TJPA - 0824608-95.2024.8.14.0301

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ 3ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BELÉM Av.

Pedro Miranda, 1593 - Esquina com Trav.

Angustura - Pedreira - Belém/PA - CEP: 66085-023 Tel.: (91) 99292-4887 - [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo: 0824608-95.2024.8.14.0301 Em cumprimento ao disposto no Provimento nº 006/2006-CJRMB, fica INTIMADO(A) o(a)(s) Recorrido(a)(s), na pessoa de seu(s) advogado(s), para, no prazo de 10 (dez) dias, apresentar(em) contrarrazões ao Recurso Inominado interposto nos autos, nos termos do art. 42, §2º da Lei nº 9.099/95.

Belém/PA, 9 de dezembro de 2024.

ISOLENE COSTA CORREA Analista Judiciário da 3ª Vara do Juizado Especial Cível de Belém/PA [Documento assinado eletronicamente]

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ 3ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BELÉM Av.

Pedro Miranda, 1593 - Esquina com Trav.

Angustura - Pedreira - Belém/PA - CEP: 66085-023 Tel.: (91) 99292-4887 - [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo: 0824608-95.2024.8.14.0301 Em cumprimento ao disposto no Provimento nº 006/2006-CJRMB, fica INTIMADO(A) o(a)(s) Embargado(a)(s), na pessoa de seu(s) advogado(s), para, no prazo de 05 (cinco) dias, apresentar contrarrazões aos Embargos de Declaração opostos nos autos, nos termos do art. 49 da Lei nº 9.099/95.

Belém/PA, 21 de outubro de 2024.

CLAUDIA MAYARA FERNANDES DE SOUZA Auxiliar judiciário da 3ª Vara do Juizado Especial Cível de Belém/PA [Documento assinado eletronicamente]

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 3ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BELÉM Avenida Pedro Miranda, 1593, Esquina com Angustura, Pedreira, BELéM - PA - CEP: 66085-023 Tel.: (91) 99292-4887 - [email protected] Processo Nº: 0824608-95.2024.8.14.0301 Reclamante: Nome: RODRIGO FERREIRA DE SOUSA Endereço: Rua dos Caripunas, 1016, APT 702, Jurunas, BELéM - PA - CEP: 66030-700 Reclamado: Nome: PLANCON PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA Endereço: DOS MUNDURUCUS, 1561, BATISTA CAMPOS, BELéM - PA - CEP: 66033-718 Nome: LOTUS ADMINISTRACAO LTDA - EPP Endereço: Av.

Gentil Bittencourt, 85, Entre, Serzedelo Côrrea e Presid.

Pernambuco, Batista Campos, BELéM - PA - CEP: 66015-140 SENTENÇA/MANDADO Dispensado o relatório, nos termos do art. 38, da Lei 9.099.

Trata-se de AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS em que o autor alega que firmou contrato de promessa de compra e venda, em 08/11/2023, para aquisição do apartamento nº 2104, no condomínio residencial Felicitá.

Afirma que a entrega do imóvel ocorreu no dia 08/02/2024, contudo a ré LOTUS passou a lhe encaminhar cobranças de taxas condominiais.

Aduz que argumentou junto à administradora, bem como à construtora ré que as taxas não eram devidas, antes da entrega das chaves.

Afirma que as rés não resolveram o problema, motivo pelo qual se viu obrigado a pagar as taxas condominiais vencidas em 10/12/2023, 10/01/2024 e 10/02/2024.

Assim, requer a restituição em dobro dos valores pagos e indenização por danos morais.

Junta, como prova de suas alegações, contrato de promessa de compra e venda, termo de recebimento de imóvel, emails, boletos e comprovantes de pagamentos.

Em defesa a ré LOTUS ADMINISTRAÇÃO LTDA alegou, preliminarmente, ilegitimidade por ser uma empresa que presta serviço para o condomínio.

Aduz que a lista de devedores é repassada pelo condomínio, e que exerce a função de cobrança, contudo não é a credora do débito.

No mérito, requer o a improcedência da demanda.

Em defesa, a ré PLANCON PLANEJAMENTO E CONSTRUÇÃO LTDA alega, preliminarmente, a ilegitimidade para figurar no polo passivo, pois a cobrança foi realizada pela ré LOTUS para a cobrança de taxa condominial, devida ao condomínio, de modo que não participou desta relação.

No mérito, alega culpa exclusiva de terceiro, eis que quem realizou a cobrança indevida foi a ré LOTUS e não a construtora Preliminarmente Com relação à preliminar de ilegitimidade das requeridas, não merece prosperar, pois suas alegações se confundem com o mérito.

Passo à análise do mérito.

No caso dos autos, verifico que o autor alega que assinou compromisso de compra e venda do apto 2104, localizado no condomínio Felicitá, em 08/11/2023.

Alega que recebeu as chaves do imóvel no dia 08/02/2024, contudo, se viu obrigado a pagar as taxas condominiais com vencimento nos dias 10/12/2023, 10/01/2024 e 10/02/2024.

Afirma que tentou resolver a situação de forma administrativa, porém, não obteve êxito.

A requerida LOTUS alega que presta serviços de cobrança e administração de recursos para o condomínio Felicitá e que sua função se limita a executar as ordens e diretrizes repassadas.

Não restou claro, pela contestação, se as diretrizes são repassadas pela construtora, ora ré, deste processo, ou se pelo condomínio (que não é parte deste processo).

Contudo, restou comprovado, pelos documentos existentes, que a LOTUS se limitava a cobrar os valores, não sendo a real beneficiária do crédito.

A relação entre a ré LOTUS e o condomínio, pode ser comparada a relação de mandato.

Nos termos do que dispões o artigo 663 do código civil, o mandante é o responsável pelos atos do mandatário.

Esclareço por oportuno, que para se apurar a eventual responsabilidade da empresa LOTUS, imprescindível seria analisar a relação contratual desta com o Condomínio em que o autor reside.

Ou seja, para que houvesse a responsabilidade da LOTUS como mandatária, seria necessário analisar se houve excesso na execução do mandato, contudo, o Condomínio não integrou o polo passivo da demanda, de modo que não há como se analisar tal fato.

Assim, pelo que consta dos autos, não há como se responsabilizar a empresa LOTUS pela cobrança das taxas condominiais.

Com relação a ré PLANCON, importante tecermos alguns comentários sob a cobrança de taxas condominiais anteriores a entrega das chaves.

Muitos compradores, antes mesmo de receber as chaves do imóvel, e serem devidamente imitidos na posse de seus imóveis, recebem em sua casa cobranças condominiais, pois, a construtora entende que o condomínio já foi instituído e que os valores já devem ser pagos pelos seus promissários compradores.

Ocorre que tal atitude é ilícita e contrária à legislação vigente e jurisprudência dominante.

Em decisão pautada no final de 2009, através de um Embargo de Divergência em Recurso Especial, o Superior Tribunal de Justiça, definiu que a obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves, vez que, o pagamento dos encargos cabe aquele que tem a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis, ou seja, a posse é o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais (Ministro do STJ Luis Felipe Salomão, relator do Eresp 489647.) Sendo assim, caso ocorra qualquer cobrança condominial antes do recebimento das chaves, o comprador não está obrigado a arcar com este valor, contudo, muitas construtoras cobram estas taxas dos promissários compradores e, estes, para que não fiquem inadimplentes, quitam este valor, mesmo sem concordar com seu pagamento, deixando perecer seu direito, persistindo a abusividade das construtoras.

Ou seja, muitos compradores, antes mesmo de receberem as chaves de seu imóvel e passarem a usufruir de fato do bem, são surpreendidos com a cobrança de taxas condominiais, haja vista que as construtoras, em sua grande maioria, se eximem de sua obrigação, utilizando-se de diversos subterfúgios inseridos em cláusulas leoninas, ao arrepio da legislação consumerista, que rege esta relação negocial.

De se esclarecer que, embora a maioria dos contratos de compra e venda firmados entre as partes estabeleça, em regra, que a partir da data de emissão da Carta de Habite-se (total ou parcial) ou da Instalação do Condomínio, os impostos e taxas de condomínio passarão a correr, exclusivamente, por conta dos compradores, essa regra contratual é inválida, repita-se, se não ocorrer a efetiva entrega das chaves, quando então o comprador poderá usufruir e gozar, verdadeiramente, do bem adquirido.

Este entendimento é remansoso em nossa legislação vigente e na jurisprudência dominante.

Neste sentido, adotando o entendimento firmado pelo Egrégio STJ, há os seguintes decisórios judiciais: CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

DÍVIDAS PROPTER REM.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

TAXAS ANTERIORES À ENTREGA DO IMÓVEL.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA.

PROVA DA DATA DE IMISSÃO NA POSSE.

INEXISTÊNCIA.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

EMBORA RECONHECIDA A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL, UMA VEZ TRATAR-SE DE EDIFÍCIO NOVO, SOMENTE COM A POSSE EFETIVA DO IMÓVEL, CARACTERIZADA PELA ENTREGA DAS CHAVES, É QUE O ADQUIRENTE TORNA-SE RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS, UMA VEZ QUE SOMENTE A PARTIR DESSE MOMENTO É QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR PASSA A USUFRUIR DIRETAMENTE DO IMÓVEL, SENDO DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA SUPORTAR AS TAXAS GERADAS PELO IMÓVEL ANTES DE SUA EFETIVA ENTREGA. 2.

NA HIPÓTESE, ENTRETANTO, O RECORRENTE NÃO SE DESINCUMBIU DE SEU ÔNUS DE PROVAR A DATA EM QUE OCORREU A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES E, EM CONSEQUÊNCIA, A POSSE DIRETA DO IMÓVEL, MOTIVO PELO QUAL DEVE SER RESPONSABILIZADO PELO PAGAMENTO DA TOTALIDADE DAS TAXAS CONDOMINIAIS REQUESTADAS. 3.

APELAÇÃO NÃO PROVIDA.(TJ-DF - APC: 20.***.***/0647-34 DF 0006244-35.2012.8.07.0007, Relator: CRUZ MACEDO, Data de Julgamento: 11/06/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 01/07/2014 .

Pág.: 199) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO.

TAXAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

PROMITENTE COMPRADOR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

ART. 267, VI, CPC.

DENUNCIAÇÃO À LIDE.

OBRIGATORIEDADE INEXISTENTE.

ART. 70, INCISOS I, II E III DO CPC. 1.

OS DÉBITOS CONDOMINIAIS POSSUEM NATUREZA DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, OU SEJA, A DÍVIDA, ACASO EXISTENTE, VINCULA-SE À COISA E NÃO AO SEU PROPRIETÁRIO. 2.

A EFETIVA POSSE DO IMÓVEL, COM A ENTREGA DAS CHAVES, DEFINE O MOMENTO A PARTIR DO QUAL SURGE PARA O CONDÔMINO A OBRIGAÇÃO DE EFETUAR O PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. 3.

SE A AÇÃO DE COBRANÇA FOI PROPOSTA EM FACE DO PROMITENTE COMPRADOR ANTES QUE ESTE RECEBESSE AS CHAVES DO IMÓVEL, A EXTINÇÃO DO FEITO, SEM JULGAMENTO DE MÉRITO, É MEDIDA QUE SE IMPÕE, EM RAZÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. 4.

A DENUNCIAÇÃO À LIDE SÓ É OBRIGATÓRIO NA HIPÓTESE DESCRITA NO ARTIGO 70, INCISO I, DO CPC. 5.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.(TJ-DF - APC: 20.***.***/4739-08 DF 0040522-80.2012.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 14/05/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/06/2014 .

Pág.: 279) Responsabilidade Civil - Reparação de danos - Demora injustificada na entrega de unidade pronta e quitada - Obrigação do vendedor de arcar com as despesas condominiais e indenizar o comprador em valor correspondente ao aluguel do apartamento - Decisão mantida - Matéria preliminar - Rejeição - Recurso improvido.

São devidas as despesas de condomínio, uma vez que o autor não possuía a posse do imóvel, tendo o direito, portanto, ao reembolso, sendo abusiva a cláusula que determinava ao autor o pagamento de tal despesa ainda que ele não tivesse recebido as chaves.

Assim, como o autor fora impedido de tomar posse no imóvel a partir da data em que deveria ser entregue, estando prontos os apartamentos, deve receber os aluguéis até o dia de sua imissão na posse. (TJ/SP – 3ª C.

Dir.

Priv., Ap. nº 994.06.132247-8, Rel.

Des.

Jesus Lofrano, julg. 11.05.2010) Despesas de condomínio - Cobrança - Compromissário-comprador - Ilegitimidade de parte passiva em relação a débitos anteriores à sua imissão na posse da unidade habitacional - Reconhecimento.

Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao adquirente de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais.

Despesas de condomínio - Débito quitado após o ajuizamento da ação - Desaparecimento superveniente do interesse processual - Reconhecimento - Extinção do processo sem resolução do mérito - Artigo 267, VI, do Código de Processo Civil.

A quitação das despesas condominiais após o ajuizamento da ação implica reconhecer o desaparecimento superveniente do interesse processual do autor em relação ao débito de que se cuida.

Despesas de condomínio - Sucumbência recíproca - Repartição dos encargos respectivos em proporções iguais - Reconhecimento.

A reconhecida sucumbência recíproca justifica a repartição dos encargos respectivos em proporções iguais, suportando cada qual os honorários advocatícios do respectivo patrono.

Recurso parcialmente provido.(TJ/SP – 30ª C.

Dir.

Priv., Ap. s/ Rev.

Nº 1.149.225-0/2, Rel.

Des.

Orlando Pistoresi, julg. 17.06.2009) No caso vertente, constata-se que os débitos das taxas condominiais 10/12/2023 e 10/01/2024 são anteriores à entrega das chaves ao autor e, consequentemente, indevidas, pois o autor recebeu as chaves do imóvel em 08/02/2024.

Esclareço que, com relação a taxa condominial vencida em 10/02/2024, entendo que esta é devida, eis que o autor ingressou no imóvel no dia 08/02/2024.

Assim, com relação ao pedido de restituição em dobro, entendo que deve prosperar, pois mesmo o autor tendo comunicado a cobrança[ indevida, manteve-se inerte, o que caracteriza cobrança abusiva, a autorizar a devolução em dobro dos valores cobrados e pagos indevidamente, conforme autoriza as disposições do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, ad letteram: CDC - Art. 42.

Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único.

O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

CC - Art. 940.

Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.

Assim, impõe-se ao réu PLANCOPN PLANEJAMENTO E CONSTRUÇÃO LTDA o dever de restituir ao autor o valor de R$ 1.226,94, quantia que deve ser devolvida em dobro, no montante de R$ 2.453,88, com juros e correção monetária, a contar do pagamento de cada taxa condominial.

Com relação ao dano moral, entendo que não merece prosperar, pois, conforme consta dos autos, apesar do autor haver sido indevidamente cobrado, não houve inscrição de seu nome no cadastro de inadimplentes, não houve notificação extrajudicial, bem como qualquer outro ato que superasse o mero aborrecimento causado pela situação.

Destaco, neste sentido, o entendimento da jurisprudência pátria: DIREITO CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

SIGILO PROCESSUAL.

ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO.

COBRANÇA INDEVIDA.

TAXA CONDOMINIAL.

DEVOLUÇÃO EM DOBRO. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão.

Recurso próprio, regular e tempestivo. 2 - Preliminar.

Nulidade da sentença.

Sentença.

Fundamentação.

No rito dos Juizados Especiais a sentença é simples e sucinta, como previsto no art. 38 da Lei de regência, dispensadas as formalidades do art. 489 do CPC.

Não há, pois, nulidade a ser declarada.

Preliminar que se rejeita. 3 - Publicidade processual.

O princípio da publicidade somente pode ser afastado quando o sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado (art. 5º., inciso XXXIII da Constituição Federal).

A apresentação voluntária de documentos de interesse processual da parte não importa em violação de sigilo bancário, de modo que não há no presente processo fato ensejador do sigilo processual. 4 - CDC.

Inaplicabilidade.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que: "não é relação de consumo a que se estabelece entre os condôminos, relativamente às despesas para manutenção e conservação do prédio e dos seus serviços." (REsp 187502 / SP, 1998/0065085-7, Relator(a), Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR (1102).

Inaplicável, pois, a dobra prevista no art. 42 do CDC.

De igual forma, ausente prova de má-fé para caracterizar a hipótese do art. 940 do Código Civil. 5 - Imposto sobre Operações financeiras.

Os acréscimos de juros e encargos bancários não decorrem diretamente do ato da administradora, de modo que não lhe podem ser imputados.

Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 6 - Responsabilidade civil.

Danos morais.

Sem demonstração de lesão a direitos da personalidade, a mera cobrança indevida de taxa condominial não gera direito a indenização por danos morais (Acórdão n.1066697, 07035533420178070006, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA).

Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 7 - Recurso conhecido, mas não provido.

Custas e honorários advocatícios, no percentual de 20% da condenação pelo recorrente, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995.

Inaplicáveis as disposições do CPC/2015. (Acórdão 1089403, 07357398020178070016, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 12/4/2018, publicado no DJE: 4/5/2018.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, entendo que não merece prosperar o pedido de danos morais.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS autorais, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos dos art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar o réu PLANCON PLANEJAMENTO E CONSTRUÇÃO LTDA a restituir ao autor RODRIGO FERREIRA DE SOUSA o valor de R$ 1.226,94, quantia que deve ser devolvida em dobro, no montante de R$ 2.453,88, acrescida com juros simples de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a contar do pagamento de cada taxa condominial.

Isento as partes de custas, despesas processuais e honorários de sucumbência, em virtude da gratuidade do primeiro grau de jurisdição nos Juizados Especiais (arts. 54 e 55, da Lei n.º 9099/95).

Certificado o trânsito em julgado, intime-se a parte sucumbente para cumprimento voluntário da sentença, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência da multa de 10% do §1º do art. 523 do CPC, devendo a guia para pagamento voluntário ter como vencimento o prazo de 15 dias, contado da intimação consumada para cumprimento da sentença.

Os valores deverão ser pagos através de depósito judicial junto ao BANPARÁ.

P.R.I.C.

Belém, 28 de setembro de 2024.

ANDRÉA CRISTINE CORRÊA RIBEIRO Juíza de Direito da 3ª Vara do JECível de Belém