TJRN - 0874650-48.2024.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo: 0874650-48.2024.8.20.5001 Ação: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: HAROLDO AZEVEDO CONSTRUCOES LTDA - EPP REU: NELSON PEREIRA AFONSO SENTENÇA

I - RELATÓRIO Trata-se de “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO” ajuizada por HAROLDO AZEVEDO CONSTRUÇÕES LTDA em face de NELSON PEREIRA AFONSO, todos devidamente qualificados, aduzindo, em suma, que firmou contrato de locação residencial com a parte ré, iniciando-se em 26 de abril de 2021 e com prazo inicialmente de 12 meses, no valor mensal de R$ 1.350,00 (mil trezentos e cinquenta reais).

Argumenta que, desde o mês de março de 2024, a parte requerida não efetua os pagamentos dos aluguéis, as taxas condominiais estão vencidas desde maio/2024, dívidas de IPTU e taxa de lixo de 2023 e 2024 não foram satisfeitas, bem como existem boletos da COSERN e CAERN em aberto.

Com esteio em tais fatos, concluiu a petição inicial pugnando, liminarmente, pela desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

No mérito, requer pela procedência da demanda, com a decretação da rescisão da locação e o consequente despejo do locatário, condenando-o, ainda, ao pagamento do débito atualizado dos aluguéis e encargos vencidos, na monta de R$ 25.281,98 (vinte e cinco mil duzentos e oitenta e um reais e noventa e oito centavos).

Com a inicial juntou documentos.

Decisão de Id. 135288637 deferiu o pedido liminar de desocupação.

Ao tentar citar o réu no endereço do imóvel, a Oficiala de Justiça certificou que o porteiro informou que o destinatário havia se mudado há 5 dias (Id. 139255890).

O réu foi citado pessoalmente, conforme certidão de Id. 141086372.

Apesar de devidamente citada, a parte ré não apresentou contestação, conforme certidão de Id. 143463159.

A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide. É o relatório.

Passo a decidir.

II - FUNDAMENTAÇÃO Ab initio, decreto a revelia da parte ré e aplico seus efeitos, nos termos do art. 344 do CPC, já que devidamente citada, conforme diligência acostada no Id. 141086372, deixou de apresentar defesa nos autos, presumindo verdadeiros os fatos alegados da peça vestibular, julgando antecipadamente a lide (art. 355, inciso II, do C.P.C.).

O efeito da revelia restringe-se à presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na exordial – o que não implica na automática procedência da pretensão inicial.

Tomando por base a narrativa fática – caso essa esteja em consonância com o lastro probatório dos autos –, cabe ao Juízo examinar o mérito da demanda e aplicar as normas legais pertinentes ao caso, independente da presença do réu no feito.

Vale ressaltar que, como o imóvel já foi desocupado pelo réu/locatário, o pedido de despejo perdeu seu objeto, cabendo aqui apenas a análise dos valores pleiteados na inicial.

Pois bem.

De início, importante mencionar o teor de alguns dispositivos legais que repousam na Lei nº 8.245/91, relativos ao caso em análise.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. (...) Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Tratando-se de ação de despejo cumulado com cobrança de aluguéis e acessórios, proposta pelo autor em razão da parte ré não ter cumprido com suas obrigações contratuais, deve-se destacar que o caminho buscado encontra na legislação vigente toda a guarida e amparo necessário, máxime porque comprovado o vínculo contratual entre as partes, de acordo com o instrumento do Id. 135234769.

Ademais, consta dos autos os débitos de condomínio, IPTU, água e energia relativos ao imóvel durante o período da locação (Id’s. 135234773, 135234774, 135234776 e 135234775 ), ressaltando-se que a cláusula terceira, parágrafo quarto e cláusula quarta, parágrafo primeiro, do contrato locatício previa expressamente a responsabilidade do locatário pelo pagamento das contas de IPTU, energia elétrica e água relativas ao imóvel.

Ressalto, outrossim, que o requerido restou devidamente citado para demonstrar sua possível adimplência quanto aos débitos cobrados na demanda, porém, mesmo assim manteve-se inerte.

Portanto, não tendo a parte ré apresentado fatos extintivos, modificativos ou impeditivos do direito do autor, ônus que processualmente lhe cabia (art. 373, II, do CPC), merece acolhimento a pretensão autoral para fins de condenação do locatário pelos valores contratuais devidos, além de demais despesas acessórias devidamente acordadas no contrato, na forma acima destacada, incluindo a multa contratualmente prevista na cláusula décima primeira pra o caso de inadimplência.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I c/c art. 47, III, da Lei 8.245//91, JULGO PROCEDENTE a presente ação, e, por conseguinte: a) DECRETO a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes; b) CONDENO a parte requerida ao pagamento dos aluguéis e demais encargos vencidos, incluindo os débitos de IPTU, a contar de abril de 2021 até a data de desocupação do imóvel, tudo com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês (conforme cláusula terceira, parágrafo primeiro), a partir do vencimento de cada parcela, nos termos do art. 397 do Código Civil, com o abatimento dos valores pagos pelo réu a título de com a caução. c) CONDENO o réu nas custas processuais e os honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, por força do art. 62, II, da Lei 8.245/91 e com fulcro no art. 85, §2º, do CPC.

Outrossim, julgo EXTINTO o processo sem resolução de mérito, nos termos entabulados no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, no que concerne a pretensão autoral de determinação de despejo da parte ré, visto que já desocupado o bem.

Após transitado em julgado, arquivem-se os autos, com baixas de estilo na distribuição do feito, haja vista que eventual e futuro cumprimento de sentença, SOMENTE ocorre por iniciativa expressa do Vencedor (art. 523, CPC), em continuidade nestes mesmos autos.

Com relação as custas processuais do réu vencido, se houver, remeta-se à COJUD - Contadoria Judicial.

Intimem-se as partes.

NATAL/RN, data de registro no sistema.

CLEOFAS COELHO DE ARAÚJO JÚNIOR Juiz de Direito Auxiliar (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª SECRETARIA UNIFICADA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE NATAL Contato/WhatsApp: (84)3673-8485 - E-mail: [email protected] Processo nº 0874650-48.2024.8.20.5001 Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) Autor(a): HAROLDO AZEVEDO CONSTRUCOES LTDA - EPP Réu: NELSON PEREIRA AFONSO ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) Intimo a parte autora a, no prazo de 10 (dez) dias, promover a citação da parte ré, trazendo o seu endereço (eletrônico e presencial) correto e atual, bem como número de celular/whatsapp, de acordo com o art. 240, § 2º, também do CPC/15, tendo em vista que a parte demandada não foi localizada no endereço apresentado nestes autos, sob pena de extinção do feito.

Natal, 10 de janeiro de 2025.

MARCIA RUBIA CALDAS COSTA DE OLIVEIRA Chefe de Unidade (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0874650-48.2024.8.20.5001 Parte autora: HAROLDO AZEVEDO CONSTRUCOES LTDA - EPP Parte ré: NELSON PEREIRA AFONSO D E C I S Ã O

Vistos.

HAROLDO AZEVEDO CONSTRUÇÕES LTDA., qualificada nos autos, via advogado habilitado, ajuizou a presente “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO” em face de NELSON PEREIRA AFONSO, também qualificado, aduzindo, em suma, que: a) em 26 de abril de 2021, celebrou contrato de locação residencial de imóvel situado no Condominium Club Paradise Village, apartamento 1201, da Torre Norte, pelo prazo de 12 meses, com possibilidade de prorrogação por prazo idêntico, sempre que não houver manifestação das partes por escrito em contrário (Cláusula Segunda); c) com a continuidade da ocupação do imóvel pelo demandado desde então, a hipótese mencionada é verificada, estando a aplicação do instrumento contratual válida e vigente; d) o valor do aluguel inicialmente estipulado foi de R$ 1.350,00 mensais que, com correção pelo índice IGPM/FGV, atualmente corresponde à R$ 1.450,00 mensais, além de ser responsabilidade do locatário o pagamento de impostos, tarifas de água/esgoto/energia/coleta de lixo, taxas condominiais e demais encargos decorrentes da utilização do imóvel; e) apesar da expressa previsão pactuada, a parte deixou de cumprir com os pagamentos que lhe eram devidos, e encontra-se em débito desde Março/2024; taxas condominiais vencidas desde Maio/2024, tendo as duas últimas faturas (Set./24 e Out./24) sido pagas pela própria empresa em razão de cobrança direta da nova administração do condomínio; dívidas de IPTU e taxa de lixo de 2023 e 2024 não satisfeitas, além de boletos da COSERN e CAERN em aberto; f) a parte ré está com um débito direto de R$ 21.988,37, o qual, descontada a caução corrigida conferida pela parte, R$ 2.959,39, culmina em R$ 19.029,08 e, em face deste valor, incidem honorários advocatícios contratuais na ordem de 10% e multa contratual equivalente a três aluguéis vigentes, totalizando um saldo devedor de R$ 25.281,98.

Amparada em tais fatos e nos fundamentos jurídicos delineados na petição inicial, postula a parte demandante a concessão da tutela de urgência para determinar a desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.

A petição inicial veio acompanhada com a procuração e documentos, além de comprovante do pagamento das custas processuais e da caução, no valor de três meses de aluguel.

Recolheu as custas (Id. 135245809).

Vieram conclusos.

Fundamento e decido I – DA LIMINAR DE DESPEJO: Primeiramente, lembro que, por se tratar de lei especial, as disposições processuais previstas na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevalecem sobre as regras do CPC, quando forem conflitantes.

A Lei do Inquilinato visa coibir os abusos cometidos nas relações locatícias, pois, na hipótese do pedido de despejo por falta de pagamento, por exemplo, o locador já se encontra em situação de desvantagem, ante o descumprimento da principal obrigação assumida pelo locatário: o pagamento dos aluguéis.

Dessa forma, há um conflito de interesses: o do locatário, que, embora deixando de cumprir o avençado, mantém-se no imóvel locado, e o do locador, que sofre um prejuízo patrimonial ao não receber o pagamento dos aluguéis.

A questão principal me parece ser: qual desses interesses deve ser tutelado pelo Direito? Acredito que a resposta mais coerente com os ideais de efetividade processual, que norteiam o processo em nossos dias, é aquela que acolhe o interesse do locador, não o deixando a mercê da longa tramitação de um processo judicial para que somente então possa retomar a posse direta de seu imóvel.

O fim almejado, indiscutivelmente, é uma resposta mais célere e efetiva do Estado-Juiz aos conflitos que lhe são levados à apreciação.

Não seria condizente com esse anseio manter o locador, que está sendo prejudicado pela falta de pagamento do aluguel de seu imóvel, na espera de uma decisão definitiva.

Por essa razão, mais do que possível, é até necessária a concessão do despejo de forma rápida e, consequentemente, mais efetiva, o que é albergado pela Lei do Inquilinato.

Senão vejamos: “Art. 59. (...) §1° Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, (...)nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” - g.n.

Em rápida síntese, a Lei nº 8.245/91 cuida de três modalidades de locação: residencial, não residencial e por temporada.

Nos termos da referida lei, em regra, quando o locador pretende romper, unilateralmente, o contrato de locação, deve manifestar sua vontade mediante procedimento denominado “denúncia”, consubstanciada em notificação dirigida ao locatário.

Contudo, a jurisprudência tem afirmado a desnecessidade de prévia notificação de despejo, quando o fundamento for: falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios.

Diz-se que a denúncia é cheia quando o locador pretende a retomada do objeto da locação, fundada nas hipóteses indicadas no art. 47 da Lei nº 8.245/91 (prática de infração legal ou contratual; falta de pagamento do aluguel e demais encargos; realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, dentre outras), sendo vazia a denúncia destituída de motivação, decorrente do encerramento do prazo estipulado (art. 46).

Dentre as possibilidades de despejo liminar por “denúncia cheia” (motivada), o art. 59, § 1°, IX traz a hipótese de falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, na data prevista para o vencimento, desde que o contrato não apresente garantias como: fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos.

Todavia, vislumbro que este impedimento à concessão da medida liminar não deve prevalecer, pois levaria à situação esdrúxula de se conceder o despejo liminar somente nos contratos de locação sem garantia, e naqueles contratos em que o locador mais se preveniu da inadimplência, exigindo garantias locatícias, cuja obrigação não foi cumprida nem pelo locatário nem pelo garante, o direito do locador ficaria postergado no tempo à espera de um julgamento definitivo de mérito.

No caso dos autos, tem-se entre as partes contrato de locação para fins residenciais, firmado em 15 de maio de 2021 e com previsão inicial de término em14 de maio de 2022, posteriormente convertido em contrato por prazo indeterminado, tudo com base na cláusula segunda (Id. 135234769).

Ainda, percebe-se pelo relato da exordial que o réu acumula um débito atual de aluguel e encargos da locação no valor total de R$ 25.281,98 (vinte e cinco mil, duzentos e oitenta e um reais e noventa e oito centavos), já incluída a multa por descumprimento contratual (cláusula terceira, §1º - Id. 135234769) isto é, estando inadimplente com suas obrigações contratuais, o que nos termos do artigo 59, §1°, IX, da Lei do Inquilinato, autoriza o despejo liminar pleiteado.

A parte ré, notificada a quitar seus débitos (Id. 135234770), aparentemente manteve-se inerte.

Para a hipótese específica de despejo por falta de pagamento, o § 3º do art. 59, Lei nº 12.112/2009, prevê a possibilidade de o locatário elidir o cumprimento da liminar de desocupação e evitar a rescisão da locação, mediante a purgação da mora, sendo cabível, antes do cumprimento da medida a fixação de prazo para que o locatário exerça tal faculdade.

Porém, se não houver o pagamento dos encargos em atraso, será inevitável a desocupação do imóvel, haja vista a caracterização do abuso do direito por parte da locatária, em usufruir da propriedade alheia sem a devida contraprestação.

DA CONCLUSÃO: Frente ao exposto, encontrando-se presentes os requisitos legais para a concessão da liminar de desocupação em ação de despejo, nos termos dos arts. 59, § 1º, IX, da Lei de Inquilinato, DEFIRO A LIMINAR de desocupação pleiteada, com fundamento nas premissas fáticas e probatórias do caso sub judice (Art. 59, § 1°, da lei n.º 8245/91) e condicionando a sua efetivação à não purgação da mora pela parte Ré/locatária.

EXPEÇA-SE mandado de desocupação do imóvel locado, para que a parte locatária, no prazo de 15 (quinze) dias, desocupe o imóvel locado ou, querendo, elida a liminar de desocupação, providenciando, no mesmo prazo, o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (R$ 25.281,98 - vinte e cinco mil, duzentos e oitenta e um reais e noventa e oito centavos), na forma prevista no inciso II, alíneas “a” a “d” do art. 62 da Lei do Inquilinato.

Caso não haja o pagamento nem a desocupação no prazo fixado, expeça-se mandado de despejo compulsório, devendo o oficial de justiça certificar o estado de conservação em que se encontra o imóvel a facultada, desde já, observando-se as cautelas legais, a utilização de força policial, bem como o arrombamento do imóvel.

Remetam-se os autos para o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc), para aprazamento de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC; Registre-se que o comparecimento das partes ao ato processual é obrigatório, pessoalmente ou por intermédio de representante com poderes específicos para negociar e transigir, acompanhadas dos seus respectivos advogados (art. 334, §§ 9º e 10, CPC); A ausência injustificada caracteriza ato atentatório à dignidade da justiça, sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa (art. 334, §8º, CPC); CITE-SE e intime-se a parte ré, com antecedência mínima de 20 (vinte) dias da data da audiência, logo, determino que a secretaria dessa Vara providencie a citação do réu, no prazo de 02 (dois) dias úteis, contados desta decisão, por meio dos endereços eletrônicos (portal do PJE, e-mail ou WhatsApp), conforme artigo 246 do Código de Processo Civil (CPC), diante da nova redação dada pela Lei n.º 14.195, de 26 de agosto de 2021, utilizando-se o endereço eletrônico indicado pelo citando no banco de dados do Poder Judiciário; Na falta de endereço eletrônico cadastrado perante o Poder Judiciário, será utilizado o endereço da empresa cadastrado no sistema integrado da Redesim (art. 246, § 5º, do CPC); A Secretaria deverá fazer constar da citação que “a parte ré tem a obrigação de confirmar o recebimento da citação enviada eletronicamente em até 3 (três) dias úteis, contados do recebimento da citação eletrônica, sob pena de multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 246, § 1º-C e § 4º do CPC”; O prazo de contestação dos réus será contado do quinto dia útil seguinte à confirmação do recebimento da citação pela parte ré (art. 231, IX, do CPC); Não havendo a confirmação do recebimento no prazo acima, cite-se a parte ré pelo correio ou por oficial de justiça, nessa ordem (art. 246, §1º-A, I e II, CPC/15); Se vier a ser realizada a citação pelo correio ou por oficial de justiça, o dia de começo do prazo será contado da data da juntada do aviso de recebimento ou do mandado cumprido, respectivamente (art. 231, I e II, CPC/15); Caso não haja interesse na autocomposição, as partes deverão manifestar o desinteresse por petição com antecedência mínima de 10 (dez) dias da audiência, ressalvando-se que a audiência somente será cancelada se ambas as partes não desejarem a conciliação; O prazo para contestar se iniciará da data da audiência de conciliação ou da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição ou do protocolo do pedido de cancelamento da audiência de conciliação apresentado pelo réu, no caso de ambas as partes não possuírem interesse em transigir, nos termos do artigo 335, I e II do CPC.

P.I.C.

Natal, data e hora de registro no sistema, de acordo com o rodapé da assinatura eletrônica.

ROSSANA ALZIR DIÓGENES MACÊDO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)