TRF2 - 5009556-69.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5009556-69.2025.4.02.0000/RJPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5068307-72.2025.4.02.5101/RJ AGRAVANTE: NAIARA FERREIRA DE LIMAADVOGADO(A): BRUNO DANTAS PINHEIRO (OAB RJ151602)AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO

Vistos.

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por NAIARA FERREIRA DE LIMA, objetivando a reforma da r. decisão [Evento 6] proferida nos autos da Ação Anulatória de nº. 5068307-72.2025.4.02.5101/RJ, proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual o douto Juízo da 20ª Vara Federal do Rio de Janeiro INDEFERIU a tutela de urgência requerida para determinar “a) a imediata suspensão dos leilões agendados referentes ao imóvel descrito na inicial, bem como de quaisquer atos vinculados à consolidação da propriedade, inclusive executórios, até o julgamento final da presente demanda; b) a proibição de qualquer ato de desocupação da Autora e de seus familiares do referido bem imóvel; c) a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente, a fim de que seja averbada na matrícula do imóvel a existência desta ação judicial, como forma de resguardar os direitos da Autora e de terceiros de boa-fé.” Como relatado pela douta magistrada a quo na r. decisão agravada: “Trata-se de ação no procedimento comum ajuizada por NAIARA FERREIRA DE LIMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de tutela provisória, objetivando, em síntese, a suspensão dos leilões.

Relata ter celebrado com a Caixa Econômica Federal contrato de financiamento habitacional, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, registrado sob o nº 8787709070199, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Antônio Carlos Belchior, nº 270, apartamento 401, Bloco 09, Bairro Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ.

Afirma que o imóvel financiado constitui sua única residência, e que arca integralmente com o sustento do lar em que vive com seus três filhos menores de idade e sua genitora idosa, esta última em condição que demanda cuidados especiais e contínuos.

Alega que em razão de dificuldades financeiras supervenientes decorrentes, inclusive, da condição de ser a principal responsável pelo sustento e cuidados de três crianças e uma idosa —, agravadas pelos efeitos da crise econômica que assolou o país nos últimos anos, deixou de adimplir algumas parcelas do financiamento habitacional, acumulando débito estimado em aproximadamente R$ 6.000,00, sendo que teria buscado por diversas vezes a instituição credora, demonstrando boa-fé objetiva e genuíno interesse em regularizar sua situação contratual, inclusive por meio de tratativas administrativas, que, lamentavelmente, não resultaram em solução efetiva.

Aduz que, de forma surpreendente, tomou conhecimento no fim de junho de 2025, de que o imóvel havia sido objeto de consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, estando já agendado para leilão nos dias 06 e 11 de agosto de 2025, conforme e-mail recebido no início de julho de 2025, sendo que em nenhum momento foi formalmente notificada para purgar a mora no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme exige o art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97.

Requer o benefício de gratuidade de justiça.”   Neste Agravo de Instrumento a recorrente reitera as alegações aduzidas na origem e sustenta, em apertada síntese, que “A probabilidade do direito está demonstrada pela ausência de notificação pessoal da Agravante para purgação da mora, o que acarreta nulidade absoluta do procedimento de consolidação da propriedade, conforme dispõe o §1º do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997.(...) O perigo de dano também é evidente, considerando-se que a consolidação da propriedade já foi realizada de forma indevida e os leilões extrajudiciais encontram-se designados para os dias 06 e 11 de agosto de 2025.” Por tais razões, requer “a reforma da decisão agravada, para que seja deferida a tutela de urgência requerida, a fim de: 1.

Determinar a imediata suspensão dos leilões extrajudiciais agendados para os dias 06 e 11 de agosto de 2025, bem como de quaisquer atos executórios decorrentes da consolidação da propriedade do imóvel situado na Rua Antônio Carlos Belchior, nº 270, apto 401, Bloco 09 – Campo Grande – RJ, matrícula nº 28.343 do 12º RGI/RJ. 1.1.

Subsidiariamente, que sejam suspensos os leilões até que a CEF apresente integralmente a documentação que comprove as notificações realizadas para purgação da mora, sob pena de perda irreparável do bem da agravante. (...)” É o breve relatório.

Examinados, decido.

Consoante o art. 1.019, I, do CPC: "Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, inciso III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;".

Todavia, a antecipação dos efeitos da tutela recursal - consoante cediço - é cabível apenas em situações excepcionais, notadamente quando configurados, simultaneamente, ambos os requisitos fixados pelo Codex processual civil, a saber: a) a verossimilhança do direito pleiteado, consubstanciada na plausibilidade dos fundamentos do recurso; e b) o risco de dano grave e irreparável ao direito afirmado.

Conforme visto, a recorrente sustenta, em resumo, a invalidade do procedimento de expropriação extrajudicial do imóvel situado na Rua Antônio Carlos Belchior, nº 270, apto 401, Bloco 09 – Campo Grande – RJ, matrícula nº 28.343 do 12º RGI/RJ.

A r. decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência, tendo em vista, no essencial, que os elementos dos autos não evidenciam a probabilidade do direito.

Permito-me, de início, transcrever excertos da r. decisão objurgada, cujos fundamentos [Evento 6], aliás, integro, "per relationem", as minhas razões de decidir “O art. 300 do Código de Processo Civil dispõe que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso dos autos, em exame sumário, próprio das tutelas provisórias, não considero que os documentos anexados à inicial sejam suficientes para comprovar a probabilidade do direito alegado.

A autora apenas juntou prova da contratação do financiamento e da execução extrajudicial.

Não há qualquer informação acerca do período de inadimplência, tampouco que tenha buscado a instituição financeira para renegociação da dívida, sendo certo que poderá fazê-lo, mesmo em vista dos leilões.

Por outro lado, de acordo com as informações contidas na certidão de ônus reais (evento 1, OUT7), a autora teria sido regularmente notificada pelo credor para purga da mora.

Assim, considerando que não houve impugnação às cláusulas contratuais, presume-se a regularidade da negociação, de forma que deve ser prestigiada, ao menos nesta fase processual, a obrigatoriedade do negócio jurídico (princípio do pacta sunt servanda), com a prevalência dos termos do contrato.

Diante do exposto, INDEFIRO a tutela de urgência, por ausentes os pressupostos que autorizariam a sua concessão.” (...)".   Destaco que a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.

Certo é,

por outro lado, que a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina que a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, quando não paga a dívida vencida, depende da constituição em mora do fiduciante.

O art. 26 e seus parágrafos da lei em comento estabelecem a forma como o fiduciante será constituído em mora, in verbis: “(...) Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...)"(Grifos meus)   A recorrente alega que não foi devidamente notificada para purgar a mora.

Ocorre, todavia, que não é o que se constata pela leitura dos autos, na medida em que consta da Certidão de Registro do Imóvel – Matrícula 28.343 - a intimação da fiduciante, na forma do artigo 26 e 26-A da Lei n. 9.514/97 [evento 1, OUT7]: Registre-se, ademais, que para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-la, análise que demanda dilação probatória e que, por isso, não pode ser feita em sede de cognição sumária.

Verifica-se, portanto, a estrita observância do procedimento disciplinado no artigo 26 e seguintes da Lei Federal nº 9.514/97, em face da devedora fiduciante, sem que tenha ocorrido a purgação da mora.

Ressalte-se, por oportuno, que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público --- como, aliás, se verificou no caso em apreço, por sinal, nos exatos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”.  Destaque-se, outrossim, que, acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX.

Plenário, 26.10.2023.

Revela anotar, por sinal, que esta Egrégia Corte tem entendimento consolidado no sentido de que apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste Tribunal, seria justificável a reforma da decisão de Primeiro Grau por este órgão ad quem, em agravo de instrumento, sendo certo que a decisão impugnada não se encontra entre tais exceções.

Nesse sentido, consultem-se: AG 5010947-35.2020.4.02.0000/RJ.

Relator Desembargador Federal GULHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA. 6ª Turma Especializada.

Julgado em 30/11/2020.

AG. 5000847-84.2021.4.02.0000/RJ.

Relator Desembargador Federal MARCUS ABRAHAM. 3ª Turma Especializada.

Julgado em 18/05/2021.

AG. 5009175-37.2020.4.02.0000/ES.

Relatora Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA DA SILVA. 8ª Turma Especializada.

Julgado em 31/10/2020.  Concluindo: em exame da matéria em nível de cognição sumária, próprio deste momento processual, não vislumbro a alegada verossimilhança do direito substancial invocada, requisito indispensável à concessão da tutela antecipatória recursal.

Por fim, vale registrar que o direito ora invocado pela autora/recorrente estará devidamente resguardado na hipótese de o pedido ser julgado procedente, mesmo após a realização dos leilões.

Por estas razões, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao agravo.

Intime-se a agravada, nos termos e para os fins do art. 1019, II, do NCPC.

Transcorrido o prazo para contrarrazões, colha-se o parecer do douto Ministério Público Federal.

Oportunamente, voltem-me os autos conclusos.

Intimem-se.