TJMA - 0806786-24.2018.8.10.0040

 ESTADO DO MARANHÃO  PODER JUDICIÁRIO  4ª VARA CIVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ  Rua Rui Barbosa, s/n, Centro Cep: 65.900-440  Fone: (99) 3529-2017   PROCESSO: 0806786-24.2018.8.10.0040 ASSUNTOS CNJ: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] REQUERENTE: EDMILSON OLIVEIRA COSTA Advogado do(a) AUTOR: MARCELO GILLES VIEIRA DE CARVALHO - MA11773 REQUERIDO: CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogados do(a) REU: STHEVEN KEVHEN OLIVEIRA SOUSA - MA20339, KARLENO DELGADO LEITE - MA9317, JOAO MARCOS LUCENA FAGUNDES - MA18914   INTIMAÇÃO do(a) advogado(a) acima relacionado(s), para tomar conhecimento do Despacho/Sentença/ Decisão a seguir transcrito(a): " SENTENÇA   EDMILSON OLIVEIRA COSTA ingressou em juízo com a presente Ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de perdas e danos e indenização por danos morais e materiais com pedido de tutela de urgência em caráter liminar em face de CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas.

Em sua inicial, a parte autora afirma que celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda tendo por objeto Lote/Terreno no loteamento Água Brasil, Quadra 07, Lote n. 12, nesta cidade.

Em continuação, assevera que o lote foi adquirido pelo valor de “R$ 98.040,22 (noventa e oito mil, quarenta reais vinte e dois centavos), a ser pago em 204 prestações, sendo a primeira referente ao sinal de negócio, no valor de R$ 2.549,60, e as demais em valor inicial equivalente a R$ 468,09 (quatrocentos sessenta e oito reais e nove centavos)”.

Ocorre, segundo admite, que enfrentou dificuldades financeiras e não pode mais arcar com as contraprestações mensais, de modo que procurou a ré visando a rescindir os contratos e ver restituídos os valores pagos que estão no importe de R$ 8.725,10 (oito mil setecentos e vinte cinco reais e dez centavos).

Tutela de urgência parcialmente deferida (ID 12705867).

Audiência realizada, sem êxito na conciliação (ID 14937310).

A ré, por sua vez, apresentou contestação (ID 15109186), onde sustenta inexistência de descumprimento contratual por parte da loteadora; obras dentro do cronograma; TAC firmado entre a Prefeitura, Ministério Público e loteadora; regularidade do loteamento; Rescisão contratual, culpa exclusiva ou rescisão imotivada, impossibilidade de restituição do sinal de negócio; contrato rescindido por culpa do autor, obrigação do requerente de pagar o IPTU e COSIP – retenção sobre o valor a ser ressarcido; descabimento do pedido de indenização por danos morais; obras dentro do cronograma, porém simples atraso das obras não configura dano moral.

Em caso de procedência – início da contagem dos juros e correção sobre os valores a serem restituídos.

Pugna pela improcedência do pedido.

Em réplica de ID n° 15532238, a parte autora rechaça os argumentos da contestação e reitera os pedidos da inicial. É o que importa relatar.

Decido.   IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA   Quanto à impugnação à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, uma vez que a ré não juntou aos autos qualquer documento apto a demonstrar a capacidade econômica do autor, limitando-se a tecer alegações genéricas a esse respeito, rejeito-a.   JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO   Dispõe o art. 355, I do CPC que o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando não houver requerimento de outras provas em audiência.

Na situação em apreço, todos os elementos necessários ao deslinde da controvérsia já se encontram nos autos, de sorte que nada acrescentaria a produção de provas em audiência, o que permite o julgamento do feito no estado em que se encontra.

Aliás, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que compete às instâncias ordinárias exercer juízo acerca da necessidade ou não de dilação probatória, haja vista sua proximidade com as circunstâncias fáticas da causa.

Na linha desse entendimento, confiram-se, entre outros, os seguintes julgados: AgRg no REsp 762.948/MG, Rel.

Min.

Castro Filho, DJ 19.3.07; AgRg no Ag 183.050/SC, Rel.

Min.

Aldir Passarinho Júnior, DJ 13.11.00; REsp 119.058/PE, Rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 23.6.97.

Neste caso, temos em conta que: 1) os elementos de convicção acostados são suficientes ao deslinde da causa e hábeis a sustentar a linha decisória; 2) quaisquer provas adicionais careceriam de aptidão para modificar o dispositivo; 3) as próprias alegações de ambas as partes, ao delimitar os elementos objetivos da lide, fazem concluir pelo julgamento no estado em que se encontra o processo.

Inclusive, ao julgar antecipadamente utilizo-me do poder de velar pela rápida solução do litígio, impedindo que “as partes exerçam a atividade probatória inutilmente ou com intenções protelatórias", conforme leciona Vicente Greco Filho (Direito Processual Civil Brasileiro.

Saraiva, 14ª edição, 1999, p 228).

Nesse sentido:   “CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Julgamento antecipado da lide - Demonstrado nos autos que a prova nele contida já era suficiente para proferir a decisão, a não realização das provas almejadas não implica em cerceamento de defesa, face às provas documentais abojadas nos autos - Preliminar rejeitada” (APELAÇÃO N° 7.322.618-9, 19ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em julgamento de 30/07/2009).   Além disso, a prova é destinada ao Juiz, a quem incumbe verificar a efetiva necessidade e pertinência para formar seu convencimento motivado.

Entendo suficientes os elementos constantes dos autos, desnecessária a produção de outras provas.   FUNDAMENTOS   Nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa requerida.

Segundo os relatos do autor, o adimplemento das contraprestações mensais restou impossibilitado em virtude de dificuldades financeiras que admite ter enfrentado e por discordar dos encargos financeiros cobrados.

Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece,

por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas.

Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

RESILIÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281) Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012) No presente caso, observa-se que a autora efetuou o pagamento de R$ 2.549,60 (dois mil e quinhentos e quarenta e nove reais e sessenta centavos) como sinal, além de 08 parcelas, totalizando o importe de R$ 8.725,10 (oito mil setecentos e vinte cinco reais e dez centavos).

Acerca da comissão de corretagem, convém lembrar que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, fixou as teses que devem orientar as instâncias ordinárias da Justiça brasileira, nos termos do art. 1040 do CPC/2015, conforme se vê da ementa a seguir: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II – CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”.   Nessa esteira de pensamento, vale frisar que o regime jurídico adotado pelo Código Civil para disciplinar o contrato de corretagem não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca ciência.

A hermenêutica dos negócios jurídicos imobiliários realizados hodiernamente deve ser realizada em conformidade com os vetores constitucionais, tendo em mira as necessidades das práticas comerciais, cada vez mais céleres, e de uma economia que a cada dia se sofistica, provocando, frequentemente, um distanciamento entre a realidade prática dos mercados e a dogmática jurídico doutrinária.

O princípio da efetividade, um dos novos paradigmas da ordem jurídica implementada após o advento da CF/88, exige um direito útil, que permita, com o menor esforço e tempo possíveis, atender aos interesses das partes, alforriando-as da tirania das formas e das solenidades.

Os modelos contratuais clássicos vão perdendo a sua rigidez, para se tornarem maleáveis, em uma nova concepção da autonomia da vontade, tendente a satisfazer o real interesse das partes, desde que não violada a ordem pública.

Conforme se observa no ID nº 12104441 e ss., os documentos subscritos pela parte autora cumprem os requisitos mencionados no acórdão acima referido, já que explicitam o valor total do bem objeto do negócio, com o destacamento do valor referente à intermediação imobiliária, de modo que não assiste à autora o ressarcimento de tal despesa.

Assim, afigura-se razoável o percentual de 20% pretendido pelo autor, a incidir sobre o valor efetivamente pago pelas parcelas mensais, incluído o sinal, que aqui corresponde, a R$ 8.725,10 (oito mil setecentos e vinte cinco reais e dez centavos), já descontada a comissão de corretagem.

Aqui, vale destacar a inaplicabilidade das disposições concernentes à Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato objeto da presente ação fora firmado anteriormente à vigência do citado diploma legal.

Nesse sentido:   CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESILIÇÃO.

NOVA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018).

IRRETROATIVIDADE.

SEGURANÇA JURÍDICA. 1.

A novel Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias. 2.

O art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal determina que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”.

De igual forma, o art. 6º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB) disciplina que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.

Aplicação do Princípio tempus regit actum. 2.1.

Por ato jurídico perfeito entende-se o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (art. 6º, § 1º, da LINDB). 3.

Apelação desprovida. (Acórdão n.1171315, 07266123220188070001, Relator: ALFEU MACHADO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 24/05/2019.) Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art. 543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento.

Nesse sentido:   RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Assim, deve a ré realizar a devolução dos valores em parcela única, na forma preconizada pelo Súmula acima referida.   INEXISTÊNCIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS   Já no que diz respeito aos danos morais alegados, acompanho o entendimento jurisprudencial já sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, no âmbito das relações negociais, em regra, o descumprimento de quaisquer das obrigações pelas partes se resolve na esfera patrimonial, mediante a reparação de danos emergentes e⁄ou lucros cessantes, do pagamento de juros, multas, etc.

Ou seja, cuidando-se de inadimplemento contratual, a caracterização do dano moral pressupõe muito mais do que o aborrecimento decorrente de um negócio frustrado; é imprescindível que se caracterize uma significativa e anormal violação a direito da personalidade, senão vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE.

DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1.

Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2.

O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3.

Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp 947.202/SE, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 15/03/2018) Desse modo, pode-se concluir que o dano moral não se presume, isto é, não se caracteriza in re ipsa, configurando-se apenas quando houverem circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em considerável e anormal violação a direito da personalidade do adquirente.

Nesse sentido, a improcedência do pedido de indenização por danos morais é medida que se impõe.

JUROS DE MORA   Conforme já uniformizado pelo STJ, foi fixada a seguinte tese: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Grifos do julgador) No caso, a 2ª Seção do STJ chegou à conclusão de que “inexiste mora do promitente-vendedor quando da manifestação de interesse de rescisão contratual por parte do promitente-comprador, de modo que os juros de mora somente se tornam exigíveis após o trânsito em julgado da sentença”.

DISPOSITIVO   Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, acolho parcialmente o pedido do autor para: 1.

Declarar a rescisão do contrato “Contrato Particular de Compra e Venda”, celebrado entre o autor e a ré, tendo por objeto o Lote/Terreno no loteamento Água Brasil, Quadra 07, Lote n. 12, nesta cidade. 2.

Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 6.980,08 (seis mil e novecentos e oitenta reais e oito centavos), o que corresponde aos valores pagos a título de contraprestações mensais, deduzido o percentual de 20% (vinte por cento). 3.

Os valores a que se referem os itens anteriores deverão ser acrescidos de juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, nos termos do disposto no art. 487, I, CPC/2015.

Condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da restituição, na forma do art.85, § 2º, CPC/2015.

Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

São Luís/MA, Segunda-feira, 16 de Novembro de 2020   MARCELO ELIAS MATOS E OKA Juiz de Direito Auxiliar – Entrância Final NAUJ – Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria-CGJ-34092020 ".   Imperatriz-MA, Quinta-feira, 11 de Fevereiro de 2021.

CELISMAR ARAUJO DA SILVA AMORIM Assino de ordem do MM.

Juiz de Direito AZARIAS CAVALCANTE DE ALENCAR, respondendo pela 4ª Vara Cível de Imperatriz, Portaria CGJ/TJMA 2877/2020, nos termos do art. 3º, XXV, III, do Provimento nº 001/2007/CGJ/MA.