TJPB - 0803670-57.2023.8.15.0731

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA PARAÍBA TERCEIRA CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL GABINETE 18 - DES.

JOÃO BATISTA BARBOSA ACÓRDÃO APELAÇÕES CÍVEIS ns. 0801036-88.2023.8.15.0731 e 0803670-57.2023.8.15.0731 ORIGEM: 2ª Vara Mista da Comarca de Cabedelo/PB RELATOR: Inácio Jário Queiroz de Albuquerque - Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau APELANTES: Rafael Silva Machado e Fabyolla Vanessa Tavares e Silva Machado ADVOGADOS: Vinicius Barros de Vasconcelos - OAB/PB 22.018-A e outra 1ª APELADA: F8 - Construções e Incorporações Ltda. 2ª APELADA: Cristiane Travassos de Medeiros Mamede ADVOGADO: José Dias Neto - OAB/PB 13.595 3º APELADO: Ocean Dream Intermares Residence ADVOGADO: Marcos Vinícius da Silva Araújo - OAB/PB 22.605 4ª APELADA: Prática Assessoria Condominial ADVOGADA: Maria Madalena Sorrentino Lianza - OAB/PB 12.537 Ementa: DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL.

APELAÇÃO CÍVEL.

VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

DIREITO REAL NÃO CONSTITUÍDO.

ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DE ÁREA COMUM.

AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO E DELIBERAÇÃO UNÂNIME.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DOS CONDÔMINOS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação nº 0801036-88.2023.8.15.0731, na qual foi julgado improcedente o pedido de reconhecimento do direito ao uso de duas vagas de garagem (nºs 11 e 34) vinculadas à unidade 201 do Condomínio Ocean Dream Intermares Residence.

Em julgamento conjunto, também foi acolhida a pretensão do condomínio na ação nº 0803670-57.2023.8.15.0731, determinando a limitação do uso de garagem pelos apelantes a uma única vaga e a desocupação de área comum utilizada irregularmente por outro condômino (unidade 604), este último não recorrente.

Sustentaram os apelantes que o direito à segunda vaga decorre de contrato particular, documentos de financiamento, manual do proprietário, ata de assembleia condominial e decisão liminar em agravo de instrumento.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a unidade 201 possui direito ao uso de duas vagas de garagem, em especial à vaga nº 34, com base em contrato particular com a incorporadora; (ii) estabelecer se a ausência de averbação da segunda vaga poderia ser imputada ao condomínio; e (iii) determinar se documentos condominiais e princípios contratuais autorizariam o uso da segunda vaga independentemente do registro imobiliário.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A aquisição de direito real sobre imóvel depende de registro no cartório competente, nos termos do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, sendo ineficaz perante terceiros o contrato particular que prevê o uso de vaga não registrada como acessória da unidade. 4.

A vaga nº 34 não consta na matrícula da unidade 201 como vinculada ou de uso privativo, não havendo respaldo jurídico para exigir seu reconhecimento como integrante da propriedade. 5.

A ausência de regularização pela incorporadora não pode ser imputada ao condomínio, cujas obrigações se limitam ao que está previsto no memorial de incorporação e na convenção registrada. 6.

A modificação da destinação de partes comuns exige deliberação unânime dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, o que não se verificou nos autos, sendo irrelevante eventual tolerância informal manifestada em assembleia. 7.

A decisão liminar proferida no agravo de instrumento tem natureza precária, sem força vinculante, e não se sobrepõe à cognição exauriente realizada na sentença. 8.

Princípios como boa-fé objetiva, função social do contrato e segurança jurídica não suprem os requisitos legais formais exigidos para a constituição de direitos reais nem autorizam desrespeito à convenção condominial registrada.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A aquisição de vaga de garagem como acessória de unidade autônoma somente produz efeitos reais perante terceiros se houver registro na respectiva matrícula imobiliária. 2.

O condomínio não pode ser responsabilizado por obrigações contratuais assumidas pela incorporadora que não constem nos registros públicos ou na convenção condominial. 3.

A alteração da destinação de parte comum exige deliberação unânime dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil. 4.

Decisão liminar em agravo de instrumento tem natureza precária e não vincula o juízo de mérito. 5.

Princípios contratuais e de direito civil não têm o condão de afastar exigências legais para a constituição de direitos reais. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245, § 1º; 1.331, § 2º; 1.351; 422.

CPC, arts. 55, § 3º; 85, §§ 8º e 11; 1.026, §§ 2º e 3º; 178 e 179.

Jurisprudência relevante citada: TJPB, AI 0803717-61.2021.8.15.0000, Rel.

Des.

Horácio Ferreira de Melo Júnior, 4ª Câmara Cível, j. 16.06.2021; TJSC, ApCiv 2008.018419-7, Rel.

Des.

Mazoni Ferreira, j. 16.04.2009; STJ, REsp 1.035.778/SP, Rel.

Min.

Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 05.12.2013, DJe 03.03.2015.

VISTOS, RELATADOS e DISCUTIDOS estes autos, em que são partes as acima identificadas.

ACORDA a Terceira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, à unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO Cuidam os autos de apelações cíveis interpostas em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Mista da Comarca de Cabedelo/PB, nos autos das ações de nº 0801036-88.2023.8.15.0731, interposta por Rafael Silva Machado e Fabyolla Vanessa Tavares e Silva Machado, e de nº 0803670-57.2023.8.15.0731, promovida pelo Condomínio Ocean Dream Intermares Residence.

As demandas foram reunidas para julgamento conjunto, nos termos do art. 55, § 3º do Código de Processo Civil, dada a conexão entre as causas e a existência de risco de decisões conflitantes.

Na primeira demanda, ajuizada em 28/02/2023, os autores/apelantes Rafael e Fabyolla sustentam que adquiriram a unidade 201 com duas vagas de garagem, sendo uma localizada no subsolo (vaga nº 11) e outra no térreo (vaga nº 34).

Alegam que esse direito decorre: (i) do instrumento particular de compra e venda celebrado com a F8 Empreendimentos Imobiliários Ltda., onde ambas as vagas estão descritas como integrantes do negócio; (ii) do manual do proprietário, entregue pela própria incorporadora, o qual reitera a existência de duas vagas vinculadas à unidade; (iii) dos documentos do financiamento imobiliário, que fazem menção expressa às duas vagas; (iv) de parecer jurídico emitido pela assessoria do condomínio, que reconheceria a plausibilidade jurídica da situação; (v) de ata de assembleia condominial, na qual se teria reconhecido que os condôminos poderiam utilizar as vagas descritas em seus contratos; e (vi) de decisão liminar proferida em sede de agravo de instrumento (AI 0807539-87.2023.8.15.0000), permitindo, em tutela provisória, o uso das duas vagas até julgamento final.

Requereram, com base nesses fundamentos, o reconhecimento judicial do direito ao uso de ambas as vagas, afirmando que eventual falha na averbação da segunda vaga decorreu de omissão exclusiva da incorporadora.

Alegaram violação à boa-fé objetiva, à segurança jurídica e à função social do contrato.

Na segunda demanda, ajuizada pelo condomínio em 18/07/2023, pleiteia-se: (i) a condenação dos condôminos Rafael e Fabyolla a limitarem o uso de garagem a apenas uma vaga, conforme previsão do memorial de incorporação registrado; e (ii) a condenação do condômino José Biziak Neto (unidade 604) à desocupação de área comum originalmente destinada ao playground, que estaria sendo irregularmente ocupada como vaga privativa.

O condomínio fundamenta seu pedido nos seguintes pontos: (i) a convenção condominial e o memorial de incorporação, ambos registrados no cartório de imóveis, estabelecem de forma expressa uma única vaga por unidade; (ii) a vaga nº 34 não consta como vinculada à unidade 201 em qualquer matrícula registrada; (iii) não houve deliberação unânime dos condôminos para modificação da destinação da área comum (art. 1.351 do CC); e (iv) a ocupação de área comum pelo condômino da unidade 604 também é flagrantemente irregular.

O juízo a quo, após regular instrução, julgou improcedente a ação de Rafael e Fabyolla e procedente a ação do condomínio, com os seguintes efeitos: (i) reconhecimento de que a unidade 201 tem direito ao uso de apenas uma vaga (vaga nº 11); (ii) determinação de desocupação da área comum pela unidade 604; e (iii) condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados, por apreciação equitativa, em R$ 4.000,00, nos termos do art. 85, § 8º do Código de Processo Civil.

Apenas Rafael e Fabyolla interpuseram apelação, reiterando os argumentos acima resumidos (ID 35701310).

Preparo regular (ID 35701312).

O condômino da unidade 604, José Biziak Neto, não recorreu.

Somente a Prática Assessoria Condominial e o Ocean Dream Intermares Residence, apresentaram contrarrazões, estas em óbvia contrariedade à pretensão recursal (IDs 35701314 e 35701316).

Desnecessidade de remessa dos autos à Procuradoria-Geral de Justiça, porquanto ausente interesse público primário a recomendar a intervenção obrigatória do Ministério Público, nos termos dos arts. 178 e 179 do CPC, ficando assegurada sustentação oral, caso seja de seu interesse. É o relatório.

VOTO – Inácio Jário Queiroz de Albuquerque - Relator Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço da apelação interposta.

O julgamento das apelações deve seguir em conjunto, como previsto no art. 55, § 3º do CPC, pois as ações tratam da mesma matéria fático-jurídica: a legitimidade do uso de vagas de garagem em desacordo com o projeto registrado do condomínio edilício.

Passo à análise específica dos fundamentos recursais: Do alegado direito ao uso da vaga nº 34 com base em contrato particular Os apelantes sustentam que o contrato de compra e venda celebrado com a construtora lhes garante o direito à segunda vaga (nº 34), e que o condomínio deve respeitar tal disposição.

Não assiste razão aos recorrentes.

O art. 1.245, § 1º, do Código Civil (CC) estabelece que a transmissão da propriedade imobiliária depende de registro no cartório de imóveis, sendo que o contrato particular só gera efeitos obrigacionais, e não reais.

Eis a norma: CC - Art. 1.245.

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A vaga nº 34 não está registrada como parte acessória da unidade 201.

Não há qualquer menção à sua vinculação na matrícula imobiliária.

Dessa forma, o direito alegado não é oponível ao condomínio nem aos demais condôminos.

Da responsabilidade da construtora pela ausência de averbação Os apelantes argumentam que eventual omissão na averbação do direito seria imputável à F8 Empreendimentos Imobiliários Ltda.

De fato, há fortes indícios de que a construtora tenha prometido duas vagas sem promover a regularização cartorária necessária.

No entanto, essa falha contratual não pode ser imputada ao condomínio, que se submete às regras da convenção registrada e do memorial de incorporação.

Eventuais prejuízos devem ser buscados em ação própria contra a incorporadora, e não à custa da coletividade condominial.

Da ata de assembleia e da suposta deliberação tácita Os apelantes sustentam que uma assembleia reconheceu o direito de uso conforme o contrato.

Contudo, não há deliberação unânime com quórum qualificado nos termos do art. 1.351 do Código Civil, o que é imprescindível para alteração da destinação de partes comuns ou ampliação de direitos sobre áreas do condomínio.

O conteúdo da ata citada indica, no máximo, uma tolerância informal ou reconhecimento provisório, sem força vinculante para alterar o regime jurídico registrado.

A colaborar: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO SOB O RITO COMUM.

TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL.

ALTERAÇÃO DA FINALIDADE DE LOTE INSERTO NA “ÁREA VERDE”.

APROVAÇÃO UNÂNIME DOS CONDÔMINOS.

DESCUMPRIMENTO.

REQUISITO LEGAL.

ART. 1.351, DO CÓDIGO CIVIL.

PREVISÃO ANÁLOGA TAMBÉM NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL.

DECISÃO PROLATADA A PARTIR DE COGNIÇÃO SUMÁRIA.

DESPROVIMENTO. 1. “A alteração da localização da lixeira importa em alteração de área comum do condomínio, logo tal deliberação não pode ser tomada por minoria dos condôminos por afrontar o disposto na convenção condominial e na Lei de Condomínios.” (TJSC, Apelação Cível n. 2008.018419-7, de Balneário Camboriú, rel.

Des.

Mazoni Ferreira, j. 16-04-2009). 2.

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Inteligência do art. 1.351, do Código Civil. (0803717-61.2021.8.15.0000, Rel.

Gabinete 07 - Des.

Horácio Ferreira de Melo Júnior, AGRAVO DE INSTRUMENTO, 4ª Câmara Cível, juntado em 16/06/2021). (grifamos).

Da decisão liminar em agravo de instrumento A decisão proferida no AI 0807539-87.2023.8.15.0000, concedendo liminar favorável aos apelantes, tem natureza precária e não faz coisa julgada.

A cognição naquela oportunidade foi sumária e não vincula o juízo de mérito, que agiu corretamente ao decidir com base na totalidade das provas.

Da boa-fé, segurança jurídica e função social Por fim, os apelantes invocam os princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima, da função social da propriedade e da segurança jurídica.

No entanto, tais princípios não têm o condão de suprir exigências legais formais, sobretudo no que se refere à constituição de direitos reais e à alteração de destinação de bens comuns, que são reguladas por normas de ordem pública.

Da irregularidade da ocupação pela unidade 604 Quanto ao pedido do condomínio em face do condômino da unidade 604, verifica-se que o réu não interpôs apelação, razão pela qual a sentença, nesse ponto, transitou em julgado.

De todo modo, é de se destacar que a decisão está em perfeita conformidade com o art. 1.331, § 2º, do Código Civil, e merece integral manutenção.

Confira: CC - Art. 1.331.

Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. [...]. § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Esta é a jurisprudência: RECURSO ESPECIAL - PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, POR MAIS DE DOIS TERÇOS DOS VOTOS, EXPLICITOU A IMPOSSIBILIDADE DE O USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM (TERRAÇO) SER TRANSMITIDO A TERCEIROS, ASSIM COMO IMPÔS CONTRIBUIÇÃO PECUNIÁRIA PELO EXERCÍCIO DE TAL DIREITO, DE MODO A ALTERAR SITUAÇÃO CONSOLIDADA POR MAIS DE TRINTA ANOS - RECONHECIMENTO DA IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.

INSURGÊNCIA DOS DEMANDANTES. 1.

Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos -, pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. 1.1.

Ação julgada improcedente pelas instâncias ordinárias, ao fundamento de que as alterações, além de se encontrarem arrimadas em quorum legal suficiente, não obstaram o uso da área comum, conforme concedido no ato instituidor. 1.2.

A mera explicitação de que o uso exclusivo do terraço não é transmissível a terceiros, além de convergir com a natureza transitória do instituto, não frustra qualquer expectativa do condômino beneficiado.

Entretanto, a superveniente exigência de uma remuneração pelo uso (não inferior à taxa condominial), após o transcurso de mais de trinta anos de exercício sem contraprestação de ordem pecuniária (apenas de conservação e manutenção) destoa da boa-fé objetiva que deve permear as relação jurídica sub judice. 2.

A destinação da área comum, em princípio, é definida necessariamente pela convenção condominial, de modo a refletir, naquele momento, a vontade dos condôminos.

Tal destinação, é certo, pode ser eventualmente alterada por meio de assembleia, denotando, assim, além da transitoriedade de tal estipulação, a necessária atuação dos demais envolvidos de modo a viabilizar o exercício do direito (Artigos 1351 do Código Civil e 9º da Lei n. 4.591/61).

Assim, não se afigura possível atribuir feições de direito real ao uso exclusivo de área comum.

A alteração da convenção de condomínio, apenas explicitando que o direito de uso privativo do terraço não poderá ser transferida por ato intervivos ou causa mortis, além de não frustrar qualquer expectativa do condômino beneficiado, já que preserva o direito de uso enquanto perdurar a sua propriedade, é consentânea com a própria natureza transitória do instituto.

Do contrário, estar-se-ia consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no § 2º do artigo 1331 do Código Civil. 3.

Em se tratando de relação contratual sui generis, o comportamento dos contratantes deve, igualmente, pautar-se pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, com observância destacada dos deveres de lealdade e de confiança entre si. 3.1.

Nessa medida, a alteração do direito de uso exclusivo de área comum conferido a algum condômino somente se aperfeiçoará se não frustrar as legítimas expectativas auferidas pelas partes envolvidas, provenientes não só da conclusão do contrato (convenção), como também de sua execução (Artigo 422 do Código Civil). 3.2.

A superveniente imposição de pagamento de determinada quantia não só limita ou condiciona o uso do terraço, alterando, por si só, uma situação inegavelmente consolidada no tempo (trinta anos), mas também, a considerar o valor da contraprestação, pode, por via transversa, perfeitamente inviabilizar o próprio exercício do direito subjetivo de uso conferido aos condôminos beneficiados. 3.3.

A legítima perspectiva dos proprietários beneficiados, consistente no uso privativo e permanente do terraço, responsabilizando-se, tão-somente, pelas despesas provenientes desta área (conservação, limpeza, etc), é oriunda do proceder convencional do condomínio, que, durante longos e seguidos anos, reconheceu a suficiência da contraprestação assim exigida, deixando (ou renunciando tacitamente) de exercer o direito de instituir a pretendida contribuição de ocupação. 4.

Recurso Especial parcialmente provido. (REsp n. 1.035.778/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 5/12/2013, DJe de 3/3/2015). (grifamos).

Examinado assim o episódio e sopesando os elementos incidentes na espécie, temos que a sentença analisou a matéria com profundidade e nos seus múltiplos aspectos, à luz das provas produzidas, da lei e do direito, dando lúcido e correto desate à lide.

Nesse contexto, inexistem motivos para a alteração do decisum objurgado.

Isso posto, voto no sentido de que este Colegiado: 1.

Negue provimento à apelação e, via de consequência, mantenha hígida a sentença prolatada na origem. 2.

Considerando a natureza imperativa da regra contida no art. 85, § 11, do CPC, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, majore a verba honorária sucumbencial para R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais). É como voto.

João Pessoa, data do registro eletrônico.

Inácio Jário Queiroz de Albuquerque RELATOR

Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 54ª Sessão Ordinária Presencial/videoconferência da 3ª Câmara Cível a realizar-se de 02/09/2025 às 09:00 até .