TJCE - 0237727-27.2024.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA  _________________________________________________________________________________________________________________________________________________     PROCESSO: 0237727-27.2024.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda] REQUERENTE: AMARO AMAURI DA SILVA REQUERIDO: ANTONIO REALE e outros (3)   SENTENÇA Vistos, etc.       Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas c/c Danos Morais com Antecipação de Tutela ajuizada por Amaro Amauri da Silva em face de Ekos Brasil Engenharia Ltda-Epp, Antonio Reale, Ruan Carlo Fernandes De Medeiros e Ferasa Incorporacao de Imoveis LTDA, todos qualificados nos autos em epígrafe.

A parte autora relata na inicial de Id. 119945218 que: "Em 11/08/2017, objetivando realizar a tão sonhada construção da casa própria, o Requerente adquiriu um terreno no empreendimento denominado LOTEAMENTO VILLA REALE, com área de 278,45 m², Quadra 03, Lote 22, registrado na Matrícula nº. 4.957 do 2º Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Aquiraz/CE, localizado na cidade de Aquiraz/CE, prevendo que a conclusão das obras de infra estruturado do empreendimento, bem como a disponibilização dos terrenos aos compradores ocorreria no mês de julho de 2019 e que o clube house e a portaria seriam entregues em dezembro de 2019. (v.

Contrato em anexo, doc. 03).

Excelência, como antedito, a história do Autor com a Parte Requerida, seja a empresa ou o Sr.

Ruan, começou em agosto de 2017, quando compareceu com seu filho Rodrigo ao escritório da empresa Ferasa Incorporações de Imóveis/ Ekos Brasil Engenharia localizado inicialmente no Rio Mar Trade Center em Fortaleza, com endereço comercial situado à Av.

Des.

Lauro Nogueira 1500 sala 1515, para fechar a aquisição de uma casa modelo "Ekos Bella" e um lote na quadra 03 lote 22 no loteamento denominado "Villa Reale" em Aquiraz, localizado na estrada Geovana - Jucurutu em Aquiraz. (...) É válido salientar que pagamentos da casa e do lote, mantiveram-se mensalmente, sendo que o contrato teve como índice de correção o IGP-M, que estava muito elevado no período do primeiro semestre de 2018, o que levou a parcela da casa a se tornar inviável após cerca de 11 meses.

Em nova visita feita pelo Requerente e seu filho Rodrigo ao escritório da Ekos Brasil/Ferasa, ficou acertado em reunião com o Sr.

Ruan Carlo e seu advogado para que fosse feito um distrato da casa, solicitando a devolução dos valores que haviam sido pagos até o momento, descontado a multa pela quebra unilateral do contrato, conforme rege a lei.

De pronto o Sr.

Ruan concordou em realizar o distrato, porém condicionou ao fato de que fosse reinvestido no lote parte do valor a ser devolvido, representando o aporte de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

A Parte Requerida então aplicou esse valor no contrato a título de "desconto no lote", recalcularam as parcelas, deduziram o valor da multa e devolveram o restante em 11 prestações mensais.

A partir daí, o Autor seguiu pagando o lote normalmente.

O prazo para a entrega do loteamento e registro dos lotes no cartório era para ter ocorrido em julho de 2019, ou seja, há quase 5 (cinco) anos, por volta de 1800 (mil e oitocentos) dias. (...) Após o primeiro semestre de 2022, passada a pandemia, o Requerente começou a notar algumas mudanças na cobrança dos boletos mensais.

Uma empresa entrou em contato por e-mail (Hent cobranças) como sendo um correspondente para o pagamento, nos enviando o boleto do empreendimento.

Meses após, por volta de Julho, a Ekos entrou em contato através de email, informando de uma promoção com desconto de 20% para pagamento antecipado do lote, o que atraiu a Parte Autora que passou a pagar sempre que surgisse tal oportunidade.

Já em 2023, a referida "promoção" continuou, sendo que despertou mais atenção que, apesar de estar pagando em dia foi recebido um e-mail da Ekos Brasil agradecendo pela confiança no empreendimento que logo chamariam para a escrituração e novo cronograma para a entrega, sendo que nada estava mudando na estrutura do empreendimento, que seguia, pasmem, sem portões, sem energia elétrica, sem portaria funcionando e nem ninguém trabalhando no local. (...) Após a visita realizada in loco, em mais uma desagradável surpresa, o Requerente constatou que de fato nada tinha progredido no loteamento havia bastante tempo, contendo sinais visíveis de abando na obra com apenas 2 pessoas tentando fazer a manutenção das piscinas, algo que ficou visível que somente estava sendo feito em virtude da visita naquele dia.

O que gerou ainda mais aflição e desconforto na Parte Autora em não conseguir realizar o sonho de ter aquele bem conforme lhe foi prometido em contrato. (...) O total de tudo o que foi pago até então soma R$ 76.603,12 (setenta e seis mil, seiscentos e três reais e doze centavos).

Conforme descritivo abaixo: (...) Alinhada a planilha informada pela Parte Autora, a Ré através encaminhou extrato do contrato contendo todos os pagamentos realizados pelo Requerente, chegando ao valor que o Autor entende ser o que a Requerida deve lhe pagar por ressarcimento do contrato firmado. (v.

Extrato do Contrato - Valores pagos em anexo, doc. 04). (…)".

Decisão de Id. 119945186 concedeu a tutela de urgência para que a promovida suspenda as cobranças das parcelas vincendas do contrato e o pagamento de todo o montante já pago pelo Autor e se abstenha de incluir o nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito.

Concedeu ainda a gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova.

Decisão de Id. 154222034 que declarou a revelia das requeridas Antonio Reale e Ruan Carlo Fernandes de Medeiros, representantes das partes Ekos Brasil Engenharia LTDA - EPP e Ferasa Incorporação de Imoveis LTDA tendo em vista o retorno das cartas com aviso de recebimento (AR) de ID 138124793 e 138124830.

A parte autora requereu o julgamento antecipado do feito pelo que os autos foram conclusos para sentença. É o Relatório.

Fundamento e Decido.

Dada a revelia incidente e não se tratando de direito indisponível, julgo antecipadamente a lide, com fulcro no artigo 355, II do CPC.

No feito em tema, evidente à contumácia da parte demandada, gerando, por conseguinte, os efeitos da revelia ponderados no art. 344 da Lei Adjetiva Civil, eis que não contestado o feito, no prazo legal.

Com efeito, estipula o art. 344 do CPC que "Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor", sendo este o principal efeito decorrente da desídia do réu, decorrente do ônus processual lhe imposto pelo Estado de participar da relação processual instaurada, trazendo ao juiz todos os elementos que possam servir para a formação de sua convicção, para que este possa prolatar a decisão que melhor se adeque aos fatos ocorridos, e não baseado em simples presunção de veracidade.

Destarte, ressalte-se, que a presunção criada acerca dos fatos afirmados pela parte autora não é de ordem absoluta, mas relativa (juris tantum), pois caso gerasse presunção absoluta, o juiz ficaria condicionado a julgar procedente a demanda proposta, tendo em vista a impossibilidade de ser ilidida a situação fática então consolidada.

Compreende-se, portanto, que na revelia, há a minimização do ônus do autor em ter de provar os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, e 374, IV), uma vez que a desídia do réu fez nascer, para aquele, à presunção de que os fatos descritos estão de acordo com a realidade, mas deverá verificar, se a prova já formada induz ao reconhecimento integral do pleito requestado.

Ademais, entendo aplicável o julgamento antecipado do mérito, haja vista se tratar de matéria de direito objeto de entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça, cujas provas documentais já carreadas aos autos, mostrarem-se hábeis a solucionar o conflito, razão pela qual, faz-se desnecessária a produção de provas complementares ou a designação de audiência.

Da Incidência do Código de Defesa do Consumidor e da Distribuição do Ônus da Prova: A relação entre as partes certamente é de consumo, haja vista bem delineados o destinatário final do serviço promitente comprador; e o fornecedor habitual e profissional do serviço Construtora.

Dessa forma, tem-se que a matéria versada nos autos é regida pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, o que nos termos do art. 6º, VIII do diploma consumerista autorizaria a inversão do ônus probante, todavia, tendo em vista a revelia da Promovida, na hipótese, a aferição da procedência dos pleitos dependerá da verossimilhança das alegações autorais e das provas acostadas nos autos pela parte autora.

Isto porque, "[...] a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial só deve conduzir à procedência do pedido se, com base nos elementos de convicção carreados aos autos, o magistrado se convencer da existência dos fatos alegados e não contestados ." (TJCE, Apelação Cível - 0288143-04.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador (a) FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, 4a Câmara Direito Privado, data do julgamento: 14/02/2023, data da publicação: 14/02/2023).

Estabelecidas as premissas de julgamento, passo a análise do mérito.

O feito está em ordem, presentes os pressupostos de constituição válida, a legitimidade das partes e regular do processo, bem como as condições da ação.

De início, cumpre destacar que, em caso de rescisão contratual, o percentual de restituição sobre as verbas adiantadas pelo promitente-comprador depende de quem deu causa ao encerramento da relação jurídica. É o que se depreende do entendimento sumular do Superior Tribunal de Justiça: Súmula nº 543 : Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, Súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015).

Dessa maneira, as argumentações feitas em sede da peça proeminal em foco pelo autor, não foi objeto de contradita pela parte requerida, por sua desídia processual, restando neste ensejo a aplicação da sistemática das provas no processo civil erigida no artigo 373, CPC, do qual não se desincumbiu no caso em tablado da prova do alegado adverso, in verbis: Art. 373.

O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Assim, reconheço os argumentos autorais aliado ao fato da inexistência, por conseguinte, de elementos de forma e material, impeditivos para o reconhecimento judicial do pleito vestibular, baseado ainda na citada documentação que dormita no feito.

Dispõe o Contrato Particular de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Outras Avenças em sua Cláusula 5, item 5.1 do Quadro Resumo que a entrega do imóvel estaria prevista para Julho de 2019, o clube house e portaria seriam entregues em dezembro de 2019.

Entretanto, nos termos alegados pelo autor, a referida entrega do lote não ocorreu, caracterizando assim, a mora da promovida em quase cinco anos de atraso, contados até a data do protocolo da ação.

Resta óbvio que, da análise do contrato firmado entre os litigantes, bem assim diante da documentação acostada à inicial, que a parte contratante/vendedora deu causa a rescisão contratual, eis que possuía a seu favor o prazo de entrega da obra de infraestrutura do empreendimento seria até julho de 2019, entretanto, não demonstrou que a obra de infra-estrutura fora entregue no prazo estipulado, pois sequer apresentou defesa, pelo que deve ser reconhecido a mora da promovida.

No caso em tela, o autor demonstra claramente o interesse na rescisão do instrumento pactuado para compra do imóvel, tendo em vista o descumprimento contratual por parte da promovida, como dito em sua peça exordial, embora já tenha pago o valor de R$ 76.603,12 (setenta e seis mil seiscentos e três reais e doze centavos, referente ao valor total do imóvel objeto do contrato.

Ademais, em sendo o contrato firmado entre as partes de forma bilateral, os contratantes possuem direitos e obrigações recíprocas, e portanto, uma das partes contratantes não poderá reclamar a prestação da outra, sem antes efetivar a sua, face a interdependência existente entre ambas, conforme dispõe a teoria da exceção de contrato não cumprido (exceptio nom adimpleti contractus), cujo dispositivo encontra-se insculpido no artigo 476 do CC, verbis: Art. 476 - Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Com a rescisão do contrato, todos valores pagos pelo demandante, haverão de ser restituídos, sem prejuízo de acréscimos pertinentes ou parcialmente se a culpabilidade repousa no promitente vendedor, como in casu.

Neste sentido foi editada a súmula nº 543, pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, in verbis: Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

STJ. 2a Seção.

Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015.

In casu, restou evidenciado que o promissário comprador efetivamente pagou o importe de R$ 76.603,12 (setenta e seis mil seiscentos e três reais e doze centavos), o qual deve ser restituído integralmente.

Isso porque não é o consumidor responsável por eventual má gestão, má administração.

Na projeção do negócio há afirmações calculadas para atrair o consumidor e o desvio dos parâmetros do planejamento, desde que não se constitua por motivo efetivamente extraordinário, não pode abrigar socorro para inadimplência.

Por consequência, não afasta responsabilidade da ré pelos danos ocasionados em virtude de atos ilícitos por si praticados.

Deste modo, resta patente que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da Promovida.

Estabelecido que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da Promovida, não há como negar o direito do Autor à restituição dos valores pagos, que atingiram o montante de R$ 76.603,12 (setenta e seis mil seiscentos e três reais e doze centavos) valor este incontroverso.

Assim, conclui-se que assiste razão ao autor quanto a ausência de cumprimento do contrato pelas requeridas, garantindo o direito do promitente comprador de resolver o contrato, por culpa exclusiva das rés, com a restituição das parcelas pagas integralmente, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 543 DO STJ.

MÁ-FÉ.

NÃO OCORRÊNCIA.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

REVISÃO.

SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2.

A Segunda Seção desta Corte Superior firmou o entendimento de que a devolução em dobro dos valores pagos pelo consumidor somente é possível quando demonstrada a má-fé do credor.

Precedente: AgRg no AgRg no AREsp 731.339/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 3/5/2016, DJe 6/5/2016. 3.

Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1124791/MG, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 18/12/2017).

Ante ao exposto, declaro rescindido o Contrato de Compra e Venda entabulado entre as partes, tendo em vista a quebra do contrato pela parte demandada, a qual deverá proceder com a devolução INTEGRAL dos valores pagos.

Quanto a caracterização do dano moral, observo que houve conduta contrária ao direito praticada pelas rés.

Portanto, o primeiro pressuposto da responsabilização civil o ato contrário ao direito está preenchido (art. 186 do CC c/c art. 18, CDC).

Pois bem.

Na lição de Sérgio Cavalieri Filho, o dano moral "não mais se restringe à dor, tristeza e sofrimento, estendendo a sua tutela a todos os bens personalíssimos os complexos de ordem ética, razão pela qual podemos defini-lo, de forma abrangente, como sendo uma agressão a um bem ou atributo da personalidade.

Em razão de sua natureza imaterial, o dano moral é insusceptível de avaliação pecuniária, podendo apenas ser compensado com a obrigação pecuniária imposta ao causador do dano, sendo esta mais uma satisfação do que uma indenização" (Cavalieri Filho, Sergio.

Programa de Responsabilidade Civil (p. 101).

Atlas.

Edição do Kindle).

No caso em tela, não é difícil concluir que os transtornos do descumprimento contratual pelas Rés ocasionaram danos morais ao Autor que não logrou êxito em obter a construção de sua casa por ato ilícito da Ré.

Experimentou a frustração de uma legítima expectativa à morada como elemento de sua dignidade.

Em relação ao quantum indenizatório, não estabelece a lei qualquer parâmetro, motivo pelo qual me valho das lições doutrinárias de Rui Stoco: "Tratando-se de dano moral, nas hipóteses em que a lei não estabelece os critérios de reparação, impõe-se obediência ao que podemos chamar de "binômio do equilíbrio", cabendo reiterar e insistir que a compensação pela ofensa irrogada não deve ser fonte de enriquecimento sem causa para quem recebe, nem causa da ruína para quem dá.

Mas também não pode ser tão apequenada que não sirva de punição e desestímulo ao ofensor, ou tão insignificante que não compense e satisfaça o ofendido, nem o console e contribua para a superação do agravo recebido." (STOCO, Rui.

Tratado de responsabilidade civil: doutrina e jurisprudência. 10ª edição revista, atualizada e reformada com acréscimo de acórdãos do STF e STJ.

São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 202). É nesse contexto que a fixação do quantum indenizatório considera as condições econômicas e sociais dos sujeitos processuais, assim como a intensidade do dano, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso em exame, o valor pleiteado na inicial não se afigura razoável diante da gravidade dos fatos e valores envolvidos, de tal forma que em sopesando os elementos disponíveis dantes preclarados, entendo que o valor indenizatório deve ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE, por sentença, nos termos do artigo 487, I do CPC, para que surta seus jurídicos e legais efeitos, para: 1) Declarar rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda (contrato nº 0055/2017) firmado com as Rés, referente à compra do Lote 22, Quadra 03, registrado na Matrícula nº 4.957 do 2º Oficio de Registro de Imóveis da Comarca e Aquiraz/CE, localizado na cidade de Aquiraz, em face de descumprimento do contrato por parte da vendedora/contratante, mormente no atraso na entrega das obras de infraestrutura; 2) Condenar as empresas promovidas de forma solidária, FERASA INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA e EKOS BRASIL ENGENHARIA S/A, a restituírem ao autor de forma integral as parcelas pagas pelo autor no valor de R$ 76.603,12 (setenta e seis mil seiscentos e três reais e doze centavos), relativo ao desembolsado na aquisição do imóvel descrito na proemial, concernente às parcelas pagas, ressaltando que sobre essa quantia incidirá correção monetária pelo IPCA, desde o desembolso, e juros de mora pela taxa legal, correspondente à taxa referencial da Selic, descontado o índice utilizado para a atualização monetária (IPCA), desde a citação. 3) condenar, solidariamente, as promovidas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento pelo IPCA e juros de mora desde o evento danoso (súmula 54, STJ).

Calculados mediante a dedução do IPCA sobre a taxa SELIC.

Condeno as partes rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado do autor, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal.

Após, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, com nossas homenagens e cautelas de estilo.

Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: "Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade".

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, data e hora da assinatura.

FABIANO DAMASCENO MAIA Juiz de Direito