TJRN - 0825627-70.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Secretaria Unificada das Varas Cíveis da Comarca de Natal Contato/Whatsapp: (84) 3673-8485 - Email: [email protected] Processo nº 0825627-70.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a): MARCELO CID HOLANDA e outros Réu: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) Intimo a parte AUTORA, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s) de apelação interposto(s) pela parte contrária.

Decorrido o prazo com ou sem manifestação, com amparo no art. 1.010, § 3º do CPC/15, os presentes serão remetidos autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para apreciação do(s) mencionado(s) recurso(s).

Natal, 8 de abril de 2025.

ORLEANI MARIA BENTES LADISLAO FULCO Chefe de Unidade (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0825627-70.2023.8.20.5001 Parte autora: MARCELO CID HOLANDA e outros Parte ré: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA opôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO em face da sentença prolatada retro.

Aduz, em síntese, que o decisum vergastado padece de omissão, por ter aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso, quando deveria utilizar estritamente os termos da Lei de Alienação Fiduciária, considerando que a iniciativa da rescisão derivou do comprador, ora embargado.

Requer, assim, o acolhimento dos aclaratórios, afastando a omissão indicada e concedendo efeitos infringentes para julgar improcedente ou parcialmente procedente o pleito autoral.

Intimada, a parte embargada ofertou contrarrazões em Id. 136668029.

Vieram conclusos.

Fundamento e decido.

Inicialmente, recebo os embargos de declaração, eis que tempestivos.

Passo a decidir.

Os embargos de declaração são espécie de recurso previsto pelo art. 1.022 e seguintes do Código de Processo Civil, dirigidos ao prolator da sentença, quando houver obscuridade ou contradição, quando se omitir em ponto sobre o qual deveria se pronunciar ou ainda corrigir efeito material.

No caso vertente, entendo que os embargos não merecem acolhimento.

Explico É que, pretende a parte autora, em verdade, modificar a conclusão adotada no decisum retro, especialmente quanto ao entendimento deste Juízo sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, o que deve ser feito através do recurso própria, e não pela via estreita dos aclaratórios.

Ressalto que este Juízo filia-se ao entendimento manifestado no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095 (o qual analisava e firmou tese apenas sobre a incidência, ou não, do CDC nesses contratos), no bojo do qual restou definido que somente seria aplicável a lei de alienação fiduciária (e, por consequência, a forma de rescisão/restituição ali prevista) se, inadimplente o autor, nos casos em que haja, cumulativamente: registro do contrato E notificação de constituição em mora, fazendo incidir o procedimento de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade ao credor fiduciário.

Se não há a cumulação desses dois requisitos, não incidiria a referida lei, mas o CDC, vide trecho do inteiro teor do acórdão do tema e o grifo no conectivo “E”: Esclareço por oportuno que, embora no julgamento supracitado, o ministro relator ressalva o entendimento fixado pela Terceira Turma, ora defendido pelo embargante, repiso que o entendimento deste Juízo filia-se ao manifestado no tema supracitado, no sentido de que é preciso o registro do contrato e a regular constituição do autor em mora pra viabilizar o leilão extrajudicial e aplicação integral da lei de alienação fiduciária, vez que comprovada a inadimplência do autor, manifestada desde muito antes do pedido de rescisão nestes autos.

Desta maneira, não vislumbro qualquer contradição ou omissão na sentença, devendo a sua modificação ser objeto de recurso próprio, não se enquadrando, a irresignação apresentada nas peculiares finalidades dos embargos de declaração.

ANTE O EXPOSTO, com fulcro nas argumentações esposadas, CONHEÇO dos aclaratórios opostos, em razão da tempestividade e, no mérito, NEGO PROVIMENTO, mantendo INCÓLUMES todos os pontos da sentença embargada.

Publique-se.

Intimem-se as partes.

Em Natal/RN, 10 de março de 2025.

THEREZA CRISTINA COSTA ROCHA GOMES Juíza de Direito em substituição legal. (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0825627-70.2023.8.20.5001 Parte autora: MARCELO CID HOLANDA e outros Parte ré: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA S E N T E N Ç A

Vistos.

MARCELO CID HOLANDA e DAYSYANA NOGUEIRA FELIX HOLANDA, qualificados, patrocinados por Advogado, ajuizaram em 15/05/2023 a presente “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS e TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA” em desfavor de ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, alegando em favor de sua pretensão, em síntese, que: A) no dia 17/09/2018, celebraram com o Réu o contrato particular de compra e venda de terreno urbano, lote 130, quadra H, matrícula n.° 12.818, do loteamento denominado “BOSQUE DO COQUEIRAL”, na cidade de Natal/RN, cujo preço da venda foi estipulado em R$ 149.000,00 (cento e quarenta e nove mil reais) sendo pagos de entrada R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) e o restante dividido em 72 (setenta e duas) parcelas mensais e sucessivas, no valor principal R$ 1.138,88 (hum mil, cento e trinta e oito reais e oitenta e oito centavos) e 12 (doze) parcelas semestrais R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais); B) os valores pagos no momento do ajuizamento somam R$ 123.360,75 (cento e vinte e três mil, trezentos e sessenta reais e setenta e cinco centavos) corrigidos até a data de 30/04/2023; C) em razão de dificuldades financeiras e da crise que assola o país, o Demandante não tem como pagar as altas parcelas do financiamento que vem acrescido do índice de IGPM, o qual houve elevação absurda.

Nem consegue vender o imóvel; D) tentou várias vezes com a Ré, uma rescisão amigável do contrato extrajudicialmente, porém obteve a resposta que não existe rescisão do contrato, recebendo da Ré somente uma planilha de valores que faltam para quitar o contrato e, em que pese o fato de ter pago mais de 40 (quarenta) parcelas, o saldo devedor é maior do que o valor inicial de compra do terreno, ou seja, uma dívida impagável; E) na prática, a Ré aplicará todas as penalidades abusivas, multas previstas na cláusula da impontualidade e cláusula penal que estabelecem somente benefício para a Ré, de modo que não fique nenhum valor a ser restituído ao Demandante; F) o aludido contrato tem caráter de escritura pública, pois regido na forma do art. 38 da Lei 9.514/97 e, é uma regra que referida norma (Lei 9.514/97) disciplina as formas de atuação do sistema financeiro de habitação e desta forma, se extrai que a Ré atuou como verdadeira instituição financeira e vem aplicando nos seus consumidores, de forma tal, uma cobrança de juros compensatórios pela venda do imóvel, como se banco fosse, sem legitimidade para tanto, infringindo o que dispõe o Art. 2º da Lei 9.514/97; Ao final, pede para além da concessão dos benefícios da justiça gratuita: a concessão de uma tutela de urgência, a fim de que o Réu suspenda os envios ou excluam os nomes dos Requerentes dos Órgãos de Proteção ao Crédito, (SCPC/SERASA), e cartórios de protesto, até o julgamento final da lide; a imediata suspensão dos envios dos boletos e cobranças em nome dos Autores no que tange ao contrato mencionado; bem como, impor ao Réu o pagamento de todas as despesas do imóvel (atuais e as que surgirem no curso no processo – IPTU, condomínio etc).

No mérito, requer a procedência da demanda, com a declaração de rescisão do Contrato de Compromisso de Venda e Compra”, referente à um Lote 130, Quadra H, “Bosque do Coqueiral”, liberando-a para venda perante outro comprador, e condenação da parte ré a restituir, em parcela única, o equivalente a 90% dos valores pagos pela parte autora, na monta de R$ 123.360,75 (cento e vinte e três mil, trezentos e sessenta reais e setenta e cinco centavos).

Pugna, ainda, pela condenação da ré a restituir integralmente os valores pagos a título de supostas comissões de corretagem e taxa SATI.

A petição inicial veio instruída com procuração e documentos (ID. 100195286 ao ID. 100195290).

Decisão em Id. 100269143 indeferiu a tutela de urgência pretendida, intimando a parte autora, ainda, emendar sua exordial, justificando o pedido de gratuidade judiciária.

Após a justificativa autoral (ID. 100582998), este Juízo deferiu a justiça gratuita em favor dos autores.

Citada, a parte ré ofertou contestação em Id. 123468545.

Na peça, defendeu, preliminarmente, a incompetência territorial desta comarca, uma vez que o imóvel é localizado em Nísia Floresta/RN, além da ausência de interesse de agir em relação ao pedido de restituição de comissão de corretagem e taxa SATI.

No mérito, argumenta pela inaplicabilidade do CDC, por se tratar de contrato com cláusula de alienação fiduciária.

Afirma que a pretensão de restituição de 90% dos valores pagos de mostra desarrazoada, devendo ser fixada em 75%, de forma parcela, requerendo, ainda, a dedução dos valores relativos à fruição do imóvel, no importe de 0,5% do valor do imóvel, por cada mês em que os Autores permaneceram na posse do imóvel, condomínio e IPTU porventura devidos.

Réplica autoral em Id. 123491333.

Intimadas as partes a manifestarem interesse na produção de outras provas, ambas requereram o julgamento antecipado da lide (Ids. 123586701 e 125997735).

Sem mais, vieram conclusos.

Fundamento e decido.

PRELIMINARMENTE DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL REJEITO a preliminar em epígrafe, porquanto, embora a parte autora comprovadamente reside no município de PARNAMIRIM/RN, conforme comprovante de residência que repousa em Id. 100583002, a parte ré possui sede nesta Comarca de Natal/RN.

Nesse contexto, em se tratando de relação abarcada pelo Código de Defesa do Consumidor, na qual figura como consumidores os autores e como fornecedora a demandada, é facultado aos demandantes ajuizar a demanda no local em que melhor possa deduzir a sua defesa, escolhendo entre seu foro de domicílio, o foro de domicílio do réu ou no local de cumprimento da obrigação.

O que não se admite é o ajuizamento em foro aleatório, sem justificativa plausível, o que não é o caso dos autos.

Quanto à preliminar de ausência de interesse de agir em relação à comissão de corretagem e taxa SATI, entendo que se confunde com o mérito da demanda e com ela será analisado.

DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO Diante da desnecessidade da produção de outras provas, sobretudo por se tratar de controvérsia essencialmente de direito, passo ao julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC.

Como é cediço, caracteriza-se a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código de Defesa do Consumidor, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro - o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional e estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Do garimpo dos autos, e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figura como consumidor os autores e como fornecedora a demandada.

Destarte, embora se trate de contrato com cláusula de alienação fiduciária, para que seja aplicada a Lei nº 9.514/97, é necessária a constituição em mora do devedor fiduciante, ou seja, é pertinente sua aplicação na circunstância de inadimplemento do devedor fiduciante, ensejando a observância dos arts. 26 e 27 da supracitada lei.

Desse modo, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e desde que constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do bem em nome do fiduciário, que promoverá leilão público para a alienação.

Entretanto, em se tratando de resilição unilateral de contrato de compra e venda de imóvel residencial pelo comprador por desistência voluntária, tal como no caso, não há que se falar em aplicação do pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo aplicar-se o Código de Defesa do Consumidor.

Nesse contexto, segue-se com a força irresistível dos raciocínios lógicos para considerar plenamente aplicável o Código do Consumidor ao caso sub judice. É incontroverso nos autos o fato de as partes terem celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel (Id. 100195288), bem como o interesse da parte autora em obter a rescisão do referido contrato.

Desse modo, a controvérsia principal do caso gira em torno do valor a ser restituído à parte autora, inclusive sem a aplicação da nova legislação de regência do distrato neste tipo de contrato (Lei 13.786/2018 - promulgada em dezembro de 2018), porquanto o negócio jurídico entre as partes fora firmado em 17 de setembro de 2018 (Id. 100195288), anteriormente a sua vigência.

Sobre o assunto, ressalto que o Superior Tribunal de Justiça entende que, nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos por desistência do adquirente, como no caso dos autos, a retenção pelo vendedor pode flutuar entre 10% e 25% do total da quantia paga, senão vejamos: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL DE 10%.

RAZOABILIDADE.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2.

O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3.

O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.

Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4.

Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR.

PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

RESP N. 1.723.519/SP E EAG N. 1.138.183/PE.

DECISÃO MANTIDA.

ALEGAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO ART. 489 DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA. 1. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2.

Mantida a decisão agravada, que conheceu do agravo nos próprios autos para dar provimento ao recurso especial, de modo a permitir o limite de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, salvo se o percentual contratado ou o efetivamente cobrado for mais vantajoso para o promitente comprador. 3. "Não é deficiente a fundamentação do julgado que elenca suficientemente as razões pelas quais fez incidir os enunciados sumulares cabíveis na hipótese" (AgInt no AREsp n. 911.502/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 1º/12/2016, DJe 7/12/2016). 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1449188/GO, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1.

A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp 1148055/DF, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020) EMENTA: CONSUMIDOR E CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INAPLICABILIDADE RETROATIVA DA LEI Nº 13.786/18 (LEI DO DISTRATO), SOB PENA DE OFENSA AO ATO JURÍDICO PERFEITO.

INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA.

NATUREZA ACESSÓRIA DESTE ENCARGO À CONDENAÇÃO JUDICIAL EM PECÚNIA.

ART. 407 DO CÓDIGO CIVIL.

INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA.

ENTENDIMENTO SUFRAGADO NO ÂMBITO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

TAXA DE FRUIÇÃO/ALUGUERES PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

INVIABILIDADE.

TERRENO NÃO EDIFICADO E SEM QUALQUER BENFEITORIA.

AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO PELOS COMPRADORES.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

PRECEDENTES. - As disposições da Lei nº 13.786/18 não podem ser aplicadas ao presente caso, pois a mencionada lei possui caráter material, de modo que somente poderá atingir contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor, qual seja, 28 de dezembro de 2018. - Nas hipóteses de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa dos promitentes compradores, há condenação em juros moratórios, computados a partir do trânsito em julgado da decisão. - Inviável a cobrança de taxa de fruição por ocupação do imóvel quando este se trata de terreno não edificado, sem qualquer benfeitoria, de modo que resta afastado o enriquecimento ilícito dos compradores em face da ausência de aproveitamento da terra nua. (APELAÇÃO CÍVEL, 0826461-15.2019.8.20.5001, Magistrado(a) JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Tribunal Pleno, JULGADO em 25/02/2022, PUBLICADO em 28/02/2022) Com essas considerações, verifica-se que a retenção de valores deve obedecer a jurisprudência, de modo que, rescindido o contrato por iniciativa do comprador, o percentual limita-se a 75% do preço pago na aquisição do bem, de modo a não englobar os valores eventualmente pagos a título de corretagem, pois nestes casos o serviço de intermediação foi prestado, tanto que o negócio foi ultimado, não havendo culpa do incorporador/construtor na resolução da avença.

Ressalto, neste ponto, que embora os autores postulem uma restituição da referida comissão de corretagem e de valores gastos em serviços de assistência técnico-imobiliária-SATI, para além da referida cobrança estar prescrita, incidindo o prazo trienal, conforme entendimento firmado no Tema 938 do STJ, não houve qualquer comprovação de que os demandantes desembolsaram quaisquer valores em relação a tais verbas.

Assim, considerando as consequências da desistência e inadimplementos para o empreendimento, no presente caso entendo que é razoável a limitação da retenção ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do total pago pela parte autora.

Quanto à forma de restituição, o STJ editou a Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Portanto, a devolução em favor da autora do montante pago deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

DO PEDIDO DE RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE IPTU, TAXA DE FRUIÇÃO E CONDOMÍNIO Sobre o IPTU e as verbas condominiais, verifico que o contrato do ID 68504536 é expresso, em sua cláusula 8.1, item “b”, quanto ao dever do promitente comprador em arcar com débitos de IPTU e obrigação condominial, sendo responsabilidade deste o pagamento.

Ora, se a rescisão contratual se deu por culpa dos autores, ao não arcarem eventualmente com os pagamentos dos valores de IPTU e condomínio previstos contratualmente, incorreria no estímulo ao enriquecimento sem causa, atribuindo ao réu um débito causado por culpa exclusiva do promitente comprador.

Neste sentido, a jurisprudência decidiu: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - COMPRADOR INADIMPLENTE - RETENÇÃO DE IPTU - JUROS DE MORA - TRÂNSITO EM JULGADO.

Se a rescisão ocorreu por iniciativa do comprador e existe previsão contratual neste sentido, é de responsabilidade deste o pagamento do IPTU.

Havendo inadimplemento do comprador, a restituição dos valores pagos deve ocorrer com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. (TJ-MG - AC: 10000180051021002 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 19/05/0020, Data de Publicação: 22/05/2020); EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

Sentença de parcial procedência.

Apelo dos autores. 1.

Descumprimento contratual da vendedora não evidenciado.

Obras de infraestrutura concluídas antes mesmo da celebração do contrato com os autores.

Rescisão do contrato a pedido dos compradores.

Percentual de retenção de 25% dos valores pagos que se mostra adequado para compensação de gastos decorrentes da rescisão e indenizar a vendedora pela indisponibilidade do bem durante o período de ocupação pelos adquirentes. 2.

Termo inicial dos juros.

Rescisão por culpa dos adquirentes.

Trânsito em julgado.

Ausência de mora anterior. 3.

Despesas com IPTU e condomínio que devem ser suportadas pelos adquirentes, que vêm exercendo a posse sobre o imóvel desde a celebração do contrato. 4.

Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 10067556320168260066 SP 1006755-63.2016.8.26.0066, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 11/10/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/10/2018) Destarte, faz jus o réu à retenção atinente a tributo de IPTU em aberto e taxa condominial, acaso comprovados em fase de cumprimento de sentença, desde a data em que a parte autora se imitiu na posse do bem (devendo ser comprovado nos autos mediante termo de entrega ou documento equivalente) até a efetiva rescisão.

O demandado pretende ainda a condenação dos autores no percentual de aluguéis por fruição do imóvel.

Ao compulsar os autos, verifico que o objeto acordado versou sobre um lote no condomínio fechado descrito na exordial com construção posterior, entretanto, não existe nos autos qualquer indício de que ocorreu fruição pela parte compradora do bem, tampouco que o réu sofreu algum prejuízo pela não utilização.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

DIALETICIDADE.

OBSERVÂNCIA.

JULGAMENTO ULTRA PETITA.

COMPRA VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA COMPRADOR.

DESEMPREGO.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

INAPLICABILIDADE.

REVISÃO CONTRATUAL.

DESCABIMENTO.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

NÃO INCIDÊNCIA.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

RETENÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES.

NÃO COMPROVAÇÃO. 1- Segundo o princípio da dialeticidade (encampado pelo art. 1.010, incisos II e III, do CPC), deve o recorrente, ao apelar, apresentar fundamentos de fato e de direito pelos quais impugna precisa e diretamente a razão de decidir adotada pelo julgador a quo, sob pena de não conhecimento por desrespeito à regularidade formal. 2- Cabe ao juiz sentenciante decidir a lide nos limites em que foi proposta, não podendo conceder à parte providência além da requerida na inicial (sentença ultra petita), aquém do pedido (decisão citra petita) e, muito menos, fora do requerido pelas partes (sentença extra petita). 3- O desemprego do comprador é insuficiente para caracterização do fato imprevisível, não sendo legítima a pretensão de revisão do contrato calcada em onerosidade excessiva (art. 479 do Código Civil). 4- Não havendo o cumprimento expressivo e significativo das prestações assumidas, descabida a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 5- Não há o que se falar em indenização a titulo de fruição quando se tratar de lote vago e não houver provas de que o houve fruição do bem por parte da compradora e tampouco que a vendedora tenha sofrido algum prejuízo. 6- Ausente qualquer indício da existência de benfeitorias ou acessões realizadas pelo promissário comprador, não há que se falar em direito à respectiva retenção. (VV.) Com a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas, retornam as partes ao status quo ante, devendo, por consequência, serem ressarcidas dos prejuízos dela advindos, tal como a fruição desde a sua origem. (TJ-MG - AC: 10000191005313001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 03/03/0020, Data de Publicação: 06/04/2020) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO - ARRAS - MULTA - CUMULAÇÃO VEDADA - FRUIÇÃO - TERRENO VAGO - DESCABIMENTO.

A rescisão do contrato de compra e venda por culpa do comprador autoriza a retenção, pelo vendedor, das arras ou de percentual sobre o montante pago, mas não sua cumulação, pois é vedada a dupla condenação pelo mesmo fato.

Afigura-se descabida a retenção de valores a título de fruição se o objeto do contrato é terreno vago e inexiste prova de que o comprador tenha obtido proveito econômico imediato seja por construção ou outra forma de ocupação do imóvel com finalidade distinta.

Recurso não provido (TJ-MG - AC: 10000190472571001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 28/07/0019, Data de Publicação: 12/08/2019) Assim, o indeferimento do pleito relativo à taxa de fruição é a medida que se impõe.

DISPOSITIVO Frente ao exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, pelo que: a) DECLARO a rescisão do contrato firmado entre as partes (Id. 100195288), relativo a aquisição do terreno urbano, lote 130, quadra H, matrícula n.° 12.818, do loteamento denominado “BOSQUE DO COQUEIRAL”, declarando disponível o dito bem para venda; b) CONDENO a ré no ressarcimento correspondente a 75% dos valores pagos pela parte autora, em parcela única, devidamente corrigida pelos índices pactuados no contrato (IPCA), a partir de cada desembolso, e juros de mora de um por cento (1%) ao mês a contar do trânsito em julgado desta Sentença (STJ - REsp 1008610/RJ), com retenção do percentual de 25% (vinte e cinco) do montante em favor da parte promovida; AUTORIZO a compensação entre os eventuais débitos de IPTU e taxas condominiais existentes no imóvel, a contar da data de comprovação de disponibilização da posse do bem à parte autora, até a data de declaração de rescisão do contrato, o que se perfaz na data desta sentença, a ser comprovado em posterior fase de cumprimento do julgado.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes, na proporção de 70% (setenta por cento) em desfavor do réu e 30% (trinta por cento) em desfavor da parte autora, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) a serem calculados sobre o valor da condenação, sopesados os critérios legais (CPC, art.85).

Todavia, tal condenação permanecerá suspensa em relação à parte autora, por ser beneficiário da justiça gratuita.

Após transitado em julgado, arquivem-se os autos, com baixas de estilo na distribuição do feito, haja vista que eventual e futuro cumprimento de sentença, SOMENTE ocorre por iniciativa expressa do Vencedor (art. 523, CPC), em continuidade nestes mesmos autos.

Com relação às custas processuais do réu vencido, se houver, remeta-se à COJUD - Contadoria Judicial.

P.

R.

I.

Natal, data/hora do sistema (conforme rodapé da assinatura eletrônica).

ROSSANA ALZIR DIÓGENES MACÊDO Juíza de Direito Titular (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Dr.

Lauro Pinto, n. 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP: 59.064-972 - Telefone: 3616-9530 ATO ORDINATÓRIO Processo n. 0825627-70.2023.8.20.5001 Com permissão do art. 152, VI, do Código de Processo Civil, intimo as partes, através de seus advogados, para, no prazo de 15 (quinze) dias, dizerem se possuem outras provas a produzir, especificando-as e justificando a necessidade de produção da referida prova, ou ainda, se optam pelo julgamento antecipado da lide, nos moldes do art. 355, I,CPC.

Natal, aos 14 de junho de 2024.

DORANEIDE CARVALHO DE OLIVEIRA Auxiliar Técnico - Matrícula n. 166015-2 (documento assinado digitalmente na forma da Lei n. 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Dr.

Lauro Pinto, n. 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP: 59.064-972 - Telefone: 3616-9530 ATO ORDINATÓRIO Processo n. 0825627-70.2023.8.20.5001 Com permissão do art. 152, VI, do Código de Processo Civil, intimo a autora, através de seu advogado, para manifestar-se sobre a contestação e/ou documentos que se encontram nos autos, bem como dizer se tem alguma proposta de conciliação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Natal, aos 13 de junho de 2024.

DORANEIDE CARVALHO DE OLIVEIRA Auxiliar Técnico (documento assinado digitalmente na forma da Lei n. 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Rua Dr.

Lauro Pinto, n. 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP: 59.064-972 - Telefone: 3616-9530 ATO ORDINATÓRIO Processo n. 0825627-70.2023.8.20.5001 Com permissão do art. 152, VI, do Código de Processo Civil, intimo a autora, através de seu advogado, para manifestar-se sobre a diligência negativa ID n. 110188167, requerendo o que entender de direito, no prazo de 15 (quinze) dias.

Natal, aos 7 de novembro de 2023.

DORANEIDE CARVALHO DE OLIVEIRA Auxiliar Técnico (documento assinado digitalmente na forma da Lei n. 11.419/06)