TJDFT - 0771254-69.2023.8.07.0016

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6º Juizado Especial Cível de Brasília Número do processo: 0771254-69.2023.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: SILVERIO ALVES DE FREITAS REQUERIDO: D RIBEIRO SOLUCOES IMOBILIARIA EIRELI - ME SENTENÇA Dispensado relatório, na forma do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

O autor pede, em síntese, a condenação do Requerido no pagamento do valor de R$2.474,30, relativo às cotas de IPTU/TLP referentes aos meses de agosto de 2021 a agosto de 2022, bem como danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Alega que “No ano de 2021, O Requerente firmou contrato de Administração de Imóvel residencial com a empresa Requerida, referente ao apartamento situado na SQN 210, Bloco K, Apto. 403, em Brasília –DF.

O imóvel foi locado por um ano, ou seja, pelo período compreendido entre 19/08/2021 e 18/08/2022, registrado no contrato 646 com a Imobiliária.

Ocorre que até a presente data não foi repassado pela Requerida, os valores proporcionais referentes ao IPTU/TLP do ano de 2021 de agosto a dezembro, bem como o valor de 2022, dos meses de janeiro a agosto.

O réu, devidamente citado e intimado (Id. 182637961), deixou de comparecer à audiência (Id. 189866129) sem apresentar qualquer justificativa, impondo-se o reconhecimento dos efeitos materiais da revelia, nos termos do que dispõe o artigo 20, da Lei nº 9.099/95.

Como é cediço, a contumácia do réu traz como efeito material a presunção de veracidade dos fatos articulados pelo autor na petição inicial, salvo se o contrário resultar da convicção do juiz.

Em outras palavras, a revelia induz uma presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor, o que não significa que esteja o magistrado vinculado a tal efeito, podendo, inclusive, julgar improcedente o pedido.

Trata-se de ação de cobrança na qual o autor narra inadimplemento de obrigações contratuais por parte da empresa ré, responsável pela intermediação de aluguel do imóvel de propriedade do autor localizado.

O pré-contrato foi anexado aos autos (ID 180796801 e 180796809).

Inicialmente, segundo a dicção do art. 653 do CC, destaca-se que a administradora ré atua como mandatária do proprietário do bem imóvel, realizando, em nome deste, a administração da locação.

Vale dizer: a relação jurídica existente entre a administração da ré e o locador autor é típica de mandato.

O art. 667 do CC expressamente atribui ao mandatário a obrigação de aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, bem assim a indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Assim, pelo teor do art. 667 do CC, a administradora ré, na qualidade de mandatária, responde pelos prejuízos ocasionados ao mandante a título de culpa no exercício do mandato.

Impende salientar também que, tratando-se de mandato, os poderes conferidos à ré afetos a administração da locação diz respeito a) promover a oferta com exclusividade, durante o período acima mencionado, do imóvel objeto do presente pré-contrato; b) promover a necessária publicidade, seja por imprensa falada ou escrita, no intuito de efetuar a locação, utilizando-se de critérios objetivos na escolha dos pretensos inquilinos, responsabilizando-se também pela confecção dos respectivos contratos de locação; c) vistoriar periodicamente o(s) imóvel(eis), notadamente quando realizar as visitas para oferta da locação; (vide Cláusula segunda – ID 180796809), não sendo responsabilizada, em regra, pelo adimplemento dos valores decorrentes da locação e não pagos pelo inquilino.

Logo, para que seja imputada à ré a responsabilidade pelo pagamento dos encargos locatícios inadimplidos pelo locatário (aluguel, condomínio, seguro e tributos), faz-se necessária prova de que tenha contratualmente se responsabilizado pelo pagamento desses valores ou que tenha agido com culpa (sem diligência) quanto ao cumprimento dos deveres oriundos da relação contratual.

Nesse sentido, confira-se: JUIZADO ESPECIAL CIVEL.

CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

COBRANÇA DE ALUGUEL.

AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CIVIL DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

INADIMPLEMENTO DO INQUILINO.

DÉBITOS RELATIVOS A COTAS CONDOMINIAIS.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.

Recurso próprio, regular e tempestivo.

O pedido de gratuidade de justiça foi deferido, conforme decisão de ID 8819967. 2.

Trata-se de Recurso Inominado interposto pelo réu (fiador do contrato de locação) para reforma da sentença que julgou procedente os pedidos autorais, condenado-o ao pagamento do valor de R$ 4.361,91 (quatro mil, trezentos e sessenta e um reais e noventa e um centavos), referentes aos encargos locatícios (multas contratuais devidos pelas locatárias do período de 10/06/2013 a 11/11/2013), corrigidos monetariamente e acrescido de juros de mora desde a última citação. 3.

A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). (REsp 1103658/RN, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013). 4.

Descabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário.

A administradora somente terá responsabilidade se houver previsão contratual nesse sentido ou se o contratante provar que a administradora agiu com culpa, não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual. 5.

O contrato de prestação de serviços firmado entre as partes não contempla a cláusula do aluguel garantido.

A Administradora responsabilizou-se tão somente em representar o locador do imóvel no momento do ajuizamento da ação contra o locatário, em razão do inadimplemento contratual.

O Administrador também garantiu que o imóvel seria devolvido ao proprietário nas mesmas condições recebidas (cláusula sétima).

Assim, não prospera a assertiva de responsabilidade da administradora do imóvel, uma vez que é do locatário/fiador a obrigação de saldar os encargos da locação e de reparar os eventuais danos existentes no imóvel locado. 6.

Recurso CONHECIDO e IMPROVIDO. 7.

Condenada a recorrente ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, arbitrados em 15% do valor da causa, ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça anteriormente concedida à recorrente (art. 55, Lei 9.099/95). 8.

A súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei 9099/95. (Acórdão 1179321, 07054678720188070010, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 13/6/2019, publicado no DJE: 1/7/2019.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) LOCAÇÃO.

RESPONSABILIDADE CIVIL DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS - INADIMPLEMENTO DO INQUILINO - DÉBITOS RELATIVOS A COTAS CONDOMINIAIS - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO - OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.1.

A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). (REsp 1103658/RN, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013).2.

A princípio, não cabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário.

Todavia, a administradora terá responsabilidade se houver previsão contratual nesse sentido ou se o contratante provar que a administradora agiu com culpa, não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual.3.

No caso dos autos, examinando o conjunto probatório, verifica-se que a administradora agiu com culpa, não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual, pois a locatária confessou dever à administradora de imóveis a quantia de R$ 15.546,25, proveniente de débitos de condominio atrasado, o que evidência que se responsabilizou pela cobrança dos débitos de condomínio do imóvel por ela administrado, o que não foi feito.4.

Era obrigação da adimistradora de imóveis demandar em ação própria para a cobrança do débito do período em que o imóvel esteve sob a sua administração (09/2012 a 08/2014), restando, assim, configurada a responsabilidade da administradora de imóveis pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas pelo locatário, pois evidenciado o não cumprimento dos deveres oriundos da relação contratual, merecendo prestígio a sentença da magistrada sentenciante.5.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.6.

Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099/95.7.

Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099/95), condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.(Acórdão 937114, 20150610075056ACJ, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 26/4/2016, publicado no DJE: 29/4/2016.

Pág.: 416) No caso em concreto, observa-se que a relação jurídica estabelecida não engloba garantia de pagamento de aluguel e demais encargos da locação, o que afasta a responsabilidade da administradora ré pela inadimplência do locatário.

Desse modo, não se tratando de contrato de administração com garantia de pagamento em caso de inadimplemento do inquilino, no qual a administradora é solidariamente obrigada a resgatar as obrigações locatícias geradas durante o período em que o imóvel administrado estiver efetivamente ocupado, tem-se por inviável o acolhimento dos pedidos de indenização, haja vista a falta de previsão legal e contratual nesse sentido.

DISPOSITIVO Diante do exposto, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais.

Sem custas e honorários, na forma do artigo 55 da Lei nº 9099/95.

Após o trânsito em julgado, não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Sentença registrada eletronicamente, nesta data.

Publique-se.

Intimem-se. [assinado digitalmente] JÚLIO CÉSAR LÉRIAS RIBEIRO Juiz de Direito