TRF2 - 5066243-89.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5066243-89.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ALDENIZA FERREIRA DE AGUIARADVOGADO(A): ROBERVAL DO PASSO BARCELLOS (OAB RJ074509) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por ALDENIZA FERREIRA DE AGUIAR  em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela de urgência, visando: "a) Suspender os efeitos da consolidação da propriedade: Impedir o registro da consolidação na matrícula do imóvel ou, caso já tenha ocorrido, determinar o cancelamento provisório do registro; b) Impedir a realização de leilão extrajudicial: Se o segundo leilão ainda não foi realizado, requerer sua imediata suspensão; c) Manter a Autora na posse do imóvel: Assegurar que a Autora permaneça na posse direta do bem até o julgamento final da lide; e d) Proibição de qualquer ato de expropriação ou alienação: Evitar que o credor fiduciário realize qualquer ato que possa comprometer o direito do autor sobre o imóvel." (Evento 1.1, p. 11) A parte autora relata que é "adquiriu o imóvel situado na Rua Conselheiro Otaviano nº 64, apartamento 101, no bairro de Vila Isabel, na cidade do Rio de Janeiro (RJ) no dia 20/08/2013 pelo valor total de R$212.000,00 (duzentos e doze mil reais), sendo um total de R$21.200,00 de entrada com recursos próprios da Autora e R$190.800,00 financiados pela ré através de recursos provenientes da linha de financiamento SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH".

Narra que "no ano de 2014, (...) sofreu um acidente no trabalho que a incapacitou de forma permanente e o INSS apenas pagava a ela o benefício do Auxílio Doença, mas em 2018 (...) teve o seu benefício suspenso e, em virtude de seu estado de saúde seriamente debilitado, acabou demitida de seu antigo emprego, quando passou por graves dificuldades financeiras, o que a impediu de honrar seus pagamentos das prestações do financiamento com frequência regular".

Alega que "o imóvel acabou retomado pela ré (CEF) após, (...), ter sido constituída em mora e em seguida houve a consolidação da propriedade em favor da ré." Argumenta que "soube que a ré (CEF) havia retomado o imóvel e tentado vende-lo em leilão, dos quais ela não teve conhecimento" e que "tentou reaver seu imóvel com base no seguro que amparava o mutuário em caso de invalidez permanente, mas os funcionários da ré limitaram-se a respostas evasivas e alguns chegaram a lhe dizer que nada mais havia para ser feito".

A inicial veio acompanhada de procuração e documentos. É o relatório do necessário.

Decido.

A tutela provisória de urgência encontra-se regulada no artigo 300 do CPC, possuindo os seguintes requisitos: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”. (gn) No presente caso, não se vislumbra a presença dos requisitos acima elencados.

Conforme narrado na inicial, o Autor mantém contrato de alienação fiduciária de imóvel, firmado nos termos da Lei nº 9.514/1997.

A alienação fiduciária caracteriza-se pela transferência ao credor, da propriedade do bem oferecido em garantia de dívida, ficando o devedor tão somente com a posse direta da coisa.

Com o pagamento do débito, o devedor volta a ser o proprietário do bem e, na hipótese de inadimplemento, o credor poderá assumir a posse direta da coisa e efetuar a execução da garantia, alienando o bem.

A Lei nº 9.514/1997 instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis com o objetivo de dinamizar o mercado imobiliário brasileiro.

O diploma legal permite que, uma vez não paga a dívida, seja consolidada a propriedade nas mãos do credor, podendo o mesmo levar o bem a leilão público e, com o fruto da alienação, quitar o débito e restituir ao devedor o restante.

Não ocorrendo a satisfação do valor da dívida nos dois leilões públicos previstos pela lei, o débito estará automaticamente quitado e o imóvel continuará no patrimônio do credor, in verbis: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.        § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27."  (grifo nosso) Assim, nos contratos de financiamento imobiliário, com o vencimento antecipado da dívida é facultado ao credor fiduciário promover sua execução, logo, estando o devedor ciente dos termos do pacto celebrado não pode este se insurgir contra a faculdade do credor em iniciar procedimento de consolidação da propriedade resolúvel e de execução extrajudicial do débito, desde que obedecidas rigorosamente as determinações fixadas na legislação aplicável.

A constitucionalidade das regras adotadas pela Lei nº 9.514/1997 foi apreciada pelo STF, no julgamento do RE 860631, que reconheceu a repercussão geral da matéria e a afetou como Tema 982.

Em 26.10.2023,  o STF fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" Assentadas tais premissas, no caso em exame, a parte autora não nega que houve o inadimplemento da dívida a ensejar a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira fiduciante, alegando tão somente dificuldades econômicas e a falta de notificação para purgar a mora.

De acordo com a matrícula do imóvel juntada pela própria parte autora, as tentativas de intimação pessoal extrajudicial da mutuária restaram infrutíferas (Evento 1.11, p. 3): Diante da inércia do mutuário, consolidou-se a propriedade resolúvel em favor da credora fiduciária (Evento 1.11, p. 4): Assim, não se apura, ao menos nessa análise perfunctória, violação às regras estabelecida pela Lei nº 9514/1997, especialmente quando reconhecida a inadimplência pelo próprio mutuário.

No que concerne à alegação de que a CEF não aceitou a utilização do seguro prestamista em decorrência de invalidez permanente, carece o feito de qualquer indício de que a parte autora tenha requisitado a utilização do seguro ou de que a credora fiduciária tenha rejeitado tal pedido.

Por fim, quanto ao pedido de suspensão de leilão extrajudicial, a certidão de matrícula do imóvel revela que ambos os leilões já foram realizados e resultaram negativos (Evento 1.11, p. 4): Por todo o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, porquanto ausentes seus requisitos.

Diante do documento de Evento 1.12, defiro a gratuidade de justiça.

Cite-se a parte ré para oferecer contestação, no prazo legal.  Tratando-se de parte ré dotada de personalidade jurídica de direito público, para a qual prevalece, via de regra, o regime da indisponibilidade de seus interesses e direitos, vislumbra-se, desde logo, a completa inocuidade da previsão do art. 334 do CPC no que concerne à necessidade de realização de audiência prévia com o mero propósito de se obter uma improvável solução consensual do litígio, medida esta que, neste contexto inerente às causas que tramitam na Justiça Federal (art. 109, I da CF), violaria frontalmente os princípios constitucionais da celeridade e da eficiência, bem como da economia processual.

Ressalvo que, havendo intenção do ente público réu em buscar previamente a solução consensual do litígio, nas hipóteses em que esta for possível, nada impede que seja designado ato para tal fim, desde que expressamente solicitado pelo mesmo, no prazo de 10 (dez) dias, contado de sua citação, mediante simples petição, hipótese em que o processo deverá vir concluso para designação de audiência prévia de conciliação.