TJMA - 0806547-15.2021.8.10.0040

Processo nº: 0806547-15.2021.8.10.0040 Autor (a): HERNILSON SOLIDAO DA SILVA Adv.

Autor (a):Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: LUIZ CARLOS FERREIRA CEZAR - MA15573 Ré (u): BRDU SPE ZURIQUE LTDA Adv.

Ré (u): Advogado/Autoridade do(a) REU: GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - GO23151-A SENTENÇA Trata-se de Ação de cobrança proposta por HERNILSON SOLIDAO DA SILVA em desfavor de BRDU SPE ZURIQUE LTDA, ambos já qualificados, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas.

RELATÓRIO Em sua inicial, o autor sustenta que celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto um lote.

Afirma que, por questões financeiras, não possui interesse em continuar com o contrato.

Requer a rescisão contratual com a restituição dos valores pagos, bem como a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Em decisão, foi deferido o pedido de antecipação de tutela.

Citada, a ré apresentou contestação na qual alega a prescrição; a indevida concessão do benefício da justiça gratuita; a aplicação da Lei 13.786/2018; retenção das arras; retenção do valor atualizado do contrato; retenção da fruição; retenção dos impostos; pagamento parcelado.

Em réplica, a parte autora ratifica os termos da inicial.

Não houve acordo na audiência de conciliação.

Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA A prescrição aduzida pelo réu, por ser matéria de ordem pública, deve ser examinada antes de qualquer outra alegação, eis que reconhecida encerra o processo com resolução do mérito, conforme reza a norma ínsita no art. 487, II, do CPC/2015.

Pois bem.

Aplicam-se, ao caso em tela, as disposições do Código de Defesa do Consumidor, de acordo com a Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça1.

Assim, o prazo prescricional para a reparação civil decorrente do defeito do serviço é de cinco anos, a contar do conhecimento do dano e de sua autoria, conforme o artigo 27 do CDC2.

No caso dos autos, verifica-se que o contrato foi firmado em 2013, com previsão de término apenas para 2028.

Portanto, como a ação foi proposta somente em 2021, não operou-se o instituto da prescrição, nos termos do artigo 27 do CDC.

Rejeito a impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita haja vista que foram tecidas apenas alegações genéricas a respeito.

Passo ao mérito.

Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa requerida.

Segundo os relatos do autor, o adimplemento das contraprestações mensais restou impossibilitado em virtude de dificuldades financeiras que admite ter enfrentado e por discordar dos encargos financeiros cobrados.

Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece,

por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas.

Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

RESILIÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) Assim, afigura-se razoável o percentual de 20% pretendido pelo autor, a incidir sobre o valor efetivamente pago pelas parcelas mensais, incluído o sinal, que aqui corresponde, a R$ 1.604,36 (mil, seiscentos e quatro reais e trinta e seis centavos), já que se mostra incontroverso o pagamento do total de R$ 6.417,44 (seis mil quatrocentos e dezessete reais e quarenta e quatro centavos), conforme se vê do extrato de id nº 43391455.

Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal.

Nesse sentido: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO.

NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018).

IRRETROATIVIDADE.

SEGURANÇA JURÍDICA. 1.

A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2.

O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”.

De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.

Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1.

Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3.

Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.) Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento.

Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, deve a ré realizar a devolução dos valores em parcela única, na forma preconizada pelo Súmula acima referida.

Ademais, alega a ré, ainda, a necessidade de abater-se do valor a ser restituído à autora os débitos provenientes de IPTU.

Quanto ao tributo, insta mencionar que o E.

Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no seguinte sentido: TRIBUTÁRIO.

EXECUÇÃO FISCAL.

IPTU.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1.

Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2.

A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.

Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel.

Min.

Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel.

Min.

Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel.

Min.

Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel.

Min.

João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel.

Min.

Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel.

Min.

Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.

Desse modo, havendo previsão expressa no contrato, entendo cabível a dedução dos valores correspondentes a débitos de IPTU desde a efetiva entrega do imóvel que se deu no ato da contratação.

Destaco, no entanto, que a ré deverá comprovar a existência de tais débitos por ocasião da fase de cumprimento de sentença, a fim de permitir a devida compensação.

Quanto ao pedido de retenção pela fruição do imóvel, vejo que a ré não demonstra a existência de construção posterior, de modo que, não se há de falar em proveito econômico auferido pelo promissário comprador capaz de ensejar a recomposição a título de fruição do imóvel.

Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento.

Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, deve a ré realizar a devolução dos valores em parcela única, na forma preconizada pelo Súmula acima referida.

Contudo, apesar de reconhecer a existência do descumprimento contratual alegado pelo demandante, importa esclarecer que, quanto ao pedido de indenização por danos morais, este juízo acompanha o entendimento jurisprudencial já sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, no âmbito das relações negociais, em regra, o descumprimento de quaisquer das obrigações pelas partes se resolve na esfera patrimonial, mediante a reparação de danos emergentes e⁄ou lucros cessantes, do pagamento de juros, multas, etc.

Ou seja, cuidando-se de inadimplemento contratual, a caracterização do dano moral pressupõe muito mais do que o aborrecimento decorrente de um negócio frustrado; é imprescindível que se caracterize uma significativa e anormal violação a direito da personalidade, senão vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE.

DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1.

Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2.

O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3.

Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 15/03/2018) Desse modo, pode-se concluir que, cuidando-se de atraso na entrega de imóvel, o dano moral não se presume, isto é, não se caracteriza in re ipsa, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em considerável e anormal violação a direito da personalidade do adquirente.

Na hipótese dos autos, a alegação de dano moral está fundamentada somente na frustração da expectativa do autor em residir no imóvel próprio, sem traçar qualquer nota adicional que pudesse ensejar a violação de direito da personalidade a ponto de causar grave sofrimento ou angústia, de forma que o pedido de indenização por danos morais deve ser indeferido.

DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art.487, I, CPC/2015, acolho o pedido do autor, no sentido de: 1.

Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 4.813,08 (quatro mil, oitocentos e treze reais e oito centavos) o que corresponde aos valores pagos a título de contraprestações mensais (total de R$ 6.417,44), deduzido o percentual de 25% sobre estes (equivalente a R$ 1.604,36). 2.

Os valores a que se referem os itens anteriores deverão ser acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do evento, conforme Súmula 43 do STJ.

Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da restituição – item 2 do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015).

Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Imperatriz, 11 de julho de 2023 Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível 1 "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras". 2 “Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria”.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico (PJE) nº:0806547-15.2021.8.10.0040 AUTOR: HERNILSON SOLIDAO DA SILVA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: LUIZ CARLOS FERREIRA CEZAR - MA15573 REU: BRDU SPE ZURIQUE LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - GO23151 ATO ORDINATÓRIO SEMANA NACIONAL DA CONCILIAÇÃO Usando da faculdade que me confere a Constituição Federal no seu artigo 93, inciso XIV, e o Código de Processo Civil no seu artigo 162, §4º, regulamentados pelo provimento n° 22/2018 da Corregedoria do Estado do Maranhão, CUMPRE o seguinte ato ordinatório: INTIMAR o(a) Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: LUIZ CARLOS FERREIRA CEZAR - MA15573 e o Advogado/Autoridade do(a) REU: GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - GO23151 , para comparecerem à audiência de conciliação agendada Tipo: Conciliação Sala: Gabinete da 1ª Vara Cível de Imperatriz/MA Data: 08/11/2022 Hora: 10:30 horas, a ser realizada por meio de videoconferência através do link a seguir: Sala: https://vc.tjma.jus.br/varaciv1itzs1 Login: nome do advogado Senha: tjma1234 Telefone para contato em caso de dificuldade com o acesso na hora da audiência - (99) 3529-2010 (Gabinete) ou (99) 3529-2011 (Secretaria).

Nos termos da previsão dos arts. 270, 274 e 275 do CPC/2015, as intimações das partes serão feitas na pessoa dos advogados constituídos.

A D V E R T Ê N C I AS: 1) Ficam as partes advertidas de que o não comparecimento injustificado à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa (art. 334, § 8o, CPC/2015). 2)Fica o(a) suplicado(a) advertido(a) de que, na eventualidade da ausência de solução em audiência retro marcada, deverá, a partir de tal data, apresentar contestação, no prazo de 15 (quinze) dias, caso já não o tenha feito, sob a pena de revelia, tudo nos termos da petição inicial e despacho. 3) Fica o(a) suplicado(a) advertido(a), também, que caso não seja apresentada defesa, se presumirão aceitos pelo réu como verdadeiros todos os fato articulados pelo autor(a) (art. 344 do CPC/2015). 4) Também fica ciente o( a) autor(a) de que após a juntada da contestação, terá o prazo de 15 (quinze) dias para réplica.

A presente que será publicada na forma da lei.

Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 19 de outubro de 2022.

Eu JOYCE DE SOUSA SILVA, Técnico Judiciário, fiz digitar.

JOYCE DE SOUSA SILVA Técnico Judiciário