TJRN - 0905645-15.2022.8.20.5001

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0905645-15.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão HÍBRIDA (Presencial / videoconferência) do dia 09-09-2025 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (Sala Híbrida).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 4 de setembro de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0905645-15.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 08-09-2025 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo nº 0905645-15.2022.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ARISTOTELES DANTAS BARBOSA REU: EDIFICIO RESIDENCIAL EL CID SENTENÇA Vistos etc., Trata-se de Ação de Inexigibilidade de Débito proposta por ARISTOTELES DANTAS BARBOSA em face de EDIFICIO RESIDENCIAL EL CID, objetivando a declaração de inexistência de débitos condominiais referentes à unidade nº 1304 do referido condomínio, com vencimentos anteriores à aquisição do imóvel pelo autor, bem como a suspensão de eventuais restrições administrativas/condominiais em seu desfavor.

Alega a parte autora, em síntese, que: a) adquiriu o imóvel em março de 2022; b) após a efetivação da compra, tomou conhecimento de débitos condominiais pretéritos, datados de junho de 2012 a setembro de 2016, totalizando o montante de R$ 52.299,55; c) os débitos são anteriores à sua aquisição e, inclusive, seriam objeto de ação judicial movida pelo réu contra a antiga proprietária, ESPANICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA – EPP (Processo nº 0860410-30.2019.8.20.5001).Em sede de tutela de urgência pugna pela suspensão da cobrança e das restrições condominiais.

No mérito requer a confirmação da tutela com a declaração de inexistência dos débitos.

Em decisão de ID 91623933 foi indeferida a tutela de urgência.

O réu apresentou contestação impugnando a concessão da justiça gratuita, No mérito, defendeu a natureza propter rem dos débitos condominiais, argumentando que a obrigação acompanha o imóvel, sendo o atual proprietário responsável por seu adimplemento, inclusive os anteriores à aquisição.

Alegou que foram oferecidas soluções administrativas ao autor, sem sucesso.

Juntou documentos, inclusive um contrato de compra e venda referente a outra unidade, que foi impugnado pelo autor em réplica.

O autor apresentou réplica à contestação, reiterando os argumentos da inicial e rechaçando as alegações do réu.

Realizada audiência de instrução foi procedida a oitiva do depoimento pessoal do síndico do condomínio e da testemunha Tiago Dionísio da Costa, corretor de imóveis que intermediou a venda do imóvel ao autor.

As partes apresentaram alegações finais escritas. É o relatório.

Primeiramente, com relação à impugnação ao pedido de justiça gratuita, sustenta a parte ré que a parte autora não demonstrou preencher os requisitos para concessão do citado benefício.

Contudo, cumpre ressaltar que o art. 99, § 2º, do CPC, prevê que: "o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos".

Ademais, o §3º do citado artigo prevê que: “Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.” No caso dos autos, a parte ré não apresentou elementos que evidenciem a ausência dos pressupostos legais para fins da concessão da gratuidade judiciária à parte autora, ônus que lhe incumbia, razão pela qual rejeito a impugnação.

Passo à análise do mérito, A questão central da presente demanda reside na definição da responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais anteriores à aquisição da unidade imobiliária pelo autor.

O artigo 1.345 do Código Civil é claro ao dispor que, ao comprar uma unidade em um condomínio, o novo proprietário passa a ser responsável pelas dívidas condominiais deixadas pelo antigo dono, incluindo multas e juros de mora: Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A natureza da obrigação de pagamento das despesas condominiais é propter rem, ou seja, decorre da titularidade do direito real sobre o bem.

Dessa forma, a obrigação acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o seu proprietário.

Consequentemente, o novo adquirente se torna responsável pelo pagamento dos débitos condominiais existentes, ainda que anteriores à sua aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário, consoante jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL.

FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.

TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.

COBRANÇA.

POSSUIDOR DO IMÓVEL.

AQUISIÇÃO POSTERIOR.

LEGITIMIDADE PASSIVA. 1.

A ausência de prequestionamento dos dispositivos legais tidos por violados atrai a incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 2.

O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário (REsp n. 1.119.090/DF). 3.

Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp n. 215.906/RO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016, DJe de 28/3/2016.) AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Corte orienta que o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à sua alienação, se o negócio é do conhecimento do condomínio.

De outro lado, entende ainda que os promitentes vendedores também podem ser responsabilizados pelo pagamento dos débitos perante o condomínio, diante das peculiaridades do caso, em face do caráter propter rem da obrigação. 2.- Dessa forma, consolidou-se que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel.

Min.

SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99). 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no AREsp n. 77.075/SP, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 17/4/2012, DJe de 4/5/2012.) O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento sobre a matéria, inclusive em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 886), no julgamento do REsp nº 1.345.331/RSAcerca do tema, merece destaque o precedente vinculante do STJ, em sede de recurso Especial Repetitivo (Tema Repetitivo nº 886): PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.

No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) No caso em tela, o autor adquiriu a propriedade do imóvel em março de 2022.

Ainda que os débitos condominiais cobrados sejam anteriores a essa data, a regra geral estabelecida pelo artigo 1.345, do Código Civil atribui ao adquirente a responsabilidade pelo seu pagamento.

Ademais, um ponto crucial emerge da prova oral colhida em audiência de instrução.

A testemunha Tiago Dionísio da Costa, o corretor de imóveis que intermediou a venda do imóvel ao autor, afirmou em Juízo que o antigo proprietário, Sr.

João Pedro, informou ao autor, durante as negociações que antecederam a compra, acerca da existência de débitos condominiais pendentes sobre o imóvel, e que o autor tinha ciência dessa situação..

Essa informação é de suma importância, pois reforça a responsabilidade do autor pelos débitos.

Portanto, ao adquirir o imóvel com pleno conhecimento da existência de dívidas condominiais, o autor assumiu o risco de ter que arcar com tais valores, resguardado, naturalmente, o seu direito de regresso contra o vendedor, conforme a relação jurídica estabelecida entre eles no contrato de compra e venda.

O fato de o condomínio réu ter ajuizado ação de cobrança contra a antiga proprietária (ESPANICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA – EPP) não exime o atual proprietário de sua responsabilidade perante o condomínio.

A ação movida contra o antigo proprietário é uma faculdade do condomínio para buscar a satisfação do crédito, mas não impede que cobre o débito do atual proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação.

Por fim, as alegações do autor sobre a prescrição dos débitos não foram suficientemente comprovadas nos autos para afastar a sua responsabilidade perante o condomínio, especialmente considerando a ausência de informações precisas sobre eventual interrupção ou suspensão do prazo prescricional na ação movida contra a antiga proprietária.

De qualquer forma, a discussão sobre a prescrição é matéria que pode ser arguida em eventual ação de cobrança movida pelo condomínio, não sendo o objeto principal da presente ação declaratória de inexistência de débito.

Diante do exposto, considerando o disposto no artigo 1.345 do Código Civil, a natureza propter rem dos débitos condominiais, o entendimento consolidado no Tema Repetitivo 886 do STJ, e, especialmente, a prova testemunhal que demonstra que o autor tinha ciência da existência dos débitos condominiais ao adquirir o imóvel, a improcedência dos pedidos do autor é medida que se impõe.

Isto posto, julgo improcedente o pedido.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça ora concedida.

Publique-se, registre-se e intimem-se.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição.

Natal/RN, 9 de abril de 2025.

OTTO BISMARCK NOBRE BRENKENFELD Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)