e desprovido. 7.

Recurso de Red Performance Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados conhecido e provido. (TJES, 4ª Câmara Cível, Apelação Civel 0004215-12.2019.8.08.0048, Rel.

LUIZ GUILHERME RISSO, data: 20/09/2024) Não há que se falar, assim, em ilegitimidade da GRAN VIVER URBANISMO S/A, que inclusive responde solidariamente, nos termos do artigo 34 do CDC, como se verá a seguir.

Desse modo, REJEITO a preliminar.

DO MÉRITO Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da possibilidade de rescisão Apesar de as requeridas alegarem que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos regidos pela Lei 9.415/97, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, a relação entre o comprador e o incorporador ou instituição financeira pode, ainda assim, caracterizar-se como uma relação de consumo.

Com efeito, no julgamento do REsp 1891498/SP, em rito de recursos repetitivos, ficou estabelecido que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Tema 1095).

Destaca-se que, na específica hipótese dos autos, não se trata de inadimplemento do devedor, mas do credor, tendo em vista que, como narrado, até a data prevista o imóvel não foi entregue.

Neste ponto, como se extrai do voto condutor, “do mesmo modo, não há como prevalecer o ditame especial da Lei nº 9.514/97 quando inexistir inadimplemento do devedor ou, embora existente, não tenha o adquirente sido constituído em mora nos exatos termos do procedimento especial estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

Isso porque o regramento especial estabelece, como requisitos mínimos para a sua deflagração, dívida ‘vencida e não paga, no todo ou em parte’ E constituição em mora do fiduciante.

Na falta de qualquer desses requisitos, não se afigura aplicável o procedimento especial de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária pelo ditame da Lei nº 9.514/97” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

Fica claro, portanto, que, no caso dos autos, a rescisão do contrato foi motivada pela inadimplência da empresa ré, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, valendo sublinhar que a relação de consumo está configurada na medida em que adquirem os autores (consumidores) imóvel posto à venda por meio de empreendimento imobiliário lançado no mercado pelas empresas requeridas (fornecedoras).

Logo, quando a parte integra a cadeia de consumo, mesmo em contratos que envolvam alienação fiduciária, desde que o inadimplemento não seja do devedor fiduciante – exatamente a situação dos autos –, é justificável a aplicação do Código de Defesa do Consumidor: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALINEAÇÃO FIDUCIÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES.

MULTAS CONTRATUAIS.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I – Incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor nos contratos que seguem a sistemática da Lei 9.514/97, desde que configurada a relação de consumo e não haja confronto com as normas relacionadas à alienação fiduciária de coisa imóvel.

Precedentes do STJ.

II - À luz do entendimento do STJ e do CDC caracterizado o inadimplemento exclusivo do vendedor, correta a sentença que rescinde o contrato de compra e venda, determina a restituição integral dos valores pagos e faz incidentes multas contratuais mesmo que previstas apenas para o caso de inadimplemento do consumidor.

Súmula 543 e Tema 971 STJ.

III - Recurso conhecido e improvido. (3ª Câmara Cível, Apelação Cível 0025111-76.2019.8.08.0048, Rel.

Des.

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, data: 06/12/2023) Ademais, também já asseverou o STJ, em caso muito próximo ao dos autos, que, “consoante precedentes das Turmas que integram a eg.

Segunda Seção, as disposições da Lei n.º 9.514/97, que disciplinam a alienação fiduciária na compra e venda de imóvel, só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos, uma vez que, conforme apurado pelas instâncias ordinárias, foi a incorporadora que deixou de entregar a infraestrutura no prazo prometido.” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.005.760/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022.) Portanto, incidirá o CDC, o que significa que caso se submete à responsabilidade civil objetiva.

Restou incontroversa a existência da relação jurídica mantida entre as partes, pela qual os autores se comprometeram a adquirir o lote descrito acima, do loteamento Cidade Verde Serra, localizado neste município.

Também é incontroverso nos autos – inclusive reafirmado na própria contestação, fl. 110 – que a previsão para a entrega das obras se daria em 05/2018.

Foi previsto prazo de tolerância, fixado em 180 (cento e oitenta) dias, findando-se, pois, em novembro/2018 – o que também é ponto pacífico entre as partes.

No caso dos autos, os requerentes fundamentaram o seu pedido de rescisão do contrato no atraso da entrega do lote adquirido, estando o loteamento ainda em estado inicial.

Perfeitamente cabível o pedido de rescisão contratual.

Ainda que haja cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade da avença, e de alienação fiduciária com submissão do contrato ao regime jurídico imposto pela Lei nº 9.514/97, não é possível submeter os compradores, ora requerentes, a tais imposições.

Nesta medida, embora a avença possua força obrigatória, a rescisão e a revisão contratual são plenamente possíveis, mitigando-se o pacta sunt servanda em situações excepcionais, tais como a existência de cláusulas abusivas, o desequilíbrio financeiro/onerosidade excessiva, notadamente em observância à função social dos contratos e à boa-fé objetiva.

Desse modo, ainda que o contrato firmado entre as partes estabeleça a irrevogabilidade e irretratabilidade do pacto, não é possível submeter desmedidamente o consumidor a tais imposições.

Nesse sentido, a jurisprudência entende que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em contrato de compra e venda não impede o desfazimento do negócio, notadamente se houver descumprimento de cláusulas contratuais (culpa do vendedor).

Vejamos julgados do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, pela aplicabilidade do CDC e pela possibilidade de rescisão do pacto em casos análogos, ainda que haja cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade: Apelação Cível.

Direito do Consumidor.

Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária.

Inaplicabilidade do CDC afastada.

Inadimplemento do Credor.

Restituição integral dos valores pagos.

Manutenção da Sentença.

Recurso desprovido. 1.

Código de Defesa do Consumidor (CDC) e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514/97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal. 2.

Inadimplemento do Credor: A Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação.

No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária. 3.

Restituição Integral dos Valores Pagos: Consolidada a culpa exclusiva das apelantes pelo inadimplemento do contrato, reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, corrigidos e acrescidos de juros legais, conforme jurisprudência dominante.

A devolução sem retenção é medida que se impõe, especialmente em casos de culpa do vendedor, conforme orientação do STJ. 4.

Legitimidade Passiva: A empresa Gran Viver Urbanismo S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, considerando a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico que atuam conjuntamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em conformidade com o art. 34 do CDC. 5.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida. (TJES; Apelação Cível 0005736-21.2021.8.08.0048; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Rel.

Des.

Ewerton Schwab Pinto Junior; j. 23/10/2024) APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS – APELAÇÃO CÍVEL DE CIDADE VERDE SERRA – PRELIMINAR DE CONHECIMENTO APENAS PARCIAL DO RECURSO – INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA – MÉRITO RECURSAL – FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E LIBERDADE CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA – DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À RESCISÃO DO CONTRATO OU CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – EXEGESE DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO CARACTERIZAÇÃO – ARTS. 25 DA LEI N. 6.766/79 E 32, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – IRRETRATABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – INAPLICABILIDADE – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE NÃO DESCORTINADO – RETENÇÃO DE VALOR PELA CONSTRUTORA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 543/STJ – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DE CIDADE VERDE SERRA PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDA – APELAÇÃO CÍVEL DE JÚLIA DE LAZARI REGIO – CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – DATA DE CADA DESEMBOLSO – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – APELAÇÃO CÍVEL DE JÚLIA DE LAZARI REGIO CONHECIDA E PROVIDA.

Apelação cível de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários Ltda. [...] 2) Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, conforme estabelece o art. 475 do Código Civil. 3) A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, por se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo. 4) Apesar de ser comum, no âmbito da incorporação imobiliária, a presença de cláusulas que estabeleçam a irretratabilidade da avença, a invocada incidência do disposto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), em ações como a submetida ao crivo deste Órgão Julgador, tem lugar apenas quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença, na maioria dos casos, em razão de dificuldades financeiras, sem atribuir culpa ao vendedor. 5) Não há que se falar em rompimento contratual e desmotivado por parte da apelada e, no que se refere a retenção de valores, deve ser mantida a sentença que, implicitamente, afastou a previsão contida no parágrafo primeiro da Cláusula Décima de que haveria retenção de valores por parte da construtora, no caso de rescisão, por qualquer motivo, antes de ser consolidada a propriedade fiduciária em nome da vendedora, a título de ressarcimento de tributos incidentes sobre o negócio, sobre o valor total de venda do imóvel a título de reembolso de despesas de corretagem e comercialização (5%) e a título de multa convencional (10%). 6) Sendo reconhecido que o rompimento do vínculo contratual se deu por culpa da apelante, aplica-se o disposto na Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 7) Apelação cível de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários Ltda. conhecida em parte e, nessa extensão, desprovida.

Apelação cível de Júlia de Lazari Regio 8) A tese recursal está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 9) Apelação cível de Júlia de Lazari Regio conhecida e provida. (TJES, Câmaras Cíveis Reunidas, Apelação Cível 0029586-12.2018.8.08.0048, Rel.

Des.

ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, data: 16/05/2023) Pretendendo a rescisão contratual em compromisso de compra e venda, há proteção do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, nos seguintes termos: Art. 53.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Assim, inegável a possibilidade de rescisão da avença pelos requerentes.

A data de entrega de um imóvel é fator determinante para a venda e para a opção de compra pelo consumidor.

A oferta, efetivamente, vincula o fornecedor e seria nula de pleno direito qualquer cláusula que facultasse ao fornecedor a discricionariedade da entrega do imóvel quando lhe fosse possível (artigos 30 e 51, inc.

XIII, do CDC).

Inclusive, em se tratando de duas requeridas, a responsabilidade entre elas é solidária, a teor do art. 34 do CDC.

Faculta-se à parte autora, portanto, a rescisão do contrato, diante do inadimplemento por parte das demandadas na entrega do empreendimento que, conforme noticiado na peça de ingresso, ainda encontra-se em fase inicial.

O Código Civil, em seu artigo 475, estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

A opção pela rescisão do contrato por culpa das rés autoriza a devolução integral do valor pago pelos adquirentes, devidamente corrigida a partir do desembolso, conforme será melhor explicitado adiante.

Da alegação de caso fortuito/força maior: Não ocorre na hipótese, como sustentam as requeridas, exceção de contrato não cumprido, nem mesmo rescisão por culpa dos autores, porquanto, na verdade, como se infere dos autos, a construtora deixou de entregar o imóvel até o prazo final da data de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista em contrato – novembro/2018.

Isto porque, até o ajuizamento da demanda, em 13/07/2020, não havia sequer indício do início das referidas intervenções, o que justificou a propositura da ação Registro, ainda, que, em oposição à pretensão autoral, a requerida afirma estar indene de culpa, atribuindo a demora às fortes chuvas e às dificuldades decorrentes da crise financeira, o que não merece prosperar.

Tais situações constituem risco da própria atividade desenvolvida pelas empresas atuantes no ramo imobiliário, não caracterizando caso fortuito ou força maior: APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR INVALIDADE, NO CASO CONCRETO, DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO NEGÓCIO JURÍDICO DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS RECURSO DE ANA CARLA GONÇALVES PROVIDO RECURSO DE GS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA DESPROVIDO. 1 - O excesso de chuvas e a ocorrência de greves no setor de construção civil são circunstâncias consideradas, via de regra, como inerentes ao próprio risco do negócio, não podendo ser caracterizadas como motivo de força maior para justificar o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.

Precedentes do e.

TJES. (...) (TJES - APL: 00311397520148080035, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 05/08/2019, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/08/2019, destaque não original) CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RESCISÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CIDADE VERDE SERRA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA Nº 543 DO STJ – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIRMADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

A resolução dos contratos de promessa compra e venda de imóvel, por responsabilidade da parte vendedora, atrai a necessidade de restituição integral dos valores pagos pela parte compradora, nos termos da Súmula nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça. 2.

A tese recursal de que a inexecução do contrato decorreu caso fortuito ou força maior em razão de fortes chuvas ocorridas na região nos anos de 2017 e 2018, além de demasiadamente genérica, não encontra ressonância no lastro probatório constituído nos autos, até porque as partes sequer pugnaram pela produção de provas.

Não bastasse isso, impende ressaltar que este Egrégio Sodalício, na esteira da orientação da Corte Superior de Justiça, tem entendimento no sentido de que o contexto narrado consubstanciaria fortuito interno que é incapaz, portanto, de atrair a excludente prevista no art. 393, do Código Civil. 3.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 971, assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” 4.

Se o contrato de promessa de compra e venda é alvo de resolução por culpa da vendedora, restará fulminada, por consequência lógica, a relação havida entre a compradora e o credor fiduciário, tal qual ocorre na hipótese de contratos coligados, conforme previsão do art. 54-F, do Código de Defesa do Consumidor. (TJES, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível 0008937-55.2020.8.08.0048, Rel.

Des.

HELOISA CARIELLO, data: 23/04/2024) Das importâncias a restituir: Quanto ao pagamento dos valores acordados no contrato, verifico que a inadimplência da parte autora iniciou-se em julho de 2020, portanto após o mês de novembro de 2018; logo, não pode ser atribuído aos autores o desfazimento do negócio, uma vez que nesta data o empreendimento deveria estar em fase final, o que não ocorreu.

Resta analisar o quantum a ser restituído pelas rés.

Caracterizada a mora, a restituição integral dos valores pagos pelos requerentes é de rigor, retornando as partes ao status quo ante.

No que concerne à pretensão de retenção parcial dos valores pagos, verifica-se que tal pedido contraria expressamente a Súmula nº 543 do STJ, cujo enunciado é o seguinte: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora, como no presente caso, é assegurada ao consumidor a devolução integral das quantias pagas, devidamente corrigidas, não havendo direito de retenção por parte das demandadas.

Com efeito, a tentativa de aplicação de cláusulas que estipulem retenções injustificadas ou desproporcionais é vedada pelo ordenamento jurídico, pois contraria os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual que norteiam as relações de consumo.

Registro que, no caso dos autos, restou incontroverso o pagamento do valor de R$30.441,64 até o ajuizamento da demanda, além de parcelas posteriores, conforme tabela de fl. 136, apresentada pela própria requerida.

Da aplicação da multa reversa Sobre as multas contratualmente previstas para o caso de inadimplemento dos consumidores (no caso, cláusula 13ª, §1°), sua incidência em desfavor das requeridas, enquanto inadimplentes, é tema já comezinho.

Tanto o CDC, como os próprios princípios gerais do Direito, além da necessária equidade, revelam ser manifestamente abusiva a previsão de cláusulas contratuais penalizantes, apenas para os casos de mora ou inadimplência do consumidor.

Há muito, deixa claro o STJ a “possibilidade de intervenção judicial nos contratos padronizados de consumo de modo a restabelecer o sinalagma negocial, fazendo incidir a mesma multa prevista para a mora do consumidor aos casos de atraso na entrega dos produtos ou de devolução imediata dos valores pagos quando exercido o direito de arrependimento, com fundamento tanto no CDC, como no próprio Código Civil (arts. 395, 394 e 422) ao estatuir os efeitos da mora e a submissão dos contratantes à boa-fé objetiva.” (AgInt no REsp n. 1.568.293/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018, DJe de 6/3/2018.) Portanto, prevista em contrato a regra penalizante, ela se faz incidente, em igual medida, à parte vendedora, em nome de um tratamento isonômico, que se revela imprescindível.

A questão resta decidida em sede de recurso repetitivo pelo STJ, o que deu ensejo ao TEMA 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Assim, como as próprias requeridas sustentam, em sua contestação, a legalidade de tais cláusulas contratuais, seu inadimplemento as torna, naturalmente, incidente em seu desfavor.

Neste sentido: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA E DA INCORPORADORA RESPONSÁVEL PELA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – TERMO DE CESSÃO DE CRÉDITO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA – TEMA REPETITIVO 971 – RECURSOS CONHECIDOS PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS REQUERIDAS. (...) 10.

Em relação à multa de 10%, em sede de recurso especial repetitivo (tema 971), o STJ definiu que, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento de indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto. 11.

Recursos conhecidos para DAR PROVIMENTO ao recurso do BANCO SEMEAR S/A e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e da GRAN VIVER URBANISMO S/A. 12.

Condenação dos requerentes/apelados ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da instituição financeira, cuja ilegitimidade passiva fora reconhecida, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa. (TJES, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível 0018049-48.2020.8.08.0048, Rel.

Des.FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, data: 11/07/2024) Da indenização por danos morais Formulou a parte autora pedido de indenização por danos morais, em decorrência dos abalos sofridos com o atraso na entrega do imóvel.

Entendo que o atraso identificado no caso em apreço não se traduz em mero descumprimento contratual, já que as peculiaridades do caso tornam crível que a aquisição deste imóvel significaria para os requerentes mais que pura e simplesmente um contrato.

Significaria a realização do sonho da moradia, em torno do qual planejaram toda a sua vida considerando os prazos apresentados pelas construtoras no ato da contratação, prazo esse que posteriormente veio a ser desrespeitado.

Desse modo, entendo que, em situações tais, o descumprimento contratual das construtoras atinge a esfera extracontratual do consumidor, causando-lhe abalo emocional relevante, que deve ser compensado.

Por outro lado, o caráter punitivo pedagógico do dano moral deve ser também considerado, já que essa conduta das construtoras de não respeitar os prazos assinalados é recorrente no mercado imobiliário, tornando-se necessárias ações que busquem coibir tal prática.

Para fins de fixação do quantum indenizatório, entendo justa uma indenização no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, à luz do art. 487, I, do CPC/2015, para rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como condenar as demandadas, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$30.441,64, além de parcelas pagas posteriormente ao ajuizamento da demanda, com correção monetária a partir do desembolso até a citação e, a partir de tal data, atualização somente pela taxa SELIC.

Sobre este montante deverá incidir o percentual de 10% da multa rescisória, em prol dos autores.

CONDENO as demandadas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um dos autores, com juros da citação até a data do arbitramento, quando então passará a incidir somente a taxa SELIC.

Ratifico a tutela de urgência concedida.

CONDENO as demandadas a suportarem custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação; Tomando por base as disposições constantes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, justifico que a causa não é complexa e não demandou dilação probatória.

Publique-se.

Intimem-se.

Transitada em julgado e, não havendo requerimentos, arquivem-se.

SERRA, na data da assinatura eletrônica.

KELLY KIEFER Juíza de Direito