TJPI - 0767162-56.2024.8.18.0000

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 0767162-56.2024.8.18.0000 AGRAVANTE: ANDRE LUIS DOS SANTOS TAVARES Advogado(s) do reclamante: ANA KARENINA GUILHON FRANCA AGRAVADO: J.CASTRO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP Advogado(s) do reclamado: IGOR DE MELO CUNHA RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

ADMINISTRAÇÃO COM CLÁUSULA DE ALUGUEL GARANTIDO.

SUB-ROGAÇÃO LEGAL.

ACORDO REALIZADO COM TERCEIRO ALHEIO À LIDE.

INEFICÁCIA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por André Luís dos Santos Tavares contra decisão que indeferiu pedido de homologação de acordo extrajudicial celebrado com a FECOMÉRCIO nos autos de execução de título extrajudicial proposta por J.

CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – EPP, referente a cobranças de aluguéis e encargos locatícios inadimplidos.

O juízo de origem entendeu que a FECOMÉRCIO é parte ilegítima, por não integrar a relação processual executiva.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se é possível a homologação de acordo celebrado com o locador original (FECOMÉRCIO), à revelia da administradora que, por força de cláusula de aluguel garantido, assumiu e adimpliu os valores inadimplidos, sub-rogando-se legalmente na posição de credora.

III.

RAZÕES DE DECIDIR A administradora J.

CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – EPP, por força contratual, assumiu a obrigação de adimplir os aluguéis e encargos locatícios até o quarto mês de inadimplência, tendo comprovado nos autos o efetivo pagamento, o que caracteriza sub-rogação legal nos termos dos arts. 346, III, e 349 do Código Civil.

A sub-rogação legal transfere à administradora todos os direitos e ações do credor originário, inclusive a legitimidade para cobrança judicial, inviabilizando qualquer acordo direto entre o devedor e o locador original sem a anuência da nova credora.

O pagamento feito a terceiro somente possui eficácia liberatória se ratificado pelo credor ou se revertido em seu benefício, o que não se verificou no caso concreto, conforme art. 308 do Código Civil.

A transferência dos direitos do contrato de locação da FECOMÉRCIO à empresa PARNAÍBA PALACE HOTEL LTDA, conforme aditivo contratual, reforça a ilegitimidade da FECOMÉRCIO para firmar qualquer acordo no processo executivo.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A administradora que, por força de cláusula de aluguel garantido, adimpliu valores inadimplidos assume a posição de credora por sub-rogação legal, nos termos dos arts. 346, III, e 349 do Código Civil.

O acordo extrajudicial celebrado com terceiro alheio à relação processual, sem anuência da credora sub-rogada, é juridicamente ineficaz no âmbito da execução.

O pagamento feito ao credor originário, sem ratificação do novo credor sub-rogado, não extingue a obrigação exequenda, conforme art. 308 do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 308, 346, III, e 349; CPC, arts. 1.015, II, 1.016 e 1.017.

Jurisprudência relevante citada: Não há jurisprudência expressamente citada no voto.

RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ANDRÉ LUÍS DOS SANTOS TAVARES, em face da decisão interlocutória proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0002325-62.2009.8.18.0031, ajuizada por J.

CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – EPP, ora agravado.

A decisão agravada indeferiu pedido de homologação judicial de acordo extrajudicial celebrado entre o ora agravante e a FECOMÉRCIO – Federação do Comércio de Bens e Turismo do Estado do Piauí, sob o fundamento de que esta seria terceira estranha à lide, não podendo dispor do crédito discutido no processo.

Inconformado, o agravante sustenta que a FECOMÉRCIO, na condição de locadora contratual, detinha plena legitimidade para transacionar sobre a dívida locatícia, sendo a agravada, J.

CASTRO, apenas procuradora na administração do imóvel, conforme contrato de administração acostado aos autos.

Concessão de efeito suspensivo ao decisum agravado ID 21743933.

Contrarrazões ao agravo ID 22170186. É o relatório.

VOTO I – CONHECIMENTO O recurso é tempestivo, está devidamente instruído e preenche os requisitos dos arts. 1.015, inc.

II, 1.016 e 1.017, do Código de Processo Civil.

Assim, dele conheço.

II – MÉRITO Cinge-se a controvérsia à possibilidade de homologação de acordo celebrado entre o agravante André Luís dos Santos Tavares e a FECOMÉRCIO, sem a participação da exequente J.CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - EPP, nos autos de execução de título extrajudicial que versa sobre cobrança de aluguéis e encargos.

A decisão agravada, exarada pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba, indeferiu o pedido de homologação do referido acordo, sob o fundamento de que fora entabulado com terceiro estranho à lide — e, portanto, parte ilegítima para promover qualquer efeito jurídico no bojo do feito executivo.

O agravante sustenta que a dívida foi objeto de acordo com o legítimo locador (FECOMÉRCIO), e que a administradora exequente seria mera procuradora sem titularidade do crédito, invocando os princípios da autonomia privada e da boa-fé objetiva.

Sem adentrar no mérito da relação locatícia originária — que extrapola os limites da presente via recursal, restrita ao exame do processo executivo —, verifica-se, a partir dos documentos acostados aos autos, que há fortes indícios de que a exequente J.

CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – EPP assumiu, por força de cláusula contratual de aluguel garantido, o pagamento dos valores inadimplidos, fato que enseja sua sub-rogação legal nos termos dos arts. 346, III, e 349 do Código Civil.

Tal constatação impõe a revisão do entendimento anteriormente adotado na decisão que concedeu efeito suspensivo ao agravo, uma vez que a empresa FECOMÉRCIO – Federação do Comércio de Bens e Turismo do Estado do Piauí, com quem o agravante entabulou o acordo extrajudicial, sequer integra a relação processual. É fato incontroverso que a empresa J.CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - EPP, na qualidade de administradora com cláusula de aluguel garantido, assumiu contratualmente a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios até o quarto mês de inadimplência, conforme expressamente pactuado na Cláusula 4ª do instrumento de administração: "A ADMINISTRADORA bancará o pagamento dos aluguéis e acessórios (contas de água/energia) até o QUARTO mês/período de vencido, responsabilizando-se somente pela cobrança judicial dos meses/períodos posteriores." Trata-se, pois, de administração com cláusula de garantia, na qual, havendo inadimplemento do locatário, a administradora assume a obrigação pelo adimplemento dos valores pactuados com o locador.

Comprovado nos autos que a exequente efetuou o pagamento dos quatro meses inadimplidos com recursos próprios (IDs correspondentes aos comprovantes no processo de origem), resta caracterizada a sub-rogação legal, nos termos do art. 346, III, e art. 349, ambos do Código Civil: Art. 346.

A sub-rogação opera-se, de pleno direito: [...] III - em favor do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.

Art. 349.

A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo em relação à dívida contra o devedor principal e os fiadores.

Portanto, a J.CASTRO ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA é credora por sub-rogação legal dos valores adimplidos em favor do locador original, não podendo o devedor reconhecer a dívida e realizar pagamento diretamente ao locador, à revelia do novo credor sub-rogado.

Ainda que o locador original conste no contrato de locação, a legitimidade para postular a cobrança dos valores quitados pela administradora passa a ser exclusiva desta, nos limites da sub-rogação legal.

A tentativa de celebração de acordo com o locador, sem a anuência da credora sub-rogada, configura violação direta ao disposto no art. 308 do Código Civil: Art. 308.

O pagamento feito ao credor ou a quem de direito o represente quita a obrigação; mas, se feito a terceiro, só valerá quando por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.

Não tendo havido ratificação pela exequente, e não demonstrado que o pagamento efetuado ao locador redundou em benefício econômico da administradora — atual credora —, o acordo é absolutamente ineficaz no processo de execução.

Ademais, conforme o Aditivo ao Contrato de Locação (ID 21713551), a associação FECOMÉRCIO transferiu à nova locadora, PARNAÍBA PALACE HOTEL LTDA, todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato originário de locação, o que além de não fazer parte da relação processual discutida nos autos de origem recai dúvida sobre o direito da FECOMÉRCIO.

III- DISPOSITIVO Diante do exposto, revogo a liminar concedida no ID 21743933 e voto pelo desprovimento do agravo de instrumento interposto por ANDRÉ LUÍS DOS SANTOS TAVARES, mantendo-se incólume a respeitável decisão proferida pelo MM.

Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba/PI, por seus próprios e jurídicos fundamentos. É como voto.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ 4ª Câmara Especializada Cível PROCESSO: 0767162-56.2024.8.18.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ANDRE LUIS DOS SANTOS TAVARES Advogado do(a) AGRAVANTE: ANA KARENINA GUILHON FRANCA - PI5184-A AGRAVADO: J.CASTRO ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP Advogado do(a) AGRAVADO: IGOR DE MELO CUNHA - PI15572-A RELATOR(A): Desembargador LIRTON NOGUEIRA SANTOS DATA E HORÁRIO DE INÍCIO: 13/06/2025 - 12:00 CERTIDÃO DE INCLUSÃO EM PAUTA DE JULGAMENTO De ordem do Presidente do Órgão Colegiado, a Secretaria Judiciária do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí torna público a todos os interessados, que o processo em epígrafe foi incluído em pauta de julgamento para apreciação na Sessão do Plenário Virtual da 4ª Câmara Especializada Cível de 13/06/2025 a 24/06/2025 - Relator: Des.

Lirton Nogueira.

Para mais informações, entre em contato pelos telefones disponíveis na página da unidade no site do Tribunal: https://transparencia.tjpi.jus.br/units/110001959/public.

SECRETARIA JUDICIÁRIA, em Teresina, 4 de junho de 2025.