TJTO - 0025258-77.2022.8.27.2729

Apelação Cível Nº 0025258-77.2022.8.27.2729/TOPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0025258-77.2022.8.27.2729/TO APELANTE: PALMAS SUL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 01 LTDA (AUTOR)ADVOGADO(A): CARLOS EDUARDO ROCHA CRUZ (OAB MG073238)ADVOGADO(A): DYONISIO PINTO CARIELO (OAB MG103723)ADVOGADO(A): PABLO ARAUJO MACEDO (OAB TO005849) DECISÃO Trata-se de Recurso Especial interposto por PALMAS SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 01 LTDA (evento 47), com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 4ª Turma da 1ª Câmara Cível desta Corte, que por unanimidade de votos, negou provimento ao recurso de apelação interposto.

O acórdão recorrido foi ementado nos seguintes termos: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONSTITUIÇÃO EM MORA DO COMPRADOR.

NOTIFICAÇÃO PRÉVIA.

NECESSIDADE.

INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 32 DA LEI Nº 6.766/79.

RESCISÃO CONTRATUAL INDEVIDA.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

RECURSO NÃO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por empresa vendedora de imóvel contra sentença que extinguiu ação declaratória de rescisão contratual com reintegração de posse, por ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.

O juízo de primeiro grau entendeu que a parte autora não constituiu validamente a parte requerida em mora, tornando inviável o prosseguimento da demanda.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em definir se a notificação extrajudicial apresentada pela apelante foi suficiente para constituir os compradores em mora e, consequentemente, permitir a resolução do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O compromisso de compra e venda de imóvel loteado, mesmo que contenha cláusula resolutiva expressa, exige a notificação prévia do comprador inadimplente para constituição válida em mora, nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.766/79. 4.

A notificação realizada por meios eletrônicos, como mensagens de aplicativo, e-mails e cartas sem comprovação de recebimento formal, não supre a exigência legal e contratual de comunicação via correspondência com aviso de recebimento. 5.

O princípio da pacta sunt servanda impõe o cumprimento das condições estabelecidas no contrato, sendo que, no caso concreto, a cláusula 11.2.3 do contrato exigia expressamente a notificação formal pelos Correios. 6.

A ausência de comprovação de notificação válida do comprador inadimplente impede a rescisão contratual unilateral por parte da vendedora, tornando indevida a pretensão de reintegração de posse. 7.

A jurisprudência consolidada confirma que, mesmo nos contratos não registrados, a interpelação do devedor é requisito essencial para a rescisão contratual, sob pena de nulidade do ato rescisório.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Recurso desprovido.

Sentença mantida.

Tese de julgamento: 1.

A rescisão unilateral de compromisso de compra e venda de imóvel loteado exige a constituição válida em mora do comprador inadimplente, mediante notificação formal, nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.766/79. 2.

O envio de notificações por meios eletrônicos, e-mails ou correspondências sem comprovação de recebimento formal não supre a exigência legal e contratual de interpelação válida. 3.

A ausência de notificação prévia válida inviabiliza a rescisão contratual unilateral pela vendedora e impede a reintegração de posse do imóvel. __________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 32; Código Civil, arts. 474 e 475; Código de Processo Civil, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada no voto: TJTO, Apelação Cível nº 0007197-47.2017.8.27.2729, Rel.

Des.

Eurípedes Lamounier, 2ª Câmara Cível, julgado em 14/04/2021, DJe 23/04/2021.

Contra esse acórdão foram manejados embargos de declaração (evento 22), os quais não foram providos (evento 38).

Conforme se denota dos autos, a recorrente interpôs Recurso Especial com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, que reformou parcialmente sentença de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos.

O recurso aponta violação ao artigo 489, §1º, do CPC e contrariedade ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre constituição em mora por notificação extrajudicial.

Afirma que a controvérsia reside na rejeição, pelo tribunal de origem, da eficácia da notificação encaminhada ao endereço do devedor constante do contrato, por não conter aviso de recebimento, entendimento esse que, segundo a recorrente, contraria precedentes do próprio TJTO e do STJ, que admitem como válida a notificação enviada ao endereço pactuado, independentemente de comprovação de recebimento físico.

Sustenta ainda que houve omissão no acórdão recorrido ao deixar de analisar teses defensivas relevantes e que se configurou dissídio jurisprudencial com decisões de outros tribunais e da própria Corte Superior.

Requer, por fim, o provimento do recurso para reformar a decisão recorrida, reconhecendo a validade das notificações e a constituição em mora dos devedores, com a procedência da rescisão contratual e consequente reintegração de posse.

Contrarrazões apresentadas (ev. 53).

Eis o relato do essencial. Decido.

O recurso é próprio e tempestivo, as partes são legítimas e há interesse em recorrer.

Também é cabível e adequado, pois interposto em face de Acórdão desfavorável aos interesses da parte recorrente e proferido em última instância, conforme disciplina a Constituição Federal.

A regularidade formal se encontra evidenciada, uma vez que a petição escrita identifica as partes, apresenta motivação e pedido de reforma do Acórdão combatido.

Quanto ao preparo, este foi devidamente comprovado nos autos.

Verifico que a matéria foi debatida no processo, cumprindo assim, o requisito do prequestionamento.

Contudo, apesar desses requisitos, observa-se que o recurso especial não merece admissão.

Primeiramente, para que o recurso especial seja admitido por omissão, cabe à parte alegar, nas razões do seu recurso especial, ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, de modo a permitir que seja sanada eventual omissão através de novo julgamento dos aclaratórios, caso existente.

A propósito, recentemente, no julgamento os Embargos de Declaração no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n. 2.222.062/DF, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou sua jurisprudência no sentido de que, para o reconhecimento do prequestionamento ficto previsto pelo art. 1.025 do Código de Processo Civil e conhecimento das alegações da parte em recurso especial, é necessário o cumprimento cumulativo dos seguintes requisitos: 1) Ter havido a oposição dos embargos de declaração no tribunal de origem; 2) Ser indicada, no recurso especial, violação do artigo 1.022 do CPC/2015; 3) A questão discutida no recurso especial deve ter sido previamente alegada nos embargos de declaração em segundo grau e devolvida para julgamento ao tribunal de origem, além de ser relevante e pertinente com a matéria debatida.

A ementa do acórdão resultante desse julgamento foi redigida nos seguintes termos: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

PROCESSUAL CIVIL.

ADMINISTRATIVO.

POLÍCIA CIVIL DO DISTRITO FEDERAL.

SERVIÇO VOLUNTÁRIO GRATIFICADO.

REGULAMENTAÇÃO.

RESTRIÇÕES À HABILITAÇÃO DE SERVIDORES.

ILEGALIDADE INEXISTENTE.

SENTENÇA MANTIDA.

ALEGAÇÕES DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO EMBARGADO.

VÍCIO EXISTENTE.

EMBARGOS ACOLHIDOS PARCIALMENTE.

I - Os embargos merecem parcial acolhimento.

II - Segundo o art. 1.022 do Código de Proces so Civil de 2015, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade; eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre as quais o juiz devia pronunciar-se de ofício ou a requerimento; e/ou corrigir erro material.

III - No que tange ao dissídio jurisprudencial, os embargos merecem parcial acolhimento, contudo mantido o não provimento do agravo interno, por outros motivos.

IV - Ademais, verifica-se que o acórdão é claro e sem obscuridades quanto aos demais vícios indicados pela parte embargante.

V - Cumpre registrar ainda que a previsão do art. 1.025 do Código de Processo Civil de 2015 não invalido u o enunciado n. 211 da Súmula do STJ (Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo).

VI - Para que o art. 1.025 do CPC/2015 seja aplicado, e permita-se o conhecimento das alegações da parte recorrente, é necessário não só que haja a oposição dos embargos de declaração na Corte de origem (e. 211/STJ) e indicação de violação do art. 1.022 do CPC/2015, no recurso especial (REsp n. 1.764.914/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 8/11/2018, DJe 23/11/2018).

A matéria deve ser: i) alegada nos embargos de declaração opostos (AgInt no REsp n. 1.443.520/RS, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 1º/4/2019, DJe 10/4/2019); ii) devolvida a julgamento ao Tribunal a quo (AgRg no REsp n. 1.459.940/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 24/5/2016, DJe 2/6/2016) e; iii) relevante e pertinente com a matéria (AgInt no AREsp n. 1.433.961/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019.) VII - Embargos de declaração parcialmente acolhidos. (STJ.

EDcl no AgInt no AREsp n. 2.222.062/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023).

No presente caso, entretanto, observa-se que tais requisitos não foram cumpridos, pois não foi mencionada no especial de forma expressa a violação ao art. 1.022 do CPC, o que impede a admissão do especial com fundamento na existência de omissão no acórdão recorrido.

Não obstante a isso, verifica-se que pretende a empresa recorrente seja reformado o decisum combatido, sob a alegação de contrariedade do decisum fustigado com o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, sobre a constituição em mora por notificação extrajudicial em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos.

Sustenta a recorrente a validade das notificações e a constituição em mora dos devedores, ora recorridos.

A propósito, sobre a questão, assim ficou consignado no voto condutor do acórdão recorrido: (...) Após analisar detidamente o conjunto probatório carreado aos autos e as razões expendidas pela apelante, confrontando-os com os fundamentos da r. sentença, tenho que razão não lhe assiste.

Cinge-se a controvérsia recursal em apurar, inicialmente, se agiu corretamente a empresa requerida ao rescindir unilateralmente o contrato firmado entre as partes, em razão da suposta inadimplência da parte requerida.

Compulsando os autos, observa-se dos documentos que instruem a inicial apontam para o inadimplemento parcial dos compradores, ora requeridos (evento 1, EXTR11, ANEXOS PET INI13, NOTIFICACAO18), fato que, consoante cláusula 11.2.3. da avença (evento 1 CONTR10), a qual se trata de cláusula resolutiva expressa (art. 474, CC), enseja a rescisão contratual se observado o disposto no art. 32 da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (imóveis urbanos loteados, hipótese dos autos).

Confira-se: Contrato – evento 1 CONTR10: 11.2. O presente contrato será rescindido, por culpa do COMPRADOR, mediante notificação escrita, em qualquer um dos seguintes casos: (destaquei) ... 11.2.3. Se o COMPRADOR não efetuar o pagamento de uma prestação, e respectivos juros, procedendo-se neste caso, conforme artigo 32 da Lei nº 6.766/79, e valendo como CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, nos termos do artigo 474 da Lei 10.406/2002. (Destaquei) Importante destacar que, quanto à exigência de notificação extrajudicial para fins de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fundada na inadimplência do adquirente, é sabido que este deve ser regularmente constituído em mora por meio de tal notificação, mesmo em se tratando de avença não registrada e com cláusula resolutiva expressa, conforme previsto no art. 32 da Lei nº 6.766/79, in verbis: “Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.” Assim, na hipótese de compromisso de compra de venda de imóvel loteado, ainda que a obrigação seja positiva, líquida e exigível a determinado termo, para que haja a rescisão por inadimplemento do promitente comprador, consubstanciado em falta do pagamento do preço ajustado, há necessidade de notificação prévia do devedor para constituição em mora.

Ocorre, contudo, que da análise detida dos autos, observa-se que a empresa recorrente, não logrou demonstrar, na forma do art. 373, II, do CPC/2015, que teria notificado o requerido, através de carta AR, sobre o atraso no pagamento das parcelas do imóvel e a necessidade de purgar a mora no prazo de 30 dias, sob pena de rescisão unilateral do contrato, nos moldes como previsto na Cláusula 11.2.3 do contrato em questão.

Registre-se que o envio de notificação ao requerido através de e-mail não supre a exigência expressamente prevista no contrato de que estas seriam enviadas para o endereço do comprador, pelos Correios, via carta com aviso de recebimento, não sendo, portanto, capaz de constitui-lo em mora, já que, ao ter sido celebrado o contrato de promessa de compra e venda, ambas as partes tiveram prévio conhecimento antes de aceitarem todos os seus termos e, assim, em observância ao princípio da pacta sunt servanda, tinham total ciência de suas obrigações inerentes ao contrato.

Neste cenário, é possível concluir que por ser irregular a notificação premonitória expedida à parte ré, tornou-se indevida a rescisão unilateral do contrato promovida pela empresa apelada.  (...) Nesse contexto, verifica-se que a desconstituição da premissa adotada pelo órgão julgador local demandaria da Corte Superior, de maneira inafastável, o novo adentramento nos fatos e nas provas constantes dos autos, a fim de se aferir a validade ou não das notificações realizadas e/ou comprovadas no processo.

Essa providência, entretanto, é vedada em sede de recurso especial, por força do disposto no enunciado sumular n. 7 do STJ.

Confira-se: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

MANDADO DE SEGURANÇA.

TRIBUNAL DE ORIGEM QUE, À LUZ DAS PROVAS DOS AUTOS, CONCLUIU PELA INVALIDADE DA CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS E HIGIDEZ DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICAL.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A Corte de origem concluiu, a partir da análise da documentação dos autos, que a presunção de validade da certidão negativa de débitos foi ilidida em sindicância municipal, legitimando a notificação extrajudicial para cobrança de taxa de cessão de uso. 2.

Inviável a análise da pretensão veiculada no recurso especial, uma vez que a alteração das conclusões do tribunal de origem demanda o reexame do contexto fático-probatório dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7 do STJ. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 837.787/SC, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 19/3/2025, DJEN de 24/3/2025.) grifei No mais, para a interposição de recurso especial com fundamento na alínea “c” do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, se exige que a parte realize o necessário cotejo analítico entre o acórdão impugnado e aquele adotado como paradigma, com a transcrição dos trechos dos relatórios e dos votos proferidos em ambos os julgados, mencionando as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados e, ainda, que demonstre que o acórdão impugnado e o julgado paradigma adotaram interpretações divergentes.

Na hipótese em exame, observo que a parte recorrente não realizou em sua peça recursal o necessário cotejo analítico, razão pela qual não restou demonstrado o dissídio jurisprudencial.

Sobre o tema, assim se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E CONSUMIDOR.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA PANDEMIA.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO.

RECURSO ESPECIAL.

ALTERAÇÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL A QUO.

IMPOSSIBILIDADE.

REEXAME DE PROVAS.

SÚMULA N. 7 DO STJ.

ADQUIRENTE DE UNIDADE EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO.

AUSÊNCIA DO EXERCÍCIO DE ATIVIDADE PROFISSIONAL.

RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA.

INCIDÊNCIA DO CDC.

INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 7 E 83 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO.

SIMPLES TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS.

AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1.

A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de caso fortuito ou força maior para o atraso na entrega da unidade, mas sim fortuito interno, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2.

Alterar a conclusão do Tribunal estadual, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ. 3.

A circunstância de estar em pauta empreendimento hoteleiro não desqualifica o adquirente como consumidor final, ausente que está aquisição pautada em exercício de atividade profissional.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4.

A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional.

Incidência da Súmula n. 284 do STF. 5.

Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.803.752/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.) grifei Outrossim, não cabe a interposição de recurso especial com fundamento no art. 105, III, alínea “c” da Constituição Federal, com base na alegada divergência existente no mesmo tribunal.

Veja-se: Art. 105. (...) III - julgar, em recurso especial, as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios, quando a decisão recorrida: a) contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhes vigência; b) julgar válido ato de governo local contestado em face de lei federal;  (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004)   c) der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal. grifei Portanto, tendo em vista a ausência de demonstração do dissídio jurisprudencial e diante da inviabilidade do manejo do recurso especial em virtude da impossibilidade de reexame de provas, ressai prejudicada a remessa dos autos à Instância Superior.

Ante o exposto, NÃO ADMITO o recurso especial.

Encaminhem-se os autos à Secretaria de Recursos Constitucionais para os fins necessários.

Intimem-se.

Cumpra-se.