TJAP - 6009081-67.2024.8.03.0001

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 3ª Vara Cível e de Fazenda Pública de Macapá Avenida FAB, 1749 Fórum de Macapá, 1749, Fórum de Macapá, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-906 Balcão Virtual: https://us02web.zoom.us/j/4769080413 Número do Processo: 6009081-67.2024.8.03.0001 Classe processual: PETIÇÃO CÍVEL (241) REQUERENTE: WELTON TOLENTINO DE LIMA REQUERIDO: SPE SAO GONCALO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de “AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES ” proposta por WELTON TOLENTINO DE LIMA, em face de SPE SÃO GONÇALO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

Aduz o autor que as partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda, em 15 de junho de 2022, objetivando a aquisição de um imóvel no loteamento Palácio das Águas Home Resort, pelo valor de R$ 412.843,22, a ser pago em 72 parcelas mensais de R$ 5.700,00.

Relata que, em razão de dificuldades econômicas, não conseguiu mais pagar as parcelas do contrato; procurou a empresa para formalizar o distrato, para evitar o inadimplemento.

Informa que já pagou 11 parcelas, o que corresponde a R$ 65.141,61; que após a formalização do distrato, verificou a existência de cláusula que previa a retenção de todo o valor pago, a título de indenização.

Aduz que foi surpreendido com a negativação de seu nome nos órgãos de restrição ao crédito (SPC, Serasa) e Cartório de Protestos, pelo débito de R$ 16.633,29, até 23/12/2023.

Conclui requerendo antecipação de tutela para a retirada das restrições no SPC e SERASA, bem como no Cartório de Protestos.

No mérito, que sejam declaradas nulas as cláusulas abusivas do distrato, devolução do valor de R$ 65.141,61 e indenização de R$ 8.000,00 por danos morais.

Petição inicial instruída com documentos pertinentes à causa.

Liminar de antecipação de tutela deferida no ID-6526742.

Contestação juntada no ID 15673652, preliminarmente impugnando o beneficio da gratuidade judiciária.

No mérito, sustentou a inexistência da obrigação de devolução dos valores pagos.

Subsidiariamente, requereu a aplicação do art. 32-A da lei 6.766/79 (Lei do Loteamento), por se tratar de loteamento; inexistência de hipossuficiência e vulnerabilidade a justificar a inversão do ônus da prova.

Ao final, requer a improcedência do pedido.

Réplica (ID 16058394) na qual o autor rebate os argumentos da contestação, reiterando e ratificando os termos da inicial.

Em seguida, vieram os autos conclusos para julgamento. É o que importa relatar, DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO Conheço diretamente do pedido e profiro julgamento antecipado de mérito, nos termos do art. 355, I do CPC, eis que q questão versada nos autos, embora de fato e de direito, não necessita de dilação probatória para ser dirimida; as alegações, argumentos e provas produzidas pelas partes são suficientes para tanto, até porque nenhuma delas equereu a produção de outra provas.

PRELIMINARES Rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça, posto que estão presentes os pressupostos objetivos e subjetivos a autorizar o deferimento do benefício legal.

O extrato bancário apresentado pelo autor comprova que ele não pode arcar com as custas do processo sem comprometer a subsistência da família.

MÉRITO Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação.

A via eleita se adequa à busca do provimento jurisdicional pretendido.

O feito está maduro e apto a receber decisão de mérito.

Adianto, sem delongas o pedido será julgado procedente em parte.

Cuida-se de ação que objetiva a declaração de nulidade de cláusulas constantes em distrato celebrado entre as partes, em contrato de compra e venda de bem imóvel (terreno em loteamento urbano), com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais.

A relação jurídica em apreço é regida pelo Código Civil, incidindo os princípios do direito das obrigações, tais como função social do contrato, da boa-fé objetiva, vedação ao enriquecimento sem causa.

Consta dos autos que, a rescisão contratual objeto de distrato entabulado pelas partes estipulou a retenção de todas as parcelas pagas em favor do promitente vendedor, a título de indenização por comissão de corretagem pagas aos corretores, despesas de cartórios e impostos (ITBI).

Contudo, nos termos da doutrina e jurisprudência que regem a espécie, tal cláusula do distrato revela-se manifestamente abusiva, na medida em que impôs à parte autora a perda integral dos valores pagos, sem qualquer demonstração ou justificativa razoável dos prejuízos eventualmente suportados pela parte ré.

Embora as partes possam livremente pactuar cláusulas rescisórias, o exercício dessa liberdade encontra limites na boa-fé objetiva e na vedação ao enriquecimento sem causa.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e Tribunais Estaduais, em casos tais, firmou entendimento no sentido de admitir a retenção de valores pagos parceladamente, desde que em percentual razoável, de regra entre 10% a 25%, a depender das peculiaridades do caso.

Assim sendo, impõe-se a declaração de nulidade parcial do distrato, limitando-se a retenção ao percentual de 15% sobre os valores efetivamente pagos pela parte autora, percentual que se revela razoável, proporcionalmente e suficiente para cobrir eventuais despesas decorrentes da rescisão, até porque, daí pra frente, o lote ficou liberado para nova comercialização pelo promitente vendedor.

A conduta da ré, ao impor no distrato condições manifestamente onerosas e desproporcionais, violou os princípios da boa-fé, razoabilidade, proporcionalidade, equilíbrio contratual, especialmente porque impôs expressiva perda de valores pagos pelo promitente comprador em favor do promitente vendedor.

Nesse sentido, tem decidido o Tribunal de Justiça do Estado do Amapá: "DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

RECURSO INOMINADO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA ANTES DA LEI N. 13.786/2018.

DISTRATO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR.

INAPLICABILIDADE DA “LEI DO DISTRATO”.

CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS.

INVALIDADE DA RETENÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS.

EXCESSO NA CLÁUSULA PENAL.

REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME Recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de restituição dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado em 12/12/2017, anteriormente à vigência da Lei n. 13.786/2018.

O promitente comprador promoveu a rescisão unilateral do contrato e requereu a devolução dos valores pagos.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (I) definir se é válida a retenção integral do sinal/arras sob a justificativa de comissão de corretagem; (II) estabelecer se as cláusulas penais de 10% e de 25% do valor do imóvel, cumulada com outras retenções, configura onerosidade excessiva; (III) determinar o percentual adequado de retenção nos casos de resilição unilateral do contrato por iniciativa do comprador.

III.

RAZÕES DE DECIDIR O art. 67-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei n. 13.786/2018, não se aplica aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, como no caso em análise, firmado em 12/12/2017.

Assim, a legalidade das cláusulas é aferida à luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. É inválida a cláusula que impede a devolução do sinal sob o argumento de que este valor seria destinado à comissão de corretagem, quando o contrato não apresenta cláusula de arrependimento e o valor pago é qualificado como “sinal e princípio de pagamento”.

Nesses casos, a quantia tem natureza de arras confirmatórias e deve integrar o montante passível de restituição parcial.

A cláusula penal que impõe retenção de 10% do valor total do imóvel mostra-se abusiva quando cumulada com outras deduções contratuais (como 25% dos valores pagos para despesas administrativas), pois configura bis in idem e enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

A jurisprudência do STJ e deste Tribunal é pacífica no sentido de admitir retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, como forma de compensação pelas despesas do vendedor e desestímulo à quebra do contrato, devendo-se evitar cumulatividade de penalidades excessivas.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: A cláusula que impede a devolução do valor pago a título de sinal, sob a justificativa de pagamento de comissão de corretagem, é inválida quando não há cláusula de arrependimento e o valor é qualificado como princípio de pagamento.

A cláusula penal que impõe retenção adicional de 10% do valor do imóvel, além das demais deduções contratuais, é abusiva por configurar onerosidade excessiva.

Em caso de distrato por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, a título de compensação por despesas do vendedor, conforme jurisprudência dominante.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 418; CDC, art. 51; Lei 4.591/64, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada: APELAÇÃO.

Processo Nº 0038031-04.2018.8.03.0001, Relator Desembargador MÁRIO MAZUREK, CÂMARA ÚNICA, julgado em 5/04/2022 (25% de retenção); APELAÇÃO.

Processo Nº 0037452-22.2019.8.03.0001, Relator Desembargador AGOSTINO SILVÉRIO, CÂMARA ÚNICA, julgado em 16/09/2021, publicado no DOE Nº 180 em 14 de Outubro de 2021 (25% de retenção); APELAÇÃO.

Processo Nº 0008216-88.2020.8.03.0001, Relator Desembargador CARMO ANTÔNIO, CÂMARA ÚNICA, julgado em 23/09/2021, publicado no DOE Nº 179 em 13 de Outubro de 2021 (25% de retenção); RECURSO INOMINADO.

Processo Nº 0000080-68.2021.8.03.0001, Relator LUCIANO ASSIS, julgado em 1/09/2021; RECURSO INOMINADO.

Processo Nº 0003493-23.2020.8.03.0002, Relator LUCIANO ASSIS, julgado em 27/01/2021; RECURSO INOMINADO.

Processo Nº 0031201-22.2018.8.03.0001, Relator LUCIANO ASSIS, julgado em 1/07/2020; RECURSO INOMINADO.

Processo Nº 0001437-17.2020.8.03.0002, Relator Juiz convocado DÉCIO RUFINO, julgado em 7/10/2020; RECURSO INOMINADO.

Processo Nº 0037477-35.2019.8.03.0001, Relator REGINALDO ANDRADE, julgado em 23/06/2020. (RECURSO INOMINADO CÍVEL.

Processo Nº 6035983-57.2024.8.03.0001, Relator JOSE LUCIANO DE ASSIS, Turma Recursal, julgado em 13 de Junho de 2025)".

Aliás, esse também é o posicionamento consolidado do STJ, sobre essa matéria, senão vejamos: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DISTRATO.

RESCISÃO.

PEDIDO DO COMPRADOR.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL.

CLÁUSULA.

ABUSIVIDADE.

DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.

Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.701.206/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 17/6/2021.)" DANOS MORAIS No caso em apreço, a parte autora pleiteia indenização por danos morais, sob o argumento de que foi indevidamente protestada e teve seu nome incluído indevidamente nos órgãos de proteção ao crédito (SPC e SERASA) após o distrato do contrato de compra e venda de lote urbano.

Todavia, conforme os documentos acostados aos autos, verifica-se que as parcelas objeto do protesto estavam com vencimento em 24/12/2023, sendo que o distrato foi formalizado apenas em 05/01/2024, ou seja, em momento posterior ao vencimento das obrigações contratuais.

Desse modo, não há irregularidade na negativação e protesto, pois o autor estava em mora naquele ocasião, fato anterior à extinção do vínculo contratual que ocorreu com o distrato.

Além disso, não há nos autos qualquer prova da efetiva inscrição do nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito (SPC/Serasa), ônus que lhe competia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

A mera alegação desacompanhada de comprovação idônea não é suficiente para ensejar a reparação pretendida.

Assim, considerando que o protesto foi lastreado em dívida vencida e exigível, e que não restou comprovada a negativação indevida, não há que se falar em abalo moral indenizável.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o exercício regular de direito, especialmente quando amparado em obrigação vencida e não paga, não configura ilícito nem enseja reparação por danos morais. "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RESPONSABILIDADE CIVIL.

ESPAÇO DE FEIRA ADMINISTRADO POR COOPERATIVA PROPRIETÁRIA DO TERRENO.

LOCAÇÃO DE BOX E SERVIÇOS DIVERSOS.

INADIMPLÊNCIA DO FEIRANTE.

INTERRUPÇÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA.

DANO MORAL.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULA 356/STF.

DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO.

EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

As instâncias ordinárias, examinando as circunstâncias da causa, concluíram pela inexistência de abuso de direito, tendo em vista a inadimplência incontroversa da recorrente frente à Cooperativa, proprietária do terreno e administradora do espaço da feira, bem como a existência de cláusula contratual prevendo a interrupção do fornecimento de energia elétrica em caso de descumprimento das obrigações contratuais, a realização de prévia notificação, concedendo prazo para a quitação dos débitos, e a ausência de comprovação de cobrança vexatória.

Nesse contexto, tem-se que os fatos descritos são insuficientes para caracterizar o dano moral alegado. 2.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.824.905/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 14/2/2020.)" Diante de tudo isso, a procedência parcial do pedido é medida que se impõe.

DISPOSITIVO Pelo exposto, nos termos dos motivos, razões e fundamentos acima, pelo livre convencimento que formo e por tudo mais que restou apurado nos autos, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido para: 1 - Declarar a nula e sem nenhum efeito a cláusula terceira do distrato de instrumento particular de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. 2- Condenar o réu restituir ao autor R$ 55.370,36 (R$ 65.141,61- R$ 9.771,2415-15%), com correção monetária pelo IPCA-E e juros moratórios aplicados, conforme Taxa Selic, deduzidos o IPCA, nos termos do art 406 do Código Civil, desde a citação.

Pela SUCUMBÊNCIA, condeno o réu a pagar 70% das custas processuais e honorários advocatícios ao advogado da autora, na quantia equivalente a 15% sobre o valor do proveito econômico a ser obtido (valor da condenação), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Tendo a autora decaído em parte de seu pedido, em relação à dobra legal e danos morais, condeno-a a pagar 30% das custas processuais, bem como honorários advocatícios ao patrono do réu, em percentual que fixo em 10% sobre o valor da condenação, ex vi do art. 86 do CPC.

Todavia, sendo a autora beneficiária de gratuidade de justiça, suspendo os efeitos dessa condenação pelo prazo da lei de regência (5 anos).

Publique-se.

Intime-se.

Macapá/AP, 9 de julho de 2025.

ANTONIO ERNESTO AMORAS COLLARES Juiz(a) de Direito da 3ª Vara Cível e de Fazenda Pública de Macapá