TRF1 - 1021653-84.2025.4.01.3400

Seção Judiciária do Distrito Federal 17ª Vara Federal Cível da SJDF SENTENÇA: TIPO C PROCESSO: 1021653-84.2025.4.01.3400 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: E.

S.

D.

J.

REU: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA SENTENÇA Cuida-se de ação, com pedido de antecipação da tutela, proposta por E.

S.

D.

J. em face da Empresa Gestora de Ativos S.A. – EMGEA, objetivando, em sede liminar, sua manutenção na posse do imóvel registrado sob a matrícula nº 27.464 na 15.ª Circunscrição Imobiliária de São Paulo/SP.

No mérito, pugna pelo reconhecimento do seu direito “de adquirir o imóvel nas mesmas condições ofertadas e contraídas pelo terceiro, com a consequente regularização da propriedade” (id 2175981721, fl. 21), bem como pela condenação da requerida “ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00” (ibidem).

Alega a parte autora, em síntese, que reside no local desde a aquisição do bem por meio de contrato verbal, em 2014, tendo realizado pagamentos diretamente ao vendedor com vistas à quitação do imóvel, que se encontrava alienado fiduciariamente.

Afirma que, em 2020, tomou conhecimento da consolidação da propriedade em favor da ré, decorrente do inadimplemento das parcelas por parte daquele comprador originário.

Assevera que buscou, sem sucesso, estabelecer tratativas com a demandada para adquirir o imóvel, o qual foi então alienado a terceiros.

Sustenta que houve tentativa de entrada irregular na sua residência.

Com a inicial vieram procuração e documentos.

Postula a gratuidade judiciária. É o breve relatório. É o caso de indeferimento da petição inicial, por ilegitimidade ativa ad causam.

Da leitura da exordial, depreende-se que a parte autora “adquiriu através de contrato verbal na RUA DR ELIAS CHAVES, 167 -CAMPOS ELÍSIOS- SÃO PAULO – SP, registrado na 15ª Circunscrição Imobiliária desta Capital sob a matrícula n. 27.464” (id 2175981721, fl. 1, grifei).

Insurge-se, assim, contra a recente alienação desse bem a terceiros, visando a exercer direito de preferência na aquisição e, com isso, regularizar a sua propriedade.

Postula, também, sejam indenizados os danos morais enfrentados em decorrência da inobservância de tal direito.

Com efeito, extrai-se da matrícula do imóvel em questão que esse foi adquirido por Lucas Zarur Bernardo e Ana Maria Ferraz Bernardo em 12/08/2011 (id 2175982658, fl. 4), ocasião no qual foi alienado fiduciariamente, nos termos da Lei 9.514/97, em favor da Caixa Econômica Federal – CEF.

Por sua vez, a CEF transferiu os correspondentes direitos creditórios à ré EMGEA em 22/03/2016, consolidando-se a propriedade em favor dessa última à data de 15/03/2017 (idem, fl. 6).

De modo que, em 17/02/2025, a empresa demandada procedeu à venda do bem em favor de terceira (idem, fls. 8 e 9).

Esse o cenário, constata-se que a parte requerente não integra a relação jurídica de mútuo/alienação fiduciária inicialmente formada, sequer veiculando alegação de que a cessão de direitos operada em seu favor – e da qual não consta qualquer elemento comprobatório neste caderno processual – teria se dado mediante anuência da credora originária.

Nessa toada, é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à ilegitimidade ativa do cessionário titular de “contrato de gaveta” celebrado sem anuência do agente financeiro para discutir as obrigações avençadas pelo cedente no âmbito do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) – aí abarcada a possibilidade de purgação da mora, a pretensão de paralisação da execução extrajudicial do bem e o exercício de eventual direito de preferência.

Por elucidativos, colaciono julgados do Tribunal Regional Federal desta 1.ª Região acerca do tema, litteris: PROCESSUAL CIVIL.

PROCEDIMENTO ORDINÁRIO.

RECURSO DE APELAÇÃO.

SFH.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

CONTRATO DE GAVETA.

AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO.

EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

INAPLICABILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.

RECURSO INTERPOSTO NOS TERMOS DO CPC/73. 1.

Trata-se de ação em que se objetiva a revisão de cláusulas do contrato de financiamento habitacional, bem como a paralização do processo de execução extrajudicial do bem. 2.

A Lei 8.004/90 previu expressamente a interveniência obrigatória do agente financeiro na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação. 3.

O colendo STJ, ao tratar da questão relacionada à legitimidade ativa daquele que celebrou, com o mutuário originário, o denominado "contrato de gaveta", pacificou o entendimento, inclusive, sob o regime dos recursos repetitivos (art. 543-C, § 7º, inciso II, do CPC/1973), na dicção de que: "1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos; 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato (grifos nossos); 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura." (REsp 1150429/CE, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013). 4.

No caso, o mútuo habitacional do imóvel em referência não possui cobertura pelo FCVS, razão pela qual o art. 20 da Lei nº 10.150/00, que estabelece a possibilidade de regularização das operações de transferência efetuadas sem anuência do agente financeiro, quando o contrato entre o adquirente e o mutuário tenha sido firmado até 25 de outubro de 1996, não se aplica às autoras. 5.

Apelação desprovida.

Sentença confirmada. 6.

Inaplicável o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, visto que a sentença foi proferida na vigência da legislação processual anterior. (AC 0014756-91.2010.4.01.3300, DESEMBARGADOR FEDERAL EDUARDO FILIPE ALVES MARTINS, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 19/12/2024 PAG., grifei.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO SFH.

TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO.

INTERVENIÊNCIA OBRIGATÓRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA.

LEI 8.004/90.

ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM.

ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.

DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONCORRÊNCIA PÚBLICA PARA A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL.

INEXISTÊNCIA. 1.

Trata-se de apelação interposta por MARIA PEREIRA DOS SANTOS ALMEIDA, em face da sentença que julgou extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 269, do CPC/73. 2.

A Lei 8.004/90 previu expressamente a interveniência obrigatória do agente financeiro na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação. 3.

A legitimidade do cessionário de financiamento regido pelo SFH para discutir em juízo as questões relativas às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos dele decorrentes, sem a interveniência e aceitação do mutuante, é reconhecida somente nos contratos de cessão de direitos celebrados até 25 de outubro de 1996, data que a Lei 10.150/2000 estabeleceu como limite para a regularização dos denominados "contratos de gaveta".

Precedentes. 4.

O anterior proprietário ou ocupante de imóvel adjudicado pelo agente financeiro por força de execução extrajudicial não possui direito de preferência em concorrência pública destinada à sua venda.

O art. 38 da Lei n. 10.150/00 instituiu faculdade e não obrigação ao agente financeiro. 5.

Ademais, não é dado ao Poder Judiciário compelir instituição financeira a realizar determinado financiamento por ela disponibilizado, ou qualquer negociação de seus bens, já que é de sua inteira atribuição a análise dos dados cadastrais dos futuros devedores. 6.

Considerando que a sentença foi proferida sob a égide do CPC/73 restam mantidos os honorários advocatícios conforme fixados pelo Juízo de origem. 7.

Apelação desprovida. (AC 0043315-69.2012.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 28/08/2024 PAG., grifei.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH.

TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO.

INTERVENIÊNCIA OBRIGATÓRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA.

LEI 8.004/90.

ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM.

ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.

DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONCORRÊNCIA PÚBLICA PARA A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL.

INEXISTÊNCIA.

SENTENÇA MANTIDA.

I - A Lei 8.004/90 previu expressamente a interveniência obrigatória do agente financeiro na transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes de contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação.

II - A legitimidade do cessionário de financiamento regido pelo SFH para discutir em juízo as questões relativas às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos dele decorrentes, sem a interveniência e aceitação do mutuante, é reconhecida somente nos contratos de cessão de direitos celebrados até 25 de outubro de 1996, data que a Lei 10.150/2000 estabeleceu como limite para a regularização dos denominados "contratos de gaveta". (ADRESP - AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - 1012073 2007.02.87152-7, MAURO CAMPBELL MARQUES, STJ - SEGUNDA TURMA, DJE DATA:10/11/2014 .DTPB) .

III - Na hipótese, tendo ocorrido cessão de direitos sem a anuência do agente financeiro, o cessionário não tem legitimidade para propor, em nome próprio, a presente ação.

IV - Apelação desprovida.

Sentença confirmada. (AC 0010132-89.2011.4.01.3000, JUIZ FEDERAL ILAN PRESSER (CONV.), TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 01/10/2019 PAG., grifei.) Assim posta a questão, entendo que a parte autora não possui legitimidade ativa para questionar em Juízo a legalidade da consolidação da propriedade do referido imóvel em favor da ré EMGEA ou mesmo da posterior venda direta de tal bem a terceiro em inobservância a suposto direito de preferência, uma vez que tais pretensões decorreriam de pacto verbal firmado sem anuência da instituição credora – e aqui sequer comprovado.

Noutra vertente, cediço que as discussões relativas ao seu direito de manutenção na posse do imóvel, bem como de ressarcimento pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas, deverão ser deduzidas em face do novo adquirente, e não da empresa pública ora demandada, razão pela qual refogem à competência desta Justiça Federal.

Dispositivo À vista do exposto, diante da ilegitimidade ativa ad causam, indefiro, desde logo, a petição inicial, julgando extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, incisos I e VI, c/c o art. 330, inciso II, ambos do CPC/2015.

Defiro a gratuidade judiciária à requerente.

Anote-se.

Custas pela acionante, com exigibilidade suspensa em razão do deferimento da justiça gratuita.

Honorários advocatícios incabíveis.

Sem impugnação, e certificado o trânsito em julgado, intime-se a parte ré para tomar conhecimento da sentença, nos termos do § 3.º do art. 331 do CPC/2015, e, oportunamente, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Publique-se.

Intime-se, por ora, apenas a parte autora.

Cumpram-se.

Brasília/DF, data da assinatura. (Assinado Digitalmente) juiz Diego Câmara 17.ª Vara Federal - SJDF