TRF1 - 1004663-20.2022.4.01.3304

PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL ADJUNTO À 3ª VARA FEDERAL DA SSJ DE FEIRA DE SANTANA - BA SENTENÇA TIPO A PROCESSO: 1004663-20.2022.4.01.3304 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: LUIZ COSTA CERQUEIRA, VANUZA RAMOS CERQUEIRA REU: CASASMAIS RECANTO DAS FLORES INCORPORACOES LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Buscam os autores a condenação das requeridas na restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra após a expiração do prazo estabelecido contratualmente para a entrega do imóvel.

Além disso, requer o pagamento de indenização por danos morais.

De início, reconheço a incompetência deste juízo federal para processar e julgar os pedidos em face de CASASMAIS RECANTO DAS FLORES INCORPORACOES LTDA e de MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A, não sendo hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

Passo ao mérito quanto aos pedidos voltados contra a CEF.

No caso em concreto, a cláusula "5.1.2" do referido contrato objeto dos autos prevê o pagamento mensal pelo devedor, na fase de construção, dos encargos relativos a juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês (1307455282 p. 9).

Tais encargos, designados como “juros de obra” ou “taxa de evolução da obra”, são característicos dos contratos de financiamento de imóveis “na planta”, modalidade de financiamento na qual o adquirente do imóvel paga, durante a fase de construção, os juros sobre o valor injetado pela instituição financeira no empreendimento, resultando no congelamento do valor total do financiamento.

Após a entrega do imóvel, inicia-se a fase de amortização da dívida na qual há pagamento tanto do valor emprestado quando dos juros que incidem sobre o montante total, que vai diminuindo a cada parcela quitada.

Por isso, a cobrança dos juros de obra somente se legitima durante a fase de construção do imóvel, de forma que, expirado o prazo, ainda que a obra se encontra inacabada, deve ser iniciada a fase de amortização o suspensa a cobrança dos mencionados juros.

Neste sentido, confira-se: "(...) No caso, da análise do contrato (anexos 15/26), verifica-se que são cobradas a "taxa de evolução de obra" e os "encargos da fase da obra".

A primeira diz respeito às quantias que serão entregues à construtora do imóvel, mediante a condição de execução das obras, segundo o prazo e o cronograma respectivo, sendo que tais valores provêm de recursos próprios cobrados antecipadamente ou dos depósitos fundiários.

Por outro lado, o segundo estabelece a obrigação de pagamento de juros, atualização monetária, prêmio de seguro por morte e invalidez e a taxa de administração, cuja exigibilidade se verifica até o término da construção do imóvel, e não constitui amortização do débito.

Se a obra está em andamento, com observância do cronograma e do prazo estipulados no contrato, não há nenhuma ilicitude quanto à cobrança do encargo.

Por outro lado, pode-se detectar excessiva onerosidade da cobrança mensal (encargos da fase da obra) se esta ultrapassa o prazo contratual para a entrega do imóvel, visto que, nesta hipótese específica, o mutuário seria onerado com encargo para o qual não deu causa, ao passo que a instituição de crédito tem o dever de fiscalizar a execução da obra e exigir o cumprimento do cronograma.

Se há atraso injustificável da obra, sem culpa do comprador-mutuário, mas da construtora e/ou incorporadora, bem como do agente financeiro que deixou de exigir o cumprimento do cronograma, o encargo se torna inexigível, mas somente a partir do termo para o qual era previsto o final da obra e a entrega do imóvel.

Deve-se ressaltar que, tanto a cláusula que prevê a prorrogação da entrega por 180 (cento e oitenta) dias, quanto a que prevê a postergação do prazo em razão de caso fortuito ou força maior, sem estabelecer claramente as condições em que seria possível isso ocorrer, revelam-se meramente potestativas, ao talante de apenas uma das partes do contrato, de modo que há abusividade e, por conseguinte, a nulidade dessa estipulação (art. 51, inc.

IV, da Lei nº 8.078/90 - CDC).

Acerca do tema, colaciono precedente do e.

TRF5: CIVIL.

RESPONSABILIDADE.

CONTRATO.

FINANCIAMENTO DE IMÓVEL.

DEMORA NA ENTREGA. (...) 3.

Considerando que a maior parte dos recursos utilizados na construção civil é oriunda dos financiamentos, é razoável vincular a data da entrega dos empreendimentos à assinatura do contrato com o agente financeiro.

Abusiva, entretanto, é a previsão de que, "independentemente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias" e, ainda, que, "na superveniência de caso fortuito ou força maior [...] esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado".

Prorrogação inadmissível, pois, na estipulação do prazo inicial da entrega da obra, a construtora já deveria considerar os atrasos no cronograma, inclusive os decorrentes de eventos climáticos sazonais. (...)" (TFR - 5ª Região, 1ª Turma, AC nº 08001039520124058400, Rel.

Francisco Cavalcanti, j. 11/06/2014). (Recursos 05003055220154058300, Joaquim Lustosa Filho, TRF3 - TERCEIRA TURMA RECURSAL, Creta - Data: 01/04/2016 - Página N/I.) Desta forma, considerando o termo de entrega em 05/08/2021 (992478154), indevida a manutenção dos encargos designados como “juros de obra” ou “taxa de evolução da obra" nos meses subsequentes, conforme indicado no extrato acostado aos autos (992451693), não tendo a CEF impugnado as referidas parcelas e/ou demonstrado a regularidade em suas cobranças.

Por fim, não há que se falar em dano moral, neste particular, ante a ausência de qualquer evidência de ofensa aos direitos da personalidade, porquanto, ainda que não houvesse a cobrança dos juros de obra, a parte autora, de qualquer forma, estaria obrigada a pagar as prestações devidas na fase de amortização.

Igualmente, não é o caso de repetição em dobro, não restando comprovada a má-fé do agente financeiro.

Diante do exposto, acolho parcialmente os pedidos contra a CEF para restituir, na modalidade simples, todos os valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, cobrados a partir de 05/08/2021.

Sobre os referidos valores incidirá correção monetária (conforme MCJF), desde a data de cada pagamento até a citação, a partir de quando incidirá tão somente a taxa SELIC.

Defiro o benefício da assistência judiciária gratuita.

Sem custas nem honorários (art. 55 da Lei nº 9.099/95).

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, intime-se a parte autora para, no prazo de 10 (dez) dias, informar os dados de sua conta bancária, a fim de viabilizar a transferência dos valores disponíveis.

Cumprida a diligência, oficie-se à CEF para que efetue a transferência dos respectivos valores para a conta informada.

Feira de Santana/BA, data e hora registradas no sistema. [assinado eletronicamente] Juiz(a) Federal