TJMA - 0810782-59.2020.8.10.0040

 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico nº. 0810782-59.2020.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral] Requerente: GETULIO DA SILVA GOMES JUNIOR Requerido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA INTIMAÇÃO Em face do que prevê o Código de Processo Civil/2015 (artigos 269 e 270) e em atenção ao Aviso PJE 001/2017, INTIMO o(s) advogado(s) do(a) requerente, Dr(a).  GABYA THAIS MOREIRA DOS ANJOS - OAB/MA11140, IOLANDA MOREIRA DOS ANJOS - OAB/MA20626, e do(a) requerido(a), Dr(a)  DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES - OAB/GO56262, RAFAELA MOREIRA CAMPELO - OAB/GO37281, sobre o teor do(a) despacho/decisão/sentença abaixo transcrito.  SENTENÇA Trata-se de Ação de rescisão contratual proposta por GETULIO DA SILVA GOMES JUNIOR em desfavor de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA, ambos já qualificados, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas.   RELATÓRIO   Em sua inicial, a parte autora afirma que celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto lote.

Diz que, por dificuldades financeiras, não pode mais arcar com as prestações do contrato.

Requer a rescisão contratual; a restituição dos valores pagos e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Em decisão, foi deferido o pedido de tutela de urgência a fim de que a ré restituísse 50% dos valores pagos e se abstivesse de negativar seu nome nos cadastros de inadimplentes.

Em contestação, a parte ré alega, preliminarmente, a indevida concessão do benefício da justiça gratuita.

No mérito, requer a restituição de forma parcelada; valores pagos a título de comissão de corretagem; retenção para as despesas administrativas; inexistência de dano moral; aplicação da Lei 13.786/18; incidência de juros a partir do trânsito em julgado.

Requer a improcedência da ação.

Em réplica, a parte autora pugna pela procedência da ação.

Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório.

Decido.     FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA   Quanto à impugnação à concessão do benefício da justiça gratuita, tendo em vista que a parte autora, ao ser instada por este juízo, comprovou a sua hipossuficiência econômica a fim de fazer jus àquele, mantenho a decisão concessiva da benesse legal.

Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa requerida.

Segundo os relatos do autor, o adimplemento das contraprestações mensais restou impossibilitado em virtude de dificuldades financeiras que admite ter enfrentado e por discordar dos encargos financeiros cobrados.

Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece,

por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas.

Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

RESILIÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) No presente caso, observa-se que a autora efetuou o pagamento de R$ 14.095,96 (catorze mil e noventa e cinco reais e noventa e seis centavos) sendo que, pelo serviço de intermediação imobiliária, pagou a quantia de R$ 1.712,81 (mil, setecentos e doze reais e oitenta e um centavos), conforme contrato de id nº 51318575.

Acerca da comissão de corretagem, convém lembrar que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, fixou as teses que devem orientar as instâncias ordinárias da Justiça brasileira, nos termos do art.1040 do CPC/2015, conforme se vê da ementa a seguir: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II – CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”.

Nessa esteira de pensamento, vale frisar que o regime jurídico adotado pelo Código Civil para disciplinar o contrato de corretagem não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca ciência.

A hermenêutica dos negócios jurídicos imobiliários realizados hodiernamente deve ser realizada em conformidade com os vetores constitucionais, tendo em mira as necessidades das práticas comerciais, cada vez mais céleres, e de uma economia que a cada dia se sofistica, provocando, frequentemente, um distanciamento entre a realidade prática dos mercados e a dogmática jurídico doutrinária.

O princípio da efetividade, um dos novos paradigmas da ordem jurídica implementada após o advento da CF/88, exige um direito útil, que permita, com o menor esforço e tempo possíveis, atender aos interesses das partes, alforriando-as da tirania das formas e das solenidades.

Os modelos contratuais clássicos vão perdendo a sua rigidez, para se tornarem maleáveis, em uma nova concepção da autonomia da vontade, tendente a satisfazer o real interesse das partes, desde que não violada a ordem pública.

Conforme se observa dos documentos subscritos pela parte autora cumprem os requisitos mencionados no acórdão acima referido, já que explicitam o valor total do bem objeto do negócio, com o destacamento do valor referente à intermediação imobiliária, de modo que não assiste à autora o ressarcimento de tal despesa.

Assim, afigura-se razoável o percentual de 20% pretendido pelo autor, a incidir sobre o valor efetivamente pago pelas parcelas mensais, que aqui corresponde, a R$ 2.476,63 (dois mil, quatrocentos e setenta e seis reais e sessenta e três centavos), já que se mostra incontroverso o pagamento do total de R$ 12.383,15 (doze mil, trezentos e oitenta e três e quinze centavos) pelas parcelas mensais contratadas, conforme extrato de id nº 34496660, confirmando a decisão antecipatória de tutela.

Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal.

Nesse sentido: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO.

NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018).

IRRETROATIVIDADE.

SEGURANÇA JURÍDICA. 1.

A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2.

O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”.

De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.

Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1.

Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3.

Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.)   Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento.

Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)   Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, deve a ré realizar a devolução dos valores em parcela única, na forma preconizada pelo Súmula acima referida.

Já no que diz respeito aos danos morais alegados, acompanho o entendimento jurisprudencial já sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, no âmbito das relações negociais, em regra, o descumprimento de quaisquer das obrigações pelas partes se resolve na esfera patrimonial, mediante a reparação de danos emergentes e⁄ou lucros cessantes, do pagamento de juros, multas, etc.

Ou seja, cuidando-se de inadimplemento contratual, a caracterização do dano moral pressupõe muito mais do que o aborrecimento decorrente de um negócio frustrado; é imprescindível que se caracterize uma significativa e anormal violação a direito da personalidade, senão vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE.

DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1.

Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2.

O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3.

Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 15/03/2018) Desse modo, pode-se concluir que o dano moral não se presume, isto é, não se caracteriza in re ipsa, configurando-se apenas quando houverem circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em considerável e anormal violação a direito da personalidade do adquirente.

Nesse sentido, a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe.

DISPOSITIVO Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art.487, I, CPC/2015, acolho o pedido do autor, no sentido de: 1.

Declarar a rescisão do contrato “Contrato Particular de Compra e Venda”, celebrado entre o autor e a ré; 2.

Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 9.906,52 (nove mil, novecentos e seis reais e cinquenta e dois centavos), o que corresponde aos valores pagos a título de contraprestações mensais (total de R$ 12.383,15), deduzido o percentual de 20% sobre estes (equivalente a R$ 2.476,63), confirmando a decisão antecipatória de tutela. 3.

Os valores a que se referem os itens anteriores deverão ser acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do evento, ou seja, a data em que foi solicitada a rescisão contratual junto à ré, conforme Súmula 43 do STJ.

Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais e a repetição do indébito.

Condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atualizado da restituição – item 2 e 3 do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015).

Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Imperatriz, 26 de outubro de 2021.   Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível A presente será publicada na forma da lei.

Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 28 de outubro de 2021.

CLEBER SILVA SANTOS Técnico Judiciário