TRF1 - 1001761-47.2025.4.01.3900

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 5ª Vara Federal Cível da SJPA PROCESSO: 1001761-47.2025.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: RONALDO JOSE CORDOVIL DA ROCHA JUNIOR e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: FLAVIA FREIRE CASTRO - PA22800 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, proposta por RONALDO JOSE CORDOVIL DA ROCHA JUNIOR e VANESSA MONTEIRO DA ROCHA contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual requer em sede liminar (id. 2164495078 – Pág. 13): a) A concessão da tutela de urgência para: i.

Suspender imediatamente o leilão agendado para 03/02/2025 e 10/02/2025; ii.

Proibir que o imóvel seja levado a leilão ou alienado a terceiros; iii.

Autorizar o depósito judicial das parcelas vencidas (de abril/2024 a janeiro/2025) e vincendas; A parte autora alega, em suma: Em dezembro de 2020, os Autores adquiriram um imóvel localizado na Travessa WE29A, nº 41, bairro Coqueiro, em Ananindeua, Pará, no valor de R$ 280.000,00.

Para viabilizar a compra, recorreram a um financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF), contribuindo com recursos próprios de R$ 82.881,84 e financiando R$ 197.118,16.

O contrato, de número 144441374395-3, estabeleceu parcelas mensais de R$ 1.833,85.

Por aproximadamente três anos, os Autores cumpriram regularmente com suas obrigações contratuais.

No entanto, em 2023, devido à perda de emprego do Sr.

Ronaldo, o casal enfrentou dificuldades financeiras que resultaram na inadimplência das parcelas de agosto a dezembro daquele ano.

Cientes de suas responsabilidades, os Autores buscaram ativamente negociar com a CEF.

Conforme é previsto ver através dos e-mails trocados entre a Requerida e os Autores, a negociação se desenrolou durante o mês de fevereiro de 2024 a março de 2024 e em 26 de março de 2024, conseguiram quitar o débito pendente, que englobava as parcelas de agosto de 2023 a março de 2024.

Os Autores se viram impossibilitados de acessar as parcelas subsequentes, pois o sistema da CEF apresentava erro na emissão dos boletos.

Apesar das tentativas de resolver a situação, não obtiveram sucesso.

Em 8 de janeiro de 2025, sem prévia notificação pessoal, para purgar a mora, os Autores receberam uma carta informando sobre o leilão do imóvel, já com prazo estipulado para desocupação.

Esta comunicação revelou uma série de irregularidades no processo: A citação foi realizada por edital, não pessoalmente, e tal edital se desenrolava enquanto os Autores negociavam com os prepostos da Requerida; O débito que levou à consolidação da propriedade já havia sido quitado quando esta foi efetivada; O registro de consolidação foi feito em 28/10/2024; O leilão, marcado para 03/02/2025 (1º) e 10/02/2025 (2º), excede o prazo de 60 dias previstos na escritura. (Conforme se extrai da escritura em anexo). É importante ressaltar que os Autores reconhecem a mora inicial, mas demonstraram disposição em regularizar sua situação.

A impossibilidade de continuar os pagamentos ocorreu devido a impedimentos no sistema da própria CEF.

Por não haver maneiras de conciliar junto a Requerida, vem a presença deste Douto Juízo buscar amparo para a resolução do presente caso.

Requereu os benefícios da justiça gratuita.

Decisão de id. 2167314565 postergou a apreciação do pedido de tutela de urgência, determinando, contudo, que a CEF se abstenha de alienar o imóvel objeto da lide até decisão ulterior e determinou a inversão do ônus da prova, para que a demandada juntasse toda documentação atinente à causa e esclarecesse a situação atual do imóvel.

A CAIXA apresentou contestação em id. 2170485984, sem juntar documentos relativos à consolidação da propriedade, aduziu ausência de vícios na consolidação da propriedade. É o relatório.

Decido. – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor É pacífico o entendimento da jurisprudência de que o CDC é aplicável às instituições financeiras (ADI n. 2.591/DF e Súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça – STJ) – Tutela de urgência – Suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade O cerne da demanda reside em verificar se a parte demandante possui direito à suspensão dos efeitos da consolidação de propriedade, em vista do arcabouço processual.

O deferimento da tutela de urgência requer a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como que não haja perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, caput e § 3.º do CPC).

Pois bem.

A Lei 9.514/97 que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, permitindo, dentre as modalidades de garantia do financiamento, a alienação fiduciária de coisas imóveis, especialmente disciplinada pelos arts. 22 a 33 da citada lei, com alterações posteriores (inclusive da Lei 14.711/2023).

Especificamente em relação à inadimplência do contrato de financiamento e seus efeitos, a Lei 9.514/97 prevê: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Na hipótese, a decisão de id. 2167314565 inverteu o ônus da prova determinando que a CEF juntasse aos autos cópia do procedimento administrativo relativo à execução extrajudicial do imóvel, o que não foi cumprido pela empresa pública.

Em relação à purgação da mora, na Certidão expedida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Ananindeua/PA (id. 2166753038), consta a averbação de que a consolidação da propriedade resolúvel foi averbada a pedido da Caixa Econômica Federal no dia 08/10/2024, bem como que os autores foram notificados via publicação de edital nos dias 22/02/2024, 23/02/2024 e 26/02/2024, sem constar averbada a tentativa de notificação pessoal dos demandantes, como previsto na legislação de regência.

Por outro lado, os autores alegam e comprovam terem quitado o débito referente ao período de agosto de 2023 a março de 2024 e que a continuidade do pagamento das demais parcelas foi impedida pelo próprio sistema da CEF, o que não foi rechaçado pela demandada em sua contestação, do que se infere que a notificação averbada diz respeito ao referido débito.

Na hipótese, os autores também alegam a ausência de notificação sobre as datas dos leilões.

Desse modo, a CAIXA não comprovou de forma inequívoca a regular a intimação pessoal da parte autora acerca da consolidação da propriedade, como também das datas dos leilões, a qual a jurisprudência pátria firmou-se no sentido de que há necessidade de notificação pessoal do devedor do local, dia e hora da realização do leilão do imóvel objeto de contrato de financiamento.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO.

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO – SFI.

LEI 9.514/97.

CONTRATO DE MÚTUO.

ANULAÇÃO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.

AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO VÁLIDA DO DEVEDOR.

NULIDADE DO PROCEDIMENTO.

ART. 26, § 1º, DA LEI 9.514/97.

JUNTADA TARDIA DE DOCUMENTOS NA APELAÇÃO.

APRECIAÇÃO JUDICIAL.

IMPOSSIBILIDADE.

PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DA ASSINATURA DA CARTA DE ARREMATAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

MULTA DIÁRIA APLICADA NA ORIGEM.

REITERADO DESCUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL.

CABIMENTO.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1.

A ausência de notificação válida dos devedores para purgar a mora em contrato vinculado ao Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, nos termos expressos pelo § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, acarreta a nulidade de procedimento de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, assim como dos atos subsequentes.

Ademais, a “simples ausência da parte devedora não configura a situação descrita no § 4º do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, sem a comprovação de que, de fato, ela se encontrava em lugar incerto e não sabido, conforme já decidiu este Tribunal em consonância com o Superior Tribunal de Justiça”. (AC 0002013-66.2017.4.01.3506, Rel.

Conv.

Juiz Federal Roberto Carlos de Oliveira, TRF1 – Sexta Turma, PJe 10/08/2021). 2.

Na hipótese, embora se tenha conferido a oportunidade de demonstrar a realização da intimação necessária para a validade do procedimento de consolidação da propriedade, a CAIXA não logrou comprovar oportunamente, perante o juízo de origem, o atendimento da legalidade formal prevista no § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, tendo juntado apenas em sede de apelação, e sem qualquer justificativa da juntada tardia, documentação que supostamente comprovaria as intimações dos mutuários para purgarem a mora. 3.

Conforme dispõe o art. 434 do CPC, incumbe à parte instruir a inicial ou a contestação com os documentos que forem necessários para provar o direito alegado, regra esta que somente pode ser excepcionada na hipótese de, após a prática do ato processual, surgirem documentos considerados novos, isto é, decorrentes de fatos supervenientes ou que somente tenham sido conhecidos pela parte em momento posterior, nos termos do art. 435 do CPC/15, o que não ocorreu no caso vertente, dado que a documentação acostada nesta instância se refere a fatos anteriores à contestação apresentada pela CAIXA, que sequer declinou qualquer justificativa para a juntada tardia. 4.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, aplicam-se as disposições dos art. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997, sendo possível, portanto, a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

Nesse sentido, confiram-se os precedentes: AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 11/5/2022; AgInt no AREsp n. 1.286.812/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 14/12/2018. 5.

Na espécie, os autores depositaram em juízo o valor total dos débitos, no montante de R$ 6.188,65 (seis mil, cento e oitenta e oito reais e sessenta e cinco centavos), bem como demonstraram inexistir qualquer pendência tributária perante o Município, o que afasta a alegação de inadimplência e torna descabida eventual recusa em se proceder à quitação dos valores em aberto. 6.

No que se refere à multa aplicada, o saque do FGTS do autor - suscitado pela CAIXA como razão da impossibilidade de levantamento de tais valores para fins de pagamento das prestações em atraso - se deu em razão de sua demissão do emprego, em 14/08/2019, fato comprovado nos autos e que ocorreu em momento posterior à noticiada recusa da instituição financeira em utilizar o saldo de FGTS até então existente.

Assim, tendo em vista que o descumprimento da ordem judicial se deu em virtude da inércia da própria CAIXA, não há que se cogitar o afastamento da multa fixada na origem. 7.

Apelação da Caixa Econômica Federal a que se nega provimento.

Agravo interno julgado prejudicado. 8.

Manutenção da sentença que julgou procedentes os pedidos para desconstituir a consolidação da propriedade e os sucessivos atos de execução extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento nº 8.444.0902543-8, com o restabelecimento da vigência deste contrato e a apresentação de cálculo atualizado da dívida, sem a incidência de juros e da multa relacionada à consolidação da propriedade, a fim de que os valores das prestações recalculadas sejam devidamente pagos. 9.

Honorários advocatícios majorados de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para R$ 6.000,00 (seis mil reais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. (AC 1001111-74.2018.4.01.3502, DESEMBARGADORA FEDERAL DANIELE MARANHÃO COSTA, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 25/09/2022 PAG.) Nesse contexto, diante da legislação vigente à época do procedimento de consolidação da propriedade do caso em apreço, bem como tendo em vista a impossibilidade de se verificar a observância do procedimento previsto acima, é o caso de deferir a tutela de urgência, até o encerramento da instrução processual e prolação da sentença.

Quanto ao pedido de depósito das parcelas vencidas (de abril/2024 a janeiro/2025) e vincendas, é o caso de se deferir, levando-se em consideração a alegação de que a continuidade do pagamento das parcelas após o pagamento do débito referente ao período de agosto de 2023 a março de 2024, ocorreu por impedimentos gerados pelo próprio sistema da CEF, bem como o agendamento dos leilões para os dias para 03/02/2025 (1º) e 10/02/2025 (2º), ou seja, quase um ano após a notificação averbada na certidão de id. 2166753038.

DISPOSITIVO Ante o exposto: a) defiro o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos atos de execução extrajudicial perpetrada pela CEF em relação ao imóvel indicado na inicial (Travessa WE29A, nº 41, bairro Coqueiro, em Ananindeua), mantendo-se a parte autora na posse do imóvel até o julgamento do presente processo; Autorizo o depósito judicial das parcelas vencidas (de abril/2024 a fevereiro/2025), devidamente atualizadas no prazo de 10 (dez) dias e das parcelas vincendas, na mesma data do primeiro depósito, sob pena de revogação da presente decisão. b) intime-se a CEF, com urgência, acerca da presente decisão, para cumprimento; c) defiro os benefícios da justiça gratuita em favor dos autores; d) já apresentada contestação, intime-se a parte autora para réplica, bem como, para que, querendo, informe se pretende produzir outras provas além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); d) após, intime-se a CAIXA para dizer se pretende produzir novas provas, além daquelas acostadas aos autos, esclarecendo sua pertinência e utilidade ao deslinde do feito (prazo: 15 dias); f) requerida dilação probatória, conclusos para decisão, nada requerido, conclusos para sentença.

Belém, data da assinatura eletrônica.

MARIA CAROLINA VALENTE DO CARMO Juíza Federal