TRF1 - 1008451-93.2023.4.01.3502

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Anápolis-GO 2ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Anápolis-GO SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1008451-93.2023.4.01.3502 CLASSE: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) POLO ATIVO: RILDO JUNIO DIAS COSTA e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: RAFAEL STEFANE PEREIRA MACHADO - GO46154, WILLIAM ULISSES GEBRIM - GO12520 e ROBERT PEREIRA MACHADO - GO29033 POLO PASSIVO:UNIAO FEDERAL (FAZENDA NACIONAL) SENTENÇA Trata-se de embargos de terceiro, ajuizados por RILDO JUNIO DIAS COSTA e OUTRO em desfavor da UNIÃO (FAZENDA NACIONAL), objetivando o cancelamento das averbações de indisponibilidade n° 202004.1516.01121007- IA-109 e 2020151601121010-IA-150 do imóvel da quadra 14, lote 02 do Loteamento Residencial América em Anápolis.

O embargante relata, em síntese, que é legítimo proprietário do imóvel de Matrícula nº 79.189.

Informa que o imóvel, inicialmente, foi alvo de contrato de promessa de compra e venda realizada em 11/02/1995 para o Sr.

Mario Vieira Correia, mas que, em março de 1998, realizaram cessão de direitos ao embargante.

Aduz que os proprietários do Residencial America não sabiam que a escritura deveria ser lavrada no cartório de registro de imóvel e quando solicitaram a certidão do imóvel descobriram várias indisponibilidades sobre o bem.

Por fim, alega que o lote não pertence mais aos executados desde o início dos anos 1990 quando foi lançado o empreendimento e vendido os lotes, tendo, portanto, adquirido o lote de boa-fé.

Inicial instruída com procuração e documentos.

Citada, a União apresentou impugnação id 1927956189 alegando que; “- o embargante deixou de apresentar mandato outorgado a Mario Vieira Correia e sua esposa com poderes para transferir o dito imóvel por escritura publica; - reconhece que restou provado pelo terceiro embargante a cessão de direitos do bem em 1998 , em data anterior à inscrição do débito em dívida ativa , inscritas em 2013, com o que se afasta eventual fraude à execução; - não há culpa a ser imputada a exequente na realização da constrição em função da não atualização do registro do bem constrito pelas partes envolvidas no negócio de compra e venda; - requer ainda seja , oportunamente apresentado documento idôneo de cessão de direito com assinatura de ambos os cedentes; (...)” Vieram os autos conclusos.

Decido.

Inicialmente, esclareço que o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC/2015) se justifica porque a causa encontra-se madura para tanto.

Ademais, o ponto controvertido da demanda diz respeito precipuamente à aplicação do direito ao caso concreto.

Pois bem, o art. 1.245 do CC/02 dispõe que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Assim, por força de lei, competia aos proprietários do lote realizar o registro da escritura de compra e venda no competente Cartório de Imóveis, no momento da compra.

Porém, não o fizeram.

Em que pese o descumprimento desta formalidade imposta por lei, penso que o Estado-Juiz não pode tutelar situações manifestamente injustas, como a que se coloca sob exame.

Atento a esta questão, a qual, infelizmente, é corriqueira no mercado imobiliário brasileiro, o Superior Tribunal de Justiça - STJ editou a Súmula n° 84, cujo enunciado contém os seguintes dizeres: Súmula n° 84 do STJ: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

Admite-se, portanto, a tutela do direito de propriedade daquele que adquiriu certo bem imóvel, mas não efetuou o registro do título translativo perante o Cartório de Imóveis, desde que reste provado que a compra e venda do imóvel de fato se operou (que não se trata de um negócio simulado), e desde que a ausência do registro não afronte direito de terceiro de boa-fé.

Da análise dos autos, observa-se que o terreno foi registrado em nome de Margareth M.

Naoum, espólio de William Habib Naoum, espólio de Georges Habib Naoum e Ângela Maria Santos Naoum (certidão de matrícula id 1853554183).

Contudo, a IMOBILIÁRIA JAÓ foi responsável por administrar loteamento do terreno e pela venda dos lotes.

Dessa forma, inicialmente, consta no documento id 1853554175 a venda do lote objeto dos presentes embargos para Mario Vieira Correa em 21/08/1995, adquirente de boa fé, tendo em vista que, à época do negócio jurídico, não pendia qualquer restrição sobre os imóveis, bem como, não havia débito já inscrito em dívida ativa.

A partir daí, houve uma sequencia cronológica de cessão de direitos celebrada entre o então proprietário Mario e o ora embargante, RILDO JUNIO DIAS COSTA, realizada em março de 1998, conforme documento id 1853554176.

Portanto, a cessão de direitos do embargante foi realizada em momento anterior à inscrição em dívida ativa.

A própria exequente, em sua manifestação, reconhece que “restou provado pelo terceiro embargante a cessão de direitos do bem em 1998 , em data anterior à inscrição do débito em dívida ativa , inscritas em 2013, com o que se afasta eventual fraude à execução”.

Cabe destacar que vem se repetindo neste juízo diversos embargos de terceiro opostos por pessoas que adquiriram lotes no Loteamento Residencial America de forma parcelada, por intermédio da IMOBILIÁRIA JAÓ, nas décadas de 1990 e 2000, e vem enfrentando dificuldades para registrar a transferência de propriedade em razão das diversas execuções fiscais em desfavor dos antigos proprietários do terreno (integrantes da família NAOUM).

Os compradores, em geral, são pessoas de baixo poder aquisitivo que se utilizaram de pequena reserva financeira para dar entrada na compra do imóvel e parcelaram o restante para pagamento em vários anos, motivo pelo qual não foi registrada a compra e venda logo após a celebração do negócio.

Além disso, com escopo de dirimir qualquer dúvida que ainda permaneça em relação à aquisição da propriedade do imóvel ora em discussão por parte do embargante, é importante mencionar que em diversos outros embargos de terceiros ajuizados por proprietários dos lotes do Residencial América, a própria FAZENDA NACIONAL reconheceu a procedência do pedido.

A título de exemplo, vejamos os autos dos embargos de terceiro nº 1001435-25.2022.4.01.3502, ajuizado por JOSE DONIZZETH DA SILVA para retirar da margem da matrícula 79.213 as indisponibilidades advindas da execução fiscal nº 0001267-89.2012.4.01.3502: “Trata-se de embargos de terceiros opostos por JOSE DONIZZETH DA SILVA e NILZA ROSA DE JESUS, com o escopo de ver desconstituída a penhora incidente sobre imóvel da quadra 20, lote 08 do Loteamento denominado Residencial América, registrado na matricula 79.213 do 1º cartório de registro de imóveis da circunscrição de Anápolis/Go, o qual foi adquirido em 20/06/1999 dos executados corresponsáveis no executivo fiscal nº 0001267-89.2012.4.01.3502 por meio de compromisso de compra e venda firmado originariamente entre NIVALDO RODRIGUES DE OLIVEIRA E NILZA BASILIO DOS SANTOS DE OLIVEIRA, qual foi objeto de cessão de direito para o embargante em 17/03/2015.

Desta forma, análise detida das alegações e documentos apresentados pelo embargante, há de se reconhecer sua boa-fé, notadamente em razão da compra e venda/cessão ter sido entabulado anos antes do redirecionamento do executivo fiscal para o (s) executado (s) corresponsável (eis), afastando, destarte, a presunção legal de fraude prevista no art. 185 do Código Tributário Nacional”.

Esse o quadro, entendo que está suficientemente provada a aquisição da propriedade do imóvel de matrícula nº 79.189 pelos embargantes, merecendo ser-lhes deferida a tutela requestada na presente ação.

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, e DETERMINO o cancelamento das averbações de indisponibilidade n°s 202004.1516.01121007-IA-109 e 202004.151601121010-IA-150 constantes nas Av-16 e Av-17 da matrícula 79.189, do imóvel da quadra 14, lote 2, do Loteamento Residencial América em Anápolis/GO.

Em atenção ao princípio da eventualidade, deixo de condenar a Fazenda Nacional ao pagamento de honorários advocatícios, porquanto não deu causa ao ajuizamento da demanda na medida em que não havia registro da compra e venda averbada na matrícula do imóvel.

Traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução fiscal n° nº 3123-54.2013.4.01.3502.

Defiro a gratuidade de justiça.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Publicada e registrada eletronicamente.

Anápolis/GO, 2 de abril de 2024.

ALAÔR PIACINI Juiz Federal