TJMA - 0822894-80.2020.8.10.0001

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0822894-80.2020.8.10.0001 APELANTES: GAMA, MELO E CIA LTDA. (I-MEDICAL) e ILHA MEDICAL LTDA. - ME ADVOGADOS: NEY BATISTA LEITE FERNANDES (OAB/MA 5.983) e DENISE TRAVASSOS GAMA (OAB/MA 6.217) APELADO: SPE SÁ CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA LIV LTDA.

ADVOGADO: LARA, PONTES & NERY – ADVOCACIA (OAB/MA 247) RELATORA: DESª MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA EMENTA DIREITO CIVIL.

REVISÃO CONTRATUAL.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

PANDEMIA DA COVID-19.

ONEROSIDADE EXCESSIVA.

READEQUAÇÃO DOS ALUGUÉIS.

RECURSO PROVIDO.

I.

Caso em exame 1.

Ação consignatória de aluguéis proposta por empresas do setor de saúde que locam salas comerciais para funcionamento de clínicas e diagnósticos por imagem. 2.

Alegada onerosidade excessiva decorrente da pandemia da Covid-19, em razão da redução das atividades causadas pelas restrições sanitárias e fechamento parcial do Shopping da Ilha e do Centro Empresarial anexo. 3.

Sentença de improcedência dos pedidos sob o fundamento de que não houve comprovação dos fatos constitutivos do direito das autoras.

II.

Questão em discussão 4.

A questão em discussão consiste em saber se a pandemia da Covid-19 constitui evento imprevisível capaz de justificar a aplicação da teoria da imprevisão para revisão dos valores locatícios pactuados.

III.

Razões de decidir 5.

A pandemia da Covid-19 foi evento extraordinário e imprevisível, resultando na drástica redução dos atendimentos eletivos e no impacto financeiro significativo para os locatários de clínicas médicas. 6.

O artigo 317 do Código Civil permite a revisão contratual quando há manifesta desproporção entre a prestação devida e o valor real da obrigação por motivos imprevisíveis. 7.

O artigo 478 do Código Civil também autoriza a resolução ou revisão dos contratos de execução continuada quando a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes. 8.

O fechamento do Shopping da Ilha impactou diretamente as clínicas situadas no Centro Empresarial anexo, reduzindo significativamente o fluxo de pacientes. 9.

Descontos foram concedidos aos locatários do shopping, mas não se estenderam ao Centro Empresarial, configurando tratamento desigual dentro do mesmo grupo econômico. 10.O Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de revisão judicial de contratos em razão da teoria da imprevisão (STJ - REsp 1045951/MA, Rel.

Min.

Raul Araújo).

IV.

Dispositivo e tese 11.

Recurso provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, determinando: a) a readequação dos valores locatícios no período de março a agosto de 2020, conforme descontos fixados em tutela antecipada: a.1) Março de 2020: 50% a.2) Abril a Julho de 2020: 70% a.3) Agosto de 2020: 50% b) a quitação integral dos aluguéis desse período com base nos valores consignados, vedando a incidência de encargos moratórios ou restrições de crédito. c) a inversão do ônus da sucumbência, condenando a parte apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do CPC.

Tese de julgamento: "1.

A pandemia da Covid-19 configura evento imprevisível e extraordinário, ensejando a aplicação da teoria da imprevisão para revisão contratual. 2.

A readequação dos aluguéis é medida necessária para assegurar o equilíbrio contratual diante da onerosidade excessiva imposta aos locatários." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317 e 478; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1045951/MA, Rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2017, DJe 22.03.2017.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por votação unânime em conhecer e DAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Participaram do julgamento, além da Relatora, o Senhores Desembargadores José Gonçalo de Sousa Filho e Marcelo Carvalho Silva (presidente).

Sala Virtual das Sessões da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, no dia5 de julho de 2025.

Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por GAMA, MELO E CIA LTDA. (I-MEDICAL) e ILHA MEDICAL LTDA. - ME em face de sentença proferida pela juíza de direito Kátia Coelho de Sousa Dias, nos autos da consignatória de alugueis proposta em desfavor de SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE LIV LTDA., ora apelada.

Os apelantes ajuizaram a presente demanda aduzindo que são empresas que atuam no setor de saúde, sendo que a primeira realiza diagnósticos por imagem, e a segunda é um centro de especialidades médicas, funcionando, respectivamente, no Shopping da Ilha e no Centro Empresarial Shopping da Ilha, por meio de contratos de locação firmados com a apelada.

Alegando que a pandemia da Covid-19 impactou significativamente suas operações, requereram a readequação dos valores de locação pactuados com a apelada, referente ao período crítico da pandemia (março a agosto de 2020), alegando onerosidade excessiva devido à redução das atividades causadas pelos decretos estaduais de lockdown e restrição de funcionamento do shopping e do prédio comercial a ele vinculado onde funcionam as clínicas.

A primeira apelante aduziu, ainda, que foram concedidos, em relação aos salões sediados no Shopping da Ilha, descontos que variaram de 50% (março/2020), 80% (abril/2020), 100% (maio/2020) e 50% (junho/2020), contudo não obteve os mesmos descontos quanto as salas que ocupada no Centro Empresarial em anexo ao shopping e que pertence ao mesmo grupo econômico.

Ao final pleitearam a redução proporcional das aluguéis, propondo descontos que variam de 50% a 70%, além de consignação judicial dos valores ajustados.

Deferida a tutela antecipada (id 32470215), autorizando o depósito em consignação dos aluguéis dos meses de março, com desconto de 50%, e dos meses de abril a julho com desconto de 70%, bem como determinando a redução do aluguel do mês de agosto (com vencimento em setembro de 2020) em 50%, além de determinar que a requerida se abstivesse de realizar atos constritivos ou inscrições em cadastros de restrição de crédito Encerrada a instrução processual foi proferida sentença (Id 32470284) que julgou improcedentes os pedidos sob o argumento de que a parte autora não comprovou os fatos constitutivos do seu direito.

Condenou, ainda, nas custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor da causa.

Inconformada as requerentes interpuseram recurso (id. 32470287) reafirmando os termos da inicial quanto aos impactos econômicos ocorridos em razão do pandemia de Covid-19, configurando situação de força maior o que justificaria a situação de imprevisão, asseverando que pleiteou uma solução extrajudicial, sem lograr êxito.

Argumenta que houve significativa redução do fluxo de pessoas nas clínicas situadas no centro empresarial em razão do fechamento do shopping da ilha por três meses e posterior retorno progressivo das atividades, sempre com restrições sanitárias e de atendimento, ressaltando que compartilha da mesma entrada e, inclusive, do mesmo estacionamento.

Sustenta, ainda, que apesar de não haver restrições para funcionamento de clínicas em geral, as apelantes trabalham apenas com atendimentos eletivos, sendo que estes tiveram uma significativa redução, vez que as pessoas preferiram buscar médicos ou realizar exames somente em situações de emergência.

Diz que os efeitos da pandemia foram tão severos que resultaram no fechamento de uma das suas unidades.

Ao final requer o conhecimento e provimento do recurso para que os valores sejam readequados de acordo com os descontos concedidos em sede de tutela antecipada.

Contrarrazões pela manutenção da sentença (id. 32470294) A Procuradoria Geral de Justiça, em parecer do Dr.

Francisco das Chagas Barros de Sousa, declinou de qualquer interesse no feito, pugnando, tão somente, pelo julgamento do mérito recursal (Id. 32970344). É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos intrínsecos de admissibilidade, concernentes ao cabimento, legitimidade e interesse recursais, assim como os extrínsecos relativos à tempestividade e regularidade formal, conheço do recurso.

O mérito recursal diz respeito a redução do valor de aluguéis de salas comerciais destinadas ao funcionamento de consultórios médicos e realização de diagnóstico por imagem, durante o período crítico da Pandemia da Covid-19, entre os meses de março e agosto de 2020. É fato notório e amplamente documentado que a pandemia da Covid-19 constituiu um evento extraordinário e imprevisível, cujas consequências afetaram substancialmente diversos setores da economia, incluindo a área da saúde privada.

O impacto foi particularmente severo para estabelecimentos que, como os das apelantes, dependem de atendimentos eletivos, os quais foram abruptamente reduzidos em virtude das restrições sanitárias e do temor generalizado da população.

O artigo 317 do Código Civil prevê a possibilidade de revisão contratual quando, por motivos imprevisíveis, houver desproporção manifesta entre a prestação devida e o valor real da obrigação, in verbis: "Art. 317.

Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação." No mesmo sentido, o artigo 478 do Código Civil dispõe: "Art. 478.

Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Os efeitos da sentença que a decretar poderão ser evitados, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato." A aplicação da teoria da imprevisão ao presente caso é evidente, pois restou demonstrado que a pandemia gerou uma onerosidade excessiva para as apelantes, sem que houvesse uma contrapartida proporcional por parte da locadora.

Importante frisar que, apesar de não haver impedimento formal ao funcionamento de clínicas médicas, os atendimentos eletivos foram drasticamente reduzidos, tanto por conta das recomendações sanitárias como pelo receio da população em frequentar estabelecimentos de saúde sem necessidade urgente.

Tal fato, corroborado por depoimentos e documentos constantes nos autos, evidencia a quebra do equilíbrio contratual, justificando a revisão dos aluguéis.

Ressalto que, apesar de as clínicas funcionarem no prédio anexo ao Shopping da Ilha, é fato que com o fechamento deste houve uma drástica redução no fluxo de pessoas naquele centro comercial e, por conseguinte, dos atendimentos eletivos realizados nas clínicas ali instaladas.

Tem-se ainda que, em razão das medidas restritivas de circulação e de distanciamento social, houve um aumento nos custos fixos em razão dos protocolos de segurança, a despeito da queda da receita, corroborada em depoimento prestado na audiência de instrução e julgamento.

Ademais, o fato de os locatários do Shopping da Ilha terem sido beneficiados com descontos substanciais, enquanto as clínicas situadas no Centro Empresarial foram obrigadas a cumprir integralmente os valores pactuados, revela um desequilíbrio contratual que deve ser corrigido.

Ora, se ambos os espaços pertencem ao mesmo grupo econômico e foram igualmente impactados pelas restrições de circulação e fechamento do shopping, seria razoável que os benefícios concedidos fossem estendidos a todos os locatários, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A respeito do tema, ainda, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a Teoria da Imprevisão será aplica como fundamento para a revisão judicial de contratos "quando ficar demonstrada a ocorrência, após o início da vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que diga respeito à contratação considerada e que onere excessivamente uma das partes contratantes" (STJ - REsp 1045951/MA, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe 22/03/2017) Dessa forma, considerando os elementos dos autos e a razoabilidade da pretensão das apelantes, entendo que o desconto deferido na decisão antecipatória deve ser mantido, pois atende ao equilíbrio contratual e mitiga os impactos financeiros enfrentados pelas recorrentes.

Esta readequação dos valores locatícios visa restabelecer o equilíbrio contratual, observando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, evitando que a excessiva onerosidade imposta às apelantes gere enriquecimento sem causa à parte apelada.

Diante do exposto, voto pelo PROVIMENTO DO RECURSO, reformando a sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando: A readequação dos valores dos alugueis do período de março a agosto de 2020, nos termos fixados na decisão que concedeu a tutela antecipada, com os seguintes percentuais de redução: Março de 2020: 50% Abril a Julho de 2020: 70% Agosto de 2020: 50% O reconhecimento da regularidade dos depósitos em consignação realizados e a integral quitação dos aluguéis do período de março a agosto de 2020, nos termos da readequação ora fixada, vedando-se a incidência de encargos moratórios sobre os valores consignados em juízo, bem como qualquer ato restritivo por parte da locadora em relação a esse período.

A inversão dos ônus da sucumbência, para condenar o apelado ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na forma do art. 85, § 2º do CPC. É como voto.

Sala Virtual das Sessões da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, no dia5 de julho de 2025.

Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora AJ-4-14