TJPE - 0000317-95.2025.8.17.3130

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA REGIÃO METROPOLITANA E DO INTERIOR PÇ SANTOS DUMMONT, S/N, Forum Dr.

Manoel Souza Filho, Centro, PETROLINA - PE - CEP: 56302-000 1ª Vara Cível da Comarca de Petrolina Processo nº 0000317-95.2025.8.17.3130 AUTOR(A): BRUNNO ANDERSON DA SILVA ROMAO RÉU: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA INTIMAÇÃO Em cumprimento ao disposto no Provimento do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça de Pernambuco nº 08/2009, publicado no DOPJ de 09/06/2009, e nos termos do art. 152, VI, e do art. 203, § 4º ambos da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, intimo a parte apelada para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar contrarrazões.

PETROLINA, 9 de setembro de 2025.

LORENZA PATRICIA SEIDEL DE OLIVEIRA Diretoria das Varas Cíveis da Região Metropolitana e do Interior

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Petrolina PÇ SANTOS DUMMONT, S/N, Forum Dr.

Manoel Souza Filho, Centro, PETROLINA - PE - CEP: 56302-000 - F:(87) 38669519 Processo nº 0000317-95.2025.8.17.3130 AUTOR(A): BRUNNO ANDERSON DA SILVA ROMAO RÉU: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Resilição Contratual com Anulação de Cláusula Abusiva e Restituição de Valores Pagos, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por BRUNNO ANDERSON DA SILVA ROMAO em face de GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, objetivando a rescisão de seis contratos de compra e venda de cotas imobiliárias e a devolução de 90% dos valores pagos.

Em sua petição inicial (Id. 192639500), o autor narra que, em 06/01/2024, celebrou com a ré seis contratos para aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade.

Alega que, após onze meses, por frustração de expectativas e aumento de taxas, buscou o distrato, mas a ré teria imposto a perda integral dos valores pagos.

Sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade das cláusulas de retenção e pugna pela devolução de R$ 39.018,99, correspondente a 90% do total de R$ 43.354,44 que adimpliu.

Requereu, em sede de tutela de urgência, a imediata rescisão dos contratos e a suspensão das cobranças.

O pedido de tutela provisória foi indeferido, conforme decisão de Id. 196467420.

Citada, a ré apresentou contestação (Id. 206010831), arguindo, preliminarmente, a incompetência deste juízo ante a existência de cláusula de eleição de foro e a incorreção do valor da causa.

No mérito, defendeu a inaplicabilidade do CDC, a culpa exclusiva do autor pela rescisão, a validade das cláusulas contratuais e a legalidade das retenções previstas na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), notadamente a retenção de 50% dos valores pagos por se tratar de empreendimento com patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem e do sinal.

Pugnou pela improcedência dos pedidos.

O autor apresentou réplica (Id. 208020574), rebatendo as preliminares e reiterando os termos da inicial.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (Id. 211253167), ambas as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória e requereram o julgamento antecipado da lide (Ids. 212327413 e 212513935). É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO Questões Processuais Pendentes Inicialmente, passo à análise das questões preliminares suscitadas pela parte ré.

A preliminar de incompetência territorial não merece acolhida.

A relação jurídica em tela é inequivocamente de consumo, sendo o autor destinatário final do produto (unidade imobiliária em regime de multipropriedade) comercializado pela ré, grande empresa do ramo de incorporação.

A aquisição de múltiplas unidades, por si só, não elide a condição de consumidor, mormente quando ausente qualquer prova de que o adquirente atue profissionalmente no mercado imobiliário.

Tratando-se de contrato de adesão, a cláusula de eleição de foro que dificulta o acesso do consumidor à justiça é nula de pleno direito, facultando-se ao autor a propositura da ação em seu domicílio, nos termos do art. 101, I, do CDC.

Rejeito, pois, a preliminar.

No que tange à impugnação ao valor da causa, assiste razão à parte ré.

Consoante o art. 292, II, do CPC, e a consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em demandas que visam à rescisão de negócio jurídico, o valor da causa deve corresponder ao valor total do contrato, pois o provimento jurisdicional atingirá toda a relação jurídica.

O pedido de restituição de valores é mero consectário do pleito rescisório.

Assim, o valor da causa deveria corresponder à soma dos valores dos seis contratos.

Todavia, em homenagem ao princípio da primazia do julgamento de mérito, deixo de determinar a emenda da inicial, postergando o recolhimento de eventuais custas complementares para o final da demanda, a serem suportadas pela parte vencida.

Superadas as questões processuais, e não havendo outras a serem dirimidas, passo à análise do mérito.

Mérito A controvérsia de mérito reside em definir as consequências jurídicas e patrimoniais da rescisão dos seis contratos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias, celebrados entre as partes, por iniciativa do promitente comprador. É fato incontroverso que a resilição se deu por vontade exclusiva do autor.

Suas alegações de vício de consentimento ("venda emocional") e de descumprimento contratual pela ré (suposto aumento de taxas condominiais) não foram minimamente comprovadas, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Assim, a rescisão deve ser decretada por culpa do adquirente.

A relação jurídica em exame é regida tanto pelo Código de Defesa do Consumidor quanto pela legislação especial, notadamente a Lei nº 4.591/64, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplicável ao caso, pois os contratos foram firmados em 06/01/2024, sob sua plena vigência.

A resolução do contrato por culpa do comprador autoriza a retenção, pelo vendedor, de parte dos valores pagos, a fim de compensar despesas administrativas e comerciais.

A controvérsia se instala, portanto, no quantum a ser retido.

O autor pleiteia a retenção de 10% do valor pago, com base em jurisprudência genérica sobre rescisão contratual.

A ré, por sua vez, defende a retenção de 50% da quantia paga, além da comissão de corretagem e do sinal, com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, por se tratar de incorporação com patrimônio de afetação.

A tese da ré prevalece em parte.

A Lei do Distrato, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações, estabeleceu regras específicas para o desfazimento do negócio.

O § 5º do referido artigo é claro ao dispor que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida no limite de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

No caso dos autos, a ré comprovou, por meio da certidão de matrícula do imóvel (Id. 206015362, p. 690), que a incorporação do empreendimento "PORTO 2 LIFE" foi submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Os contratos, por sua vez, preveem expressamente a retenção de 50% a título de cláusula penal (cláusula G.1, item "a.iii", p. 34).

O Superior Tribunal de Justiça, intérprete último da legislação federal, tem validado a aplicação do referido dispositivo legal em casos análogos, afastando a alegação de abusividade, por entender que se trata de opção do legislador para proteger a coletividade de adquirentes e a higidez do empreendimento afetado.

Nesse sentido: CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO).

PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.

POSSIBILIDADE.

TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

DATA DE CADA DESEMBOLSO.

AGRAVO CONHECIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025). 2.

A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 3.

Agravo conhecido.

Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.

Desta forma, a retenção de 50% das quantias pagas pelo autor, a título de cláusula penal, é medida que se impõe, por encontrar amparo em previsão contratual e em dispositivo legal específico.

Quanto à comissão de corretagem, o art. 67-A, I, da mesma lei, autoriza sua retenção integral.

Ademais, o STJ, no julgamento do Tema 938, firmou a tese da validade da transferência de tal encargo ao consumidor, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão.

Tal requisito foi observado nos contratos (item E.2, p. 32, por exemplo), sendo lícita, portanto, a sua retenção.

Assim, do total pago pelo autor (R$ 43.354,44), deve-se primeiramente decotar o valor total pago a título de comissão de corretagem (R$ 3.990,00 por cota, totalizando R$ 23.940,00).

Sobre o saldo remanescente pago (R$ 19.414,44), incidirá a cláusula penal de 50%, devendo a ré restituir ao autor o valor correspondente aos outros 50%.

O pedido de devolução deverá ocorrer em parcela única, porém, o prazo para pagamento não é imediato.

Conforme o mesmo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, a restituição ocorrerá no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se" ou documento equivalente.

Por fim, os juros de mora sobre o montante a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não da citação, uma vez que a rescisão se deu por culpa do comprador, não havendo mora anterior da vendedora (STJ, Tema 1002).

A correção monetária, por sua vez, é devida desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por BRUNNO ANDERSON DA SILVA ROMAO em face de GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) Declarar a rescisão dos seis Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade firmados entre as partes, por culpa exclusiva do autor. b) Condenar a ré a restituir ao autor, em parcela única, o percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de parcelas do preço, excluída a comissão de corretagem.

O montante a ser restituído deverá ser apurado em liquidação de sentença, observando-se o valor total pago (R$ 43.354,44), deduzindo-se a integralidade da comissão de corretagem (R$ 23.940,00), e calculando-se 50% sobre o saldo remanescente (R$ 19.414,44), o que resulta em um valor a ser restituído de R$ 9.707,22 (nove mil, setecentos e sete reais e vinte e dois centavos). c) O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo índice da tabela ENCOGE desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença.

O pagamento deverá ocorrer no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se" do empreendimento, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64.

Considerando a sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a proporção de 70% (setenta por cento) para o autor e 30% (trinta por cento) para a ré.

Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se.

Intimem-se.

Petrolina, data da assinatura eletrônica.

Vallerie Maia Esmeraldo de Oliveira Juiz de Direito

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA REGIÃO METROPOLITANA E DO INTERIOR PÇ SANTOS DUMMONT, S/N, Forum Dr.

Manoel Souza Filho, Centro, PETROLINA - PE - CEP: 56302-000 1ª Vara Cível da Comarca de Petrolina Processo nº 0000317-95.2025.8.17.3130 AUTOR(A): BRUNNO ANDERSON DA SILVA ROMAO RÉU: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Petrolina, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do teor do Despacho de ID196467420, conforme segue transcrito abaixo: "(...)TUTELA PROVISÓRIA Em sede de tutela de provisória de urgência, a parte autora requereu a rescisão imediata dos contratos, a suspensão das cobranças das parcelas, a liberação da parte autora de qualquer obrigação financeira relacionada ao imóvel e a liberação/devolução das frações para disponibilidade da empresa.

A teor do quanto disposto no art. 300 do CPC, a concessão de tutela provisória exige a demonstração da probabilidade do direito autoral e o perigo de dano ou o risco à utilidade do processo.

Analisando detidamente os autos, não vislumbro a presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência neste momento processual.

Embora o autor alegue disparidade entre o valor originalmente contratado e os valores cobrados a título de taxa condominial, trata-se de matéria que demanda dilação probatória, não sendo possível, em sede de cognição sumária, verificar a efetiva existência e extensão do suposto desequilíbrio contratual.

Ademais, a pretensão de rescisão contratual imediata, com liberação/devolução das frações imobiliárias, constitui verdadeira antecipação do próprio mérito da ação, o que não é recomendável nesta fase processual, especialmente sem ouvir a parte contrária.

Por fim, não vislumbro a presença do perigo da demora, visto que o autor celebrou os contratos em 06/01/2024 e somente ingressou com a ação em 15/01/2025, demonstrando que a situação perdurou por tempo considerável sem que isso representasse risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória, sem prejuízo de nova apreciação após a formação do contraditório.

IMPULSO OFICIAL Deixo de designar, por ora, audiência de conciliação.(...)" PETROLINA, 3 de abril de 2025.

LORENZA PATRICIA SEIDEL DE OLIVEIRA Diretoria das Varas Cíveis da Região Metropolitana e do Interior