TRF1 - 0004692-28.2015.4.01.3500

JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 0004692-28.2015.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0004692-28.2015.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTE(S) POLO ATIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A POLO PASSIVO:CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTE(S) POLO PASSIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S RELATOR(A):RAFAEL PAULO SOARES PINTO PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 33 - DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) n. 0004692-28.2015.4.01.3500 R E L A T Ó R I O O Exmo.

Sr.

Desembargador Federal RAFAEL PAULO(Relator): A Caixa Econômica Federal - CEF interpõe recurso de apelação contra sentença que, ao examinar ação de cobrança de taxas condominiais proposta pelo Condomínio Residencial Palace São Francisco contra o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela CEF, julgou procedente o pedido inicial, condenado a ré ao pagamento das taxas condominiais, relativas ao imóvel residencial casa 19, situado em suas dependências.

A CEF, representando o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, em suas razões de recurso alega inépcia da inicial, em razão da ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação.

Sustenta a ilegitimidade do FAR dcom base em precedente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça - STJ, que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio é do adquirente do imóvel em alienação fiduciária.

Contrarrazões apresentadas. É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO Processo Judicial Eletrônico Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 33 - DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO APELAÇÃO CÍVEL (198) n. 0004692-28.2015.4.01.3500 V O T O O Exmo.

Sr.

Desembargador Federal RAFAEL PAULO(Relator): Cinge-se a questão quanto à cobrança de taxas de condomínio inadimplidas em imóvel situado em complexo habitacional, objeto de contrato de compra e venda pelo Programa Minha Casa Minha Vida, não levado a registro. É certo que, nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito.

Esse é o entendimento desta Corte: ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL.

DÉBITO CONDOMINIAL ATRASADO.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1.

Na sentença, foi julgado procedente o pedido, para condenar a CEF ao pagamento das cotas condominiais vencidas entre o período de junho/08 a agosto/08, no valor de R$ 920,53 (novecentos e vinte reais e cinquenta e três centavos), nos termos dos cálculos apresentados pelo autor, bem como as vincendas (CPC, art. 290), enquanto durar a obrigação, referentes à unidade residencial n. 303 do Edifício Mansão Colina do Mar, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% (art. 1.336, § 1º, do atual Código Civil) e correção monetária, até o efetivo pagamento. 2.

Fundamento da sentença: a) o imóvel sobre o qual recai a cobrança das taxas condominiais foi arrematado pela CEF em 29/01/00, que se tornou sua legítima proprietária; b) a CEF tem plena responsabilidade pelas despesas de condomínio de imóvel por ela arrematado, tanto na condição de devedora como na de sub-rogada.

Com efeito, quanto às taxas anteriores à arrematação, o antigo proprietário seria devedor e a CEF se qualificaria como sub-rogada.

Já para as posteriores à arrematação, a empresa pública, como proprietária, assumiria a posição de devedora. 3.

Lição de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: Hipótese de obrigação denominada propter rem, que decorre da titularidade do direito real. (...) Em suma: o condomínio pode demandar tanto contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário do imóvel quanto contra aquele que figura como compromissário-comprador da unidade a respeito da qual se faz a cobrança de valores condominiais.Citam julgado do TJSP, 34ª Câm-DirPriv, Ap 9169957-31.2009.8.26.0000, rel.

Des.

Soares Levada, v.u., j. 17.9.2012): O adquirente da unidade condominial responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 4.

Nego provimento à apelação. (0018478-41.2007.4.01.3300 - DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA - SEXTA TURMA - PJe 17/10/2022 PAG) grifo nosso Ressalto que, o art. 1.336 do Código Civil, dispõe sobre a obrigação de pagar as despesas condominiais do imóvel além dos encargos moratórios.

Especificamente, o art. 1.334, § 2º, do referido Código, explicita que: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

No caso dos autos, a CEF/FAR traz aos autos contrato de compra e venda do imóvel residencial, objeto da presente ação, celebrado com a Sra.

Daiane Porto Pereira Silveira e o SR.

Eduardo da Conveição Silveira, fls. 65/69 ID 35006020, referente à CASA n. 19 do Condomínio Residencial Palace São Francisco, na Quadra 27-R – APM 03, situado na Avenida Antônio Ferreira Maia, no Bairro São Francisco II, no Município de Senador Canedo/GO, contudo, não efetuaram o devido registro do compromisso junto ao Registro de Imóveis competente.

A questão já foi objeto de reiterados julgamentos por esta Corte, que adotou o entendimento sedimentado pelo STJ, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.345.331/RS), no sentido de que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”.

Assim, “se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

Em observância ao decidido no REsp n. 1.345.331/RS, ao julgar casos específicos do Residencial Palace São Francisco, em que a CEF indica os beneficiários desses bens em razão de contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, este Tribunal já se posicionou no sentido de que mesmo diante da ausência do registro no cartório do referido contrato, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das taxas de condomínio a partir de sua imissão na posse do imóvel.

Nesse sentido: PROCESSO CIVIL.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PALACE SÃO FRANCISCO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

QUESTÃO JÁ JULGADA EM CASOS ANÁLOGOS, ENVOLVENDO A MESMA CAUSA DE PEDIR E O MESMO PEDIDO.

OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE (ART. 27, § 8º, DA LEI N. 9.514/1997). 1.

As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 2.

O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 3.

Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (REsp 1.345.331/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20.04.2015), a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, concluindo que, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4.

Este Tribunal, em consonância com o que ficou decidido no REsp n. 1.345.331/RS, quanto ao caso envolvendo especificamente o Residencial Palace São Francisco, adotou o entendimento no sentido de que, ainda que não tenha havido o registro no Cartório de Registro de Imóveis do contrato firmado com o agente financeiro, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das taxas de condomínio a partir de sua imissão na posse do imóvel, à consideração de que, em casos análogos, a CEF indicou os beneficiários desses bens constantes do referido complexo habitacional, pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Precedentes: (AC 0005924-41.2016.4.01.3500, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019 e AC 0001568-03.2016.4.01.3500, Desembargador Federal Kassio Nunes Marques, Sexta Turma, e-DJF1 de 19.09.2017). 5.

Ademais, o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, dispôs que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 6.

Por outro lado, causa estranheza o fato de o condomínio autor não saber quem está na posse do imóvel, objeto da cobrança das taxas de condomínio, já que o contrato foi firmado em 29.11.2011 (fl. 88) e o inadimplemento desses encargos engloba o período compreendido entre 30.10.2012 e 31.01.2016. 7.

Recurso de apelação provido, para extinguir o feito, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC/2015, em razão da ilegitimidade passiva do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), representado pela CEF. (0005788-44.2016.4.01.3500 - DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO - SEXTA TURMA - PJe 30/09/2020 PAG) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXA CONDOMINIAL.

IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR).

ALIENAÇÃO A TERCEIRA PESSOA.

LEGITIMIDADE PASSIVA CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE E AO CONHECIMENTO PRÉVIO DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO.

TESE FIRMADA PELO STJ EM RECURSO REPETITIVO (RESP 1.345.331/RS).

OCORRÊNCIA NA ESPÉCIE.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido formulado pelo Condomínio Residencial Palace São Francisco, para condenar o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento de taxas de condomínio da Casa 226 daquele residencial, referentes ao período de 30/10/2012 a 31/01/2016, no valor total de R$ 3.402,04 (três mil quatrocentos e dois reais e quatro centavos), defendendo em suas razões recursais a ilegitimidade passiva dos demandados, porquanto sustenta que a responsabilidade pelo pagamento em questão deve recair sobre a legítima proprietária e possuidora do bem. 2.

Consoante decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.345.331/RS), "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação".

Assim, "se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

Precedentes desta Corte: AC 0005915-79.2016.4.01.3500, Desembargador Federal Kassio Nunes Marques, Sexta Turma, e-DJF1 01/12/2017; AC 0012414-16.2015.4.01.3500, Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, Sexta Turma, e-DJF1 12/04/2016. 3.

Hipótese em que, mesmo não tendo havido o devido registro na matrícula do imóvel acerca do contrato de compra e venda celebrado em 23/12/2011 entre os demandados (CEF/FAR) e a Sra.

Alessandra Mendanha de Oliveira, deve-se afastar, na espécie, a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais em questão, referentes a período posterior a imissão da promissária compradora na posse do bem, tendo em vista que, diante do surgimento de outras demandas judiciais análogas, a CEF enviou ao síndico do condomínio demandante, em 29/09/2015, o Ofício n. 188/205/GIHAB/GO, informando a relação dos beneficiários das unidades habitacionais do Residencial Palace São Francisco pelo Programa Minha Casa Minha Vida, onde consta o imóvel objeto da lide e o nome de sua respectiva compradora. 4.

Apelação a que se dá provimento para, reformando a sentença, julgar extinto o processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva da CEF/FAR, nos termos do art. 485, inc.

VI, do CPC, invertendo os ônus da sucumbência. (AC 0005924-41.2016.4.01.3500, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019)

Por outro lado, causa estranheza a hipótese de que o condomínio autor não soubesse de quem estava de posse do imóvel, objeto da cobrança das taxas de condomínio, já que o imóvel foi registrado em 14/11/2011 e o inadimplemento desses encargos corresponde ao período compreendido entre 30.10.2012 e 31.01.2015, fls. 36 e 65 ID 35006020.

Assim, o FAR não tem qualquer responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio, devendo o autor direcionar a cobrança ao comprador/devedor fiduciante que esteja na posse do imóvel, reservado o direito do autor ao ajuizamento de nova ação, na hipótese de imissão da CEF na posse do referido bem, por uma das causas que permitem tal procedimento.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso de apelação da CEF, na qualidade de representante do FAR, para extinguir o feito, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC, em razão de sua ilegitimidade passiva.

Invertidos o ônus da sucumbência. É como voto.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 1ª Região Gab. 33 - DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO Processo Judicial Eletrônico PROCESSO: 0004692-28.2015.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0004692-28.2015.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A POLO PASSIVO:CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO PASSIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S E M E N T A PROCESSO CIVIL.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PALACE SÃO FRANCISCO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

OCORRÊNCIA NA ESPÉCIE.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR.

SENTENÇA REFORMADA.

APELAÇÃO DA CEF PROVIDA.

I – Cinge-se a questão quanto à cobrança de taxas de condomínio inadimplidas em imóvel situado em complexo habitacional, objeto de contrato de compra e venda pelo Programa Minha Casa Minha Vida, não levado a registro.

II - É certo que, nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito.

Precedente.

III - Consoante decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.345.331/RS), “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”.

Assim, “se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

IV - Em observância ao decidido no REsp n. 1.345.331/RS, ao julgar casos específicos do Residencial Palace São Francisco, em que a CEF indica os beneficiários desses bens em razão de contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, este Tribunal já se posicionou no sentido de que mesmo diante da ausência do registro no cartório do referido contrato, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das taxas de condomínio a partir de sua imissão na posse do imóvel. (0005788-44.2016.4.01.3500 - DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO - SEXTA TURMA - PJe 30/09/2020 PAG) V – É de se considerar estranha a hipótese de que o condomínio autor não soubesse de quem estava de posse do imóvel, já que o imóvel foi registrado em 14/11/2011 e o inadimplemento desses encargos corresponde ao período compreendido entre 30.10.2012 e 31.01.2015, fls. 36 e 65 ID 35006020.

VI - Recurso de apelação provido, para extinguir o feito, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC/2015, em razão da ilegitimidade passiva do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela CEF.

A C Ó R D Ã O Decide a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, dar provimento ao recurso de apelação da CEF, nos termos do voto do relator.

Brasília, Desembargador Federal RAFAEL PAULO Relator

Justiça Federal Tribunal Regional Federal da 1ª Região BRASíLIA, 2 de fevereiro de 2024.

Intimação da Pauta de Julgamentos Destinatário: APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, Advogado do(a) APELANTE: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A .

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO, Advogado do(a) APELADO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S .

O processo nº 0004692-28.2015.4.01.3500 APELAÇÃO CÍVEL (198), Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO, foi incluído na Sessão abaixo indicada, podendo, entretanto, nesta ou nas subsequentes, serem julgados os processos adiados ou remanescentes Sessão de Julgamento Data: 11-03-2024 a 15-03-2024 Horário: 08:00 Local: SESSÃO VIRTUAL - RP - Observação: Informamos que a sessão virtual terá duração de até 05 dias úteis com início no dia 11/03/2024 e encerramento no dia 15/03/2024.

A sessão virtual de julgamento no PJE foi instituída pela RESOLUÇÃO PRESI - 10118537, que regulamenta a atuação dos advogados da seguinte forma: Art. 6º - a sessão virtual terá o prazo de duração definido pelo presidente do órgão julgador, quando da publicação da pauta de julgamento, com duração mínima de 3 (três) dias úteis e máxima de 10 (dez) dias úteis.

Parágrafo 1º - a sustentação pelo advogado, na sessão virtual no PJE, quando solicitada e cabível, deverá ser apresentada via e-mail, à coordenadoria processante, em até 48 (quarenta e oito) horas da data de início da sessão virtual, por qualquer mídia suportada pelo PJE, cuja duração não poderá ultrapassar o prazo regimental.

Art. 7º - será excluído da sessão virtual, a qualquer tempo, enquanto não encerrada, o processo destacado a pedido de qualquer membro do colegiado, para julgamento em sessão presencial ou presencial com suporte de vídeo.

Parágrafo único - as solicitações formuladas por qualquer das partes ou pelo Ministério Público Federal - MPF de retirada de pauta da sessão virtual e inclusão em sessão presencial ou sessão presencial com suporte de vídeo, para fins de sustentação oral, deverão ser apresentadas, via e-mail, à coordenadoria processante, até 48 (quarenta e oito) horas (dois dias úteis) antes do dia do início da sessão virtual.

E-mail da Décima Primeira turma: [email protected]