TJGO - 5747732-97.2023.8.09.0168

                        PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásComarca de Águas Lindas de Goiás – 2ª Vara Cível, Família e SucessõesE-mails: [email protected] e [email protected] - Balcão virtual: (61) 3617-2608 Processo nº: 5747732-97.2023.8.09.0168Parte requerente: Angela Correia De LimaParte requerida: Bem Viver Participacoes LtdaSENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c com Restituição de Valores Pagos movida por Angela Correia De Lima em face de Bem Viver Participacoes Ltda.

Partes devidamente qualificadas.Sentença com resolução do mérito proferida na mov. 42.A parte autora, através da mov. 45, informou a formalização de acordo entre as partes, apresentando minuta assinada por ambas as partes, requerendo a homologação por sentença, com a extinção do processo.Vieram os autos conclusos.É o relatório.

Decido.Em que pese a existência da sentença prolatada em mov. 45, prevalece o entendimento no sentido de que o juiz pode homologar eventuais acordos após a prolação de sentença ou do seu trânsito em julgado.

A propósito:AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ACORDO CELEBRADO ENTRE AS PARTES .

DIREITOS DISPONÍVEIS.

NECESSIDADE DE HOMOLOGAÇÃO RECURSO PROVIDO.

EFEITO TRANSLATIVO.

EXTINÇÃO DO PROCESSO .

PROVIMENTO. 1.

A realização de acordo extrajudicial após a prolação de sentença ou do seu trânsito em julgado, não impede sua homologação em juízo, posto caber ao juiz promover, a qualquer tempo, a conciliação das partes, no propósito de solucionar o conflito de interesses submetido ao crivo jurisdicional. 2 .

Consoante o disposto no artigo 849, Código Civil, a transação só se anula por dolo, coação ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa, não se admitindo o indeferimento da homologação pelo magistrado caso o acordo verse sobre direitos disponíveis e as partes possuam plena capacidade. 3.

Por força do efeito translativo dos recursos, cabe ao juízo recursal homologar a avença e declarar a extinção do feito de origem, nos moldes do art. 487, III, b, Código de Processo Civil . 4.

Agravo de Instrumento provido. (TJ-GO 5514279-38.2022 .8.09.0069, Relator.: DESEMBARGADORA BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 31/01/2023)Assim, da análise dos autos, observo que as partes compuseram amigavelmente a lide.

O acordo foi firmado por partes capazes, não viola a ordem pública e o objeto da causa comporta transação, motivo pelo qual não há óbice à sua homologação.

Nesse contexto, conforme dispõe alínea "b", do inciso III, do artigo 487, do Código de Processo Civil, a transação realizada pelas partes, uma vez homologada, dá ensejo à resolução do mérito.Ante o exposto, HOMOLOGO o acordo firmado para que produza seus devidos e legais efeitos, e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso III, “b” do Código de Processo Civil.Baixe-se e oficie-se, se necessário.Custas dispensadas (art. 90, §3º, CPC).

Honorários conforme pactuado.Ante a ausência de interesse recursal, certifique-se o trânsito em julgado.Oportunamente, arquivem-se os autos.Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Cumpra-se.Águas Lindas de Goiás, data da assinatura digital. Sarah de Carvalho NocratoJuíza de Direito(em substituição automática)- documento assinado eletronicamente -

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Núcleo de Aceleração de Julgamentos e de Cumprimento de Metas da 1ª Instância (NAJ de 1ª Instância)Instituído pelo Decreto Judiciário nº 791/2021PROCESSO: 5747732-97.2023.8.09.0168Data da distribuição: 09/11/2023SENTENÇA Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. Angela Correia de Lima ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c com Restituição de Valores Pagos com Pedido de Tutela de Urgência em face de Bem Viver Participacoes Ltda, ambos devidamente qualificados.

Aduziu a requerente, em síntese, que celebrou, em 27/11/2018, contrato particular de compromisso de compra e venda com a parte requerida para aquisição de um lote no Novo Centro de Loteamentos, em Águas Lindas de Goiás/GO, pelo valor de R$ 55.800,00, parcelado em 180 prestações mensais, com valor inicial de R$ 310,00, cujo pagamento se iniciou em 05/06/2019.

Relatou que os valores pagos, somados de acordo com o informado pela requerida via WhatsApp, totalizam a quantia de R$ 33.940,00 (trinta e três mil, novecentos e quarenta reais), e afirmou que o referido lote não tem nenhuma benfeitoria, que não reside e jamais usufruiu do imóvel.Informou que em razão de não poder mais suportar a onerosidade das parcelas em decorrência de motivos alheios à sua vontade e, além disso, pela situação atual do país, passando por um momento de grave crise econômica, não pode mais honrar o pagamento das prestações sem prejuízo do sustento próprio e de seus familiares.

Asseverou, entretanto, que a requerida sempre criou obstáculos e inviabilizou a rescisão, informando que não poderia ser ressarcida dos valores pagos, por se tratar de Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com força de Escritura Pública, com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, além de outras avenças jurídicas, na modalidade de prazo e preços certos, nos termos da Lei nº 9.514/97.

Ressaltou que não há nenhum registro do contrato junto à margem da matrícula do imóvel, não atendendo a requerida, portanto, ao que preceitua o art. 23 da Lei n.º 9.514/97, ônus que incumbia a ela, afastando a aplicação da referida Lei.

Posto isso, suscitou, em sede de tutela de urgência, a suspensão do contrato objeto da presente ação, bem como das despesas inerentes ao IPTU do imóvel.

No mérito, requereu a procedência da ação para declarar a rescisão contratual, bem como que seja aplicada a multa contratual estipulada em no máximo 10% do valor já pago e a restituição dos valores.

Pugnou pelos benefícios da justiça gratuita e a inversão do ônus da prova.

Juntou documentos (evento 01).

Decisão que recebeu a inicial, deferiu a gratuidade de justiça à parte autora e a tutela de urgência (evento 06).

Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação no evento 28, alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva quanto à restituição da comissão de corretagem, bem como a prejudicial de mérito relativa à prescrição do direito de reembolso. No mérito, afirmou a dispensabilidade do registro do contrato para a aplicação das disposições da Lei 9.514/97, a impossibilidade de rescisão contratual e a legalidade das parcelas contratadas e cobradas.

Juntou documentos.

A parte autora apresentou réplica (evento 33).Na produção probatória (evento 36), ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (eventos 39 e 40).Após, vieram os autos conclusos (evento 41). É o essencial.

Decido.Verifico, em proêmio, que o processo tramitou de forma regular, restando atendidos todos os ditames legais, em ordem a evidenciar a sanidade procedimental.

Demais disso, observo que inexistem prejuízos às partes, não havendo se falar em nulidades (não há nulidade sem prejuízo – pas de nullité sans grief).

Passo à análise das preliminares arguidas.

No que se refere à alegação de ilegitimidade passiva da requerida quanto à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, cumpre esclarecer que a legitimidade é um pressuposto processual relacionado à pertinência subjetiva da lide.Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual coincidente com a situação legitimadora decorrente de previsão legal, relativamente àquela pessoa e o respectivo objeto litigioso, nos termos dos artigos 17 e 18, do Código de Processo Civil.

Sobre o tema ensina Humberto Theodoro Júnior: “Destarte, legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito.

A legitimação ativa caberá ao titular do interesse firmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão." (in "Curso de Direito Processual Civil", volume I - Teoria Geral do Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento -, Editora Forense, Rio de Janeiro, 39ª edição, 2003).Desse modo, sob a óptica do código de defesa do consumidor, aplica-se a regra da solidariedade entre todos os envolvidos com a prestação de serviços e produtos (artigo 3º combinado com artigo 7º, parágrafo único, do CDC), de maneira que tanto a empresa que comercializou o bem, como outros eventuais fornecedores envolvidos na relação jurídica, respondem por possível ilícito.

De acordo com o entendimento firmado pelo Tribunal de Justiça do Estado, a requerida tem legitimidade passiva, uma vez que figura como vendedora dos imóveis e está diretamente ligada aos fatos narrados na inicial, fato que, pela teoria da asserção é suficiente para a configuração da legitimidade.

Sobre o assunto:EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE.

RESILIÇÃO UNILATERAL.

PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.

AUSENTE INTERESSE RECURSAL.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

SÚMULA 543 DO STJ.

CLÁUSULA PENAL REDUZIDA.

TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

DESEMBOLSO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

SENTENÇA MANTIDA.1.

Falta interesse à recorrente que deduz pretensão em relação à qual não foi sucumbente.2.

O CDC se aplica à relação jurídica derivada de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária.3.

A participação ativa na venda do imóvel torna a empresa legítima para figurar no polo passiva da ação na qual se busca a rescisão do contrato imobiliário e a restituição de parcelas contratuais.[...] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5483107-72.2020.8.09.0029, Rel.

Des(a).

Roberta Nasser Leone, 6ª Câmara Cível, julgado em 16/07/2024, DJe de 16/07/2024) (Grifo nosso).Assim, a parte autora pretende no presente feito, além da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a restituição de valores pagos a título de corretagem, portanto, considerando que a ré pertence à cadeia de consumo, não há que se falar na sua ilegitimidade.

Desse modo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

Ainda, a requerida alega a prescrição trienal do pedido de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no Tema 938 do STJ.

Entretanto, tal entendimento se aplica exclusivamente aos casos em que a abusividade da taxa de corretagem é discutida.

No presente caso, o requerimento de restituição decorre da rescisão contratual, e não da abusividade da cobrança, motivo pelo qual incide o prazo prescricional decenal, conforme entendimento pacífico do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CULPA DO VENDEDOR.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PRESCRIÇÃO.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ.

PRESCRIÇÃO DECENAL.

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS.

SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

Incidência da Súmula 83 do STJ. (…). 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, 4ª T., AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, DJe de 13/6/2023) (Grifo nosso).

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Zacarias Neves Coêlho EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5326393-51.2020.8 .09.0137 COMARCA DE RIO VERDE (2ª Vara Cível) EMBARGANTE: SPE PARK II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

EMBARGADOS: LUCINEIRE PEREIRA CAMPOS FERREIRA E OUTRO RELATOR: SEBASTIÃO LUIZ FLEURY ? Juiz de Direito Substituto em 2º Grau EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PRESCRIÇÃO.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ.

PRAZO DECENAL.

RESTITUIÇÃO DEVIDA.

CONTRADIÇÃO INEXISTENTE NO ARESTO .

PRETENSÃO ACLARATÓRIA CONSISTENTE EM ALTERAR A TESE ADOTADA NO JULGAMENTO.

INADMISSIBILIDADE.

EMBARGOS REJEITADOS. 1.

Os aclaratórios têm por objetivo esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material (art. 1.022, I a III, do CPC). 2.

Ao contrário do que alega o recorrente, não houve contradição no acórdão zurzido, porquanto, conforme explanado, a incidência da prescrição trienal para restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, estabelecida no Tema 938 do c.

STJ, está adstrita aos casos em que a causa de pedir se funda na abusividade da transferência dos custos da comissão de corretagem ao consumidor pela Incorporadora.

Assim, tendo em vista que o fundamento do pedido de ressarcimento da comissão de corretagem formulada nos presentes autos decorre do atraso na entrega do imóvel pela incorporadora, e não em virtude de enriquecimento sem causa ou de ilegalidade da cobrança da taxa, o prazo prescricional aplicável à espécie é o decenal, previsto no art. 205 do CC . 3.

Considerando que a resolução do contrato ocorreu por inadimplemento da vendedora, todos os valores pagos pelos autores/embargados devem ser devolvidos, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, não havendo que se discutir sobre quem recebeu tais valores, pois a rescisão contratual ocasionada pelo atraso na entrega da obra enseja o dever da construtora indenizar todos os prejuízos sofridos pelos compradores (Súmula 543 do STJ). 4.

Não demonstrado qualquer vício no acórdão embargado, que apreciou de forma completa, lógica e clara todas as questões relevantes à lide, devem ser rejeitados os embargos de declaração. (TJ-GO - AC: 53263935120208090137 RIO VERDE, Relator.: Des(a).

SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R)) (Grifo nosso).Assim, o direito de reembolso da comissão de corretagem não está prescrito.

Ainda em relação à comissão de corretagem, tem-se que, nos contratos de compra e venda de imóveis, não é abusiva a imputação ao adquirente da obrigação de pagamento da comissão de corretagem (art.725 e 726 do Código Civil), desde que exista cláusula imputando tal encargo ao consumidor, que deve ser informado previamente sobre esse ônus, ou seja, antes da assinatura do pacto, e desde que haja discriminação do valor total do bem e do valor da respectiva comissão.

Assim, rejeito a prejudicial de mérito em relação à comissão de corretagem.

Sem mais preliminares a serem analisadas, passo ao exame do mérito.

Pretende a requerente a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e a restituição das importâncias pagas, em virtude da sua impossibilidade financeira em continuar honrando com o que foi pactuado.

No presente caso, as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda em 27/11/2018, objetivando a aquisição de um lote no empreendimento Novo Centro de Loteamentos, em Águas Lindas de Goiás/GO, pelo valor de R$ 55.800,00, parcelado em 180 prestações mensais de R$ 310,00 (evento 28, arquivo 06).

Consta nos autos que a parte autora quitou, ao todo, a quantia de R$ 33.640,21 (trinta e três mil seiscentos e quarenta reais e vinte e um centavos), correspondente ao pagamento de 51 (cinquenta e uma) parcelas (evento 01, arquivo 07).Afirma a autora que devido a dificuldades financeiras não conseguiu honrar com as prestações e buscou rescindir o contrato, todavia a requerida propôs condições inviáveis, razão pela qual pleiteia a rescisão do contrato e devolução dos valores pagos mediante retenção de apenas 10% (dez por cento), alegando abusividade de algumas cláusulas contratuais.

A empresa requerida, por sua vez, sustenta que não há cláusulas abusivas ou nulas atribuindo a rescisão exclusivamente ao inadimplemento da autora, acrescentando que os valores devem ser restituídos com os devidos descontos conforme previsto no contrato.

Diante de tais ponderações, verifica-se que as partes não divergem que o pedido de rescisão teve como causa a dificuldade financeira enfrentada pela contratante para honrar as demais parcelas do contrato.

Logo, a controvérsia se restringe em apurar o valor e o prazo da restituição devida a autora.

Inicialmente, ressalta-se que, segundo as partes, não houve o registro da alienação fiduciária.

Desta feita, consoante entendimento jurisprudencial do Colendo STJ, o registro do contrato em cartório é necessário para a aplicação das regras previstas na Lei 9.514/97.

Veja-se: EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

CLÁUSULA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI Nº 9.514/1997.

REGISTRO DO CONTRATO.

IMPRESCINDIBILIDADE. 1.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2.

Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997. 3.

Agravo interno não provido.” (STJ, 3ª Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº. 2.014.411/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 14/08/2023, DJe de 21/08/2023) (grifo nosso).

Em que pese haja divergência entre a 3ª Turma e a 4ª Turma do STJ acerca da matéria, deve-se convir que o próprio Tema Repetitivo 1095 exige o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, ao tratar da hipótese de inadimplemento do devedor, in verbis: Tema 1.095 – STJ: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Além do mais, dispõe textualmente o art. 23 da Lei 9.514/1997 que: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

A propósito, tem-se a jurisprudência do egrégio TJGO – Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR NEGATIVAÇÃO INDEVIDA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

REGRAMENTO.

NECESSIDADE DE REGISTRO.

AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL.

NÃO CONFIGURADA.

CDC.

APLICABILIDADE.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO DE VALORES COM RETENÇÃO.

PERCENTUAL MÍNIMO.

PREQUESTIONAMENTO.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

MAJORAÇÃO. 1.

Admissível a postulação em juízo da rescisão contratual pleiteada, não há que se falar em falta de interesse processual pela requerente. 2.

Em que pese haja divergência na jurisprudência, prevalece o entendimento de ser necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel para a eficácia da garantia de alienação fiduciária, entendimento que se extrai do art. 23 da Lei nº 9.514/97 e do próprio Tema Repetitivo 1095. 3.

Havendo desistência da promessa de compra e venda do imóvel pelo comprador, não motivada por inadimplemento contratual do vendedor, a restituição dos valores pagos deve dar-se com retenção de percentual para a cobertura das despesas, sendo razoável o percentual mínimo de 10% (dez por cento), caso o vendedor não comprove ter suportado despesas em valor mais elevado. 4.

Devidamente apreciadas as matérias de fato e de direito alegadas pelas partes, sobretudo os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97; arts. 421 e 422 do CC; Tema Repetitivo 1095; Súmula 543/STJ; e CDC, não há falar em sua violação ou negativa de vigência. 5.

Uma vez desprovido o apelo, impõe-se a majoração da verba honorária fixada no 1º Grau.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível nº. 5438048- 33.2023.8.09.0069, Relator Des.

Delintro Belo de Almeida Filho, 4ª Câmara Cível, julgado em 01/07/2024, DJe de 01/07/2024) (Grifo nosso).Estabelecida a premissa de inaplicabilidade, ao caso, da Lei nº 9.514/97, por ausência de registro, impõe-se ressaltar que o presente caso se trata de autêntica relação de consumo, porquanto as partes litigantes se inserem, respectivamente, nos conceitos legais de fornecedor e consumidor, previstos nos arts. 3º e 2º, ambos do CDC (Lei 8.078/90).

A propósito da questão a Súmula 543 do STJ estabelece que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Dessarte, a situação dos autos encontra-se prevista na parte final da referida súmula, sendo fato incontroverso que a desistência foi pleiteada pela compradora ao argumento de que a situação atual não mais comportava o pagamento das parcelas.

Estabelecida a responsabilidade pela rescisão, emerge o direito de retenção pela vendedora de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-la pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento.

Sobre referida retenção – cláusula penal –, estabelecem os artigos 408 e 409 do Código Civil: Art. 408.

Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409.

A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Como dito, a pena convencional, ao mesmo tempo em que atua como meio de coerção, compelindo o devedor ao cumprimento da obrigação, também tem a função de prefixar as perdas e danos devidas em razão do inadimplemento do contrato.

Conforme entendimento jurisprudencial do C.

Superior Tribunal de Justiça e deste e.

Sodalício Estadual, admite-se a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total da quantia paga, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTECOMPRADOR.

AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO TIDO POR VIOLADO.

DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

SÚMULA 284/STF.

CLÁUSULA PENAL.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE.

POSSIBILIDADE.

COMPENSAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LEGALIDADE.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

A ausência de particularização dos dispositivos de lei federal em tese violados pelo acórdão recorrido caracteriza deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento desta Corte Superior, fazendo incidir, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF. 2.

A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga.

Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012 (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020). 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, a cobrança de valores correspondentes ao período de fruição do bem pelo comprador não é abusiva e se mostra necessária para evitar o enriquecimento ilícito da parte.

Assim, "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida" (AgInt no REsp 1.216.477/RS, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 07/06/2018). 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1378049 SE 2018/0262602-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020) (grifo nosso).APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.

MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO.

DANOS MORAIS.

IMPROCEDENTE.

AUSÊNCIA DE PROVA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARTIGO 86 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1- A jurisprudência da colenda Corte da Cidadania entende lícita a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pela promitente compradora, a título de multa decorrente de cláusula penal compensatória, em caso de rescisão contratual por culpa daquele contratante, sendo, no caso em tela, correta a decisão do juiz a quo que reduziu a quantia fixada no contrato em análise para o patamar de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela autora. 2 - Compete à parte autora o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, sendo que, se ela se descurar desse encargo, assume o risco de não obter êxito em sua pretensão.

In casu, a improcedência do pedido de reparação por danos morias é medida imperativa, ante a ausência de prova de que a ré praticou conduta ilícita. 3 ? Em face da reforma da sentença vergastada, tendo em conta que cada litigante foi em parte vencedor e vencido, impõe distribuir entre eles as despesas e os honorários advocatícios em partes iguais, à luz do que dispõe o art. 86, do Código de Processo Civil.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO – Apelação Cível (CPC): 01522302320158090051, Relator: JEOVA SARDINHA DE MORAES, Data de Julgamento: 26/04/2018, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/04/2018) (grifo nosso).No caso concreto, a requerida invoca o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 13.786/18 (Lei dos Distratos), que estabelece a possibilidade de retenção de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato (evento 28).  Por sua vez, a parte autora requer a aplicação de multa contratual estipulada em no máximo 10% do valor já pago.

Dito isso, verifica-se que o percentual requerido está em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, vez que não acarreta enriquecimento ilícito para a vendedora e onerosidade excessiva para a compradora.

Observe-se, que não obstante se admita a retenção de valores a título de perdas e danos em favor da loteadora, à luz do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que prevê a retenção de multa sobre o valor do contrato e não sobre o valor do montante pago:Art. 53.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Nesse mesmo sentido, recentemente o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO A REQUERIMENTO DO COMPRADOR.

LEI DO DISTRATO.

INCIDÊNCIA DO CDC.

RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.

PERCENTUAL ABUSIVO.

TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU.

POSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.1.

A despeito do art. 32-A da Lei 6.766/79, a cláusula de retenção de 10% do valor do contrato mostra-se excessiva e contrária ao art. 51, incisos I e IV do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que coloca o adquirente em posição de excessiva desvantagem decorrente da rescisão contratual, o que não se mostra razoável.2.

Partindo-se da premissa de que o pedido de quebra do contrato se deu por iniciativa e responsabilidade do adquirente, cumpre registrar que ele tem direito à restituição parcial das parcelas pagas, sendo legítima, por sua vez, a retenção pela vendedora de parte do montante pago para ressarcimento das despesas inerentes ao contrato ou, ainda, para dispêndios financeiros relativos ao empreendimento, visando equalizar as perdas e danos.3.

Embora a Lei nº 13.786/2018 discipline o distrato, a norma fixa apenas diretrizes (limites máximo para retenção de valores e espécies de despesas que poderiam ser descontadas), mas não uma única forma para rescisão.4.

Tratando-se de relação consumerista e contrato de adesão, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações (art. 53, CDC).5.

Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo promitente comprador, a jurisprudência admite a retenção entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas ao promitente vendedor, conforme as circunstâncias de cada caso.6.

O ITU e a cota condominial são devidos pelos compradores após a imissão na posse e até a data da citação, que é o marco da rescisão do contrato, mormente reconhecida a culpa deles pela resolução do negócio, mas não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado.

Precedentes desta Corte.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5676010-63.2023.8.09.0051, Rel.

Des(a).

RODRIGO DE SILVEIRA, 10ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024) (Grifo nosso).Portanto, o percentual de 10% (dez por cento) deve incidir sobre o total das prestações pagas pela adquirente, assegurando-se, com isso, o equilíbrio entre as partes, principalmente porque a empresa autora ficará com a propriedade do imóvel e poderá renegociá-lo novamente.

Saliente-se que a devolução deverá se dar em parcela única, sendo abusiva a devolução de forma parcelada, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

No que diz respeito à taxa de fruição é cabível seu arbitramento nos meses em que a promitente compradora fez uso do imóvel, entretanto sem a contraprestação devida (período de inadimplência).

Isso porque a taxa de fruição tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo exercidos por terceiro, sendo que a posse injusta do imóvel pela parte requerente, uma vez que não adimpliu sua parte contratual, confere às requeridas o direito de ressarcimento.

Imperioso ressaltar que no caso vertente não restou demonstrada a utilização do imóvel, motivo pelo qual fica a requerida impossibilitada de promover qualquer retenção a esse título, não sendo necessário qualquer diligência no imóvel para tal averiguação (cf.

TJGO, Apelação Cível n.° 5213662-06.2021.8.09.0064, Rel.

Des.

Vicente Lopes Da Rocha Júnior, 2 ª Câmara Cível, Publicado em 24/11/2023).

Por fim, é cediço que os contratos constituem acordo pelo qual as pessoas assumem obrigações entre si, mas nem sempre são elaborados e redigidos pelos contratantes e, sim, unilateralmente por quem o apresenta e muitas vezes o impõe a outrem, os quais denominam-se de “adesão”.

Tal conclusão, porém, não significa que as cláusulas nele inseridas sejam abusivas, devendo a circunstância ser analisada caso a caso; aliás, vedado ao julgador conhecê-las de ofício, de acordo com a Súmula nº 381 do STJ.

Partindo de tais esclarecimentos e refutando as alegações da parte requerida quanto à possibilidade de análise de revisão da cláusula e a discordância acerca de eventual nulidade, constata-se abusividade na cláusula que obriga o adquirente a arcar com os impostos e taxas do imóvel que sequer foi entregue, sendo apenas adquirido contratualmente, ao passo que, enquanto não usufruía/usufrui do bem, não pode a autora ser responsabilizada pelo referido imposto, considerando que as obrigações pelo pagamento das contribuições, taxas e impostos possuem natureza propter rem, ou seja, perseguem a coisa, sendo que esta não está efetivamente entregue a parte requerente.

Nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional o contribuinte, o responsável pelo pagamento do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e das despesas com IPTU é do adquirente a partir da posse, efetivada com a “entrega das chaves” (STJ, AREsp 1.391.574/SP ; Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva; publicado em 12/02/2019) ou, nesse caso, a entrega do Empreendimento, visto se tratar de lotes, a partir de quando esteja à disposição dos requerentes, a fim de que estes possam usufruir efetivamente.

Seguindo a referida linha, é assente o entendimento do Tribunal de justiça do Estado de Goiás, do qual colaciono o seguinte excerto: EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

RECURSO INOMINADO.

AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

LOTE EM CONDOMÍNIO.

COBRANÇA DE IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU) ANTES DA ENTREGA.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

NULIDADE E ABUSIVIDADE.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA SEM OCORRÊNCIA DE PROTESTO.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. [...] II.

No caso demandado, aduz a parte autora, ora recorrida, que no dia 20/08/2018 firmou um instrumento particular de contrato de compra e venda com a requerida, tendo por objeto um lote, no empreendimento imobiliário denominado Jardins Capri.

A entrega do imóvel estava prevista para o último dia do mês de dezembro de 2021, todavia, afirma que os débitos de IPTU referentes aos anos de 2019, 2020 e 2021 lhe foram cobrados antes de sua imissão na posse, sob a justificativa de que a Cláusula Décima Primeira previa que tal encargo seria do promitente comprador a partir da assinatura do instrumento contratual.[...].

III. É cediço, conforme a jurisprudência hodierna, que a cobrança de taxa de imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU antes da imissão da posse mostra-se abusiva, uma vez que onera excessivamente o consumidor, devendo ser considerada nula nos termos do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor, até porque não havendo imissão na posse, não há satisfação dos termos legais para caracterização da responsabilidade tributária.

IV.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, por se tratar de obrigação propter rem, somente após a efetiva imissão na posse direta do imóvel, é que o comprador pode ser responsabilizado pelas obrigações que lhe seguem ( REsp: 1697414 SP).

Logo, desmerece reforma a sentença que declarou a nulidade da cláusula que imputava ao comprador a responsabilidade quanto ao pagamento do imposto em questão antes da efetiva imissão na posse, devendo ser a parte recorrida restituída pelo valor comprovadamente pago a tal título antes de ser imitida na posse.

V. [...]. (TJ-GO 52673261020218090174, Relator: JOSE CARLOS DUARTE, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 15/09/2022) Reconhecida a nulidade da cláusula, resta indevida qualquer cobrança feita à parte autora a título de IPTU antes da efetiva entrega do imóvel, sendo incabível qualquer cobrança neste sentido. É o quanto basta.Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, determinando a imediata devolução das quantias pagas pela parte autora, em parcela única, com retenção de 10% (dez por cento) sobre o total das prestações pagas pela adquirente.

Sobre os valores devolvidos deverá incidir correção monetária pelo INPC, desde o desembolso de cada parcela adimplida, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema nº 1.002/STJ).

Em razão da sucumbência mínima, condeno a parte requerida no pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, termos do art. 85, § 2°, do CPC.

Publicação, registro e intimação eletrônicos.Intimem-se.Após o trânsito em julgado, não havendo custas pendentes e nada sendo requerido no prazo de 30 dias, ARQUIVEM-SE os presentes autos com as anotações e baixa de praxe.Águas Lindas-GO, data da assinatura digital. KATHERINE TEIXEIRA RUELLASJuíza de Direito - NAJ SENTENÇASassinado digitalmente(Conforme Decreto nº 690/2025)   fav