TRF2 - 5010903-40.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5010903-40.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: ALEXANDRE DOS SANTOSADVOGADO(A): CARLA ANDREA BEZERRA ARAUJO (OAB RJ094214)ADVOGADO(A): DANIELLE BLANCO REISCHAK DIAS (OAB RJ245784)ADVOGADO(A): MONIQUE ANDREA DE SÁ GUIMARÃES LIMA (OAB RJ260978)AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO ALEXANDRE DOS SANTOS interpôs agravo de instrumento contra decisão proferida pelo MM.

Juízo da 1ª Vara Federal de Itaboraí que, nos autos da ação pelo procedimento comum n.º 5002402-05.2025.4.02.5107, indeferiu o pedido de tutela de urgência, objetivando a suspensão de quaisquer atos de alienação extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente em garantia.  A decisão agravada baseou-se nos seguintes fundamentos: "[...] A concessão da tutela de urgência, conforme o art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

Em uma análise perfunctória, inerente a esta fase processual, não vislumbro a presença da probabilidade do direito a amparar o pleito do autor.

O contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária se rege pela  Lei nº 9.514/97.

O Art. 26, §4º da referida lei contém a seguinte disposição: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (gn) Analisando a certidão de ônus reais juntada pelo autor ao evento 1, MATRIMOVEL10, é possível identificar que as tentativas de notificação pessoal do devedor para purga da mora restaram infrutíferas, motivo pelo qual se procedeu com a intimação destes por edital, em atendimento aos ditames do dispositivo supramencionado.

Ressalte-se que os atos praticados pelos oficiais de registro gozam de presunção de legitimidade e veracidade em razão da fé pública que lhes é atribuída, nos termos do Art. 3º da Lei 8.935/94, motivo pelo qual incumbe ao autor provar por quaisquer meios a inidoneidade das informações averbadas na matrícula do imóvel, o que não se vislumbra nesta análise inicial.

Lado outro, No que tange à alegação de alienação por preço vil, anoto que sua verificação não se esgota na simples comparação com o valor original de avaliação do contrato.

A caracterização de preço vil demanda uma análise aprofundada do valor de mercado do bem à época da alienação, matéria que exige dilação probatória, muitas vezes com a produção de prova pericial, e que deve ser submetida ao crivo do contraditório.

Portanto, diante da ausência de pressuposto inserto no art. 300 do CPC, INDEFIRO o pleito de suspensão de leilões que tenham por objeto o bem em referência, diante da existência de indícios de regularidade no procedimento de execução extrajudicial deflagrada pela Caixa Econômica Federal e que culminou com a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor.

Contudo, com base no poder geral de cautela, o requerimento de liminar deverá ser DEFERIDO EM PARTE, apenas para determinar o atendimento, pela Caixa Econômica Federal, da exigência de prévia comunicação ao devedor na designação de quaisquer leilões que tenham por objeto referido imóvel, nos termos do parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei n° 9.514/97 (redação conferida pela Lei n° 13.465/2017), cuja aplicabilidade é imediata por se tratar de norma procedimental (e não de direito material).

O deferimento da medida liminar se justifica diante da alegação do autor de que não foi intimado da designação do leilão do bem [...]" - grifos no original.

O agravante, em suas razões recursais, defende (i) a nulidade da sua intimação por edital para purgação da mora, uma vez que reside no imóvel objeto da lide desde 2018 e mesmo assim as tentativas de intimação pessoal foram realizadas em endereços antigos; (ii) a nulidade da alienação extrajudicial, pela ausência de intimação para os leilões.

Além disso, informa a existência de fato novo inerente à coação de terceiro corretor/arrematante para que o autor desocupe o imóvel em três dias, sob pena de ser retirado forçadamente com apoio da polícia civil.  Para atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir a pretensão recursal em antecipação de tutela provisória, nos termos do art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do CPC, é imperioso o preenchimento concomitante dos pressupostos relacionados à probabilidade do direito, bem como risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Numa análise provisória, própria deste momento processual, a decisão agravada não se mostra abusiva, teratológica ou em flagrante descompasso com a Constituição Federal de 1988, as leis ou a jurisprudência dominante a justificar a probabilidade do direito.

A controvérsia se restringe à suposta inobservância do procedimento de consolidação da propriedade pelo fiduciário.

Sabe-se que tal procedimento é regulado pela Lei n.º 9.514/97, que assim dispõe: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...] § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) [...] § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...)” – grifou-se.

Então, para consolidação da propriedade pelo fiduciário, é indispensável a prévia intimação pessoal do fiduciante para purgar a mora, a requerimento daquele, que será promovida pelo próprio oficial do competente Registro de Imóveis, oficial de Registro de Títulos e Documentos ou correio com aviso de recebimento.

Contudo, caso o devedor se encontre em local ignorado, incerto ou inacessível, conforme certificado pelo serventuário encarregado da diligência, a legislação autoriza a sua intimação por edital, que será publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso.   A propósito, o §4º-B do art. 26 da Lei n.º 9.514/97 traz relevante presunção legal, ao possibilitar a intimação por edital quando o devedor não for encontrado no imóvel dado em garantia e no último endereço fornecido, sendo certo que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é necessário o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização da intimação editalícia.   No caso em tela, a certidão de ônus reais do imóvel dado em garantia informa que as tentativas de intimação pessoal restaram negativas, diante de o devedor estar em local ignorado, incerto ou inacessível, o que ensejou a sua intimação por edital, publicado nos dias 23, 24 e 25 de janeiro de 2024.

Vejamos: Inclusive, nota-se que também foram realizadas diligências no imóvel aqui discutido, localizado na Rua 29, Lote 06, Quadra 24, Bandeirantes, Tanguá/RJ, justamente onde o agravante afirma residir.  Nada obstante, em casos excepcionais, é possível afastar a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n.º 8.935/94.

Para isso, porém, mostra-se indispensável a apresentação de provas robustas e concretas aptas a infirmá-la, as quais não foram apresentadas, por ora, pela autora (TRF2, AC 0024322-28.1994.4.02.5101, Quinta Turma Especializada, Rel.

Des.

Fed.

Ricardo Perlingeiro, DJ 21/05/2019).

Consequentemente, revela-se inviável, neste momento processual, afastar a presunção de veracidade da certidão cartorária.

O mais adequado é aguardar a instrução probatória, a fim de que seja esclarecida tal controvérsia.  Por sua vez, no que tange à suposta ausência de notificação dos agravantes quanto às datas dos leilões, “[a] jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte” (STJ.

AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 7/11/2024).

No caso, o "print screen" anexado na petição inicial indica que o imóvel ainda não havia sido alienado quando da propositura da ação, permanecendo hígido o seu direito de preferência.

Não bastasse isso, a decisão ora impugnada determinou o atendimento, pela Caixa Econômica Federal, da exigência de prévia comunicação ao devedor na designação de quaisquer leilões que tenham por objeto referido imóvel, nos termos do parágrafo 2º-A do artigo 27 da Lei n° 9.514/97 (redação conferida pela Lei n° 13.465/2017), cuja aplicabilidade é imediata por se tratar de norma procedimental (e não de direito material).

Aliás, embora o agravante alegue a existência fato novo relativo à coação de terceiro à desocupação do imóvel, não há qualquer prova nesse sentido, tampouco de que o bem foi arrematado em detrimento do seu direito de preferência.  Nesse viés, em exame superficial, inexiste motivo para suspensão do procedimento de alienação extrajudicial.  Enfim, não ficou suficientemente demonstrada a probabilidade do direito alegado.  Ausente tal pressuposto, é desnecessário apreciar a questão sob a ótica do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que deve se fazer presente cumulativamente.

Desse modo, INDEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Intime-se a parte agravada para fins do art. 1.019, II, do Código de Processo Civil.

Após, ao Ministério Público Federal.

Enfim, retornem os autos conclusos.