TRF1 - 1007671-87.2023.4.01.4300

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Tocantins 1ª Vara Federal Cível da SJTO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1007671-87.2023.4.01.4300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: THIAGO XAVIER OLIVEIRA DE MELO REPRESENTANTES POLO ATIVO: JOAO MARCOS BATISTA AIRES - TO10.070 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 e ELIAS MUBARAK JUNIOR - SP120415 SENTENÇA Cuida-se de ação submetida ao procedimento comum ajuizada por THIAGO XAVIER OLIVEIRA DE MELO em desfavor da M&V CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à baixa na hipoteca existente sobre o imóvel denominado Apartamento 202, Bloco Torre 04, Condomínio Residencial Mediterrâneo (Matrícula nº 150.178 – CRI de Palmas/TO), efetivada em razão de dívida contraída pela promitente vendedora junto à instituição financeira requerida.

Narra a petição inicial, em síntese: (a) que o autor adquiriu da construtora requerida um imóvel residencial pelo valor de R$ 200 mil; (b) que, embora o valor tenha sido devidamente quitado, não conseguiu realizar a baixa na hipoteca celebrada entre a promitente vendedora e a CAIXA para garantia de contrato de financiamento da construção, eis que aquela estaria inadimplente; (c) que notificou a instituição financeira, a qual, contudo, se negou a promover a baixa na hipoteca, sem que o valor médio de amortização respectivo seja pago.

Todavia, argumenta o autor que se aplicam, no caso, as disposições do Código de Defesa do Consumidor e que a baixa na hipoteca tem respaldo na Súmula 308 do STJ.

Ademais – prossegue – está comprovado o preenchimento dos requisitos exigidos pela jurisprudência, inclusive a quitação do valor do imóvel.

Ao final, formulou os requerimentos de praxe e ainda: b) No mérito, que seja julgada procedente a pretensão para declarar a ineficácia da hipoteca em relação ao Autor, condenando as Requeridas com fundamento da súmula 308 STJ a baixar o gravame que recai sobre a unidade do Requerente, qual seja: unidade 202, Torre IV, Residencial Mediterrâneo, situado na Quadra ARNO 21 (203 Norte), Conjunto L, Alameda 13, n° 01-B, CEP 77006-886. c) Seja invertido o ônus da prova, nos moldes do inciso VIII, do art. 6º do codex do consumidor; Juntou documentos.

O despacho de Id. 1620364877: recebeu a petição inicial; dispensou a audiência preliminar de conciliação; e determinou a citação das requeridas.

Citada, a M&V CONSTR.

E INCORP.

LTDA (EM REC.

JUDICIAL) ofereceu contestação (Id. 1655756950), requerendo a concessão da gratuidade da justiça e arguindo, em síntese: excesso de garantia e a impossibilidade de promover a quitação do valor devido à instituição financeira, ante a novação da dívida no âmbito da recuperação judicial (art. 59, Lei nº 11.101/2005).

Juntou documentos.

A CAIXA também ofereceu contestação (Id. 1673341981), arguindo, em síntese: (a) a inépcia da petição inicial; (b) a inaplicabilidade das normas consumeristas no caso concreto; (c) inaplicabilidade do disposto na Súmula nº 308 do STJ para as garantias fiduciárias, eis que “o imóvel alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante”; e (d) que a ausência de anotação do contrato de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel fere o princípio da concentração dos atos, previsto nos arts. 54 e 55, da Lei nº 13.097/2015.

Requereu, ainda, que não seja condenada em obrigações sucubenciais, visto que não dera causa ao ajuizamento da ação.

Juntou documentos.

O autor apresentou réplica (Id. 1760756555).

Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório.

Passo a decidir.

I – QUESTÕES PREFACIAIS Gratuidade da justiça A requerida M&V CONSTR.

E INCORP.

LTDA pugnou pela concessão da gratuidade da justiça, em razão da crise financeira pela qual perpassa, o que se evidencia, segundo ela, por seu estado jurídico atual de recuperação judicial.

Assiste razão à Construtora, conforme se verifica na documentação que acompanha a contestação, notadamente acerca da análise contábil da empresa, e pela dimensão da recuperação judicial em curso.

Vale considerar, ainda, as numerosas demandas com objeto e desfecho semelhantes movidas em desfavor da requerida no âmbito desta Justiça Federal.

Com efeito, embora o simples fato de estar em recuperação judicial não garanta, por si só, o deferimento do benefício à pessoa jurídica, é possível a concessão, à luz do Enunciado Sumular nº 481/STJ, caso se demonstre, no caso concreto, a inviabilidade de arcar com as despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais (STJ, AgInt no AREsp n.º 1.069.169/SP, Rel.

Ministro Antônio Carlos Ferreira, 4.ª Turma, DJe 16/08/2017), o que, como visto, aparenta ser o caso dos autos.

Destaco, a propósito, o seguinte aresto: ADMINISTRATIVO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

PESSOA JURÍDICA.

NECESSIDADE.

COMPROVAÇÃO.

No tocante à AJG, conquanto seja admissível a concessão do benefício à pessoa jurídica, é indispensável a comprovação de que não tem condições financeiras de arcar com os encargos processuais, ainda que se trate de entidade sem fins lucrativos.

Não basta, para tal fim, a mera declaração de necessidade.

O fato de a pessoa jurídica estar em processo de recuperação judicial indica que comprovou em juízo a sua dificuldade financeira, de forma que a exigência de pagamento das custas judiciais, neste caso, se mostra contrária e mesmo incompatível com o instituto da recuperação.

A gravidade da situação, por si, permite concluir que a agravante não tem condições de arcar com as despesas do processo, devendo ser deferido o benefício da gratuidade da justiça. (TRF-4, 4ª Turma, AI nº 5024056-96.2019.4.04.0000, Rel.

Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, DJ 23/08/2019) Destarte, à luz das circunstâncias do caso concreto, deve ser deferimento do pedido de gratuidade da justiça em favor da requerida M&V CONSTR.

E INCORP.

LTDA.

Inépcia da petição inicial A preliminar de inépcia da petição inicial, suscitada pela CAIXA, não deve ser conhecida, na medida em que sua fundamentação se insere no campo de mérito da ação (desincumbência de ônus de prova), e não no campo das questões prefaciais, ou pré-meritórias, de que depende o conhecimento da ação.

Não havendo questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação, tenho por presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e de desenvolvimento regular do feito.

II – ATIVIDADE PROBATÓRIA As partes não especificaram, no prazo legal, novas provas a produzir; tampouco entendo necessária, ou viável, a determinação de alguma diligência de ofício, razão pela qual passo doravante ao julgamento antecipado de mérito, nos termos do art. 355, inc.

I, do Código de Processo Civil.

III – MÉRITO Conforme relatado, busca o autor a declaração de ineficácia de hipoteca gravada na matrícula de imóvel adquirido e quitado junto à Construtora M&V CONSTR.

E INCORP.

LTDA (EM REC.

JUDICIAL), objeto da matrícula n.º 150.178, no CRI de Palmas/TO, decorrente de dívida contraída pela Construtora (promitente vendedora) com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para viabilizar a construção do empreendimento.

Para tanto, o autor invoca a aplicação da Súmula nº 308, do STJ, assim redigida: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Em julgados recentes, o Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado a jurisprudência consolidada no referido enunciado de súmula, inclusive ampliando seu âmbito de incidência para alcançar os gravames decorrentes de alienação fiduciária em garantia, senão vejamos: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1.

Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2.

Ação ajuizada em 12/03/2012.

Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016.

Julgamento: CPC/73. 3.

O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4.

De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca. 6.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia. 8.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 1576164/DF, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, DJe 23/05/2019) Caminha nesse mesmo sentido a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, conforme se observa, a título de exemplo, no seguinte aresto: PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

APELAÇÃO.

SENTENÇA FUNDAMENTADA.

PRELIMINAR AFASTADA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

ART. 85, §8º, CPC. 1.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença que julgou procedente o pedido, confirmando a liminar, determinando que a Caixa Econômica Federal entregasse à Ré Marka Construtora e Incorporadora Ltda a documentação necessária para a retirada do ônus que recai sobre o imóvel descrito na inicial, bem como que esta procedesse à entrega dos documentos perante o cartório competente. […] 3.

A Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça assim dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 4.

Na hipótese, a hipoteca firmada entre a construtora e a Caixa Econômica Federal não possui eficácia perante o adquirente de boa-fé, que quitou o imóvel e não participou do negócio estabelecido entre as duas primeiras.

Compete ao financiador se valer das cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. […] 7.

Apelação parcialmente provida. (TRF-1, 5ª Turma, AC nº 1028119-70.2020.4.01.3400, Rel.

Desembargador Federal Carlos Augusto Pires Brandão, PJe 29/11/2022) DIREITO CIVIL.

MÚTUO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH).

IMÓVEL ADQUIRIDO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA.

QUITAÇÃO.

GARANTIA HIPOTECÁRIA.

INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO TERCEIRO DE BOA-FÉ.

SÚMULA 308 DO STJ.

APELAÇÃO PROVIDA.

SENTENÇA REFORMADA.

I – Nos termos da Súmula 308 do STJ, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

II – Na espécie, o adquirente de boa-fé, após adimplir todas as parcelas relativas à aquisição do Imóvel, faz jus à liberação do gravame do bem, em atenção ao mencionado verbete e ao princípio da função social da moradia, albergado no art. 6°, caput, da CF/88.

III - Apelação provida.

Sentença reformada.

Ação procedente, com inversão dos ônus da sucumbência.

A verba honorária, devida pelos promovidos, fica arbitrada no valor individual de R$ 2.000,00 (dois mil reais), totalizando R$ 4.000,00 (quatro mil reais), nos termos dos parágrafos 2º, 8º e 11 do CPC vigente.

No caso dos autos, observo que o autor e a construtora requerida firmaram compromisso de compra e venda do referido imóvel residencial, no dia 25 de maio de 2018 (Id. 1619254846; 1619254851).

Realizou o pagamento das parcelas devidas (Id. 1619208391; 1619208392; 1619208393; 1619208394; 1619208395; 1619254852) e, em 01 de fevereiro de 2023, o autor recebeu a declaração de quitação por parte da Construtora (Id. 1619254853).

Ademais, o comprovante de endereço apresentado junto à inicial (Id. 1619208387) demonstra que o autor adquirira o imóvel para fins de assentar a própria residência.

Dessa forma, conquanto a aquisição do imóvel não tenha sido realizada no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, premissa fática dos precedentes sobre os quais se erigiu a Súmula nº 308 do STJ (cf.

STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp nº 1.702.163/PR, Rel.

Ministro Raul Araújo, DJe 06/11/2019), o contexto apresentado nos autos (celebração do compromisso de compra e venda, em 25/05/2018, anterior ao registro da hipoteca, em 21/01/2020, finalidade de residência própria conferida ao imóvel e inexistência de indicativos de violação à boa-fé) permite o afastamento da hipoteca em favor do compromissário comprador, por aplicação analógica do referido enunciado sumular.

Nesse sentido, destaco: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO POSTERIORMENTE À AVENÇA.

INEFICÁCIA PERANTE O PROMISSÁRIO-COMPRADOR.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.

Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2.

A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário-comprador. 3.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp nº 1.704.440/RS, Rel.

Ministro Raul Araújo, DJe 21/10/2019) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO.

REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

SÚMULA 239/STJ.

FINANCIAMENTO DE IMÓVEL.

HIPOTECA POSTERIOR.

INEFICÁCIA.

I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último.

Precedentes.

Agravo improvido. (STJ, 3ª Turma, AgRg no Ag nº 575.115/SP, Rel.

Ministro Castro Filho, DJ 17/12/2004) Direito imobiliário.

Recurso Especial.

Ação de Embargos de Terceiro à Execução.

Construção e incorporação.

Contrato de financiamento para a construção de imóvel (prédio com unidades autônomas).

Outorga, pela construtora, de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador.

Prévia celebração de compromisso de compra e venda com terceiro adquirente.

Invalidade da hipoteca. - É nula a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. - Recurso especial a que não se conhece. (STJ, 3ª Turma, REsp nº 409.076/SC, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, DJ 09/12/2002, p. 340) Destarte, preenchidos os requisitos, impõe-se o afastamento do gravame, conforme pleiteado.

Quanto à distribuição das obrigações sucumbenciais, assiste razão à instituição financeira, na medida em que o ajuizamento da ação teve causa no inadimplemento da Construtora em relação ao valor do financiamento referente à unidade imobiliária em questão, mesmo após sua quitação pelo promissário comprador. É a Construtora, portanto, à luz do critério da causalidade, que deve arcar, com exclusividade, com as obrigações decorrentes da sucumbência.

DELIBERAÇÃO JUDICIAL Diante do exposto: (a) ACOLHO os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil, para declarar a ineficácia e determinar a baixa da hipoteca (AV02), registrada em 21/01/2020 na Matrícula nº 150.178, no CRI de Palmas/TO, referente ao imóvel denominado Apartamento 202, Bloco Torre 04, do condomínio “RESIDENCIAL MEDITERRÂNEO”, situado à Alameda 13, Lote 01-B, da Quadra ARNO 21, nesta Capital. (b) DEFIRO a gratuidade da justiça em favor da requerida M&V CONSTR.

E INCORP.

LTDA (EM REC.

JUDICIAL); (c) CONDENO a M&V CONSTR.

E INCORP.

LTDA (EM REC.

JUDICIAL) ao pagamento/ressarcimento das despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do autor, no importe de 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, fica a exigibilidade das obrigações sucumbenciais suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, eis que a parte é beneficiária dos benefícios da gratuidade da justiça.

Sentença que não se sujeita a reexame necessário.

PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL A Secretaria da 1ª Vara Federal deverá: (i) INTIMAR as partes desta sentença; (ii) AGUARDAR o prazo comum de 15 (quinze) dias para interposição de recurso voluntário, observando-se que os prazos em favor do Ministério Público, da Defensoria Pública e da Fazenda Pública contam-se em dobro (art. 1.003, § 5.º, c/c art. 180, 183 e 186, do CPC); (iii) interposto o recurso voluntário: (iii.1) INTIMAR a parte adversária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, observando-se que os prazos em favor do Ministério Público, da Defensoria Pública e da Fazenda Pública contam-se em dobro (art. 1.010, § 1.º, c/c art. 180, 183 e 186, do CPC); (iii.2) findo o prazo, com ou sem contrarrazões, CERTIFICAR a tempestividade e o preparo do recurso, se for o caso, e REMETER os autos ao e.

Tribunal Regional Federal da 1.ª Região, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3.º, do CPC). (iv) não interposto recurso no prazo legal: (iv.1) CERTIFICAR o trânsito em julgado; (iv.2) INTIMAR as partes, conferindo-lhes prazo comum de 5 (cinco) dias para requerer o que entender de direito; (iv.3) não havendo novos requerimentos, ARQUIVAR os autos com as formalidades de estilo; caso contrário, CONCLUIR os autos para decisão.

Palmas(TO), data abaixo. (assinado digitalmente) CAROLYNNE SOUZA DE MACEDO OLIVEIRA Juíza Federal da 1ª Vara SJTO ESTA VARA FEDERAL TEM O SELO OURO DE EXCELÊNCIA NO CUMPRIMENTO DAS METAS ESTRATÉGICAS DE 2022