TJCE - 3000310-21.2021.8.06.0019

Processo nº 3000310-21.2021.8.06.0019 Promovente: Lucas Bernardo da Silva Promovido(s): LF Locações de Máquinas e Equipamentos Ltda e TJ Empreendimentos Imobiliários Ltda, por seus representantes legais Ação: Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Vistos, etc.

Tratam os presentes autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores entre as partes acima nominadas, na qual o autor afirma que firmaram contrato de adesão de promessa de compra e venda, referente ao lote 17, da quadra 196, do loteamento Granja Lisboa - Lindival de Freitas, pelo valor integral de R$ 55.781,60 (cinquenta e cinco mil, setecentos e oitenta e um reais e sessenta centavos).

Afirma ter efetuado o pagamento de sinal, na quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), o qual restou inserido como contrato de corretagem; ocorrendo, entretanto, de jamais ter tido referida natureza.

Acrescenta ter efetuado o pagamento do montante de R$ 8.972,26 (oito mil, novecentos e setenta e dois reais e vinte e seis centavos), em parcelas quitadas, algumas pagas logo após a assinatura do contrato e outras, em momento posterior à renegociação.

Sustenta que as parcelas contratadas acabaram excessivamente onerosas para o requerente, fugindo às suas condições financeiras; motivo que culminou em seu desinteresse no prosseguimento do negócio.

Aduz que, ao comunicar as empresas da perda do interesse em permanecer efetuando os pagamentos mensais e requerer devolução dos valores pagos, as mesmas ofereceram a devolução de valor ínfimo comparado àqueles adimplidos durante todo o contrato.

Alega que a demandada ofende a legislação em vigor, já que embasa sua posição em cláusula nula de pleno direito, já que impõe ao autor condição totalmente desvantajosa, gerando vantagem extremamente excessiva à requerida.

Postula, a título de tutela de urgência, a declaração da rescisão do contrato e que a empresa seja compelida a se abster de efetuar qualquer tipo de cobrança em relação ao mesmo, bem como de inscrever seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Ao final, requer que seja reconhecida a nulidade do contrato de corretagem e que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) seja considerado como parte do contrato de promessa de compra e venda firmado, que sejam declaradas nulas as cláusulas leoninas do referido pacto, reconhecendo a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a retenção de, no máximo, 10% do valor pago, e a restituição do valor quitado em parcela única.

Juntou aos autos documentação para comprovação de suas alegativas.

Realizada audiência de conciliação, restaram infrutíferas as tentativas de celebração de acordo entre as partes, apesar das explanações dos benefícios da resolução da lide por composição.

Dispensadas a tomada de declarações pessoais e a oitiva de testemunhas.

Em contestação ao feito, as empresas demandadas suscitam as preliminares de incompetência territorial em face do foro de eleição previsto em cláusula contratual, de ilegitimidade passiva da empresa TJ Empreendimentos Imobiliários Ltda, bem como impugnam o pedido autoral de Justiça Gratuita.

No mérito, afirmam que o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes se encontra em plena vigência; sustentando que o que move o autor é a sua vontade de se desfazer, por mera liberalidade, dos contratos firmados em caráter irrevogável e irretratável.

Alegam que o preço ajustado entre as partes, não contempla a comissão de corretagem, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), conforme contrato de corretagem ajustado entre o autor e a corretora de imóveis Tatiana Pinheiro Cavalcante de Lima Geovane Falcão.

Aduzem que o contrato foi aditado em 09/10/2018, para renegociação do débito em face da inadimplência do autor; tendo o mesmo permanecido realizando os pagamentos das prestações avençadas até 30/11/2019.

Afirma que as 16 (dezesseis) parcelas quitadas pelo autor, compreendem o valor de R$ 7.576,40 (sete mil, quinhentos e setenta e seis reais e quarenta centavos) e acrescenta que, caso fosse possível a resilição do contrato, deveria recair unicamente sobre o autor o ônus, dado seu arrependimento, cabendo-lhe receber, 50% dos valores quitados, ou seja, R$ 3.788,20 (três mil, setecentos e oitenta e oito reais e vinte centavos), nos moldes da cláusula quarta, parágrafo quarto, alíneas "a" e "b" e parágrafo sétimo, dos pactos em tela.

Ao final, requerem a improcedência da ação.

Em réplica à contestação, a promovente impugna as preliminares suscitadas pelas empresas promovidas e ratifica em todos os termos a inicial apresentada.

Afirma que o próprio demonstrativo anexado aos autos e fornecido pela empresa confirma o recebimento da quantia correspondente à R$ 8.972,24 (oito mil, novecentos e setenta e dois reais e vinte e quatro centavos) a título de parcelas pagas por todo o interregno contratual.

Requer a rescisão do contrato firmado, com a retenção de, no máximo, 10% do valor pago, conforme Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. É o breve e sucinto relatório.

Passo a decidir.

O ônus da prova cabe ao autor, quanto aos fatos constitutivos de seu direito e ao promovido, quanto à existência de qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito reclamado (art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil).

Não assiste razão ao estabelecimento demandado no que diz a preliminar de incompetência territorial do juízo, considerando que o autor deve ser considerado destinatário final dos serviços e, consequentemente, consumidor dos mesmos; além de ser nítida a sua hipossuficiência frente à demandada.

Assim, verificada a existência de relação de consumo no caso dos autos, o domicílio do consumidor pode ser reconhecido como competente para a resolução de demandas vinculadas ao contrato firmado, tendo em vista a intenção de facilitar a defesa do consumidor.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

RECEBÍVEIS DE CARTÃO DE CRÉDITO.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

VULNERABILIDADE TÉCNICA CONSTATADA.

NULIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

I.

O CDC INCIDE NAS RELAÇÕES ENTRE PESSOAS JURÍDICAS, SOBRETUDO QUANDO SE CONSTATAR A VULNERABILIDADE TÉCNICA DAQUELA QUE ADQUIRE O PRODUTO OU SERVIÇO, O QUE SE OBSERVA NA HIPÓTESE DOS AUTOS.

II.

ESTANDO A RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES SUBMETIDA ÀS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CABÍVEL A FIXAÇÃO DA COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO DA AÇÃO NO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR, A DESPEITO DE EXISTIR CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO NO CONTRATO.

OBSERVÂNCIA, AINDA, DO DISPOSTO NO ART. 6º, VIII, DO MICROSSISTEMA CONSUMERISTA E AO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 64, §1º DO CPC.

II. É INVÁLIDA A CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO QUANDO DEMONSTRADA A HIPOSSUFICIÊNCIA DA PARTE OU A DIFICULDADE DE ACESSO À JUSTIÇA, O QUE OCORRE NO CASO DOS AUTOS.

PRECEDENTES DO STJ.

AGRAVO PROVIDO.

UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, Nº 51880268120238217000, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 11-09-2023).

Da mesma forma, não assiste razão às demandadas no que diz respeito a alegada ilegitimidade da empresa TJ Empreendimentos Imobiliários Ltda para figurar no polo passivo da presente ação, posto que a mesma integra a cadeia de fornecimento.

Ademais, constata-se que referida empresa figura como representante e sócia da promitente vendedora no contrato firmado entre as partes.

Em relação ao pedido autoral de gratuidade processual, o mesmo deve ser objeto de apreciação em caso de interposição futura de recurso inominado pela parte; oportunidade na qual deverá produzir provas da impossibilidade financeira de arcar com as custas e despesas processuais.

Considerando tratar o feito de relação consumerista, devem ser adotados os preceitos adotados no Código de Defesa do Consumidor; notadamente a inversão do ônus da prova em favor do demandante (art. 6º, inciso VIII, do CDC).

Trata-se de ação de pedido de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia quitada.

Segundo consta dos autos, o autor, após efetuar o pagamento de 16 (dezesseis) parcelas do contrato firmado, por motivos financeiros, requereu sua rescisão e a restituição dos valores quitados.

As empresas demandadas, por sua vez, afirmam restar estabelecido no contrato questionado cláusula que autoriza a retenção de 50% do valor quitado, em caso de rescisão da avença por vontade do comprador, valor este utilizado para custeio das despesas administrativas, publicidade, taxa de fruição, encargos fiscais e tributários, etc.

Assim, deve ser considerado que o responsável pela rescisão do contrato se trata do promovente, que afirma não dispor de condições financeiras para efetuar o pagamento das parcelas contratadas.

Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, deve ocorrer a restituição parcial do valor pago pelo comprador quando for deste a culpa pela rescisão. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)".

Deve ser reconhecido o direito do autor na restituição parcial dos valores quitados, posto ter dado causa a rescisão do contrato.

Por outro lado, deve ser reconhecida a abusividade de cláusula contratual que impõe ao consumidor a perda de 50% do valor pago, ainda mais quando não comprova as despesas que alega terem sido custeadas por referida retenção.

Deve ser ressaltado que a cláusula contratual apontada pelas empresas demandadas estabelece obrigação abusiva e que coloca o consumidor em desvantagem; o que entra em confronto com as disposições constantes no inciso IV do artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor.

APELAÇÃO.

Promessa de Compra e Venda.

Ação de anulação de distrato, rescisão contratual c/c Restituição de Quantia Paga com Pedido de Antecipação de Tutela.

Distrato motivado pela conveniência da compradora.

Sentença de parcial procedência. Apelação da ré, pretensão da majoração da porcentagem de retenção para 25% dos valores pagos.

Desacolhimento.

Manutenção da retenção do percentual de 10% fixado em sentença, que se mostra adequado ao caso concreto.

A devolução dos valores a requerente deverá ser realizada em única parcela, conforme a Súmula de nº 2 deste E.

Tribunal de Justiça.

Inteligência dos artigos 6º e 53, do CDC - Juros de Mora.

Incidência a partir do trânsito em julgado, e não da citação, conforme o Recurso Especial nº 1.740.911-DF do E.

STJ.

Recurso Adesivo da autora.

Renovação dos argumentos anteriores.

Requerimento de justiça gratuita dos locatários indeferido.

Decurso do prazo legal sem comprovação do recolhimento.

Deserção do recurso caracterizada.

RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.  (TJSP;  Apelação Cível 1083679-71.2020.8.26.0100; Relator (a): Luis Roberto Reuter Torro; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/10/2023; Data de Registro: 27/10/2023).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL C.C.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. 1.

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide se as questões versadas nos autos, conquanto de direito e de fato, não exigem dilação probatória. 2.

De rigor a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, vez que a demanda tem como pano de fundo um compromisso de compra e venda de imóvel na planta, empreendimento imobiliário, tratando-se a adquirente de pessoa física, destinatária final do bem. 3.

Deve-se reconhecer o direito do promissário comprador de rescindir o compromisso de compra e venda, admitindo a jurisprudência, conforme o caso concreto, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a fim de cobrir os prejuízos decorrentes das despesas administrativas, propaganda, corretagem e etc. 4.

Diante da acolhida da rescisão contratual, inviável a procedência da reconvenção proposta pela apelante, requerendo o pagamento integral do valor do imóvel.

Sentença mantida.

Recurso desprovido, com majoração da verba honorária, conforme art. 85, § 11, do CPC.  (TJSP;  Apelação Cível 1058865-61.2021.8.26.0002; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 10ª Vara Civel; Data do Julgamento: 10/11/2022; Data de Registro: 10/11/2022).

Assim, deve ser estabelecido o percentual de 15% (quinze por cento) de retenção do valor pago em favor das demandadas, em atendimento aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de se encontrar em consonância com o disposto no art. 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/64, que limita a retenção em até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

Ressalto restar comprovado nos autos que o autor efetuou o pagamento do montante de R$ 8.972,26 (oito mil, novecentos e setenta e dois reais e vinte e seis centavos), conforme Resumo Financeiro do Contrato constante no ID 24217797 - fls. 06; devendo, assim, ser restituído em seu favor o valor de R$ 7.626,42 (sete mil, seiscentos e vinte e seis reais e quarenta e dois centavos).

Da mesma forma, entendo ser abusiva a cláusula contratual que aduz irretratabilidade da promessa de compra e venda, tal como foi firmada, com fulcro na legislação consumerista acima citada.

Por outro lado, não assiste razão ao autor no que diz respeito a nulidade do valor cobrado a título de corretagem, posto que existente contrato firmado entre o mesmo e a corretora de imóveis responsável pela prestação do serviço.

APELAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

Insurgência da requerente.

Retenção da taxa de corretagem e débitos de IPTU.

Rescisão por culpa do comprador.

Possibilidade de retenção.

REsp 1.599.511/SP.

Recurso desprovido (TJSP;  Apelação Cível 1009292-71.2022.8.26.0664; Relator (a): Hertha Helena de Oliveira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/10/2023; Data de Registro: 27/10/2023).

No que diz respeito ao pedido das empresas de condenação do autor ao pagamento de taxa de fruição e tributos incidentes sobre o lote desde a data da imissão na posse até a data da resilição do pacto, o mesmo não merece acolhida por este juízo, posto que as demandas não produziram qualquer prova a respeito dos valores cobrados.

Ademais, o bem negociado trata-se de um lote de terra, sem edificação.

Rescisão contratual.

Promessa de compra e venda de imóvel (lote).

Desistência dos compradores.

Contrato firmado sob a égide Lei nº 13.786/18.

Incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 mitigada, sob pena de gerar enriquecimento ilícito à ré.

Rescisão que se impõe ante a impossibilidade de cumprimento.

Cláusula prevendo multa de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, além da taxa de fruição sobre a mesma base de cálculo, tornando os autores devedores.

Abusividade.

Precedentes citados do STJ.

Percentual de retenção fixado em 25% sobre os valores pagos que satisfaz os ônus do rompimento.

Taxa de fruição indevida pela ausência de edificação.

Majoração dos honorários, de 10% para 15% do valor da condenação.

Sentença mantida.

Recurso não provido. (TJSP;  Apelação Cível 1020319-58.2021.8.26.0576; Relator (a): Vitor Frederico Kümpel; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/10/2022; Data de Registro: 30/10/2022).

Face ao exposto, considerando a prova carreada aos autos, nos termos da legislação e jurisprudência acima citadas e arts. 186 e 927 do Código Civil, julgo PROCEDENTE EM PARTE a presente ação, para condenar, de forma solidária, as empresas LF Locações de Máquinas e Equipamentos Ltda e TJ Empreendimentos Imobiliários Ltda, por seus representantes legais, a restituírem em favor do autor Lucas Bernardo da Silva, devidamente qualificados nos autos, a importância de R$ 7.626,42 (sete mil, seiscentos e vinte e seis reais e quarenta e dois centavos), correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento) do valor quitado pelo mesmo; devendo referida quantia ser corrigida monetariamente pelo INPC, a partir do efetivo prejuízo e acrescido de juros legais, a contar do trânsito em julgado da presente decisão.

Sem condenação no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.

Cientifiquem-se as partes do prazo máximo de dez (10) dias, a contar de sua intimação, para interposição do recurso cabível.

Após certificado o trânsito em julgado da presente decisão, arquive-se o feito; ficando resguardado o direito de posterior desarquivamento em caso de manifestação da parte interessada.

P.

R.

I.

C.

Fortaleza, data de assinatura no sistema.   Valéria Márcia de Santana Barros Leal Juíza de Direito