TJRN - 0803194-57.2024.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim Rua Suboficial Farias, 280, Monte Castelo, Parnamirim - RN - CEP: 59140-255 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7): 0803194-57.2024.8.20.5124 AUTOR: NEUZA PAIVA BEZERRA NETA REU: Caminho do Atlânico Empreendimentos Ltda SENTENÇA Trata-se de "AÇÃO DE DISTRATO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS" proposta por NEUZA PAIVA BEZERRA NETA, em desfavor de CAMINHO DO ATLÂNTICO EMPREENDIMENTOS LTDA, todos já qualificados.

No introito, aduziu a parte autora, em resumo, que: a) celebrou, em 01 de abril de 2021, contrato particular de promessa de compra e venda de lote, pelo qual seria pago o valor de R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), parcelado em 180 (cento e oitenta) prestações de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais); b) a autora adimpliu 23 (vinte e três) parcelas, sendo 11 (onze) delas no valor de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais), e 12 (doze) de R$275,95 (duzentos e setenta e cinco reais e noventa e cinco centavos), totalizando R$6.071,26 (seis mil e setenta e um reais e vinte e seis centavos); c) em razão de dificuldades de cunho financeiro, não pôde mais arcar com tais mensalidades; d) procurou a parte ré a fim de rescindir o contrato em liça.

No entanto, ela recusou-se a devolver os valores pagos, além de que cobrou taxas e multas abusivas, retendo o montante de R$ 5.376,28 (cinco mil trezentos e setenta e seis reais e vinte e oito centavos), a título de “multa penal”; e, e) somando todas as cobranças abusivas, chega-se a uma dívida de R$ 9.101,20 (nove mil cento e nove reais e vinte centavos).

Escorada nos fatos narrados, requereu a parte autora: a) a declaração da resolução do contrato; b) seja a parte demandada condenada a devolver os valores pagos pela autora, a título de dano material; c) a condenação da parte ré ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos, no importe de R$10.000,00 (dez mil reais).

No mais, requereu a concessão da Justiça Gratuita e a inversão do ônus da prova.

A inicial veio acompanhada de documentos.

Despachos inaugurais proferidos com vistas à regularização processual do feito (comprovação da hipossuficiência financeira – IDs 116026892 e 123022810).

A parte autora apresentou documentos ao ID 124670636.

Concedido o beneplácito da gratuidade judiciária e remetidos os autos para o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC) (ID 124823730).

A parte ré apresentou contestação ao ID 128859702, arguindo, preliminarmente, a falta de interesse de agir da parte autora com relação ao pedido de rescisão contratual.

Alega a demandada que apenas há controvérsia no que tange às penalidades contratuais.

Ademais, impugnou o benefício da Justiça Gratuita concedido.

No mérito, sustentou que: a) aplica-se ao caso em comento a Lei nº 13.786/2018, de sorte que devem ser adotados os índices de cálculo de retenção dispostos na norma; b) a desistência imotivada da autora ensejaria a necessidade do pagamento, cumulativamente, da (i) taxa de fruição, no percentual de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês; da (ii) cláusula penal, referente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; da (iii) comissão de corretagem; e do (iv) saldo de IPTU e taxa de lixo em aberto desde a imissão de posse do promitente comprador; c) a posse do imóvel foi entregue à autora no ato da assinatura do contrato, de modo que é cabível a taxa de fruição, ainda que não tenha edificado construções; d) não é cabível a inversão do ônus da prova; e, d) inexistem danos a serem ressarcidos.

Ao final, requereu a improcedência dos pedidos autorais.

Termo de audiência de conciliação ao ID 128890247, na qual as partes não firmaram acordo.

No mesmo ato, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, requerendo a parte autora apenas prazo para apresentação de réplica.

Réplica ao ID 128980962.

Após, a parte demandada juntou planilha informando os valores do distrato (ID 129059022).

Vieram os autos conclusos. É o que importa relatar.

Fundamento e decido.

I – DO JULGAMENTO ANTECIPADO Em primeiro plano, consigno que, frente ao comando do art. 355, inciso I, do CPC, é dispensável a produção de outras provas no presente feito, além das já existentes, na medida em que a análise do caderno processual enseja a convicção desta Julgadora, habilitando-a à decisão de mérito.

Ademais, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide em audiência de conciliação (ID 128890247).

II – DAS PRELIMINARES As questões preliminares, que se encontram no art. 337 do CPC concernem à existência, eficácia e validade do processo, motivo porque deve o julgador analisá-las inicialmente (em razão de sua prejudicialidade).

II.1.

Falta de Interesse de Agir Sustentou o demandado a ausência de interesse de agir da parte demandante ante a impertinência do autor ao solicitar a via jurisdicional para dirimir solução do caso objeto da lide.

Todavia, razão não lhe assiste. É cediço que a ausência de interesse processual decorre da inutilidade do provimento pretendido ou da inadequação da via eleita, o que não ocorreu in casu.

Decerto, a necessidade concreta do processo mostra-se justamente na alegação autoral de que, sofreu prejuízos ante a retenção de valores em razão da rescisão contratual, circunstância que deverá receber do Poder Judiciário a necessária análise.

Igualmente, a adequação da via eleita também se faz presente, tendo em vista que a ação em testilha, de cunho condenatório e restituitório, e intentada sob o rito do procedimento comum, é meio hábil para se aferir a existência ou não dos pressupostos caracterizados das pretensões insertas na peça vestibular.

Assim sendo, não há falar em falta de interesse se agir, sendo plenamente possível à parte demandante colocar sob apreciação judicial a responsabilidade da ré.

Logo, a REJEIÇÃO da preliminar em mesa é medida que se impõe.

II.2.

Da Impugnação à Justiça Gratuita O art. 99, §3º, do CPC estabelece uma presunção relativa de pobreza para a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, ou seja, para fazer jus à concessão da gratuidade judiciária, basta a alegação de que é pobre na forma da lei, não se fazendo necessárias maiores dilações a respeito.

Nessa esteira, após o deferimento do benefício da justiça gratuita à pessoa natural, incumbe à parte adversa desconstituir a presunção juris tantum estabelecida pela legislação de regência, apresentando elementos probatórios que evidenciem que a parte impugnada possui condições financeiras de arcar com as despesas processuais.

In casu, a alegação da parte impugnante no sentido de que a parte autora não comprovou a sua situação de insuficiência econômica é absolutamente inócua diante da presunção de pobreza estabelecida pelo art. 99, §3º, do CPC, sendo certo, ademais, que a parte ré não produziu nenhuma prova que se oponha a essa presunção, ônus este que lhe competia.

Destarte, REJEITO a presente impugnação.

III – DO MÉRITO Assinalo, prefacialmente, que as teses jurídicas invocadas pelas partes serão apreciadas nos limites dos pedidos da parte autora, em conformidade com o Princípio da Correlação.

Consigno, ademais, que o Julgador não está obrigado a enfrentar os argumentos deduzidos no processo que não são capazes de infirmar a conclusão adotada (art. 489, IV, do CPC).

Dito isso, passo à análise do mérito.

III.1 Da aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao Caso em Apreço De início impende esclarecer sobre a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso em tela, haja vista o contrato que rege a presente relação ter sido avençado em 01 de abril de 2021 (ID 115998050), sendo certo, ademais, que as modificações promovidas pela dita norma entraram em vigor na data de sua publicação (28/12/2018).

Desta feita, os efeitos do contrato em mesa ficarão condicionados ao entendimento vigente no momento em que foi firmado pelas partes, sendo o efeito da lei nova invocado de imediato.

III.2 Da Rescisão Contratual (possibilidade de revogabilidade e de retratabilidade do contrato) A partir da leitura do contrato de compra e venda em mesa (ID 115998050), constatei a existência do liame jurídico invocado na peça vestibular, o qual tem como estribo uma relação de consumo, dada a subsunção da parte autora e parte ré, respectivamente, nos conceitos de consumidor e de fornecedor, estampados nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Desta feita, reputo desarrazoado obrigar o consumidor a permanecer vinculado a um negócio jurídico que não tem mais interesse, constituindo direito subjetivo do comprador a resilição unilateral do pacto. É cediço que a cláusula de irretratabilidade trouxe aos negócios imobiliários maior segurança para ambas as partes contratantes, as quais, desse modo, têm as garantias inerentes ao negócio jurídico.

Por outro lado, não é verdadeira a afirmação de que, uma vez assinado o contrato, o adquirente jamais poderá se arrepender da aquisição.

A toda evidência, no atual cenário jurídico brasileiro, as pessoas não são obrigadas a se manterem contratadas em algo que não mais lhes interesse, sobretudo, se a matéria tocar o direito do consumidor, hipótese em que reclama um olhar mais atento do Judiciário, porquanto a maioria dos contratos de compra e venda de imóvel ostentam o caráter de adesão, elaborado tão somente pelo fornecedor do produto (imóvel), sem qualquer interferência do consumidor.

Portanto, conquanto a cláusula de irretratabilidade objetive impedir eventual arrependimento quanto ao conteúdo do negócio celebrado, ela não tem o condão de obstar que qualquer dos contratantes desista do negócio, ainda que essa desistência seja imotivada, sobretudo, em razão de ao contratante “inocente” ser conferido o direito de invocar a cláusula resolutiva tácita (inerente a todos os contratos bilaterais), cujos efeitos implicam em indenização em seu benefício pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento do contratante desistente.

Na hipótese em testilha, considerando que a relação entre os litigantes tem como estribo um elo de consumo, reputo desarrazoado, diante das normas consumeristas, obrigar o consumidor a permanecer vinculado a um negócio jurídico que não tem mais interesse e/ou condições de manter, constituindo direito subjetivo dele, ora comprador, a resilição unilateral do pacto.

De qualquer modo, se a parte autora deixou de adimplir com as prestações acordadas em razão de dificuldades financeiras, a decorrência natural desse inadimplemento é a rescisão do compromisso, razão porque não há fundamento para indeferi-la apenas pelo fato de ter sido requerida pelo comprador desistente.

III.3 Da Restituição à Parte Autora dos Valores Pagos Ab initio, necessário se faz ressaltar que o autor adquiriu o lote nº Q030-LOT1299 do empreendimento Loteamento Cidade Bela, tendo celebrado contrato de compra e venda no dia 01 de abril de 2021, conforme pode se extrair do documento no ID 115998050.

Logo, aplicável à espécie os ditames previstos na Lei nº 13.786/2018, em especial, a previsão contida no art. 32-A da referida norma.

O aludido diploma legal alterou a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79, com o objetivo de disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

E, assim, dispõe a norma a respeito: “Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. § 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Da análise do Contrato de Compra e Venda entabulado entre as partes acostado ao ID 115998050, a Cláusula Sétima estipula sobre a rescisão contratual por inadimplemento contratual.

In verbis: Cláusula 7ª.

FALTA DE PAGAMENTO - RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA 7.1.

O não pagamento pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) de 03 (três) parcelas, quaisquer que sejam, consecutivas ou não, ou de qualquer das parcelas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará, uma vez notificado a purgar a mora no prazo de 10 (dez) dias, na rescisão do presente contrato.

A desistência também foi prevista, na Cláusula 10ª, sendo previsto na cláusula 11ª que, tanto nos casos em que a rescisão tivesse se operado por desistência haveria a restituição dos valores pagos pelo comprador, com a possibilidade de retenção e aplicação de multas: Cláusula 11ª.

RESTITUIÇÃO/DEVOLUÇÃO DE VALORES PARA O(A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) 11.1.

A restituição / devolução dos valores pagos no caso de rescisão contratual por desistência pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) ou por inadimplência (Cláusula 79), rege-se pelos seguintes termos: a.

A PROMITENTE VENDEDORA terá o direito de reter integralmente o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de clausula penal, excetuando-se ainda da restituição eventuais juros ou acréscimos de mora por pagamento em atraso, limitando-se tal cláusula penal ao valor atualizado efetivamente pago pelo(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A).; b.

A PROMITENTE VENDEDORA téra o direito de deduzir do valor que será devolvido ao(à) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) os montantes apurados na forma dos subitens 10.3 e 10.5 do presente contrato; além da integralidade da comissão de corretagem e a taxa de transferência prevista no subitem 12.3 do presente contrato, quando aplicada ao caso; c.

A PROMITENTE VENDEDORA terá o direito de deduzir do valor que será devolvido eventual débito relativo ao Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU e a Taxa de Limpeza Pública, conforme previsto no subitem 10.4 do presente contrato; d.

A restituição do valor apurado na forma das letras "a", "b" e "c" supra, dar-se-á em 12 (doze) parcelas mensais, iguais e sucessivas; com primeira parcela para vencimento após 12 (doze) meses da data da formalização da rescisão contratual. (sic) Assim, em cotejo com a norma (Lei nº 13.786/2018), o adquirente, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento, fará jus à restituição das quantias pagas ao vendedor.

Todavia, terá dela deduzida a comissão de corretagem (se o caso) e o percentual máximo de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a cargo de cláusula penal.

Válido pontuar, ainda, que o art. 32-A não adotou o posicionamento enunciado pela Súmula nº 543, do STJ, de sorte que não está obrigado o vendedor a devolver, de forma imediata, os valores que faz jus o consumidor, podendo parcelar o montante.

Nota-se, ainda, que na exordial a parte autora pugnou pela rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos até o presente momento, corrigido pelo índice apontado no contrato (IGP-M).

Contudo, o entendimento adotado pelo Tribunal Superior é de que, na hipótese desistência do comprador, o fornecedor pode reter o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, valor que seria adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral da avença.

Veja-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RESCISÃO.

POSTERIOR A LEI Nº 13.786/18.

PERCENTUAL.

SÚMULA 83/STJ.

ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL.

REEXAME DE FATOS.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO IMPROVIDO. 1. "Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3.

O v.

Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023.) (Destacou-se) Frente ao esposado, subsumindo-se às regras declinadas na Lei nº 13.786/2018, tratando-se de resolução por iniciativa do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem gravame real, é aplicável o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção dos valores pagos, o que resulta na restituição de 75% (setenta e cinco por cento) à compradora demandante, sem prejuízo da dedução de eventual comissão de corretagem, se prevista contratualmente, e o percentual máximo de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal.

Ressalta-se que os débitos referentes às deduções poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

III.4.

RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Com efeito, a possibilidade de repasse do custeio da comissão de corretagem para o consumidor foi objeto de decisão do REsp 1.551.951/SP pelo rito dos recursos repetitivos, tendo-se firmado a seguinte tese: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (sem grifos no original).

Foi pacificado, portanto, o entendimento de que a obrigação pelo pagamento do valor da comissão da corretagem pode ser transmitida ao promitente-comprador, porém deve ser atendido o requisito da adequada informação sobre o respectivo valor, destacado do valor total do imóvel.

Nesse sentido, é possível a retenção da comissão de corretagem, uma vez que foi prevista contratualmente, sendo esta 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, bem como seu beneficiário, conforme previsto no tópico 6 do contrato (ID 115998050 - Pág. 2).

III.5.

Taxa de fruição do imóvel e IPTU A parte demandada aduz que a restituição à autora deve ser deduzida de taxa por fruição do imóvel, referente ao período em que esteve na posse do lote, a contar da assinatura do contrato.

Ao compulsar os autos, verifico que o objeto acordado versou sobre um lote, do empreendimento Cidade Bela, descrito na inicial, sobre o qual não há registro de ter ocorrido construção que qualquer benfeitoria.

Ademais, não existe nos autos qualquer indício de que ocorreu fruição pela parte compradora do bem, tampouco que sofreu algum prejuízo pela não utilização.

De outro turno, considerando que há previsão contratual de obrigação sobre a promitente compradora (autora) para o pagamento do IPTU e Taxa do Lixo (Cláusulas 8.2, a, 10.4), havendo débitos, deverá a demandante arcar com o ônus do pagamento, conforme prevê também o art. 32-A, IV, da Lei n° 13.786/2018.

Ressalte-se que tal valor também poderá ser deduzido do montante a ser restituído à parte autora.

Nesse sentido: CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC.

ALEGAÇÕES GENÉRICAS.

SÚMULA N. 284/STF.

BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.

PRESUNÇÃO RELATIVA.

REEXAME DA FATOS E PROVAS.

SÚMULA N. 7/STJ.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES.

RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES.

COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS.

SÚMULA N. 7/STJ.

ARRAS.

RENTENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

TAXA DE FRUIÇÃO.

INDEVIDA.

IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS.

SÚMULA N. 5/STJ.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.

SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA.

SÚMULA N. 7/STJ. [...] 4.

A Súmula n. 543/STJ estabelece que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 5.

Na hipótese dos autos, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem manteve a fixação do percentual em 20% das quantias pagas.

Logo, não destoa da jurisprudência desta Corte.

Incidência da Súmula n. 83/STJ. 6.

A alegada violação do art. 434 do CPC e a tese de que não houve comprovação tempestiva e correta de todos os pagamentos realizados em favor da recorrente não pode ser apreciada em recurso especial por esbarrar no óbice da Súmula n. 7/STJ. 7.

As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022). 8.

Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 9.

O dever de arcar com os débitos de IPTU e/ou taxas associativas/condominiais tem, no caso dos autos, previsão contratual.

Modificar as conclusões a que chegou o acórdão recorrido requer, necessariamente, a análise do contrato, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 5/STJ. 10.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 11.

A via do recurso especial não se revela adequada à revisão da conclusão a respeito da proporção da sucumbência, porquanto essa providência caracteriza reexame fático-probatório.

Observância da Súmula 7 do STJ." (AgInt no REsp n. 1.987.038/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).

Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.) (Grifos acrescidos) EMENTA: APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

DIALETICIDADE.

OBSERVÂNCIA.

JULGAMENTO ULTRA PETITA.

COMPRA VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA COMPRADOR.

DESEMPREGO.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

INAPLICABILIDADE.

REVISÃO CONTRATUAL.

DESCABIMENTO.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

NÃO INCIDÊNCIA.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

RETENÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES.

NÃO COMPROVAÇÃO. 1- Segundo o princípio da dialeticidade (encampado pelo art. 1.010, incisos II e III, do CPC), deve o recorrente, ao apelar, apresentar fundamentos de fato e de direito pelos quais impugna precisa e diretamente a razão de decidir adotada pelo julgador a quo, sob pena de não conhecimento por desrespeito à regularidade formal. 2- Cabe ao juiz sentenciante decidir a lide nos limites em que foi proposta, não podendo conceder à parte providência além da requerida na inicial (sentença ultra petita), aquém do pedido (decisão citra petita) e, muito menos, fora do requerido pelas partes (sentença extra petita). 3- O desemprego do comprador é insuficiente para caracterização do fato imprevisível, não sendo legítima a pretensão de revisão do contrato calcada em onerosidade excessiva (art. 479 do Código Civil). 4- Não havendo o cumprimento expressivo e significativo das prestações assumidas, descabida a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 5- Não há o que se falar em indenização a titulo de fruição quando se tratar de lote vago e não houver provas de que o houve fruição do bem por parte da compradora e tampouco que a vendedora tenha sofrido algum prejuízo. 6- Ausente qualquer indício da existência de benfeitorias ou acessões realizadas pelo promissário comprador, não há que se falar em direito à respectiva retenção. (VV.) Com a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas, retornam as partes ao status quo ante, devendo, por consequência, serem ressarcidas dos prejuízos dela advindos, tal como a fruição desde a sua origem. (TJ-MG - AC: 10000191005313001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 03/03/0020, Data de Publicação: 06/04/2020) (Destaques nossos) Ressalte-se que o valor devido de IPTU e Taxa do Lixo também poderá ser deduzido do montante a ser restituído à parte autora.

III.6.

Dos Danos Morais Em se tratando de relação de consumo, a teor do que preleciona o CDC, em seus artigos 12 e 14, a responsabilidade dos fornecedores de produtos e serviços pelos danos causados aos seus clientes é objetiva.

O próprio art. 14 assevera que ''o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre fruição e riscos”.

Prescinde-se, assim, do elemento culpa ou dolo, exigindo-se apenas a existência de três elementos: (a) ato ilícito; (b) dano à vítima; e (c) a existência de nexo de causalidade entre a conduta comissiva ou omissiva ilícita do agente e o dano sofrido pela vítima.

Consoante estabelece o art. 14, da norma em referência, não é possível vislumbrar qualquer desses elementos, já que, no caso em tela, a parte autora se limitou a afirmar a existência do dano moral, sem trazer aos autos qualquer prova de violação aos seus direitos da personalidade pelo requerido.

Analisando a demanda, a parte demandante não conseguiu comprovar a existência de qualquer dano à sua imagem ou à sua saúde psíquica e emocional, descaracterizando, assim, o dano moral alegado na defesa, havendo no presente caso, mero aborrecimento que não pode ser alçado ao patamar do dano moral.

Ressalte-se que o distrato se operou por culpa da demandante, que optou por buscar a rescisão, sem que houvesse prova de qualquer inadimplência da parte ré.

Some-se que foi requerido o julgamento antecipado, autorizando este Juízo a julgar no estado em que se encontra.

Ausente a ilicitude, bem como o dano, uma vez que não foi demonstrado qualquer injusto prejuízo suportado pelo demandante, é descabido o pedido de indenização por dano moral.

IV.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral e, em decorrência: a) rescindo o contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre os litigantes, ao tempo em que torno disponível tal imóvel para venda; b) com fulcro na Lei nº 13.786/2018, condeno a parte ré a restituir à parte autora o valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do total de parcelas pagas ao longo da relação contratual, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas podendo deduzir, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem, as penalidades convencionadas (que não poderão exceder a 10% - dez por cento – da quantia paga), além dos valores a título de IPTU e Taxa do Lixo/Limpeza Pública, sem prejuízo das demais retenções encartadas no art. 32-A da mesma lei, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária à parte autora, acrescidos de juros de mora de 1% (um por mês) ao mês, a contar do trânsito em julgado (ver STJ - REsp 1008610/RJ), e correção monetária (IGP-M), a incidir desde a data do efetivo desembolso de cada parcela.

Dita restituição pode ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais, seguindo os prazos de carência estipulados nos incisos I e II, do § 1° do art 32-A, se for o caso.

Em decorrência, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC.

Face à sucumbência recíproca, condeno a parte autora e requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, aquela segundo a tabela regimental e esta no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, rateado em 4% (quatro por cento) de incumbência da parte autora e 6% (seis por cento) de ônus para a demandada, atendidos aos critérios estabelecidos no art. 85, do CPC, em especial, o labor desenvolvido pelos advogados e a complexidade presente na causa.

Todavia, com arrimo no art. 98, § 3º, do CPC, suspendo a cobrança/execução de tais verbas, diante da Justiça Gratuita outrora concedida.

Após o trânsito em julgado, certifique-se, arquivando-se os autos, em seguida.

Caso haja requerimento de cumprimento de sentença até 01 (um) ano da certidão de trânsito em julgado e, desde que acompanhado de memória discriminativa do débito, intime-se a parte devedora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar voluntariamente o crédito em que se especifica a condenação, conforme a planilha juntada, acrescido de custas, se houver, advertindo-a que: a) transcorrido o lapso sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação; e, b) não ocorrendo pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida e, também, de honorários de advogado, no mesmo patamar.

Em caso de cumprimento voluntário da sentença, aportando aos autos Depósito Judicial, independentemente de nova conclusão, expeça-se alvará, e, ato contínuo, intime-se a parte credora para proceder ao seu levantamento e, na mesma ocasião, informar se algo tem a requerer, sob pena de arquivamento, por quitação do débito.

Ressalte-se que o silêncio importará em anuência tácita e implicará na declaração de cumprimento da sentença.

Caso interposto recurso por quaisquer das partes, intime-se a parte contrária para o oferecimento das contrarrazões no prazo legal e, somente após, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça deste Estado.

Observe a Secretaria Judiciária eventual pedido para que as intimações dos atos processuais sejam feitas em nome do(s) advogado(s) indicado(s), consoante o disposto no art. 272, § 5º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Parnamirim/RN, 14 de janeiro de 2025.

LINA FLÁVIA CUNHA DE OLIVEIRA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)R2