TJPA - 0806317-93.2020.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova PROCESSO Nº: 0806317-93.2020.8.14.0040 REQUERENTE: NOVA CARAJÁS - CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA REQUERIDA: ANA CELIA GUIDES GOMES SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS movida por NOVA CARAJÁS - CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA em face de ANA CÉLIA GUIDES GOMES, partes já qualificadas nos autos do processo acima epigrafado, tendo por objeto o contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno localizado no denominado loteamento (bairro) Nova Carajás. 1.

RELATÓRIO Em síntese, informa a autora ter realizado compromisso de compra e venda com a ré de um lote no Bairro Nova Carajás, porém a adquirente deixou de pagar as prestações ajustadas desde agosto/2014 e, embora notificada, não purgou a mora.

Por isso, postula a reintegração de posse, cumulada com a rescisão do contrato, se necessário, e a cobrança dos encargos previstos no contrato.

Entende que a cláusula resolutória expressa opera de pleno direito, mas subsidiariamente pede a rescisão judicial do contrato acaso não se repute rescindido desde a notificação do inadimplemento.

Deferido o pleito liminar, ID 20596433 - Pág. 2 Citação por mandado da Ré, ID nº 35906655 - Pág. 15.

Não houve contestação. É O RELATÓRIO.

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar.

Outrossim, não tendo o réu apresentado contestação, compete ao juiz, de plano, proceder ao julgamento antecipado do mérito, art. 355, II, do Código de Processo Civil, até porque a questão controversa é unicamente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas.

Assim, cumpre ressaltar que diante da ausência de defesa, caracterizada está a revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, com a produção de todos os seus efeitos, sobretudo a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor.

Importa notar, porém, que a revelia não implica em verdade absoluta dos fatos alegados, muito menos a procedência in totum da postulação, por isso a ausência de contestação não dispensa a necessária análise do conjunto probatório.

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL.

VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC.

NÃO OCORRÊNCIA.

NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

ANALISE AMPARADA NO ACERVO PROBATÓRIO E NOS TERMOS DOS CONTRATOS.

RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 4.

A caraterização de revelia não induz a uma presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao juiz a análise das alegações formuladas pelas partes em confronto com todas as provas carreadas aos autos para formar o seu convencimento.

Precedentes. 5.

Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no REsp 1326085/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 20/10/2015).

Portanto, apesar da revelia por ausência de contestação tempestiva, far-se-á a análise do acervo probatório coligido aos autos e das consequências jurídicas do objeto em apreço. 2.

MÉRITO Todos os fatos arguidos pelas partes são facilmente comprovados por provas documentais ou documentadas e, nos termos do art. 370, caberá ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, e no caso as provas juntadas são suficientes ao deslinde do feito. 2.1 DA RESCISÃO CONTRATUAL E CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do adquirente, fato incontroverso nos autos.

A autora procedeu à notificação extrajudicial da parte requerida (via edital), conforme documentos acostados com a inicial, bem como foi regularmente citada nos presentes autos.

A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

A reintegração de posse se justifica ante a presença dos requisitos legais, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que a autora tem a posse indireta do imóvel, bem como restou configurado o inadimplemento do réu, não tendo purgado a mora, apesar de notificado.

Comprovado o inadimplemento longo e inescusável (desde 2014!), a rescisão do contrato por culpa do comprador/réu é de ordem, sendo consequência lógica do fim do contrato a reintegração de posse em favor da autora, quem também detém o domínio do bem. É o entendimento recorrente, senão vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

DEFERIMENTO.

REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC VERIFICADOS.

DECISÃO MANTIDA.

I - Deve ser mantida a liminar de reintegração de posse de imóvel, quando comprovado o preenchimento dos requisitos previstos no art. 927 do CPC, quais sejam, a existência de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, o inadimplemento da avença por parte do promitente-comprador e a prova de que o esbulho aconteceu a menos de ano e dia. (TJMA, AI 21292014, Des.

JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, DJ: 05/06/2014).

Nessa senda, restou claramente caracterizado o descumprimento contratual (inadimplência) quando o comprador deixou de pagar o contrato em setembro de 2013, logo, a perda da posse do imóvel é inevitável. 2.2 DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS Quanto à restituição ao requerido das parcelas pagas ao promitente vendedor, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor.

Evidente, assim, o direito da reclamada, promitente compradora, à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pela requerida em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor, em parte.

Reconhecida a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a cláusula 12.6 do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional.

O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual.

Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido ao autor deve ser de forma imediata em valor único.

Por outro lado, considerando as despesas da demandada com administração, tributárias, publicidade, entre outras é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal valor ser apurado com razoabilidade em cada caso, afastando-se os percentuais previstos na cláusula 12.5.

Entendo que a título despesas administrativas e outras despesas não devem superar o percentual de 10% do valor efetivamente pago.

Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESILIAÇO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇO.

POSSIBILIDADE.

RETENÇO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS.

INCLUSO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54.

CÓDIGO CIVIL, ART. 924.

I.

A C. 2ª.

Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).

II.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto.

Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente.

Precedentes.

III.

Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras.

IV.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min.

Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

FINANCIAMENTO.

IMÓVEL.

OBRA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISO.

DEVOLUÇO DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2.

Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido.

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel.

Min.

LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Egrégios Tribunais de Justiça: "AÇO DE RESCISO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Osmando Almeida, 18/04/2011). "AÇO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇO – NO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇO DAS PRESTAÇES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇO - MAJORAÇO - INVIABILIDADE - CORREÇO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇO - JUROS - REDUÇO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor.

Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

O promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto não se pode dizer que a vendedora esteja inadimplente com os contratos, podendo a requerida, ademais, exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído (excluídos eventuais juros e multa de atraso), levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas, reputando-se abusiva qualquer cláusula que estipule parcelamento dos valores a serem restituídos ou outra previsão, por infringir direito assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor. 2.3 CLÁUSULA PENAL Todavia, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos.

A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

A cumulação destes incorreria em bis in idem.

No caso sub judice, os contratantes incluíram multa de 10% sobre o valor do contrato (cláusula 11.1), com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

Estipulou ainda multa compensatória de 10% das importâncias pagas até a data da rescisão contratual para a mesma hipótese, o que ao meu ver constitui verdadeiro bis in idem, o que é completamente vedado pelo ordenamento jurídico, já que não se pode impor mais de uma sanção para o mesmo fato.

Ora, in casu, foi estabelecida duas penalidades para a mesma situação de rescisão contratual.

Tal cumulação tem sido afastada pela jurisprudência, porquanto ambas têm a natureza indenizatória e seria excessivamente oneroso ao promitente comprador, mormente, quanto ao disposto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, que impõe a interpretação das cláusulas de maneira mais favorável ao consumidor, e do art. 51, reputando-se nula essas cláusulas abusivas.

Assim, no tocante ao pleito de condenação ao pagamento de multa moratória no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, cumulada com perdas e danos, entendo que tais pedidos são inacumuláveis, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores, porém garantindo-se ao vendedor reter percentual razoável para fazer frente às despesas com o contrato.

Nesse sentido, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL.

RELAÇÃO CONSUMERISTA.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

DISTRATO UNILATERAL.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E CLAUSULA PENAL.

DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS À COMPRADORA.

RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR.

INEXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E PROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA. (TJDF - APC: 20.***.***/8052-04 DF 0049600-98.2012.8.07.0001, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 01/10/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 22/10/2014.

Pág.: 146).

AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ.

CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ.

RECURSO IMPROVIDO.

I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos.

II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda.

III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).

DESPEJO FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - MULTA MORATÓRIA - REDUÇÃO - CRITÉRIOS DE EQUILÍBRIO CONTRATUAL E RAZOABILIDADE - CUMULAÇÃO COM MULTA RESCISÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO PELO JUIZ - ART. 20 CPC. - A nova concepção social do contrato atribui ao julgador a relevante função de buscar o equilíbrio contratual quando se verificar a ocorrência de sacrifício injustificável a qualquer das partes, pelo que, neste sentido, a multa compensatória de 20% deve-se adequar a percentual compatível com a realidade inflacionária atual, sendo razoável a sua redução para 2% sobre o débito. - A multa rescisória não se acumulada com a multa moratória quando operada a rescisão do contrato de locação em virtude do inadimplemento dos aluguéis e encargos, sob pena de configurar duplicidade de cobrança em virtude do mesmo fato jurídico. - A convenção contratual de honorários advocatícios em hipótese alguma vincula o juiz, de modo que cabe ao prudente arbítrio do julgador, condenar, na sentença, o vencido a pagar o vencedor as custas do processo e os honorários advocatícios segundo os critérios dispostos no art. 20 do CPC. (TJMG - 200000044947080001 MG 2.0000.00.449470-8/000(1), Relator: DÍDIMO INOCÊNCIO DE PAULA, Data de Julgamento: 16/12/2004, Data de Publicação: 29/12/2004).

Assim, entendo que tais penalidades são inacumuláveis, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores.

A uma, porque ao rescindir o contrato a requerida terá o bem de volta e poderá assim dispor do mesmo como bem entender.

A duas, porque a parte autora pagou pelo valor das prestações enquanto permaneceu usufruindo do imóvel até o momento em que perdeu o interesse de continuar com o contrato.

A três, porque atribuir multa contratual tomando por base o valor do contrato ou do imóvel, onera excessivamente o consumidor que ao desembolsar o valor mínimo no pagamento das parcelas, agora tenha que desembolsar o valor muito excedente a título de multa contratual, equivalente a 10% do valor atualizado do contrato.

Com isso, reputo que a multa estipulada na cláusula 11.1 do contrato havido entre as partes é abusiva e prejudicial ao consumidor, de modo que deverá prevalecer a multa da cláusula 12.2 que incide sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor até a rescisão contratual, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta.

Nesse sentido, em que pese o direito do réu à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a multa aqui fixada, a título de indenização da promitente vendedora, o que ora se impõe. 2.4 TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA - FRUIÇÃO Consta, ainda, no instrumento contratual cláusula de fruição do imóvel, de 1% do valor pago multiplicado pelo número de meses de fruição (cláusula 12.5, g), devendo a ré arcar com essa despesa por ter dado causa à rescisão, diante da prolongada inadimplência.

Nesse passo, a Autora sustenta ter direito ao recebimento da indenização a título de taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pelo réu durante os meses sem pagar as prestações ajustadas, contados da inadimplência.

Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade.

Pois bem.

Como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente-comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.

Mês de fruição, como diz o contrato, deve ser interpretado como mês de inadimplência, com fulcro no art. 47 do CDC, segundo o qual, as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Outra distinção deve ser feita, com base no princípio da razoabilidade, se o adquirente fez uso efetivo do imóvel ou apenas o tinha em sua disponibilidade, para reduzir a penalidade fixada a 0,5%, sob pena de excessiva onerosidade do consumidor e enriquecimento sem causa da vendedora.

Havendo prova do efetivo proveito ou utilização da coisa, manter-se-á o percentual fixado de 1% sobre o valor pago.

Tanto a afirmação na petição inicial quanto os documentos coligidos aos autos revelam que o demandado efetivamente usufruíra do imóvel, razão pela qual mantém-se a taxa de 1% sobre o total pago no contrato (desde a primeira parcela até a última) multiplicado pelo número de meses de inadimplência.

A propósito, não se considera inadimplente em relação às parcelas vencidas após a propositura desta ação, porque se o próprio autor defensa a rescisão automática 30 dias depois da notificação extrajudicial, não pode exigir o pagamento das parcelas vencidas no curso da ação.

Com isso, rejeita-se o pedido de condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas após a rescisão.

Porém, se o requerido reter o imóvel após a sentença, sobre este período incidirá o valor da fruição mensal.

Pela admissibilidade da taxa de fruição, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMITENTE COMPRADOR QUE NO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.

RESÍDUO INFLACIONÁRIO.

CLÁUSULA PENAL.

INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO.

CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).

RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COHAB.

Contrato de Promessa de Venda e Compra.

Inadimplemento dos adquirentes caracterizado.

Parcial procedência do pedido.

Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus.

Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita.

Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído.

Apelação da vendedora.

Perda das parcelas pagas.

Possibilidade.

Abusividade não configurada.

Jurisprudência deste E.

TJSP.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -TAXA DE FRUIÇÃO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.

Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des.

Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.

II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se).

Assim, tenho que o percentual 1% do valor pago multiplicado pelo número de meses de fruição/inadimplência, a título de fruição do imóvel (ocupação gratuita), reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, salvo o período abarcado pela decisão de antecipação da tutela, e ainda limitando-se a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito da parte ré.

Como decidiu recentemente o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR.

BENFEITORIAS.

INDENIZAÇÃO.

PARCELAS PAGAS.

DEVOLUÇÃO.

RECONVENÇÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

ALUGUÉIS.

CABIMENTO.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

VEDAÇÃO.

DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

NÃO CONFIGURAÇÃO. (...). 4.

Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5.

O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante.

O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. (...). (STJ - REsp 1613613/RJ, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018).

Destarte, mesmo que a rescisão se desse por culpa da vendedora, ainda assim seria devida a fixação da chamada taxa de ocupação, sob pena de promover o enriquecimento sem causa do comprador. 3.

DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, diante da cláusula resolutiva expressa, do inadimplemento do réu e do pedido subsidiário de rescisão judicial do contrato; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à Autora, confirmando a liminar concedida; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por inadimplemento do comprador, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão; D) CONDENAR a Ré a pagar taxa de fruição no percentual de 1% do valor pago multiplicado pelo número de meses de inadimplência (até a rescisão do contrato na via judicial) e ainda se limitando a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito da parte ré.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, porém, defiro a gratuidade da justiça.

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova PROCESSO Nº: 0806317-93.2020.8.14.0040 DECISÃO Oficie-se o Juízo Deprecado, solicitando informações sobre o cumprimento.

Prazo de quinze dias, no silêncio, oficie-se a Corregedoria de Justiça do Tribunal respectivo, solicitando informações sobre o cumprimento.

Oficie o(a) Oficial(a) de Justiça solicitando devolução do Mandado devidamente cumprido, no prazo de cinco dias.

No silêncio, assim proceda: Oficie-se a Direção do Fórum e a Corregedoria de Justiça deste Tribunal solicitando providências no sentido de dar celeridade ao cumprimento do referido Mandado, nos termos do artigo 5º, inciso LXXVIII da Constituição Federal.

Publique-se.

Intime-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova PROCESSO Nº: 0806317-93.2020.8.14.0040 DECISÃO Oficie-se, por qualquer meio mais célere, a Oficiala de Justiça cobrando a devolução do mandado devidamente cumprido, mandado desde maio de 2021 em mãos da mesma.

Deve a parte autora diligenciar junto ao Juízo Deprecado, devendo juntar o movimento, no prazo de dez dias.

Publique-se.

Intime-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C  Quadra Especial S/N Cidade Nova              PROCESSO Nº: 0806317-93.2020.8.14.0040 DESPACHO Manifeste-se sobre certidão negativa do oficial de justiça, fornecendo novo endereço e recolhendo as custas do ato, se não for beneficiário da justiça gratuita  Prazo de cinco dias.

Cobre-se o  cumprimento do mandado de reintegração de posse.

Publique-se.

Intime-se.

Parauapebas/PA, 31 de janeiro de 2021   Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)