TJCE - 3000259-63.2022.8.06.0087

  Comarca de IbiapinaVara Única da Comarca de Ibiapina 3000259-63.2022.8.06.0087 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: EDIVAN RODRIGUES DA SILVA, AVERLANDIA DE SOUSA RODRIGUES REU: SERRAVILLE IBIAPINA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, LOPES AGUIAR CONSTRUTORA & EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME   S E N T E N Ç A Relatório dispensado, na forma do art. 38 da lei nº 9.099/95.

Cuida-se de AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E TUTELA ANTECIPADA proposta por EDIVAN RODRIGUES DA SILVA E OUTRA, em face de SERRAVILLE IBIAPINA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LOPES AGUIAR CONSTRUTORA & EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por meio da qual a parte autora pretende, em suma, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do lote 59, da quadra QM01, no EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SERRAVILLE IBIAPINA II, pactuado em setembro de 2018, considerando que seus recursos ficaram escassos por conta da pandemia de COVID-19, o que os impossibilitaram de dar continuidade ao negócio, pedindo ainda a abstenção dos demandados de incluírem seu nome nos cadastros restritivos e também indenização por danos morais e estorno de diferença de parcelas pagas que entendem devida.

Na contestação acostada na ID57495714, a parte demandada impugna a gratuidade processual requerida pelos autores.

No mérito, aduz, em síntese, que cumpriu estritamente o que foi pactuado, que toda cobrança feita possuiria previsão contratual expressa, tanto o valor de 60% cobrado pelas requeridas para efetuarem o distrato, como a atualização anual das parcelas pelo IGP-M, como as parcelas em atraso - as quais o autor aponta como exigência para o distrato -, defendendo a inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais e a aplicação do princípio do pacta sunt servanda na espécie.

Pede, por fim, pela improcedência da ação, por não haver prejuízo material e moral indenizáveis.

Pois bem.

Inicialmente, defiro a gratuidade processual aos autores, nos termos do art. 98 do CPC.

No mérito, a ação é procedente em parte.

Inegável a relação de consumo existente entre as partes, motivo pelo qual incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor.

No caso dos autos, os demandantes pretendem rescindir o contrato de promessa de compra e venda de lote com os demandados, diante das dificuldades financeiras e do aumento progressivo das parcelas.

De início, impende reconhecer a possibilidade de resilição contratual superveniente em razão de inadimplemento e por iniciativa dos promitentes compradores.

No que diz respeito à devolução das partes ao estado anterior, refira-se que os contratos em geral devem manter relação de equilíbrio, devendo o consumidor ser protegido por ser a parte mais fraca e vulnerável da relação de negócios entre as partes.

Diante disso, inobstante a parte autora possa desistir do contrato firmado com os réus, deve ser retido valor a título de cláusula penal, bem como para que se possa ressarcir os gastos decorrentes da administração e da venda do bem, incorridos pela promitente vendedora.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça assenta o seguinte entendimento sumular: Súmula 543.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (grifei) A jurisprudência tem-se firmado no sentido de admitir que a promitente vendedora compense os gastos próprios de administração com a retenção de determinado percentual, que a jurisprudência tem fixado entre 10% e 25% do total pago pelo adquirente, o que tem por finalidade ressarcir a vendedora pelos custos administrativos do contrato celebrado.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS - COMISSÃO DE CORRETAGEM.

O fato de haver relação de consumo não implica automática inversão do ônus da prova, sendo indispensáveis os requisitos legais para que isso ocorra e consistentes na hipossuficiência técnica da parte e verossimilhança de suas alegações. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (STJ, Súmula 543).

Nos termos da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. É "válida cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (STJ, REsp n. 1.599.511/SP).  (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.23.124552-3/001, Relator(a): Des.(a) José Flávio de Almeida , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/10/2023, publicação da súmula em 10/10/2023) (grifei) Abusivo, portanto, o Parágrafo 4º, da Cláusula Sétima, do contrato de promessa de compra e venda referido nos autos, no tocante à retenção de 40% do valor pago pelos requerentes.

Por essa razão, o contrato firmado entre as partes deve ser rescindido por culpa dos autores, retendo a ré percentual de 10% a título de multa pela rescisão do contrato relativo ao lote negociado entre as partes, o que deverá ser liquidado em fase de execução.

No mais, ainda consoante o disposto na Súmula n.º 543 do STJ e jurisprudência atual abalizada, os valores pagos pelos autores deverão ser devolvidos pelos réus de uma só vez, devidamente corrigido e atualizado.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO RECURSO - AUSÊNCIA JUNTADA GUIA DE CUSTAS - DESERÇÃO - RESCISÃO - CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DE REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - RETENÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS E DESPESAS ADMINISTRATIVAS - POSSSIBILIDADE - TAXA DE FRUIÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O COMPRADOR ESTAVA NO USO DO BEM - COMISSÃO DE CORRETAGEM RESPONSABILIDADE COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR -PARCELA ÚNICA - DEVOLUÇÃO - - DANOS MORAIS - AUSÊNCIA DE PROVA DO ILICITO ALEGADO. "é insuficiente para comprovação do preparo a apresentação somente do comprovante de pagamento das custas processuais, pois é indispensável a juntada das respectivas guias de recolhimento da União" (STJ, AgRg nos EAREsp 562.945/SP, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, CORTE ESPECIAL, DJe 15/06/2015).

Uma vez que o comprador não tem mais interesse em manter-se vinculado ao contrato celebrado e à míngua de provas do inadimplemento contratual por parte do vendedor deve ser declarada a rescisão do contrato a partir do ajuizamento da ação. É cabível a retenção de cota condominial, taxa de ocupação e despesas administrativas quando por disposição contratual os encargos foram atribuídos ao comprador.

Nos sistemas de multipropriedade a utilização do imóvel é restrita ao período previsto no contrato.

Se a taxa de fruição somente é devida na hipótese de o comprador estar no uso do imóvel, indevida sua cobrança quando não há essa comprovação.

A jurisprudência do STJ entende ser razoável retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas pelo comprador, no valor compreendido entre 10% e 25%, na hipótese de rescisão contratual.

O percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador se mostra adequado para indenizar o promitente vendedor das despesas gerais, nos casos de rescisão contratual por culpa do contratante, conforme decidido pela Segunda Sessão do REsp nº 1.723.519/SP, prevalecendo o parâmetro estabelecido pela Segunda Sessão no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4/10/2012.

A restituição da quantia paga deve ocorrer em parcela única, porque o vendedor não terá prejuízos, podendo vender o imóvel a terceiros.

Na resolução contratual do compromisso de compra e venda, por desistência do adquirente, os juros moratórios sobre a restituição das parcelas pagas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

A responsabilidade civil traduz o dever de reparar o prejuízo em face de ofensa causada a um direito alheio. À míngua de prova de descumprimento contratual pela parte recorrida ou atitude antijurídica a ela imputada, não há se falar em reparação por danos morais.  (TJMG -  Apelação Cível 1.0000.21.231058-5/003, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2023, publicação da súmula em 13/09/2023) (grifei) Dessa forma, referidos valores devem ser compensados, em fase de execução, do devido pela parte requerida ao requerente, não havendo, tampouco, falar em danos morais, conforme visto no excerto supra.

Também não há ilegalidade na adoção do IGP-M como índice de correção monetária em compromisso de compra e venda.

Conforme precedentes do colendo STJ, existindo pactuação expressa no contrato da correção monetária pelo Índice Geral de Preços Médio ao Consumidor (IGP-M), não há falar em abusividade da aplicação do referido índice, que é utilizado para recompor o poder aquisitivo do valor da moeda, em decorrência dos efeitos da inflação Dessarte, não há ilegalidade na adoção do IGP-M como índice de correção do saldo devedor do contrato de financiamento, se previsto no contrato, por não acarretar desequilíbrio contratual. (AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2465698 - GO, AgRg no AREsp n. 175.340/RJ e outros) Por fim, ressalte-se que não se demonstrou o cometimento de qualquer ato ilícito por parte dos requeridos, nem qualquer espécie de sofrimento psíquico, por parte dos autores, que pudesse apontar para o pagamento de indenização por danos morais - não houve anotação nos cadastros restritivos, cobrança vexatória ou outra situação reconhecida pela jurisprudência como ensejadora de prejuízo extrapatrimonial indenizável.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a presente ação para: a) indeferir o pedido de indenização por danos morais; b) rescindir o contrato entabulado entre as partes, por culpa dos promoventes; c) condenar as promovidas a devolverem à parte autora os valores pagos pelo lote 59, da quadra QM01, no EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SERRAVILLE IBIAPINA II, no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, a título de retenção por despesas administrativas do respectivo contrato de promessa de compra e venda, fazendo-o de forma integral e de uma só vez, no prazo de 30 (trinta) dias, devidamente corrigido desde cada desembolso, e os juros de mora de 1% ao mês devidos a partir do trânsito em julgado da sentença (REsp. 1.740.911 DF2018/0109250-6 - Tema 1002).

Ressalte-se que desse valor poderão ser compensadas as parcelas das quais a parte autora está inadimplente.

Por fim, defiro parcialmente a tutela antecipada, apenas para suspender a cobrança das parcelas vincendas do contrato sub judice, a partir da intimação desta sentença, sob pena de multa equivalente a R$ 1.000,00 (mil reais) por parcela cobrada, a ser revertida em favor dos requerentes, com limite de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Intime-se pessoalmente os requeridos, conforme disposto na Súmula 410 do STJ.

Sem custas processuais nem honorários advocatícios, por expressa disposição dos arts. 54 e 55, da Lei nº 9.099/95.

P.

R.

I.

Ibiapina-CE, 14 de dezembro de 2023.

Anderson Alexandre Nascimento Silva Juiz de Direito  

PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO CEARÁ TRIBUNAL DE JUSTIÇA Vara Única da Comarca de Ibiapina Fica a parte intimada para AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO/INSTRUÇÃO E JULGAMENTO designada para o dia 04/04/2023 às 10:50 horas, pelo rito da Lei n. 9.099/95.

E, de logo, fica criada a sala virtual pelo sistema MICROSOFT TEAMS para a realização do ato por videoconferência, com acesso através do link: https://link.tjce.jus.br/0f5b8c ADVERTÊNCIAS: O não comparecimento injustificado do demandado importa no julgamento antecipado da lide.

A ausência injustificada do autor importa em extinção do processo, bem como a condenação em custas processuais, nos termos do art. 51, I da Lei dos Juizados Especiais.

Ambos os litigantes deverão comparecer ao ato acompanhado de advogado, sob pena de ser-lhe nomeado defensor dativo, munidos dos documentos necessários para provar o alegado e trazendo suas testemunhas, até o máximo de 03 para cada parte (Lei n° 9.099/1995, artigo 34, caput), posto que, não havendo acordo, de logo será realizada a instrução processual e o julgamento do feito.

Caso a parte não disponha de meios para acessar o link, deverá comparecer ao Fórum local, munida de documentos pessoais, no dia e hora designados para a realização da audiência.

A audiência também poderá ocorrer de forma presencial caso haja determinação do TJCE nesse sentido.

Adverte-se que a audiência designada poderá ocorrer por videoconferência, por meio do Sistema Microsoft Teams (ou outro similar de uso TJCE), ou por método presencial a ocorrer em sala de audiências desta unidade judiciária, devendo o Advogado peticionante consultar previamente estes autos eletrônicos sobre referida designação.

Observa-se mais, que, em caso de realização por videoconferência, as informações sobre a Audiência Virtual, plataforma e link de acesso sala eletrônica, deverão ser consultados nestes autos judiciais eletrônicos, com antecedência a realização do ato, pelo Advogado peticionante.