TJAL - 0700449-79.2025.8.02.0204

ADV: LUCAS LEANDRO DOS SANTOS (OAB 22131/AL) - Processo 0700449-79.2025.8.02.0204 - Procedimento Comum Cível - Promessa de Compra e Venda - AUTOR:
B1Jailson Araujo da Silva
B0 - Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por Jailson Araujo da Silva em face dos herdeiros de Wagner da Silva, quais sejam, Maria Gomes da Silva, Luciene Gomes da Silva e Lucineide Gomes da Silva Santos.

Compulsando os documentos que instruem os autos, verificam-se vícios passíveis de serem retificados no que tange aos requisitos indispensáveis da petição inicial, previstos no art. 319 do Código de Processo Civil (CPC).

Nesse sentido, nos termos do art. 321 do CPC, deve o Juízo determinar a emenda da inicial, a fim de que as irregularidades que venham a dificultar o julgamento do mérito sejam corrigidas, sob pena de indeferimento da inicial.

Pois bem.

Como cediço, a adjudicação compulsória, esta ação tem por finalidade obter título hábil a transferir a propriedade de um bem quando, apesar de cumprida a obrigação pelo promitente comprador (pagamento integral do preço), o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, desde que verificada a legalidade da cadeira dominial.

Nesse sentido, dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil: Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. É bem verdade que a a Súmula n. 239 do STJ estabelece que "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." No entanto, mesmo não estando condicionado ao registro cartorário, exige-se, ao menos, a presença de um compromisso de compra e venda delimitado em todos os seus termos essenciais como pressuposto para a propositura da demanda.

No que tange ao negócio jurídico trazido como fundamento jurídico do pedido, observa-se que o autor fundamenta sua pretensão adjudicatória em suposto compromisso de compra e venda celebrado com Wagner da Silva e Manoel José da Silva, asseverando que não houve registro do feito.

No caso concreto, contudo, foi juntado aos autos apenas o documento da compra originaria pelo Sr.

Wagner da Silva (pág. 19).

Assim, não há informações concretas sobre como ocorreu a promessa de compra e venda não registrada narrada pelo autor, não sendo possível inferir sua forma (escrito particular? acordo verbal? escritura pública não registrada na matrícula?), sua data, o valor do imóvel, nem se houve a plena quitação do mesmo pela parte autora, o que impossibilita o regular prosseguimento do feito.

O autor alega que, após a compra do imóvel assumiu o IPTU do mesmo, porém, não junta comprovantes desses pagamento.

Afirma que manteve a posse e os pagamentos referentes ao imóvel, mas não junta comprovantes de quitação das despesas além do termo de parcelamento de débito de energia, datado no ano de 2017 (págs. 20-21).

De mais a mais, constitui vício processual de extrema gravidade a ausência da matrícula imobiliária nos autos, documento este que se revela absolutamente indispensável para a verificação da regularidade da cadeia dominial e, por conseguinte, para o deslinde da controvérsia posta em juízo.

No caso em apreço, a petição inicial limita-se a mencionar que "o imóvel residencial localizado na Rua Projetada, Lote nº 10, Quadra 'M', Nº 228, Loteamento Mair Amaral, Batalha/AL, com área de 310,34 m², foi originalmente adquirido por Wagner da Silva e seu pai, Manoel José da Silva, formalizado em escritura pública de compra e venda lavrada em 27/10/2017 em nome de Wagner da Silva".

Todavia, a mera referência à escritura pública sem a apresentação da matrícula atualizada, impede qualquer verificação acerca da higidez do título invocado, pois a aquisição da propriedade imobiliária somente ocorre com o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula.

Não há como se aferir, ademais, se as pessoas que figuraram como vendedores na escritura pública possuíam legitimidade para tanto.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a matrícula atualizada constitui documento indispensável nas ações que versem sobre direitos reais imobiliários.

No específico âmbito das ações adjudicatórias, a apresentação da matrícula é ainda mais relevante, porquanto permite constatar se o promitente vendedor detinha efetivamente a propriedade do bem quando da celebração do compromisso de compra e venda.

Sem tal verificação, a demanda pode estar fundada em negócio jurídico inexistente ou inválido, hipótese em que sequer se configuraria a legitimidade passiva dos demandados.

Por fim, a parte autora requereu o benefício da justiça gratuita, informou estar desempregado e juntou suas despesas aos autos, todavia não traz a estes autos a cópia de sua carteira de trabalho que comprove tal fato.

Portanto, INTIME-SE a parte autora para que EMENDE A INICIAL, no prazo de 15 (quinze) dias, a fim de juntar: a) Comprovante de matrícula e certidão de ônus do referido imóvel; b) comprovantes de pagamentos das despesas (água/energia) e do IPTU, conforme o alegado na exordial; c) carteira de trabalho demonstrando a ausência de vínculo empregatício; d) informar o valor atualizado do imóvel, corrigindo o valor da causa.

Caso entenda pela insubsistência do requerimento de gratuidade, no mesmo prazo, a parte autora poderá adiantar o pagamento das custas processuais e juntar o comprovante aos autos.

Com a manifestação da parte autora ou escoado o prazo, voltem-me os autos conclusos na fila de Ato Inicial.