TRF2 - 5085799-77.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5085799-77.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: FERNANDA TATIANE MELO SOUZA DOMINGOSADVOGADO(A): LORAN PEREIRA DIONIZIO (OAB RJ240740)ADVOGADO(A): EVIHISTHER RODRIGUES GODOY (OAB RJ244334)ADVOGADO(A): MATHEUS PACHECO DA SILVA MARQUES (OAB RJ244315) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação proposta por FERNANDA TATIANE MELO SOUZA DOMINGOS  contra a CEF e GS EMPREENDIMENTO 10 SPE LTDA, nem que pede tutela de urgência para (a) suspender eventual leilão previsto, promovido pelo réu, ou de seus efeitos caso tenha ocorrido, e/ou garantindo o autor na posse do imóvel até que se julgue o mérito principal da ação; (b) seja o RGI, oficiado para que faça constar na matrícula a presente ação judicial, ante a necessidade de publicidade, uma vez que poderá afetar direitos de 3º, para que imóvel não seja alienado.

Em definitivo, pede (c) para declarar a nulidade da execução extrajudicial procedida pelo réu referente ao imóvel situado ao Condomínio Paraty, localizado à Rua Antônio Leonardo Pimenta, nº 20, Bloco A, Casa 5, Centro, Itaguaí/RJ, CEP 23815-010, diante do vício formal no procedimento de consolidação de propriedade, na medida que não foram intimados das datas das praças, nos termos do que prevê o art,27§ 2ª-A da Lei 9514/97, a fim de exercerem seu direito de preferência; (d) para declarar a nulidade de eventual arrematação do imóvel, com a consequente manutenção da autora na posse do imóvel.

Alega o seguinte: - adquiriu juntamente com seu então cônjuge, Guilherme Pereta Fernandes Domingo, o imóvel situado no Condomínio Paraty, localizado à Rua Antônio Leonardo Pimenta, nº 20, Bloco A, Casa 5, Centro, Itaguaí/RJ, CEP 23815-010, no dia 27 de novembro de 2017, conforme contrato firmado com a Caixa Econômica Federal.

Desde sua aquisição, o imóvel sempre serviu como residência da autora, sendo, portanto, bem de família nos termos da Lei nº 8.009/90. - no ano de 2024, após anos de convivência, a autora e seu então companheiro colocaram fim à relação conjugal e que, apesar de amigável, o fim da união representou um duro golpe emocional para a autora, que enfrentou um período de intensa instabilidade psicológica, com crises de ansiedade, episódios depressivos e necessidade de acompanhamento terapêutico constante, conforme comprovam os laudos psicológicos acostados aos autos. - nesse período, sua capacidade produtiva e sua estabilidade financeira também foram abaladas, resultando, infelizmente, na inadimplência do contrato de financiamento a partir do mês de novembro de 2024. - mesmo atravessando um momento tão delicado, em 19 de maio de 2025, a autora, demonstrando boa-fé e desejo de manter seu único lar, entrou em contato com o gerente da Caixa Econômica Federal via aplicativo WhatsApp, relatando sua situação e solicitando a possibilidade de renegociação da dívida.

Na oportunidade, foi informada de que a demanda seria levada ao setor responsável, e aguardou retorno com expectativa de resolução. - ao buscar novos esclarecimentos posteriormente, a autora foi surpreendida com a informação de que o imóvel já teria sido objeto de procedimento de consolidação da propriedade e inserção em edital de leilão extrajudicial, tudo sem qualquer notificação formal ou oportunidade de defesa. - a única suposta tentativa de comunicação do banco teria ocorrido via e-mail não confirmado — o que, evidentemente, não supre a exigência legal de notificação pessoal no domicílio do devedor, conforme dispõe o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97. - jamais houve envio de notificação com aviso de recebimento, nem registro em cartório, tampouco comunicação pessoal da autora sobre a consolidação da propriedade ou a data dos leilões. - até o momento, o imóvel não foi arrematado, e a autora permanece na posse plena do bem, utilizando-o como sua moradia habitual — única que possui.

A condução do procedimento extrajudicial de forma irregular, silenciosa e desrespeitosa com os direitos mais básicos da autora, revela-se atentatória à boa-fé e ao devido processo legal. - não bastasse a dor emocional causada pelo rompimento de uma união de anos, a autora passou a conviver com o temor real de perder seu único lar, sem sequer ter tido a chance de se defender ou de apresentar uma proposta razoável para repactuação da dívida. - diante de tamanha injustiça, e amparada pelos direitos constitucionais à moradia, à dignidade e à ampla defesa, não restou alternativa à autora senão o ajuizamento da presente demanda para anular o procedimento de leilão extrajudicial do imóvel e assegurar a proteção de seu patrimônio e de sua integridade emocional.

Requer a gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova.

Conclusos, decido.  O Código de Processo Civil autoriza a concessão da tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

No caso, a inadimplência contratual, admitida pela parte autora na inicial, autorizou o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem e posterior alienação mediante leilão extrajudicial, nos termos da Lei n. 9.514/97.

E segundo as disposições que regulam tal procedimento, somente o depósito da integralidade do valor do débito, com os respectivos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/97), poderia impedir a alienação.  A demandante argumenta que a inadimplência contratual decorreu de problemas financeiros que a impossibilitaram de manter o pagamento das prestações pactuadas, em virtude da queda em sua capacidade produtiva e sua estabilidade financeira decorrentes do divórcio, a partir do mês de novembro de 2024.

Ocorre que é pacífico o entendimento jurisprudencial no TRF da 2ª Região no sentido de que o desemprego, ou mesmo as variações salariais decorrentes de nova contratação empregatícia do mutuário, por mais inesperadas que sejam, não constituem evento extraordinário que extrapole o curso habitual dos acontecimentos fáticos, mormente em se tratando de financiamentos de longo prazo, pelo que não há direito à repactuação unilateral.

Confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PRETENSÃO DE REPACTUAÇÃO DO SALDO DEVEDOR.

INAPLICABILIDADE DO CDC.

CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE FINANCEIRA ORDINÁRIA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, visando à repactuação do saldo devedor de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, com o alongamento do prazo para quitação. 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a repactuação judicial compulsória de contrato de financiamento habitacional firmado sob o regime da Lei nº 9.514/1997 em razão de alteração da condição financeira do mutuário; e (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V) para permitir a revisão das cláusulas contratuais pactuadas no referido contrato. 3.

O contrato objeto da demanda encontra-se garantido por alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997, a qual prevê expressamente o procedimento de execução extrajudicial em caso de inadimplemento, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo STF no Tema 982 da Repercussão Geral. 4.

O STJ consolidou o entendimento de que a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 prevalece sobre a aplicação do CDC, afastando a sua incidência nos contratos de alienação fiduciária registrados, por se tratar de legislação específica. 5.

A jurisprudência admite a revisão de cláusulas contratuais em contratos bancários apenas em situações excepcionais, desde que demonstrada cabalmente a abusividade ou vantagem excessiva, o que não foi comprovado no caso em apreço. 6.

O apelante não demonstrou qualquer vício de consentimento, ilegalidade contratual ou cláusula abusiva, tampouco que a instituição financeira tenha agido com deslealdade, ônus que lhe incumbia. 7.

Alterações na renda do mutuário, como desemprego ou doença, são riscos ordinários e previsíveis em contratos de longa duração, não configurando, por si, causa para a revisão contratual com base na teoria da imprevisão. 8.

O direito à moradia e o princípio da dignidade da pessoa humana não se sobrepõem à higidez dos contratos validamente firmados, tampouco impedem a adoção das medidas legais para a recuperação do crédito inadimplido. 9.

A tentativa de impor ao credor a renegociação compulsória do contrato desestabilizaria o equilíbrio do sistema financeiro habitacional, violando a segurança jurídica. 10.

Presentes os requisitos legais do art. 85, §11, do CPC, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em 1%, observado o disposto no art. 98, §3o, do CPC, diante da gratuidade de justiça deferida ao apelante. 11.

Recurso desprovido. 12.

Tese de julgamento: a) É constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 para contratos com garantia de alienação fiduciária, não sendo exigível a repactuação compulsória pelo Judiciário. b) Não se aplica o art. 6º, V, do CDC aos contratos habitacionais garantidos por alienação fiduciária devidamente registrados, salvo comprovada abusividade nas cláusulas contratuais. c) Alterações na condição financeira do devedor, como desemprego ou doença, não constituem, por si, causa jurídica suficiente para revisão de contrato de financiamento de longa duração. (AC 5009246-23.2024.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

Mauro Braga, 5ª Turma Especializada, DJ 30 de junho de 2025).

ADMINISTRATIVO.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE CONHECIMENTO.

SFH.

MÚTUO HABITACIONAL.

REVISÃO CONTRATUAL. cerceamento de defesa. inocorrência.

APLICABILIDADE DO CDC.

TAXA DE JUROS.

SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO.

INCIDÊNCIA DA TABELA PRICE.

ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA.

ALTERAÇÃO UNILATERAL.

INVIABILIDADE.

SEGURO. previsão legal e contratual.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

INAPLICABILIDADE. recurso desprovido. 1.

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de revisão de contrato de financiamento imobiliário, para excluir do saldo devedor valores decorrentes da capitalização de juros sobre amortizações negativas, mantendo, no mais, a integralidade das cláusulas contratuais, inclusive a taxa de juros e o sistema de amortização pactuado, e indeferindo o pedido de readequação das parcelas mensais com fundamento na teoria da imprevisão. 2.

A questão controvertida diz respeito à possibilidade de revisão unilateral das cláusulas do contrato de mútuo habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal. 3.

Não se configura cerceamento de defesa quando o juiz entende desnecessária a produção de prova pericial e julga antecipadamente a lide com base em prova documental suficiente, nos termos dos arts. 355 e 370 do CPC, sobretudo quando não houve renovação do pedido de produção probatória em momento oportuno. 4.

A circunstância de tratar-se a presente relação contratual de uma relação de consumo não tem o condão de, por si só, e alegada por argumentação meramente genérica, ensejar a alteração das cláusulas contratuais livremente avençadas pelas partes, e sendo que eventual abusividade de qualquer dessas cláusulas deve ser adequadamente comprovada, de forma cabal, pela parte que a tenha alegado nos autos. 5.

Importa salientar o princípio do pacta sunt servanda, como regra, em razão da natureza jurídica do contrato enquanto fonte obrigacional, devendo ser observados os seus preceitos quando celebrado de modo a atender aos pressupostos e requisitos necessários à sua validade. 6.

O contrato foi firmado no âmbito do SFH, com amortização pela Tabela Price e taxa de juros nominal de 6,5% ao ano, sendo válida a sua estrutura geral.

A exclusão dos valores decorrentes da prática de anatocismo, reconhecida na sentença, limita-se à capitalização indevida de juros incidentes sobre amortizações negativas, com manutenção das demais disposições contratuais. 7.

Para cogitar a incidência da teoria da imprevisão é necessária a superveniência de fato extraordinário e imprevisível, de caráter geral, que torne a obrigação excessivamente onerosa e sacrificante ao devedor, importando um proveito muito alto para o credor (ex vi dos artigos 478 e 480 do Código Civil), e, nesse sentido, a jurisprudência tem entendido que desemprego, divórcio, separação, redução de renda, entre outras condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e, não, extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como na hipótese dos autos.

Precedentes.   8.

O direito constitucional à moradia, o princípio da dignidade da pessoa, bem como a função social dos contratos, não podem ser levianamente interpretados como cláusulas de chancela ampla e irrestrita à inadimplência, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destinam.

Isto porque o sistema atende a um conjunto de cidadãos que não se esgota na pessoa da parte Apelante, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção.

Nesse prisma, dispensá-la da contraprestação livremente contratada, consistiria em grave violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações. 9.

Apelação desprovida. (AC 5004378-54.2024.4.02.5116, Rel.

Des.

Fed.

Marcelo Pereira da Silva, 8ª Turma Especializada, 02 de julho de 2025).

Por sua vez, quanto ao suposto vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, a afirmação demanda dilação probatória, diante das averbações constantes da matrícula do imóvel  (evento 1, MATRIMOVEL12):   A esse respeito, cumpre esclarecer que a certidão, lavrada pelo Oficial do CRI, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação para purgá-la no prazo legal.  E conquanto seja possível, em casos excepcionais, afastar a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94, faz-se imprescindível a apresentação de provas robustas e concretas, aptas a infirmá-la (TRF2, AC 0024322-28.1994.4.02.5101, 5a Turma, Rel.

Des.

Fed.

Ricardo Perlingeiro, DJ 21/05/2019; e  AC 5098055-57.2022.4.02.5101, 7a Turma, DJ 06/11/2024.).

Portanto, não afastada, de plano, a presunção de veracidade da certidão cartorária, o aprazamento dos leilões encontra-se revestido de legitimidade, na medida em que a devedora, ciente da consolidação da propriedade, como decorrência lógica de sua inadimplência, tem ciência dos desdobramentos desta consolidação, cujo intuito é a satisfação do crédito inadimplido, com a consequente venda do bem em hasta pública.

Quanto à intimação da data de realização dos leilões, destaco que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal. Nesse sentido, já decidiu o TRF2: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO.  INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA.

SFH. MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO.

DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA.

RECURSO DESPROVIDO. (...) -No tocante à presunção dos atos então praticados pelo Oficial notificante, este Colendo TRF da 2ª Região possui posicionamento no sentido de que “as anotações advindas de oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, presunção esta apenas ilidível por robusta prova em contrário”, conforme externado no julgamento da Remessa Necessária e Apelação Cível n.º 0024322-28.1994.4.02.5101, oriunda da Quinta Turma Especializada, de relatoria do Ilustre Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO (publicado no e-DJF2R de 21/05/2019), não tendo sido verificada, na hipótese dos autos, robusta prova em contrário, capaz de justificar o afastamento de tal presunção.

Quanto à alegada “ausência de notificação sobre a realização dos leilões extrajudiciais”, na mesma linha da decisão agravada, compete argumentar que esse Egrégio Tribunal Regional Federal da Segunda Região, apreciando o tema em testilha, vem se pronunciando no sentido de que “não há obrigatoriedade de notificação pessoal, pois ocorre após a consolidação da propriedade na pessoa da Caixa, não integrando o iter procedimental inerente à Lei 9.514/97 (AC nº 0031414-17.2018.4.02.5101, Sétima Turma Especializada, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Data de decisão: 27/03/2020)”. (AI 5005750-31.2022.4.02.0000/RJ, Relª. DESª.

FEDERAL VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6a.

Turma Especializada, DJ 04/07/2022).

APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

PURGAÇÃO MORA.

INTIMAÇÃO.

VALIDADE.

SENTENÇA MANTIDA. (...) Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira. 2.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019. (...) (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022).

Por fim, vale lembrar que, em caso de consolidação da propriedade registrada na vigência da Lei 13.465/2017, não há possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, garantindo a lei tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o (...) e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97).

Nesse cenário, a análise da questão posta nos autos não prescinde da regular instrução do feito e observância do contraditório, razão pela qual é inviável, neste momento processual, afastar a presunção de veracidade da certidão cartorária.      Ante o exposto: (a) INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.   (b) CONCEDO a gratuidade da justiça; (c) Considerando o teor do Contrato nº 78.444.1708334-4 (evento 1, CONTR13) e da Matrícula do Imóvel (evento 1, MATRIMOVEL12) consta o ex-cônjuge da autora (sr.

GULHERME PERETA FERNANDES DOMINGOS), INTIME-SE a autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover sua inclusão no polo passivo, sob pena de extinção (art. 115, parágrafo único, do CPC). (d) No mesmo prazo, deverá a autora esclarecer a inclusão de  GS EMPREENDIMENTO 10 SPE LTDA no polo passivo na autuação, já que a mesma não consta como ré na petição inicial.

Cumpridos os itens retro, CITEM-SE os réus para contestarem e especificarem, justificadamente, as provas que pretendem produzir (art. 336 do CPC).

Após, intime-se a autora para se manifestar em réplica e especificar provas, no prazo de 15 (quinze) dias.

Por fim, voltem conclusos, ocasião na qual será examinado o pedido de inversão do ônus da prova.

Retifique-se a autuação para constar a classe "Procedimento Comum".

Intime-se.      

Processo 5085799-77.2025.4.02.5101 distribuido para 16ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 25/08/2025.