TJES - 0020214-10.2020.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492567 0020214-10.2020.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME FACTORBRAS COMERCIAL S.A.(27.***.***/0001-43); THIAGO ALEXANDRE FADINI(*08.***.*84-35); RAFAEL LOIO DE MENESES BASILIO DE MORAES(*18.***.*89-94); Advogados do(a) REU: RAFAEL LOIO DE MENESES BASILIO DE MORAES - ES27885, THIAGO ALEXANDRE FADINI - ES15090 CERTIDÃO DE INTIMAÇÃO Certifico que intimei, através do DJEN - Diário de Justiça Eletrônico Nacional, o(a) REQUERENTE, por intermédio de seu patrono, Advogados do(a) AUTOR: FELIPE ITALA RIZK - ES12510, MARCOS VINICIUS PINTO - ES17847 , por intermédio de seu patrono, para querendo no prazo legal, contrarrazoar a apelação apresentada.

Vila Velha, 19 de junho de 2025 ANALISTA ESPECIAL /CHEFE DE SECRETARIA

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO 1ª SECRETARIA INTELIGENTE DO JUÍZO DE VILA VELHA, COMARCA DA CAPITAL FÓRUM DESEMBARGADOR ANNIBAL DE ATHAYDE LIMA RUA DR ANNOR DA SILVA, S/N, BOA VISTA II, VILA VELHA/ES, CEP 29107-355 6ª VARA CÍVEL DO JUÍZO DE VILA VELHA, COMARCA DA CAPITAL AUTOS N.º 0020214-10.2020.8.08.0035 RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) REQUERENTE: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA REQUERIDO: FACTORBRAS COMERCIAL S/A S E N T E N Ç A Ação renovatória de contrato de locação, recebida segundo o procedimento comum cível do art. 318 do CPC, com as alterações previstas no art. 71 e seguintes da Lei n.º 8.245/91.

Alegou-se na petição inicial, em apertada síntese, os seguintes fatos: QUE possui contrato de locação com a requerida desde 27 de julho de 2016, tendo como objeto do contrato um imóvel situado na Rua Ceará, nº 225, Praia da Costa, Vila Velha/ES, com área de 599,62 m²; QUE desenvolve atividade comercial ininterrupta no local desde o início do contrato de locação, período em que sempre cumpriu rigorosamente suas obrigações contratuais, além de realizar no recinto investimento superior a R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais); QUE as partes não chegaram a um acordo sobre a renovação do contrato, sendo atribuída parcela de culpa ao comportamento de um dos sócios da requerida, Sr.

João Carlos Rodrigues Neto, que, durante a relação jurídica, passou a praticar uma série de abusos e ilicitudes, dentre as quais se originou a Ação de Manutenção de Posse (nº 0022463-02.2018.8.08.0035), sentenciada em favor da requerente, conforme sentença anexa (doc. 05), além da ação penal por dano (nº 0033354-82.2018.8.08.0035), na qual houve condenação do sócio da empresa requerida; QUE iniciou tratativas para a renovação do aluguel, momento em que foi informada de que a requerida utilizaria o ponto comercial para instalar seu escritório; QUE o verdadeiro intuito da requerida consiste apenas em retomar o imóvel, em razão da relação conflituosa entre as partes; QUE não há nenhum impeditivo para a prorrogação do contrato de locação, uma vez que: I- a requerente atende aos requisitos exigidos em lei (art. 71 da Lei nº 8.245/91); II- o ajuizamento da presente ação observa o prazo estabelecido no art. 51, §5º, da Lei nº 8.245/91; III- a justificativa apresentada pela requerida para exercer o direito de retomada é vaga e não razoável, sendo fruto do desgaste na relação entre as partes; IV- a requerida possui diversos outros imóveis na região.

Pede-se, em sede de tutela de urgência, que se mantenha o valor atual do aluguel, qual seja, R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), prorrogando-se provisoriamente o contrato de locação até 31 de julho de 2026.

No mérito, requer, a renovação do contrato de locação, mediante prorrogação até 31 de julho de 2026, com a consequente fixação do valor do aluguel baseada em perícia técnica a ser realizada ou, ainda, com o valor atual do contrato R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigido por outro índice que seja mais condizente com a realidade do mercado.

Decisão proferida às fls. 501-5, no sentido de deferir parcialmente a tutela de urgência, no sentido de prorrogar até 31 de julho de 2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01º de agosto de cada ano, nos termos da cláusula sexta do contrato de locação (fls. 29).

Citação realizada, de forma pessoal, conforme fls. 517.

A parte requerida apresentou contestação às fls. 520-38.

Disse a parte requerida, em resumo: QUE não se sustenta a pretensão inicial nos moldes em que fora proposta; QUE o motivo para a não renovação do contrato de locação pela requerida, justifica-se tão somente pelo fato de possuir interesse em obter o imóvel para uso próprio, não estando o desinteresse na renovação a qualquer desavença entre os sócios administradores das partes; QUE em consagração ao princípio da boa-fé contratual, e nos termos da Cláusula nº 16 do contrato de locação, notificou à requerente com antecedência de 06 (seis) meses, isto é, no dia 16 de dezembro de 2021, a sua intenção de não renovar o contrato, tendo a requerente tido tempo para transferir sua atividade para outro local; QUE não destinará o imóvel ao mesmo ramo de atividade da requerente, mas sim para a instalação de sua sede, cuja atividade é locação e venda de imóveis próprios há mais de 30 (trinta anos); QUE no que tange as benfeitorias realizadas no imóvel, a requerente não faz jus a direito de retenção e/ou indenização por expresse previsão legal e contratual; QUE as partes celebraram o contrato de forma livre, não havendo que se falar em abusividade ou nulidade, sendo os critérios de correção adotados e os valores dos aluguéis pactuados em comum acordo por ambas as partes.

Além disso, não há provas nos autos que demonstrem que tais valores estão causando queda no faturamento ou prejuízo ao desenvolvimento da atividade da requerente.

A requerida apresentou recurso de agravo de instrumento conforme petição acostada às fls. 634-45.

Acórdão às fls. 739-58.

Houve réplica oportunamente apresentada às fls. 651-665.

Audiência de saneamento realizada às fls. 732-3, oportunidade em que o processo foi saneado e admitida a produção de prova pericial.

Laudo pericial apresentado às fls. 865-903.

Esclarecimentos no id 43718030.

Realizada audiência de conciliação (id 64678542), oportunidade em que a requerida sustentou a necessidade de realização de nova perícia, enquanto a requerente pugnou pela manutenção do laudo já produzido.

Encerrado o ato, determinou-se a conclusão dos autos para análise da questão.

Decisão interlocutória proferida no id 66707055, no sentido de indeferir o pedido de nova perícia formulado pela parte requerida.

Na mesma oportunidade, foi determinada a apresentação de alegações finais, no prazo de 15 dias, sob pena de preclusão.

Alegações finais apresentadas pela parte requerente no id 67522457 e pela requerida no id 68151936.

Autos conclusos para julgamento. É o que de importante tinha a relatar.

Decido.

O julgamento da lide importa em se analisar se estão presentes os elementos bastantes que autorizariam a renovação do contrato de locação por força judicial, ainda que contra a vontade do locador.

A ação renovatória somente pode ser deflagrada se obedecidos aos prazos e requisitos do art. 19 da Lei n.º 8.245/91, o qual estabelece que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, sejam atendidas, inicialmente, as disposições do art. 51 da mesma lei: [A] a ação tenha sido proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 5º); [B] o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (art. 51, inc.

I); [C] o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos (art. 51, inc.

II); [D] o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (art. 51, inc.

III).

Preenchidos os pressupostos do art. 51, admite-se o processamento da pretensão renovatória, cuja disciplina encontra-se regulamentada no art. 71 e seguintes da Lei n.º 8.245/91, sendo que a renovação será atendida quanto atendidas as condições legais de deferimento.

No caso concreto, o locador não apresentou nenhum questionamento que sugerisse o descumprimento de obrigações contratuais, senão, a mera manifestação volitiva de recusa em renovar, aliada à discussão sobre o valor do aluguel a ser ajustado.

Pois bem, no caso dos autos, especificamente quanto à contradição dialética entre a petição inicial e contestação, observo que restou demonstrado o atendimento às condições legais ope legis a que aludem os arts. 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, tendo ocorrido a necessária demonstração das condições legais que autorizam a renovação compulsória.

Por esses motivos, a renovação, em tese, mostra-se cabível, independente da vontade do locador.

Assim, estabeleço que no caso concreto a renovação seja fixada pelo prazo de cinco anos.

Passo, doravante, à fase de fixação judicial do aluguel, na medida em que sua estimativa revela ponto de intensa discussão entre as partes.

Para dirimir a divergência foi admitida a produção de prova pericial, quando após análise metodológica das circunstâncias relevantes do imóvel e da região, o perito estimou o valor do aluguel em R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais): 19) Queira o Sr.

Perito, utilizando o método comparativo para aferição do valor locativo, considerando ainda todas as variáveis envolvidas no caso, a exemplo do local, da metragem, da atividade exercida, das restrições de uso, do padrão das benfeitorias instaladas, etc., então informar qual é o valor de mercado estimado para o ALUGUEL mensal do referido imóvel? Resposta: R$ 29.000,00.

Após a entrega do laudo, a requerida passou a questionar que havia divergência entre a área da locação e aquela que é objeto da lide, o que poderia haver reflexos no valor da estimativa do aluguel.

Sem razão a requerida neste particular, com a devida vênia.

A parte autora faz prova de que as áreas de estacionamento, espaço publicitário, entre outras, sempre englobaram todo o espaço locado, inclusive com reconhecimento por sentença judicial proferida em outra demanda.

Até o desajuste entre as partes quanto à divergência de área, o locador sempre aquiesceu com a utilização desses espaços pela locatária.

Inclusive, mesmo que o contrato escrito preveja uma área menor, a relação locatícia sempre foi ajustada com base em uma área maior e o preço do aluguel estabelecido no contrato considerou esta circunstância.

Registre-se que a área maior não foi “encontrada casuisticamente” pelo locatário.

Essa área maior sempre foi objeto do contrato de locação, desde as tratativas iniciais para a obtenção dos registros e licenças públicas.

Não por outra razão, nos autos da ação possessória n.º 0022463-02.2018.8.08.0035 (id 42507534), a locatária obteve a reintegração de posse sobre a área maior, em que sempre exerceu a posse, embora formalmente não contida no contrato de locação.

Portanto, ausente prova de que o valor do contrato originário tenha sido composto apenas pela área menor, admitir o questionamento do locador como correto importaria em prestigiar a má-fé, em especial: (1) Para fixar o aluguel original, o locador estabelece a importância de “X” que englobou as áreas A + B, embora no contrato escrito conste apenas a área A; (2) Para renovar a locação, o locador passa a exigir quase “2X” por causa da área B que sempre integrou a área locada; Pois bem, a mim parece que esta conduta desatende o preceito do art. 422 do Código Civil, em que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, a qual consiste na adoção de um comportamento padrão de conduta pelas partes do contrato, nas relações jurídicas que lhe são próprias, sempre fundamentado na ética, confiança e lealdade.

O contrato escrito estabelece, sim, uma área menor, mas a realidade demonstrou inexoravelmente que a área locada sempre foi maior, fato este de plena ciência dos contratantes quando da composição do valor do aluguel original.

Por corolário, o valor do aluguel estabelecido no contrato, desde o início, considerou a amplitude de toda a área e não apenas da área menor e, seguindo-se neste raciocínio, o laudo pericial mostrou-se adequado para a fixação do novo valor do aluguel em relação à pretensão renovatória.

Observo, portanto, que as razões apresentadas pela parte autora autorizam um julgamento que lhe seja favorável.

Sendo assim, e em face das razões expostas ao julgar o processo, com resolução de mérito, nos moldes do art. 487, inc.

I, do CPC, ACOLHO os pedidos iniciais, no que para tanto: [1] Confirmo a medida liminar ao seu tempo concedida. [2] Estabeleço compulsoriamente a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos, com vigência a partir do término inicialmente estabelecido. [3] O aluguel vigente a partir da renovação do contrato de locação será de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais), mantidos os demais encargos, modos, garantias e prazos de vencimento das obrigações, com efeito ex tunc à citação, nos moldes do art. 69 da Lei n.º 8.245/91. [4] Desde já e independente da interposição de qualquer recurso (embargos ou apelação), a partir da publicação desta sentença, a locatária já deverá promover o pagamento do aluguel em conformidade com o valor estipulado pelo perito. [5] As diferenças eventualmente pagas a maior pela locatária deverão ser ressarcidas pelo locador, de forma corrigida e remunerada pela SELIC a partir de cada pagamento. [6] Condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios fixados em dez por cento (10%) sobre o valor da causa, com correção monetária incidente a partir do ajuizamento (STJ, Súmula n.º 14) e com juros (taxa legal) contados do trânsito em julgado do julgamento definitivo (STJ, precedente do AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.307.301/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 23/5/2024).

Publicação e registro com o lançamento da assinatura eletrônica.

Intimem-se.

Advertências comuns às partes e providências finais direcionadas à Secretaria: A) Eventual restrição patrimonial inserida por este Juízo em aplicativo de caça de ativos (p. ex., SISBAJUD, RENAJUD), caso não baixada na presente oportunidade, deverá ser apontada pela parte interessada no prazo de quinze dias, indicando-se precisamente o id ou folha; B) Eventual restrição cadastral eventualmente inserida administrativamente por ato do próprio credor em órgãos de registro (p. ex., SPC, SERASA) deverá por ele mesmo ser desconstituída, prescindindo-se de intervenção deste Juízo; C) Eventual restrição cadastral inserida por ato deste Juízo (p. ex., SERASAJUD) caso não baixada na presente oportunidade, deverá ser apontada pela parte interessada no prazo de quinze dias, indicando-se precisamente o id ou folha; D) Havendo condenação em custas e não estando a parte sucumbente amparada pela gratuidade: [D.1] as custas remanescentes, complementares e finais devem ser recolhidas em 10 (dez) dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de sua inscrição em dívida ativa (CNCGJ, art. 296, inc.

II); [D.2] decorrido o prazo de dez dias sem o devido recolhimento das custas processuais remanescentes, o Chefe de Secretaria informará à Fazenda Pública Estadual, independentemente de determinação do Juiz, e promoverá o arquivamento do processo (CNCGJ, art. 296, § 2º); [D.3] os autos findos serão arquivados definitivamente após o(a) Diretor(a) de Secretaria informar que as custas foram integralmente pagas ou que foi dada ciência da inadimplência à Fazenda Pública Estadual, salvo hipóteses de dispensas legais (CNCGJ, art. 423); e E) Inexistindo condenação em custas ou, havendo, a parte sucumbente estiver amparada pela gratuidade, bem como se inexistir ato processual pendente ou postulação relevante de alguma das partes, fica desde já autorizado o arquivamento, competindo à Secretaria verificar as pendências, encerrando eventuais alertas do sistema e lançando a movimentação correspondente (CNCGJ, art. 219) Vila Velha/ES, data registrada no sistema.

Manoel Cruz Doval Juiz de Direito Documento assinado digitalmente gab/mcd

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO 6ª VARA CÍVEL DO JUÍZO DE VILA VELHA, COMARCA DA CAPITAL AUTOS N.º 0020214-10.2020.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME Advogados do(a) AUTOR: FELIPE ITALA RIZK - ES12510, MARCOS VINICIUS PINTO - ES17847 REU: FACTORBRAS COMERCIAL S.A.

Advogados do(a) REU: RAFAEL LOIO DE MENESES BASILIO DE MORAES - ES27885, THIAGO ALEXANDRE FADINI - ES15090 DESPACHO Redesigno a audiência para o dia 10/03/2025, às 15h, mantidas a forma, advertências e modos de intimação anteriormente assinalados.

I-se.

Dil-se.

Vila Velha/ES, data registrada no sistema.

Manoel Cruz Doval Juiz de Direito Documento assinado digitalmente gab/mcd/ssaf

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO 6ª VARA CÍVEL DO JUÍZO DE VILA VELHA, COMARCA DA CAPITAL AUTOS N.º 0020214-10.2020.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME Advogados do(a) AUTOR: FELIPE ITALA RIZK - ES12510, MARCOS VINICIUS PINTO - ES17847 REU: FACTORBRAS COMERCIAL S.A.

Advogados do(a) REU: RAFAEL LOIO DE MENESES BASILIO DE MORAES - ES27885, THIAGO ALEXANDRE FADINI - ES15090 DESPACHO Nos moldes do art. 139, inc.

V, do CPC, designo audiência especial de conciliação ou deliberação para necessidade de ampliação do escopo da perícia, para o dia 26 de fevereiro de 2025 às 16h30min.

A audiência será realizada de modo presencial no dia e horário anteriormente referidos, na Sala de Audiências desta Sexta Vara Cível de Vila Velha, situada no Fórum Afonso Cláudio, Rua Dr.

Annor da Silva, n.º 191, Boa Vista II, Vila Velha/ES.

Procedimentos de intimação: — Os ilustres advogados serão intimados via Diário ou Portal Eletrônico, conforme o caso. — Cada parte será comunicada do ato solene pelos ilustres advogados.

I-se.

Dil-se.

Vila Velha/ES, data registrada no sistema.

Manoel Cruz Doval Juiz de Direito Documento assinado digitalmente gab/mcd/mff