TJDFT - 0704953-23.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des.

Carlos Alberto Martins Filho NÚMERO DO PROCESSO: 0704953-23.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIR PINA DE BARROS, KAISE HELENA TEIXEIRA RIBEIRO AGRAVADO: CRISTIANO PAES DE CASTRO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Edir Pina de Barros e Kaise Helena Teixeira Ribeiro contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos do processo n. 0740706-72.2024.8.07.0001, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelas ora agravantes, nos seguintes termos (ID 223588910, na origem): Trata-se de exceção de pré-executividade apresentada pela parte executada em que alega, em suma, que o título que aparelha a execução é inexigível.

A exceção de pré-executividade é instituto que possibilita ao executado levar à apreciação judicial, independentemente de forma ou segurança do juízo, o conhecimento da ausência de condições da ação, e que, transportadas para a execução, resvalem em casos de nulidade do título ou sua inexistência, matérias que, tal a importância, podem ser conhecidas de ofício pelo julgador.

No caso, afirma a parte executada que o título que embasa a execução não cumpre os requisitos do art. 784, III, do CPC, pois não está assinado por duas testemunhas.

Ocorre que, ao contrário do alegado, o art. 784, inciso VIII, do CPC, dispõe que é título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e seus acessórios, não havendo qualquer exigência quanto à assinatura de duas testemunhas.

Eis julgados deste egrégio TJDFT acerca da matéria: "PROCESSO CIVIL E CIVIL.

EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS.

AUSÊNCIA DE TESTEMUNHAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

DESNECESSIDADE.

HIGIDEZ DO TÍTULO.

ALEGAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE, ILIQUIDEZ E INCERTEZA.

AUSÊNCIA DE PROVAS.

TESES CONTRADITÓRIAS.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

O art. 784, inciso VIII, do CPC elucida que é título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e seus acessórios, não havendo qualquer exigência quanto à assinatura de duas testemunhas.2.

Em que pese defender ser impossível desempenhar suas atividades no imóvel locado, as alegações da embargante não parecem críveis, mormente quando se considera que permaneceu no local de 10/07/2019 a 15/02/2023, ou seja, por mais de três anos e meio.3.

As alegações da embargante/recorrente são contraditórias e carecem de respaldo, não havendo se desincumbido do ônus que lhe cabia, qual seja, o de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, em atenção ao que determina o art. 373, II, do CPC.4.

Superada a tese de inexigibilidade da obrigação, em que pese defender a ausência de certeza e liquidez do título executivo, a embargante sequer aponta o valor que entende como correto, em descumprimento ao exigido pelo art. 917, §3º, do CPC.5.

Apelação conhecida e não provida.(Acórdão 1951793, 0703078-89.2024.8.07.0020, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2024, publicado no DJe: 18/12/2024.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

ASSINATURA.

TESTEMUNHAS.

DESNECESSIDADE.

LEGITIMIDADE ATIVA.

DEMONSTRADA.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

DEFESA INCIDENTAL.

ANÁLISE.

VÍCIOS DE ORDEM PÚBLICA.

COGNOSCÍVEIS DE OFÍCIO.

PRECEDENTES.

STJ. 1.

A exceção de pré-executividade é cabível para a arguição de inexigibilidade do título, quando a prova estiver constituída e, por conseguinte, não houver necessidade de dilação probatória.

Precedente do STJ: AREsp nº 2186860, Relator: Marco Buzzi, Data de Publicação: 25/10/2022. 2.

O acolhimento de exceção de pré-executividade exige a comprovação expressa de ausência dos requisitos necessários para a constituição e desenvolvimento válido e regular do processo executivo, sendo incumbência do devedor a apresentação de prova pré-constituída, que corrobore a alegação, e não haja necessidade de instrução probatória, o que conduziria à extinção do processo. 3.

Constatando-se que o exequente também figura como contratante no ajuste celebrado entre as partes, ele é detentor de legitimidade ativa para exigir os valores que alega serem devidos.

Não é possível limitar o direito de ação e o acesso à justiça mediante a exigência de formação de litisconsórcio ativo. 4.

O contrato de locação constitui título executivo extrajudicial, conforme disciplina o art. 784, inciso VIII do CPC, sendo desnecessária a assinatura de duas testemunhas para a sua exequibilidade.

Precedentes deste Tribunal. 5.

Recurso conhecido e não provido.(Acórdão 1792521, 0741213-70.2023.8.07.0000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/11/2023, publicado no DJe: 11/12/2023.) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

PROPRIEDADE DO IMÓVEL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

RECURSO DESPROVIDO. 1 - Caso em exame: Recurso que busca a reforma da sentença que decretou a rescisão do contrato de locação pactuado entre as partes e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos e não pagos. 2 - Preliminar.

Pressuposto processual.

Propriedade do bem imóvel objeto de contrato de locação.

Segundo inteligência da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o ajuizamento de ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis não exige a prova da titularidade do bem imóvel.

Basta, assim, a apresentação do contrato de locação firmado entre as partes (Precedentes do STJ.

AgInt no AREsp n. 1.563.912/SP, relator Ministro Raul Araújo). 3 - Contrato de locação.

Autenticação em cartório.

A validade da declaração de vontade não depende de forma especial, senão quando a lei expressamente exigir (Art. 107 do CC).

Ante a ausência de disposição legal nesse sentido, o contrato de locação dispensa a assinatura de duas testemunhas para ter validade. 4 - Contrato de locação.

Débitos.

Atualização.

Comprovado que o réu ocupou imóvel na qualidade de inquilino, devem a ele serem atribuídos o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado.

O contrato acostado aos autos prevê o índice de juros de mora a ser aplicado, bem como fixa multa em razão de inadimplemento, de modo que não prospera a alegação do devedor de que o débito não foi explicitado com clareza. 5 - Condomínio.

Cobrança. É dever do condômino concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa (art. 1.315 do CC).

O valor de R$ 25,00 cobrado a título de taxa condominial não demonstra abuso na fixação e, dessa forma, não é apto a embasar a reforma da sentença neste ponto, visto que, conforme o art. 1.315 do CC, trata-se de obrigação inerente ao condômino. 6 - Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1934093, 07109595420238070020, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 10/10/2024, publicado no DJE: 28/10/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS.

DESNECESSIDADE.

Nos termos do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, o contrato de locação não precisa estar assinado por duas testemunhas para que constitua título executivo extrajudicial.” (Acórdão 1403371, 07316159420208070001, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 23/2/2022, publicado no DJE: 16/3/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade, devendo a execução prosseguir em seus ulteriores termos.

Nas razões recursais (ID 68661744), as agravantes alegam que o contrato de locação, base da execução na origem, não possui força executiva por não conter as assinaturas de duas testemunhas, conforme seria exigido pelo artigo 784, III, do CPC.

Argumentam que, sem essas assinaturas, o contrato não atende aos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade necessários para ser considerado título executivo extrajudicial.

Além disso, afirmam que os valores cobrados já foram quitados e que haveria cobranças indevidas.

Destacam que o Juízo de primeiro grau utilizou fundamentação própria, não apresentada nas contrarrazões do agravado, ao considerar que o crédito decorrente de aluguel de imóvel e seus acessórios, como taxas e despesas de condomínio, não exige a assinatura de testemunhas para ser executado.

Ao final, os agravantes pedem a concessão de tutela antecipada recursal para reformar a decisão agravada, reconhecendo a irregularidade do contrato e a ilegalidade da cobrança, com a consequente extinção da execução.

No mérito, requerem o provimento do recurso para que a decisão interlocutória seja totalmente reformada.

Preparo recolhido (ID 68674889). É o relato do necessário.

DECIDO.

O art. 1.019, I, do CPC prevê que o relator, ao receber o agravo de instrumento, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir a pretensão recursal, parcial ou totalmente, em antecipação de tutela.

Conforme o art. 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência depende da presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Para tanto, é necessário que o magistrado identifique na demanda elementos fáticos (alegações verossímeis e/ou provas) que permitam, em sede de cognição sumária, estabelecer um convencimento acerca da probabilidade de existência do direito do demandante.

Igualmente, deve estar caracterizada a urgência, consubstanciada na constatação de que a demora para a concessão da tutela definitiva poderá expor o direito a ser tutelado, ou o resultado útil do processo, a (grave) prejuízo, o que justificaria o deferimento da medida excepcional.

Na espécie, não estão presentes os requisitos necessários para concessão da antecipação da tutela recursal.

Analisados os autos na origem, bem como as razões de agravo, tenho que a agravante não logrou infirmar as conclusões da decisão agravada, não sendo possível, desde já, estabelecer convencimento acerca da probabilidade do direito vindicado.

Ressalta-se, desde já, que a cognição em sede de agravo limita-se àquela realizada pelo juízo de origem na decisão impugnada.

Nesse contexto, descabida a análise de argumentos não apreciados pelo juízo a quo, sobretudo quando sequer foram deduzidos na origem (ID 217310503).

No que diz respeito à ausência da assinatura de duas testemunhas no contrato de locação que se executa na origem, tenho que, a princípio, a falta da assinatura não descaracteriza o título executivo extrajudicial e nem afasta a exigibilidade do título, na espécie.

Nos termos do art. 784, VIII, do CPC, é título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.

Não há exigência, nesse caso, da assinatura de duas testemunhas, diversamente do que ocorre com o inciso III do mencionado artigo.

A esse respeito, confira-se a jurisprudência deste Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

PROPRIEDADE DO IMÓVEL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

RECURSO DESPROVIDO.1 – Caso em exame: Recurso que busca a reforma da sentença que decretou a rescisão do contrato de locação pactuado entre as partes e condenou o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos e não pagos.2 – Preliminar.

Pressuposto processual.

Propriedade do bem imóvel objeto de contrato de locação.

Segundo inteligência da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o ajuizamento de ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis não exige a prova da titularidade do bem imóvel.

Basta, assim, a apresentação do contrato de locação firmado entre as partes (Precedentes do STJ.

AgInt no AREsp n. 1.563.912/SP, relator Ministro Raul Araújo).3 – Contrato de locação.

Autenticação em cartório.

A validade da declaração de vontade não depende de forma especial, senão quando a lei expressamente exigir (Art. 107 do CC).

Ante a ausência de disposição legal nesse sentido, o contrato de locação dispensa a assinatura de duas testemunhas para ter validade. 4 – Contrato de locação.

Débitos.

Atualização.

Comprovado que o réu ocupou imóvel na qualidade de inquilino, devem a ele serem atribuídos o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado.

O contrato acostado aos autos prevê o índice de juros de mora a ser aplicado, bem como fixa multa em razão de inadimplemento, de modo que não prospera a alegação do devedor de que o débito não foi explicitado com clareza.5 – Condomínio.

Cobrança. É dever do condômino concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa (art. 1.315 do CC).

O valor de R$ 25,00 cobrado a título de taxa condominial não demonstra abuso na fixação e, dessa forma, não é apto a embasar a reforma da sentença neste ponto, visto que, conforme o art. 1.315 do CC, trata-se de obrigação inerente ao condômino.6 – Recurso conhecido e não provido. (la) (Acórdão 1934093, 0710959-54.2023.8.07.0020, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/10/2024, publicado no DJe: 28/10/2024.) PROCESSO CIVIL E CIVIL.

EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS.

AUSÊNCIA DE TESTEMUNHAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

DESNECESSIDADE.

HIGIDEZ DO TÍTULO.

ALEGAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE, ILIQUIDEZ E INCERTEZA.

AUSÊNCIA DE PROVAS.

TESES CONTRADITÓRIAS.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

O art. 784, inciso VIII, do CPC elucida que é título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e seus acessórios, não havendo qualquer exigência quanto à assinatura de duas testemunhas. 2.

Em que pese defender ser impossível desempenhar suas atividades no imóvel locado, as alegações da embargante não parecem críveis, mormente quando se considera que permaneceu no local de 10/07/2019 a 15/02/2023, ou seja, por mais de três anos e meio. 3.

As alegações da embargante/recorrente são contraditórias e carecem de respaldo, não havendo se desincumbido do ônus que lhe cabia, qual seja, o de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, em atenção ao que determina o art. 373, II, do CPC. 4.

Superada a tese de inexigibilidade da obrigação, em que pese defender a ausência de certeza e liquidez do título executivo, a embargante sequer aponta o valor que entende como correto, em descumprimento ao exigido pelo art. 917, §3º, do CPC. 5.

Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1951793, 0703078-89.2024.8.07.0020, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2024, publicado no DJe: 18/12/2024.) Também assim já decidiu o c.

STJ: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

ASSINATURAS DE DUAS TESTEMUNHAS.

DESNECESSIDADE. 1.

O contrato de locação não precisa estar assinado por duas testemunhas para servir como título executivo extrajudicial. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 970.755/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/3/2017, DJe de 7/4/2017.) Dessa forma, ao menos nesse juízo de cognição inaugural, não se verifica a presença CUMULATIVA dos requisitos autorizadores para a concessão da liminar na forma pretendida.

Portanto, deve ser prestigiada a decisão objurgada.

Acrescento, por fim, que a matéria será analisada com a profundidade necessária pelo Colegiado.

Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.

Comunique-se ao juízo prolator da decisão agravada (1.019, I, CPC), dispensadas as informações.

Intime-se a parte agravada, na forma do art. 1.019, II, do CPC.

Após, retornem conclusos.

Brasília/DF, 5 de março de 2025.

CARLOS MARTINS Relator