TJMA - 0812832-20.2016.8.10.0001

Juízo de Direito da 7ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0812832-20.2016.8.10.0001 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARINEIDE MATTE Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: JOAO BATISTA MUNIZ ARAUJO - MA4086-A REU: API SPE20 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Advogado/Autoridade do(a) REU: FERNANDA ALICE VILELA BRANDAO - MA5766-A Advogado/Autoridade do(a) REU: FERNANDA ALICE VILELA BRANDAO - MA5766-A S E N T E N Ç A Vistos, etc.

Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C LUCROS CESSANTES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por MARINEIDE MATTE contra API SPE – 20 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, todos devidamente qualificados nos autos.

Aduz a requerente em síntese, que em 01/06/2008 se dirigiu a sede das requeridas e efetuou a compra de um imóvel no valor de R$ 106.229,62 (cento e seis mil duzentos e vinte e nove reais e sessenta e dois centavos), mediante contrato de compromisso de compra e venda, referente ao empreendimento VITE CONDOMINIUM, TORRE JACARANDÁ, APARTAMENTO Nº 707.

Após isso, mediante aditivo contratual, ID-2322961, especificou-se as condições de pagamento, reconhecendo-se que a requerente pagou o valor de R$ 17.263,20 (dezessete mil duzentos e sessenta e três reais e vinte centavos) e estabelecendo-se a seguinte forma de pagamento do saldo remanescente: a) uma parcela no valor de R$ 2.422,59 (dois mil quatrocentos e vinte e dois reais e cinquenta e nove centavos); b) 13 parcelas, cada uma no valor de R$ 523,48 (quinhentos e vinte e três reais e quarenta e oito centavos); c) uma parcela no valor de R$ 6.805,29 (seis mil oitocentos e cinco reais e vinte e nove centavos); d) o saldo devedor no valor de R$ 93.429,30 (noventa e três mil quatrocentos e vinte e nove reais e trinta centavos), a ser financiado em momento oportuno por instituição bancária, o que se daria após a conclusão da obra (ID 2322955).

Continua a autora afirmando que o cronograma de entrega da obra deveria seguir o estipulado contratualmente, mas o que se viu foi o descumprimento dos prazos estabelecidos, pois comprou o imóvel das requeridas no intuito de recebê-lo no mês de JULHO DE 2012 (ID-2322961), conforme a cláusula 5 do aditivo contratual (documento em anexo), a fim de que pudesse usufruí-lo, mas a obra somente ficou pronta em JULHO DE 2015.

Que, insatisfeita com atraso de três anos na entrega da obra, procurou a demandada e tentou realizar o distrato contratual, o que não foi aceito.

Assim, em virtude do atraso da parte ré no cumprimento de obrigação, qual seja, a entrega do bem imóvel no prazo estabelecido contratualmente, a parte autora recorreu ao judiciário e argumentou pelo direito à resolução contratual, pela condenação da ré à devolução integral e corrigida das quantias pagas, que totalizam o montante de R$ 36.095,97 (trinta e seis mil noventa e cinco reais e noventa e sete centavos), o qual, segundo a autora, atualizado até a data do protocolo da ação, ficaria no valor de R$ 72.700,12 (setenta e dois mil setecentos e doze centavos).

Segundo a parte requerente, este juízo há que reconhecer o direito das rés à retenção do percentual de somente 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela autora, o qual equivale a R$ 7.270,01 (sete mil duzentos e setenta reais e um centavo), e que, devidamente descontado, totalizará o montante de R$ 65.430,10 (sessenta e cinco mil quatrocentos e trinta reais e dez centavos) a ser recebido pela autora.

Ademais, evidenciou a responsabilidade solidária das requeridas, a responsabilidade objetiva das fornecedoras, além da aplicação das cláusulas penais contratualmente previstas em prol do consumidor, da incidência de lucros cessantes e da indenização por danos morais.

Solicitou ainda a antecipação dos efeitos da tutela no sentido de suspender as cobranças relativas ao imóvel, para que a parte ré se abstenha de incluir o nome da autora em órgão de restrição creditícia.

Deferida assistência judiciária gratuita, conforme decisão Id. 3595107.

Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela, determinou-se a suspensão da cobrança da parcela referente ao saldo devedor de R$ 130.851,88 (cento e trinta mil oitocentos e cinquenta e um reais e oitenta e oito centavos), corrigido até o dia 12/08/2015, e que a ré se abstivesse de inserir o nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito.

Audiência de conciliação realizada em 17//10/2016, na qual, contudo, as partes não chegaram a um acordo, Id. 4059667.

A API SPE – 20 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e a PDG REALTY S.A.

EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES apresentaram contestação, Id. 4237038, na qual evidenciaram que as empresas rés procederam à repactuação do prazo de conclusão das obras, que teria ocorrido em virtude da crise do setor imobiliário somada à inadimplência contratual por parte dos adquirentes das unidades autônomas do empreendimento, o que teria sido devidamente acordado com a parte autora, por meio de Termo Aditivo.

Ademais, argumentaram que o atraso na entrega da obra ocorreu por motivo de força maior, causa excludente da responsabilidade da construtora, pela aplicação da cláusula que estabeleceu o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) no caso de retardo na conclusão do empreendimento; que seria inviável a devolução integral dos valores pagos se rescindido o contrato, de maneira que haja a retenção dos valores despendidos com custos operacionais do empreendimento e serviços realizados pelas requeridas; que não estariam presentes, no caso, os pressupostos para configuração de danos morais; que não teriam sido comprovada a ocorrência de danos materiais; que não haveria lugar para a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas; que não haveria de falar-se em multa por atraso na obra; e que não seria o caso de inversão do ônus da prova.

Em suma, requereu que fossem julgados totalmente improcedentes os pedidos constantes na inicial.

Em petição de ID-5735461 requereu-se a suspensão da ação pelo prazo de 180 dias, em virtude do deferimento do processo de Recuperação Judicial da empresa Ré.

Em petição de ID-7101092, o novo patrono dos requeridos solicitou a extinção do feito devido à recuperação judicial da empresa ré.

A parte autora apresentou réplica, ID-11359049, na qual reafirmou o direito da demandante à devolução integral dos valores, em virtude da latente mora na entrega do bem.

Aduziu acerca da responsabilidade objetiva da empresa ré, da incidência do dano moral, do direito ao ressarcimento pelos danos materiais (lucros cessantes) sofridos no valor de R$ 43.200,00 (quarenta e três mil e duzentos reais), da condenação ao pagamento da cláusula penal, inversão do ônus da prova e não suspensão do processo.

Em petição ID-11369448, a parte autora apresentou notificação extrajudicial encaminhada pela parte ré acerca de crédito no valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).

Despacho ID-40253832 para que as partes se manifestem pela produção de provas ou pelo julgamento antecipado da lide.

A parte autora manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide, ID-40775980, e a parte ré manteve-se silente.

Vieram-me conclusos para sentença.

Eis o relatório do que de principal ocorreu no curso do processo.

Decido, observando o dispositivo no art. 93, inciso IX, da Carta Magna/1988.

Convém observar, de início, que, além de presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular, o processo se encontra apto para julgamento, em razão de não haver necessidade de produção de outras provas, pois os informes documentais trazidos pelas partes e acostados ao caderno processual são suficientes para o julgamento da presente demanda no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. É que o magistrado tem o poder-dever de julgar antecipadamente a lide, desprezando a realização da audiência para a produção de prova testemunhal, ao constatar que o acervo documental acostado aos autos possui suficiente força probante para nortear e instruir seu entendimento (STJ – REsp 66632/SP). "Presente as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder" (STJ – REsp 2832/RJ).

Ademais, no caso, as partes não requereram a produção de outras provas.

Nessa senda, passo a apreciar as preliminares levantadas pela defesa.

Primeiramente, ressalte-se que não há mais a necessidade de suspensão do feito pela existência de Recursos Especiais repetitivos que tratam da questão em foco, pois os Recursos Especiais de n° 1.614.721/DF e n° 1.631.485/DF, correlatos à matéria discutida nos autos, foram julgados pelo Superior Tribunal de Justiça, que fixou as teses n° 970 e n° 971, cujos acórdãos paradigmas já até transitaram em julgado.

Assim, fora retomado o curso das ações suspensas para julgamento e aplicação das teses firmadas pelo tribunal superior, conforme dispõe o inciso III do art. 1040 do Código de Processo Civil.

Quanto ao pedido de suspensão do feito por se encontrar a ré em recuperação judicial, indefiro-o, pois a aludida suspensão não se aplica a ações que visam a constituição de crédito, ou seja, que não se refiram a valores liquidados, créditos ainda não constituídos, ou em fase de liquidação, conforme se depreende da leitura do art. 6º, §1º, da lei 11.101/2005 - Lei de Recuperação de Empresas e Falência.

E, no caso, a presente ação cível visa a condenação das requeridas a indenizações por danos materiais e morais, não havendo, pois, ainda, crédito líquido e exigível.

Ademais, conforme o disposto no art. 6º, caput, e §4º da aludida lei, o deferimento do processamento de recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário, sendo certo que tal suspensão não excederá o prazo improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias.

Contudo, pelo que consta nos autos, este prazo já expirou, pois o deferimento da Recuperação Judicial ocorreu no dia 02 de março de 2017.

Dessa forma, também incabível o pleito de extinção do processo.

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR No caso em análise, depreende-se nitidamente que o feito cuida de relação de consumo, por se encontrar estabelecido os requisitos predispostos nos arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor. É que a relação jurídica havida entre as partes se dá entre o autor, destinatária final do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, e esta, como sua fornecedora, aplicando-se o regramento consumerista ao caso.

De fato, a relação de consumo só se configura, quanto ao elemento subjetivo, se, num dado caso concreto, estiver presente um consumidor e um fornecedor.

O consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2° do CDC).

Já o fornecedor é definido como toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (art. 3°, caput, do CDC).

No caso dos autos, pois, observa-se que há uma relação de consumo entre os litigantes a atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois a autora firmou contrato de aquisição, como destinatária final, de produto produzido pela ré em sua atividade de construção civil.

Ademais, o STJ firmou entendimento quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, conforme o caso posto em exame.

CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA.

DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RECONHECIMENTO DE INEFICÁCIA DA HIPOTECA.

CONSUMIDORES ADQUIRENTES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DA ENCOL.

LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO.

EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE A INCORPORADORA E OS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS.

INEFICÁCIA DA HIPOTECA DADA AO AGENTE FINANCEIRO PELO INCORPORADOR.

ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DOS EMPREENDIMENTOS.

SÚMULA Nº 308 DO STJ.

COMPETÊNCIA DO JUÍZO FALIMENTAR PARA PROCESSAR E JULGAR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA.

PRECEDENTES.

RECURSO ESPECIAL 1.

Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2.

A jurisprudência dominante desta eg.

Corte Superior já proclamou que o Ministério Público está legitimado a promover ação civil pública para a defesa de direitos individuais homogêneos disponíveis, quando constatada a relevância social objetiva do bem jurídico tutelado, bem como para ajuizar ação civil pública em que se postula a nulidade de cláusula contratual que autoriza a constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), mesmo após a conclusão da obra ou a integralização do preço pelo promitente comprador (REsp nº 334.929/DF).

Precedentes. 3.

O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.

Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ.

Precedentes.

Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 4.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 5.

O Juízo universal é o competente para julgar as causas que envolvam interesses e bens da empresa falida, em detrimento do Juizo da situação do imóvel.

Precedentes. 6.

Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1261198/GO, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 01/09/2017) DO MÉRITO Quanto ao mérito, da análise dos elementos coligidos aos autos, depreende-se que o cerne da questão consiste em verificar se a ré incorreu em mora na entrega do imóvel e, em caso afirmativo, quais as consequências jurídicas daí advindas.

O termo final para entrega do empreendimento seria julho de 2012.

Entretanto, a entrega do imóvel ocorreu somente em julho de 2015, três anos após a data prevista, exaurido qualquer prazo razoável de tolerância.

Diante disso, é incontroversa a mora da ré, a qual foi devidamente reconhecida em sua contestação, dispensando, pois qualquer outro tipo de prova para demonstração de tal fato.

O requerido justificou a excludente de responsabilidade pela mora devido à ocorrência de caso fortuito e força maior, situações excepcionais previstas no ajuste entre as partes.

Relatou que ocorreram greves no setor de construção e transporte, problemas na transferência de incorporadora, dificuldades na contratação de mão de obra especializada e escassez de insumos, mas não comprovou a ocorrência desses fatos.

Ademais, as alegações se enquadram na teoria do risco do empreendimento, prevista no art. 14 do CDC, que trata da responsabilidade objetiva do fornecedor, e por meio da qual todo aquele que se propõe a exercer atividade no mercado de consumo tem a obrigação legal de responder pelos vícios e defeitos desses mesmos bens e serviços postos à disposição do Consumidor, sem aferição de culpa.

O esperado da empresa demandada é que previsse as possíveis condições adversas, posto que não são situações inesperadas como relata.

Sendo assim, a mora quanto à entrega da unidade imobiliária somente pode ser atribuída à Ré em razão de planejamento inadequado do empreendimento e consideração imprópria de eventuais “imprevistos”, passando a parte autora, após o inadimplemento daquela obrigação, a ter direito à resolução do contrato, independentemente de outras motivações existentes.

Sobre o tema, a Súmula 543 do STJ assim dispõe: Súmula 543.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento Portanto, fica configurada a mora da ré quanto à entrega da unidade imobiliária, o que dá à parte Autora o direito ao recebimento dos valores pagos em sua integralidade, que, no caso, segundo a ficha financeira acostada aos autos - Id. 2323096, representa o montante de R$ 36.095,97 (trinta e seis mil, noventa e cinco reais e noventa e sete centavos).

Sobre a inversão da cláusula penal, sabe-se que o STJ firmou entendimento no sentido de que, se houver no contrato a incidência de multa compensatória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento, conforme decisão que ora trazemos à colação: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA.

NOVEL LEI N. 13.786/2018.

CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA.

NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO.

OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.

INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA.

ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1.

A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (grifo nosso) 2.

No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.614.721/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019).(grifou-se) Ora, no caso, verifica-se no Capítulo V, 5.1, b, c e d, do contrato entabulado entre as partes, Id. 2323024, a previsão de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês calculado dia -a dia para cada parcela em atraso, multa 2% (dois por cento) sobre a prestação em caso de inadimplência do consumidor, e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre a prestação em atraso.

No entanto, apenas a segunda das cláusulas penais em foco, ou seja, a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor da dívida em caso de inadimplência, é passível de inversão em favor do consumidor, uma vez que as demais são estabelecidas para inadimplemento parcial e não têm finalidade compensatória por resolução contratual.

A propósito, assim, vem decidindo os Tribunais pátrios, a exemplo da decisão que segue: APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

INVERSÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA EM BENEFÍCIO DO COMPRADOR.

RETRATAÇÃO.

I.

Cuidando-se de ação de resolução de promessa de compra e venda, por atraso na entrega da obra, com o retorno das partes ao status quo ante, tem incidência a multa compensatória e não a moratória, prevista apenas para a hipótese de inadimplemento parcial.

II.

Por força do princípio da isonomia, possível a fixação de cláusula penal compensatória em favor do promissário comprador, nos casos em que há estipulação contratual em favor da promitente vendedora, diante da incidência da legislação consumerista (RESP 1614721/DF - Tema 971).

POR MAIORIA, EM JUÍZO DE RETRATAÇÃO, DERAM PARCIAL PROVIMENTO, VENCIDA A RELATORA QUE MANTINHA O ANTERIOR JULGAMENTO. (TJRS; AC 0178518-46.2016.8.21.7000; Proc *00.***.*83-41; Porto Alegre; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Walda Maria Melo Pierro; Julg. 29/09/2021; DJERS 05/10/2021) Ademais, ao contrário do argumentado pela requerente em sua petição inicial, o STJ, também em sede de julgamento de recurso repetitivo, decidiu pela impossibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal por atraso na entrega de imóvel, como segue: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA.

NOVEL LEI N. 13.786/2018.

CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA.

NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.

PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA.

CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.

INVIABILIDADE. 1.

A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. (grifo nosso) 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.498.484/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019 DJe 25/06/2019) Ressalte-se que as teses consagradas nos Temas n° 970 e n° 971, firmadas pelo STJ, possuem eficácia obrigatória e aplicação imediata.

Nessa senda, salienta-se que a vedação se estende também aos danos emergentes, pois caracteriza soma de verbas de mesma natureza e escopo eminentemente compensatório.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que configura bis in idem a aplicação de indenização com base em cláusula penal cumulada com a indenização por perdas e danos, conforme informação extraída do Acordão do REsp n°1631485/DF de Relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão: “havendo cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.” Do mesmo modo vem decidindo o Tribunal de Justiça do Maranhão sobre o tema: E M E N T A APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

REPARAÇÃO DEVIDA.

LUCROS CESSANTES.

MULTA.

CLÁUSULA PENAL.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PRESCRIÇÃO TRIENAL.

DANOS MORAIS.

I - O atraso injustificado na entrega do imóvel pelo promitente-vendedor gera o dever de indenizar os danos materiais e morais dele decorrentes.

II - É válida a cláusula de tolerância que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel em até cento e oitenta dias.

Precedentes do STJ.

III - Comprovada a ausência de cumprimento da obrigação de efetuar a entrega de imóvel adquirido na planta, o consumidor não pode ser compelido a suportar os danos decorrentes deste atraso, especialmente quando não configurado o caso fortuito ou força maior.

IV - No julgamento do Tema 971/STJ restou confirmada a tese da aplicação da multa moratória inversa.

Todavia, deve ser modificada a sentença quanto aos lucros cessantes, ante a impossibilidade de cumulação, segundo o Tema 970, STJ. "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." V - O STJ, em sede de recurso repetitivo, pacificou o entendimento de que aos valores referentes à comissão de corretagem, é aplicável ao presente caso o prazo prescricional estabelecido no art. 206, § 3º, IV, CCB, que determina ser de três anos a prescrição para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa.

VI - O valor fixado para fins de indenização por dano moral há de atender o binômio reparação e prevenção, levando em conta a intensidade da ofensa e a capacidade econômica do ofensor. (TJ-MA - AC: 00125071520158100001 MA 0116072019, Relator: JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, Data de Julgamento: 03/10/2019, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/10/2019 00:00:00).

Diante do exposto, não sendo possível a cumulação de perdas e danos com a multa contratual, e havendo pedido inicial de condenação do réu ao pagamento da aludida multa, a parte autora efetivamente faz jus, além da restituição do valor pago pelo imóvel, ao recebimento da aludida multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atual do bem, uma vez que a sua previsão no contrato visa exatamente a compensar a parte prejudicada pelo descumprimento contratual.

DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS No que se refere ao pleito de indenização pelos danos morais, é sabido que o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos morais.

Porém, se a espera pelo imóvel se mostra longa, perdurando por anos, considerando a insegurança gerada no consumidor, verifica-se configurada lesão ao patrimônio imaterial da requerente.

Em caso como estes, é possível que o atraso na entrega do imóvel acarrete lesões a direitos da personalidade dos consumidores.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é enfática nesse sentido, verbis: “O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade.[STJ. 4ª Turma.

AgRg no REsp 1408540/MA, Rel.

Min.

Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015”.

No caso dos autos, a parte autora teve a fruição de seu direito à habitação do imóvel, adquirido por força de contrato com a demandada, prejudicado pelo prolongamento do lapso temporal para entrega da obra.

As condutas antijurídicas perpetradas pela demandada, desprovidas de qualquer justificativa plausível, ofenderam a boa-fé contratual e causaram grande sofrimento à adquirente e sua família, que restaram privados do bem desejado por tempo indeterminado.

Sabe-se que para o cálculo do valor da indenização por danos extrapatrimoniais deve-se levar em conta, além da condição econômica das partes e as circunstâncias que envolvem o caso (sopesando o grau de dolo ou culpa do ofensor), a extensão do dano, suas consequências na vida da vítima, conforme preconiza o art. 927 do Código Civil.

E, levando em conta esses fatores, bem como o princípio da proporcionalidade, a fim de que não seja estabelecido uma indenização muito elevada a ponto de configurar o enriquecimento indevido da vítima, mas também não tão irrisório a ponto de não compensar o suplício vivido por esta, temos que a fixação do valor indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se justo e razoável no caso em apreço.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com base no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: 1. declarar a rescisão do contrato havido entre as partes, determinando que as requeridas suspendam a cobrança da parcela referente ao saldo devedor\saldo remanescente no valor de R$ 130.851,88 (cento e trinta mil oitocentos e cinquenta e um reais e oitenta e oito centavos) corrigido até o dia 12/08/2015, e se abstenham de inserir o nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito, ratificando a decisão liminar concedida por este juízo – Id. 3595107, em todos os seus termos. 2.

Condenar as requeridas a restituírem o valor pago pela parte autora pelo imóvel em tela, no montante de R$ 36.095,97 (trinta e seis mil, noventa e cinco reais e noventa e sete centavos), pro rata, acrescido de juros legais de 1% a.m., estabelecida a data da citação como termo a quo destes (art. 405 do Código Civil), e a correção monetária pelo INPC, a partir do efetivo desembolso. 3.

Condenar as requeridas a pagarem à parte autora o importe de 2% do valor atualizado do imóvel, a título de multa contratual, pro rata, conforme previsão prevista no Capítulo V, 5.1, c do contrato em foco. 4.

Condenar ainda as demandadas a pagarem à requerente indenização por danos morais, na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), pro rata, com juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, a contar da data da presente sentença.

Em vista da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais em relação à parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

SÃO LUÍS/MA, 9 de outubro de 2021. (documento assinado eletronicamente) ALESSANDRO BANDEIRA FIGUEIRÊDO Juiz de Direito Auxiliar NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria-CGJ - 3176/2021

Juízo de Direito da 7ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0812832-20.2016.8.10.0001 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARINEIDE MATTE Advogado do(a) AUTOR: JOAO BATISTA MUNIZ ARAUJO - MA4086 REU: API SPE20 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Advogado do(a) REU: FERNANDA ALICE VILELA BRANDAO - MA5766 Advogado do(a) REU: FERNANDA ALICE VILELA BRANDAO - MA5766 DESPACHO Encerrada a fase postulatória, verifico que o prazo de suspensão de 180 dias do processo, que fora requerido pelo demandado ante a recuperação judicial do requerido, já se findou.

Com isso, vislumbro que o feito comporta julgamento antecipado do mérito na forma do art. 355, I do CPC, vez que a matéria discutida é eminente de direito e não há necessidade de produção de outras provas.

Intimem-se as partes, para que, no prazo de 05 dias, se manifestem sobre a possibilidade de julgamento antecipado, ou caso contrário, que justifiquem e especifiquem as provas que desejam produzir em audiência de Instrução e Julgamento.

Informo desde logo que, a apreciação da prova será realizada de acordo com a regra do art. 6º, VIII do CDC, com a inversão do ônus probatório em favor do autor.

Com efeito, o autor é hipossuficiente em relação ao requerido que detém controle e conhecimento sobre o contrato firmado e a prestação de serviços.

Além disso, a narrativa é verossímil e apoiada em documentos juntado com o essencial.

Cumpra-se.

São Luís, 26 de Janeiro de 2021.

Dr.

JOSÉ BRIGIDO DA SILVA LAGES Juiz de Direito Titular da 7ª Vara Cível de São Luís