TRF2 - 5010956-21.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5010956-21.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: LUIZ FLAVIO DA SILVA E SILVAADVOGADO(A): NATALIA ROXO DA SILVA (OAB SP344310)AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo, interposto por LUIZ FLÁVIO DA SILVA E SILVA contra a decisão proferida pelo juízo da 22ª Vara Federal do Rio de Janeiro que, nos autos da ação nº 5063227-30.2025.4.02.5101, indeferiu o pedido de tutela de urgência, no qual objetivava a anulação da consolidação da propriedade do imóvel descrito sob a matrícula nº 397.452 junto ao 9º Cartório de Registro de Imóveis de Rio de Janeiro, bem como a anulação do leilão e de todos os seus efeitos (evento 9, DESPADEC1).

Em suas razões recursais (evento 1, AGRAVO2), o agravante alega que há indícios de inobservância do procedimento prescrito na Lei nº 9.514/97, devido à ausência de notificação para a purga da mora e para a ciência das datas dos leilões, bem como a não realização do leilão dentro do prazo de 60 dias após a consolidação.

Diante disso, requer a suspensão das praças e de seus efeitos, bem como de qualquer outra tentativa de alienação que venha a ocorrer. É o breve relatório.

O artigo 1019, I, do Código de Processo Civil versa sobre a possibilidade de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferimento, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, da pretensão recursal.

Nesse sentido, o artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece como requisitos para a concessão da tutela de urgência a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, cumulado com o perigo de dano na demora ou o risco ao resultado útil do processo.

Ademais, como pressuposto negativo, impõe o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

Inicialmente, não se verifica, em cognição sumária, própria ao momento processual, a probabilidade do direito invocado, atinente à alegada irregularidade no bojo do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Sobre a intimação do devedor para a purga da mora, o artigo 26 da Lei 9.514/97 assim dispõe: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.  (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.   (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.  In casu, através da cópia da matrícula colacionada aos autos originários (evento 1, MATRIMOVEL5 - AV 12), verifica-se que houve a notificação pessoal do devedor para a purga da mora em 08/11/2024, o que, à primeira vista, corrobora a ausência de irregularidade no procedimento.

Importante consignar que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário, o que requer algum grau de verossimilhança no presente momento de cognição sumária, próprio às tutelas de urgência.

Sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça manifesta-se no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).  No presente caso, observa-se que o recorrente distribuiu a ação originária em 27/06/2025, dias antes da realização dos leilões marcados para 15/07/2025 e 22/07/2025, requerendo, inclusive, a sua suspensão e juntando o respectivo edital (evento 1, EDITAL4).

Conclui-se, portanto, que o agravante tinha inequívoca ciência das praças, não se verificando, em análise perfunctória, a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Vale ressaltar que a finalidade da norma acima transcrita é de permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Partindo dessa premissa, é possível verificar que o agravante teve prévio conhecimento da realização do leilão do imóvel e, sendo assim, pode exercer seu direito de preferência.

Colaciona-se, nesse seguimento, os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO PARA CONCESSÃO DE TUTELA CAUTELAR, EM CARÁTER ANTECEDENTE.

REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA.

EDITAL.

SÚMULA 7 DO STJ.

DECISÃOMANTIDA.

AGRAVO NÃO PROVIDO.1. "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).2.

Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).3.

Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp n. 2.492.258/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. 1.

IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL POR MEIO DE RECURSO ESPECIAL. 2.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO EVIDENCIADA. 3.

LEI 9.514/1997 COM ALTERAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI N. 13.465/2017.

NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA VIA POSTAL.

COMPROVAÇÃO DE CIÊNCIA DO ATO A SER REALIZADO.

SÚMULA 7/STJ. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Ao Superior Tribunal de Justiça não é dado apreciar, na via especial, alegada violação de dispositivos e princípios constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal, nos termos do art. 102 da Constituição Federal. 2.

Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3.

O Tribunal de origem consignou que ficou devidamente comprovada a ciência da recorrente acerca da realização do leilão extrajudicial.

Infirmar tais conclusões demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos.

Súmula 7/STJ. 4.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1959232 RJ 2021/0254032-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2021)   Na mesma linha, a jurisprudência deste Tribunal Regional Federal: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES.

PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS ATOS CARTORIAIS.

INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

MANUTENÇÃO.I.

CASO EM EXAME1.Agravo de instrumento interposto por MARCELO TAVARES GUEDES e ERIKA DA SILVA MARTINS contra decisão que indeferiu a tutela de urgência em ação anulatória de execução extrajudicial, proposta por devedores fiduciantes, objetivando suspender os leilões extrajudiciais do imóvel situado na Rua Barão de São Gonçalo, nº 100, apto 404, bloco 2-B, Neves, São Gonçalo/RJ.

Alegam ausência de intimação pessoal para ciência das datas dos leilões designados para 10/03/2025 e 17/03/2025.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência, em razão da alegada nulidade do procedimento de execução extrajudicial, notadamente pela ausência de intimação pessoal dos agravantes acerca das datas dos leilões públicos.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

A matrícula do imóvel comprova a realização da intimação por edital e a consolidação da propriedade em favor da CEF em 2024, com presunção de legitimidade dos atos cartoriais, não infirmada por prova robusta em sentido contrário.4.

A própria distribuição da ação originária antes do segundo leilão evidencia ciência inequívoca dos agravantes quanto à realização dos atos expropriatórios, circunstância que afasta a alegação de nulidade.5.

A jurisprudência do STJ e deste TRF reconhece que a ausência de intimação pessoal não acarreta nulidade do leilão quando demonstrada a ciência inequívoca dos devedores.6.

Não configurada probabilidade do direito nem risco de dano irreparável a justificar a concessão da tutela de urgência.7.

Decisão agravada devidamente fundamentada, em consonância com os parâmetros legais e jurisprudenciais, razão pela qual deve ser mantida.IV.

DISPOSITIVO E TESE8.

Agravo de instrumento conhecido e desprovido.Tese de julgamento: 1.

A ausência de intimação pessoal acerca das datas dos leilões não enseja a nulidade do procedimento de execução extrajudicial quando demonstrada a ciência inequívoca dos devedores, nos termos da Lei nº 9.514/1997. 2.

As anotações constantes da matrícula do imóvel gozam de presunção de veracidade e legitimidade, ilidível apenas por prova robusta em sentido contrário. 3.

A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do risco de dano irreparável, ausentes na hipótese.Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 300.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.959.232/RJ, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 13/12/2021; TRF-2, AI nº 5004425-84.2023.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

André Fontes, 5ª Turma Especializada, j. 20/07/2023; TRF-4, AC nº 5011850-79.2022.4.04.7102, Rel.

Des.

Fed.

Marcos Roberto Araújo dos Santos, j. 18/10/2023.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Agravo de Instrumento, 5005139-73.2025.4.02.0000, Rel.

GUILHERME BOLLORINI PEREIRA , 5ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - GUILHERME BOLLORINI PEREIRA, julgado em 30/06/2025, DJe 04/07/2025 17:42:20)   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

VALIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES.

RECURSO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender os efeitos do procedimento de execução extrajudicial de contrato firmado no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, referente ao imóvel adquirido pela agravante mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade da intimação da devedora fiduciante para purgação da mora nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997; e (ii) definir se houve ciência prévia do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

A consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário encontra respaldo no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, sendo válida a notificação por edital quando o devedor não é localizado, conforme determina o § 4º do referido dispositivo legal.4.

A certidão do Registro de Imóveis que atesta a notificação pessoal positiva goza de fé pública, sendo sua veracidade presumida, salvo prova inequívoca em sentido contrário, o que não foi apresentado pelo agravante neste momento processual.5.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purgação da mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem, conforme entendimento pacificado do STJ, com base no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.6.

A comunicação das datas dos leilões pode ser realizada por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônicos, nos termos do § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, sendo desnecessária intimação pessoal.7.

Demonstrada a ciência inequívoca da devedora sobre os leilões extrajudiciais, haja vista que ajuizou a ação antes da realização dos leilões, não se configura, em uma análise preliminar, vício capaz de invalidar o procedimento.IV.

DISPOSITIVO E TESES9.

Recurso desprovido.Teses de julgamento:1. A certidão cartorária que atesta a intimação possui fé pública e somente pode ser afastada por prova inequívoca de irregularidade.2.

Após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais possível a purgação da mora, sendo assegurado ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do bem.4.

A comunicação das datas dos leilões ao devedor pode ocorrer por correspondência, não sendo exigível intimação pessoal, e a ciência inequívoca afasta a nulidade do leilão.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Agravo de Instrumento, 5015685-27.2024.4.02.0000, Rel.

ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO , 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, julgado em 27/06/2025, DJe 27/06/2025 17:02:46)   ADMINISTRATIVO.

SFH.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI 9.514/97.

LEILÃO.

AJUIZAMENTO DE AÇÃO OBJETIVANDO A SUSPENSÃO.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Trata-se de apelação cível interposta pela parte Autora contra sentença que julgou improcedente o pedido autoral objetivando a sustação do leilão e a nulidade do processo de execução extrajudicial.

A controvérsia do presente recurso cinge-se acerca da intimação sobre data do leilão referente ao imóvel objeto da presente demanda.2.

A presente demanda foi ajuizada em 7 de outubro de 2023, contudo, o primeiro leilão fora designado para o dia 17.10.2023 e o segundo para o dia 24.10.2023, o que demonstra que a parte autora teve ciência inequívoca acerca do dia, hora e local do leilão extrajudicial.3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "a ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal".4.

Apelação desprovida.

Honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante majorados em 10% (dez por cento) sobre o valor do montante fixado no primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, majorando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.(TRF2 , Apelação Cível, 5006685-54.2023.4.02.5006, Rel.

SANDRA MEIRIM CHALU BARBOSA DE CAMPOS , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - SANDRA MEIRIM CHALU BARBOSA DE CAMPOS, julgado em 27/05/2025, DJe 11/06/2025 15:03:44) Ainda, eventual inobservância pela CEF do prazo para a realização do leilão dentro de 60 dias da consolidade da propriedade, previsto no caput do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, caracteriza, a rigor, mera irregularidade, situação, à primeira vista, incapaz de ensejar a nulidade do leilão.

A propósito, assim já decidiu o Superio Tribunal de Justiça em julgado anterior à Lei nº 14.711/2023, que ampliou o prazo de 30 (trinta) para 60 (sessenta) dias.

Eis a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI N. 9.514/1997.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

APELAÇÃO.

DESERÇÃO AFASTADA.

EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017.

APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

INOBSERVÂNCIA.

MERA IRREGULARIDADE.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2.

O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n.9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3.

Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. (...) 5.

Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6.

Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7.

Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8.

O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1649595/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020) Seguindo a mesma orientação, decidiu este Tribunal Regional Federal: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

LEI Nº 9.9514/97.  HONORÁRIOS.

IMPROVIMENTO. 1.

O cerne da controvérsia em pauta cinge-se em analisar possíveis ilegalidades em execução extrajudicial de imóvel pela Lei nº 9.514/97. 2.  A alegação de redução da renda familiar não se constitui em hipótese extraordinária e imprevisível a justificar a aplicação da teoria da imprevisão e do princípio da força obrigatória dos contratos para modificar as regras contratadas. 3.

Pela nova redação do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, dada pela Lei nº 13.465/17, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data do segundo leilão, fica assegurado o direito de preferência ao devedor fiduciante, para adquirir o imóvel pelo pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somando-se a este, encargos e despesas, como o pagamento do imposto de transmissão inter vivos e o laudêmio (se for o caso), mais as  despesas com o procedimento de cobrança e leilão.  Essa nova redação dada pela nova legislação manteve o direito de preferência ao devedor fiduciante, delimitando o momento certo de ser exercido, a saber, entre a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor até a realização do segundo leilão, inexistindo arbitrariedade nesse comando. 4. É correto afirmar que o disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina ao agente fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro que trata o § 7º do artigo anterior, que promova o leilão para a alienação do imóvel.  Não obstante, a não observância desse prazo não implica em nulidade do procedimento de execução extrajudicial, importando afirmar que havendo demora na alienação do imóvel a terceiros, o único prejudicado é o próprio agente fiduciário.   5.

Incidem os honorários recursais, tal como disciplinados no art. 85, § 11, pelo que majoro, a esse título, quanto aos apelantes, no percentual de 1% (um por cento), os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, cuja cobrança ficará suspensa em razão do deferimento da gratuidade de justiça. 6.

Apelação conhecida e improvida. (TRF-2, AC 0076143-31.2018.4.02.5101, Sexta Turma Especializada, Relator Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, julgado em 20/04/2020, disponibilizado no e-DJF2R em 02/05/2020)   DIREITO ADMINISTRATIVO.

APELAÇÃO.

CPC 1973.

SFI.

MÚTUO.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI. 9.514/1997.

PROPRIEDADE CONSOLIDADA.

PÚBLICO LEILÃO.

PROMOÇÃO APÓS TRINTA DIAS.

NULIDADE.

INEXISTÊNCIA. 1.

Reforma-se a sentença que declarou nula a execução extrajudicial de imóvel financiado pelos autores inadimplentes, que tentaram, sem sucesso, renegociar a dívida, convencido o juízo de que mesmo após regular notificação para a purga da mora pelo Primeiro Serviço Registral de Imóveis do Rio de Janeiro, em 5/7/2011, e registro da Consolidação da Propriedade em 26/6/2012, a Caixa teria o prazo máximo de 30 (trinta) dias para promover o leilão público do imóvel, a contar de 26/6/2012, conforme inclusive destacado na parte final do registro de fls. 171/172.

Contudo, o documento de fls. 47 demonstra que tal prazo não foi respeitado ... tendo em vista que o primeiro leilão foi marcado apenas para o dia 1/4/2014, ou seja, praticamente 2 (dois) anos após a referida averbação. 2.

A teor do art. 27 da Lei 9.514/97, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel; todavia, a não observância do prazo trienal não implica na nulidade do procedimento, pois cumpridas todas as exigências legais necessárias à consolidação da propriedade e consequente extinção do contrato de financiamento - caracterização da mora, regular notificação e registro na matrícula do imóvel -, e o único prejudicado com a demora na alienação do imóvel é o próprio agente financeiro.

Seguramente a intenção do legislador ao estabelecer o prazo de trinta dias não foi prolongar a moradia gratuita em favor de mutuário inadimplente, mas assegurar o breve retorno dos valores emprestados para preservação do Sistema Financeiro Imobiliário. 3.

Apelação provida. (TRF-2, AC 0004736-04.2014.4.02.5101, Sexta Turma Especializada, Relatora Desembargadora Federal NIZETE LOBATO CARMO, julgado em 16/11/2016, disponibilizado no e-DJF2R em 28/11/2016) Salienta-se que, após a ampliação do prazo para a realização do leilão previsto no art. 27, ora trazida pela Lei nº 14.711/2023, este Tribunal manteve o entendimento de que a inobservância desse prazo constitui mera irregularidade, incapaz de ensejar a invalidade do procedimento em hipóteses como a presente, quando não há agravamento da situação do fiduciante.

Nesse sentido: Agravo de Instrumento Nº 5006112-28.2025.4.02.0000/RJ e Agravo de Instrumento Nº 5004747-36.2025.4.02.0000/RJ.   Neste momento processual, observa-se que inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. É imperioso, assim, possibilitar à CEF a produção da prova necessária ao deslinde do feito, reforçando o descabimento, no atual estágio processual, da concessão de tutela pretendida.

Portanto, inexistindo a probabilidade do direito alegado que justifique a concessão de efeito suspensivo, a matéria deve ser submetida ao crivo do colegiado, a quem caberá, oportunamente, apreciar a plausibilidade do direito invocado à luz do conjunto probatório.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento. À parte agravada, para que se manifeste, nos termos do artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Após, ao Ministério Público Federal, para parecer, nos termos do inciso III, do referido artigo.

Publique-se.

Intimem-se.    

Processo 5010956-21.2025.4.02.0000 distribuido para GABINETE 23 - 8ª TURMA ESPECIALIZADA na data de 06/08/2025.