TJBA - 8003181-12.2022.8.05.0154

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES SENTENÇA 8003181-12.2022.8.05.0154 Dúvida Jurisdição: Luís Eduardo Magalhães Requerente: Cartorio De Registro De Imoveis Hipotecas, Titulos E Documentos Da Comarca De Luis Eduardo Magalhaes-ba Interessado: Danilo Jesus Oliveira Dos Santos Terceiro Interessado: Ministério Público Do Estado Da Bahia Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES Processo: DÚVIDA n. 8003181-12.2022.8.05.0154 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES REQUERENTE: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS HIPOTECAS, TITULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA DE LUIS EDUARDO MAGALHAES-BA Advogado(s): INTERESSADO: DANILO JESUS OLIVEIRA DOS SANTOS Advogado(s): SENTENÇA

Vistos.

Trata-se de procedimento de suscitação de dúvida, remetida pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, Hipotecas, Títulos e Documentos desta Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA (Sr.

Greg Valadares Guimarães Barreto) em face do requerimento apresentado pelo interessado Danilo Jesus Oliveira dos Santos.

Nas razões, o Oficial Registrador esclarece que: “na nota devolutiva mais recente, contra a qual o apresentante apresenta irresignação: • 1) Existe uma divergência entre o Promitente Vendedor e atual Proprietário constante na matrícula.

Pelos Princípios da Especialidade Subjetiva, Disponibilidade e Continuidade, somente poderá dispor do imóvel seu proprietário, não terceiro sem qualquer direito real registrado (art. 822, inciso XII do CNP/BA).

Caso as partes indicadas como promitentes venderes tenham, de fato, o domínio sobre o imóvel, necessário que antes seja registrado o título hábil de transferência para eles; • 2) Necessário Reconhecimento de firma de todos participantes e testemunhas do contrato, conforme preceitua o art. 1.031, § 4° e § 6° c/c 1.159, VI, do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia; • 3) A descrição do imóvel constante no Contrato apresentado diverge da matrícula, sendo necessário a sua correção em observância ao Princípio da Especialidade Objetiva (art. 822, inciso XI do CNP/BA); • 4) Consta no instrumento que existem assinaturas feitas digitalmente; no entanto, não foi possível consultar a autenticidade da assinatura digital.

Assim, conforme o Artigo art. 4º da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, para que possamos realizar a verificação da assinatura digital, no portal https://verificador.iti.gov.br/verifier-2.6.1/, solicito que seja encaminhado o arquivo digital gerado após a assinatura ICP-Brasil.

Tal arquivo poderá ser encaminhado para o e-mail: [email protected], informando tratar-se de pendências geradas através do Protocolo 26773. • 5) Necessária a apresentação de procuração outorgando poderes para o representante de Iasmyn Garcia de Paula, devendo ser apresentada em via original , eletrônico impresso (desde que possível a consulta da autenticidade no órgão pertinente) ou mediante cópia autenticada (art. 1.045, §1º, do Código de Normas de Serviços dos Ofícios Extrajudiciais –Bahia).

Tal documento deve estar atualizado (menos de 30 dias para o contrato social e de 90 dias para procurações públicas), caso seja lavrada em outra comarca, deverá conter o reconhecimento de sinal público de quem lavrou o ato por Tabelião de Notas com atribuições neste município de Luís Eduardo Magalhães-BA, conforme preceitua o artigo 1.157 do CNP/BA”.

Com isso, aponta que: “em reexame a todos os pontos da nota de devolução apresentada, verifica-se que eles devem ser mantidos.

Com efeito, em relação à primeira exigência suprecitada, compete informar que é de primário saber jurídico que, pelo contrato de compra e venda, ums dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e, o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro e que o contrato preliminar, exceto quanto a forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo a ser celebrado (art. 462 c/c art. 481 do Código Civil).

Considerando tal premissa, apenas quem é proprietário do imóvel, com título definitivo registrado no ofício imobiliário (art. 1.227 do Codex) pode prometer vender tal bem real.

Tais normas positivadas refletem os princípios da Disponibilidade, Continuidade e Especialidade Subjetiva que norteiam o sistema registral brasileiro. 7.

No caso concreto, o promitente vendedor (Sr.

Enzo), além de não ser o proprietáriomatricial do imóvel (Matrícula n. 20.301) – atualmente de domínio da Sra.

Iarmyn – não apresentou qualquer documento que transmitiria os direitos de tal bem a si.

A procuração datada de 25/04/2022, lavrada no 1º Ofício da Comarca de Goiânia, conferiu poderes de representação a Enzo, mas não lhe conferiu poderes para agir em nome próprio.

Ademais, ainda que fosse em causa própria (“in rem suam” – art. 685 do CC/2002), ela não seria, só por si, título translativo de propriedade conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça”.

Além de que: “O 2º ponto e o 5º ponto da nota devolutiva foram cumpridos pelo suscitante quando da reapresentação da documentação, motivo pelo qual devem ser desconsiderados. 9.

Sobre o 3º item de exigência, há divergência entre a descrição dos cômodos indicada no instrumento particular e as informações constantes da matrícula, em desconformidade com o Princípio da Especialidade Objetiva, o qual exige que os títulos, judiciais ou extrajudiciais, públicos ou particulares, apresentados para registro, contenham a plena e perfeita identificação do imóvel, da maneira como constante da respectiva matrícula, de modo a evitar registros contraditórios ou que possam incidir sobre direitos de terceiros (art. 822, XI, do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais do Estado da Bahia). 10.

No mais, o 4º ponto foi expedido em razão da apresentação de documento impresso/materializado no qual é indicado que ele teria sido assinado digitalmente.

Ocorre que inexiste no documento mecanismo de verificação da autenticidade de tais assinaturas nem que elas se enquadram ao padrão ICP-Brasil (§1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001), ressaltando-se que o art. 5º, §2º, IV da Lei n. 14.063/2020 a utilização de certificado digital emitido por autoridade certificadora credenciada à Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (assinatura eletrônica qualificada) para os atos de transferência e de registro de bens imóveis” .

Compulsando os autos, observa-se que as razões da dúvida foram fundamentadas com clareza e precisão e está acompanhada com os documentos e elementos probatórios exigidos normativamente para a suscitação do presente procedimento administrativo.

No pronunciamento judicial inicial, ao verificar a presença dos requisitos legais, as regras de fixação da competência interna e que foram realizadas pelo Oficial de Registro as providências cabíveis, este Órgão Jurisdicional recebeu o presente procedimento e deferiu o seu processamento.

Mais tarde, ainda, este Órgão Jurisdicional determinou a intimação do Ministério Público, oportunidade na qual se manifestou pela ratificação da decisão administrativa.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

DECIDO.

De acordo com o § 1° do artigo 236 da Constituição Federal, incumbe ao Poder Judiciário, de modo atípico, exercer função correcional e regulatória sobre a atividade registral e notarial, a ser exercida, nos termos da Lei de Organização Judiciária e Regimento Interno de cada Estado, pelo Juiz Corregedor, Corregedorias dos Tribunais e Conselho Superior da Magistratura. É justamente no desempenho desta função correcional que o Estado-Juiz exerce, dentre outras atividades (como a de direção e a de disciplina), o controle de legalidade dos atos registrais e notariais, de modo a sanear eventuais irregularidades constatadas ou suscitadas, o que se dará por meio de processo administrativo.

A propósito, é forçoso esclarecer que a suscitação de dúvida é um procedimento de natureza administrativa, regulado pelos artigos 198 a 204 da Lei 6.015/73, através do qual o Oficial de Registro de Imóveis submete à apreciação do Juízo competente questão controvertida, em virtude da existência de entendimentos divergentes entre o registrador e o apresentante, a fim de se verificar a necessidade de cumprimento de exigências legais, pois não compete aos notários e registradores efetuar valoração de declarações, mas apenas realizar a análise formal dos documentos que lhes são apresentados.

Este é o magistério da doutrina pátria: No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais observar uma série de exigências da lei, a respeito de solenidades de que se devem revestir os diferentes títulos imobiliários.

A dúvida é o caminho legal de submeter à apreciação judicial as exigências formuladas pelos oficiais, nos títulos apresentados a registro, quando o interessado se recusa ou se julga impossibilitado de satisfazê-las. É, portanto, um procedimento administrativo.

A dúvida somente será suscitada a requerimento do interessado.

O oficial anotará no protocolo, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida.

Após, certificar, no título, a prenotação e a suscitação de dúvida, rubricará todas as folhas.

Em seguida dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente no prazo de quinze dias.

O juízo competente será o da Vara de Registros Públicos." (BALBINO FILHO, Nicolau.

Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência: 15 ed.

São Paulo: Saraiva, 2010, p. 83.) Assim, por meio deste procedimento, o Juiz Corregedor apreciará a dúvida acerca da legalidade da exigência (seja esta relativa a documentos necessários ou de diligências prévias ao ato de registro) formulada pelo delegatário do serviço cartorial, chancelando ou não a atitude do oficial e direcionando as providências a serem tomadas pela parte que almeja o registro.

Cumpre asseverar que, o procedimento de suscitação de dúvida não se presta a satisfazer a pretensão deduzida pelos interessados ao Oficial, mas, tão somente, a esclarecer a controvérsia acerca da existência de exigências legais a serem cumpridas, não impedindo, sequer, o ajuizamento de ação competente, conforme se verifica do texto da Lei de Registros Públicos: "art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente".

Ademais, o julgamento da dúvida, por sua vez, não exara provimento destinado a pôr fim a um suposto conflito de interesses (hipótese em que se estaria diante do exercício da jurisdição propriamente dita), ou mesmo, a possibilitar a consecução de determinado ato ou à produção válida dos efeitos jurídicos perseguidos (caso em que se estaria no âmbito da jurisdição voluntária).

Portanto, o pronunciamento judicial de apreciação de mérito possui como limite o aspecto regulamentar dos registros públicos devendo se ater a dizer se a exigência feita pelo oficial do registro é justa ou não, caso em que, não sendo, determinara que seja realizado o registro.

Com efeito, o julgamento não pode criar ou extinguir relações jurídicas, bem como não pode acarretar em inovações no mundo jurídico com a extinção ou implementação de obrigações em detrimento de alguém (o que se deve observar em casos onde o registro de atos contraditórios implique no conflito de direitos opostos entre a parte interessada/terceiros), visto que não é esse o seu objeto.

Pois bem.

Quanto à primeira exigência aqui discutida, é certo que, no contrato de compra e venda, um dos contratantes assume a obrigação de transferir o domínio de coisa certa e o outro a pagar o preço certo, devendo tal instrumento conter todos os requisitos previstos no art. 462 e no art. 481, ambos do Código Civil.

Sendo assim, por obediência legal, somente o proprietário do imóvel poderá dispor acerca de sua propriedade, impossibilitando tal ato por meio de terceiro sem direito real registrado.

Desse modo, caso as partes indicadas como vendedores possuam o domínio sobre o imóvel, é necessário que seja registrado o título hábil de transferência.

Sob essa perspectiva, havendo a ausência de documento que demonstre a transmissão de domínio, não é possível a realização do ato, tampouco por eventual outorgado em procuração sem poderes para agir em nome próprio.

Aliás, conforme mencionado pelo Oficial Registrador: “ainda que fosse em causa própria (“in rem suam” – art. 685 do CC/2002), ela não seria, só por si, título translativo de propriedade”.

Isso porque, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a procuração em causa própria (in rem suam) é negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante.

Tal poder atuará como fator de eficácia de eventual negócio jurídico de disposição que vier a ser celebrado.

Contudo, até que isso ocorra, o outorgante permanece sendo titular do direito (real ou pessoal) objeto da procuração, já o outorgado apenas titular do poder de dispor desse direito, sem constituir o instrumento, por si só, título translativo de propriedade.

Quanto ao segundo e quinto pontos da nota devolutiva, esses foram cumpridos pelo suscitante, motivo pelo qual não é necessário tecer maiores comentários, uma vez que não é objeto de questionamento por parte do Oficial do Cartório.

Em relação à terceira exigência, em respeito ao princípio da especialidade objetiva, é imperioso preservar a descrição de cômodos e informações de matrícula constantes em instrumento particular apresentados em registro, tendo tal medida o principal intuito de evitar registros contraditórios ou que possam vir a prejudicar direitos de terceiros de boa-fé.

Por fim, quanto ao quarto item, havendo a determinação de que a assinatura seja feita de forma digital, esta somente possui validade se for possível a verificação de sua autenticidade, uma vez que deve se enquadrar ao padrão ICP-Brasil, nos termos do art. 10, §1º, da Medida Provisória de nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2021, de modo que a apresentação impressa ou materializada não surte os efeitos legais.

Ante o exposto, sendo pertinente a dúvida formulada pelo delegatário do serviço cartorial, com fundamento no art. 201 da Lei n° 6.015/73 e art. 886 do CNP-BA, JULGO PROCEDENTE a presente suscitação de dúvida, ratificando a decisão administrativa, para que surta seus efeitos legais.

Custas pelo interessado (art. 207 da Lei n. 6.015/1973).

CIÊNCIA ao Órgão Ministerial com atribuições perante esta Unidade Judiciária.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Concedo à presente força de ofício/mandado.

Luís Eduardo Magalhães/BA, datado e assinado eletronicamente.

Davi Vilas Verdes Guedes Neto Juiz de Direito