TJMA - 0003126-17.2014.8.10.0001

ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS SECRETARIA JUDICIAL ÚNICA DIGITAL DA FAZENDA PÚBLICA PROCESSO: 0003126-17.2014.8.10.0001 AUTOR: IVANEIDE MOREIRA DE FARIAS Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: EDNO PEREIRA MARQUES - MA3643-A REU: MUNICIPIO DE SAO LUIS SENTENÇA Trata-se de AÇÃO COMUM CÍVEL COM OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por IVANEIDE MOREIRA DE FARIAS em desfavor do MUNICÍPIO DE SÃO LUÍS, ambos devidamente qualificados nos autos.

A autora alega em sua inicial que é comerciante e morava de aluguel, que adquiriu um imóvel pertencente ao espólio da Sra.

Elza da Silva de Freitas Sousa, conforme processo de Inventário nº. 652/200, o qual tramitava na Comarca de Humberto de Campos, tendo por inventariante o sr.

Raimundo Basílio de Sousa.

Celebrado o contrato de compra e vende em 05 de maio de 2004.

O imóvel se localiza na Unidade 205, Rua 05, nº 68, no Bairro Cidade Operária, nesta capital, com as seguintes medições de 33, 40m2 (5,70m x 11, 00m).

Que ao lado do seu imóvel, em terreno vizinho, se encontra um lote com medições de 5,70m de frete, por 11,0m de lateral e 5,70m de fundo, de propriedade da Sra.

Antônia Moreira Farias, contudo, ao se comparar os memoriais descritivos realizado pelo responsável técnico Vicente C.

Soares Filho, notou diferenças nas medições da área e do perímetro.

Deu entrada em requerimento administrativo perante a Secretaria Municipal da Fazenda, em data de 21 de março de 2013, visando o desmembramento do terreno, o qual gerou o processo nº. 020/5662/2013.

Deferida a Justiça gratuita à parte autora.

Citado, o réu não ofertou sua Contestação, transcorrendo o prazo in albis.

Intimados para informarem se pretendiam produzir outras provas: a autora informou que não havia mais provas a produzir (fl. 45 – id 43364536).

O Município de São Luís, por sua vez, providenciou a juntada da cópia do processo administrativo e informando que o pedido foi negado em razão de impedimento legal para efetuar o desmembramento (fl. 49/50 - id 43364536).

Juntada dos processos administrativos (fls. 51/63).

Intimação da autora para se manifestar a respeito dos documentos colacionados, esta ratificou os argumentos da exordial, nada acrescentando de novo (fl. 69/70).

Processo migrado em 30.03.2021.

Dada vista ao Ministério Público, este se manifestou pela não intervenção no processo (id 73586837).

Instado a se manifestar, a autora esclareceu que o terreno objeto da ação mede 5,70m x 11,0m - 57m2, sendo que a área desmembrada se encontra aos fundos da área total, que limita-se com o nº. 59 da Rua 07, conforme se vê da planta baixa colacionada no id 81915118.

Em manifestação, o Procurador do Município ratificou que a negativa do pedido de desmembramento no âmbito administrativo ocorreu em razão do imóvel violar a lei de zoneamento urbano do município de São Luís, lei nº. 3.253, de 29.12.1992, e por não se aplicar o direito de laje, previsto o art. 1.510-A, CC/2002, id 91843139. É o relatório.

Concluso para julgamento.

O ordenamento jurídico brasileiro permite ao magistrado que conheça diretamente do pedido, julgamento o processo, nas hipóteses que os autos encontrem aptos para sentença, ou seja, nas questões eminentemente de direito ou sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de outras provas.

Desse modo, cabível o julgamento antecipado da lide, aplicando à espécie o disposto no art. 355, inciso I do Código de Processo Civil.

Sem questões preliminares arguidas, passemos ao mérito.

Dando-se um panorama da situação concreta, tem-se que autora, que é comerciante e morava de aluguel, adquiriu um imóvel pertencente ao espólio da Sra.

Elza da Silva de Freitas Sousa, conforme processo de Inventário nº. 652/200, o qual tramitava na Comarca de Humberto de Campos, cujo inventariante responsável era o Sr.

Raimundo Basílio de Sousa.

Dessa forma, foi celebrado o contrato de compra e venda na data de 05 de maio de 2004.

Autorizada a alienação via Alvará judicial (fl. 09/10).

Comprovado o pagamento efetuado pela autora, Sra.

Ivaneide Moreira de Farias ao espólio da Sra.

Elza da Silva Freitas Sousa.

O imóvel localizado na Unidade 205, Rua 05, nº 68, no Bairro Cidade Operária, nesta capital, registrado no 2º Cartório de Registro de Imóveis sob a matrícula nº. 35.788 com as seguintes medições de 33,40m2 (5,70m x 11,00m), conforme memorial descritivo (fl. 20/23).

Visando regularizar a situação do imóvel, a compradora Sra.

Ivaneide protocolizou requerimento perante a Secretaria Municipal em 18.03.2013, contudo, o pedido de desmembramento foi indeferido sob o fundamento de que a área encontrava-se na zona ZR-4 cuja área mínima de loteamento era de 250,00m quadrados e testada mínima igual 10,00m (02.04.2013).

Efetuou novo requerimento, via administrativa, pelo desmembramento em 11.10.2013, igualmente indeferido.

Vejamos.

O parcelamento do solo urbano visa dividi-lo em unidades autônomas menores, cada qual com sua respectiva matrícula imobiliária, feito mediante loteamento ou desmembramento, desde que observadas as disposições da lei federal nº. 6.766/1979 e das legislações estaduais e municipais pertinentes, in casu, lei municipal nº. 3.253/1992.

A figura do desdobro, previsto em algumas legislações municipais, é espécie de fracionamento e consiste na subdivisão de um imóvel já anteriormente parcelado, mas desde que atendidos os parâmetros urbanísticos definidos na respectiva legislação municipal, tanto quanto a metragem mínima, quanto o acesso à via pública.

Na lei municipal nº. 3.253, de 29.12.1992 que dispõe sobre o zoneamento, parcelamento, uso e ocupação do solo urbano, definidos as áreas de zona residencial e os parâmetros da área mínima do lote e da testada, conforme se extraí do art. 6º , X – zona residencial 4- ZR4 (cidade operária), com base no endereço do imóvel e art. 21que prevê as metragens, in verbis: Art. 21.

Os lotes resultantes dos novos parcelamentos são fixados e disciplinados pelas seguintes normas: I – Área mínima do lote igual a 250,00 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados); II - Testada mínima do lote igual a 10,00m (dez metros).

Não se discute na presente ação acerca da propriedade do imóvel, que comprovada mediante os documentos colacionados à inicial, mas se o ente municipal agiu conforme a legislação pertinente ao indeferir o requerimento administrativo que postulava o desmembramento do lote quanto à fração física que foi vendida à autora.

Consoante a legislação pertinente ao parcelamento do solo urbano, seja a lei federal nº. 6.766/1979, que dispõem sobre as regras gerais, seja a lei municipal nº. 3.253/1992, que dispõe sobre o zoneamento, parcelamento, uso e ocupação do solo urbano do Município de São Luís, percebe-se que não é possível o fracionamento irregular do solo urbano, em razão do imóvel não alcançar os parâmetros mínimos de área definidos nas leis citadas.

Compete aos Municípios promover o adequado ordenamento do seu território, mediante o planejamento, e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, dentro do perímetro definido como ‘urbano, visando compatibilizar a ocupação do solo urbano com a criação e implementação dos demais sistemas necessários ao convívio em ambiente urbano, com o sistema viário, o transporte coletivo urbano, o serviço de educação municipal, o serviço de saúde pública municipal.

Assim, não se pode considerar a questão somente sob a ótica da propriedade, sem levar em consideração a lei de zoneamento municipal.

Transcrevo as ementas de julgados que demonstram a obrigatoriedade de observância dos parâmetros mínimos definidos em lei de zoneamento do solo urbano para o registro dos lotes urbanos.

Excepcionado na hipótese de aquisição originária da propriedade através do usucapião, quando a metragem inferior não impedirá a aquisição da propriedade, que não é o caso dos autos, vide: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - USUCAPIÃO ORDINÁRIA - APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO - IMÓVEL ENCRAVADO - LOTEAMENTO CLANDESTINO - IRRELEVÂNCIA - REQUISITOS SATISFEITOS - CC, ART. 1.242, CAPUT - MANUTENÇÃO DO DECISUM 1 Segundo orientação da Corte Suprema, "preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área onde situado o imóvel (dimensão do lote)" ( RE 422.349/RS, Min.

Dias Toffoli). 2 O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos submetidos ao trâmite dos repetitivos ( REsp n. 1667842 e REsp n. 1667843), Tema n. 985, firmou o entendimento de que "o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão da área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal". 3 Na mesma linha, preenchidos os requisitos da usucapião ordinária também é de rigor "a declaração de aquisição da propriedade, não obstante irregularidade referente às normas de parcelamento de solo urbano, haja vista a boa-fé dos postulantes.

Entendimento diverso implica a exigência de nova condição não albergada pela legislação pátria e macula o conceito jurídico da função social da propriedade urbana" ( AC n. 0002249-79.2011.8.24.0167, Des.

Gilberto Gomes de Oliveira). (TJ-SC - APL: 00030373520118240057 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0003037-35.2011.8.24.0057, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 14/10/2021, Quinta Câmara de Direito Civil) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ALVARÁ JUDICIAL - REGISTRO DE IMÓVEIS - ESCRITURA - COMPRA E VENDA - IMÓVEL COM ÁREA INFERIOR AO LIMITE LEGAL - IMPOSSIBILIDADE - LEI FEDERAL Nº 6.766/79 E LEGISLAÇÃO MUNICIPAL - ÁREA MÍNIMA PREVISTA - OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA.

A Lei Federal nº 6.766/79 prescreve que o parcelamento do solo urbano deve se dar de modo que os lotes tenham área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), autorizando que os municípios, no âmbito de sua competência legislativa, definam os usos permitidos e regulem a ocupação do solo e as áreas mínimas e máximas dos lotes.

No Município de Cambuí a legislação municipal estabelece a área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) para todos os lotes no município, notadamente pela Lei nº 1.566/01 e pelo Decreto nº 043/2011.

Diante da limitação disposta em lei, inadmissível o registro de compra e venda de imóvel com área inferior ao mínimo legal. (TJ-MG - AC: 10106170043058001 MG, Relator: Leite Praça, Data de Julgamento: 04/04/2019, Data de Publicação: 11/04/2019) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL RURAL - VENDA DE FRAÇÃO INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL - NULIDADE POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO OBJETO - EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

O desmembramento ou divisão de imóvel rural em área inferior ao mínimo legal não é considerada lícita, sendo atribuída a nulidade do negócio jurídico e vedada a lavratura de respectiva escritura ou registro imobiliário, nos termos do art. 8º e seu § 3º da lei 5.868/72. 2.

Versando os autos sobre contrato de compra e venda de imóvel rural cuja área é inferior à metragem mínima do módulo rural, forçoso é o reconhecimento da nulidade do negócio, em razão da impossibilidade jurídica de seu objeto, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, devendo o vício ser reconhecimento incidentalmente pelo Juiz, nos termos do parágrafo único do art. 168 do Código Civil. 3.

Uma vez reconhecida a nulidade do contrato de compra e venda que instrumenta a presente ação, inexiste amparo jurídico para a tutela jurisdicional pretendida, impondo-se a manutenção da r. sentença de extinção da execução, nos moldes do art. 803, I, do CPC/2015. (TJ-MG - AC: 10000220989446001 MG, Relator: Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 02/06/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2022).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL RURAL - VENDA DE FRAÇÃO INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL - NULIDADE POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO OBJETO - EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

O desmembramento ou divisão de imóvel rural em área inferior ao mínimo legal não é considerada lícita, sendo atribuída a nulidade do negócio jurídico e vedada a lavratura de respectiva escritura ou registro imobiliário, nos termos do art. 8º e seu § 3º da lei 5.868/72. 2.

Versando os autos sobre contrato de compra e venda de imóvel rural cuja área é inferior à metragem mínima do módulo rural, forçoso é o reconhecimento da nulidade do negócio, em razão da impossibilidade jurídica de seu objeto, nos termos do art. 166, II, do Código Civil, devendo o vício ser reconhecimento incidentalmente pelo Juiz, nos termos do parágrafo único do art. 168 do Código Civil. 3.

Uma vez reconhecida a nulidade do contrato de compra e venda que instrumenta a presente ação, inexiste amparo jurídico para a tutela jurisdicional pretendida, impondo-se a manutenção da r. sentença de extinção da execução, nos moldes do art. 803, I, do CPC/2015. (TJ-MG - AC: 10000220989446001 MG, Relator: Marcelo Pereira da Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 02/06/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2022).

Pelo exposto, julgo improcedente o pedido da autora, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios ao requerido, no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa, com a exigibilidade suspensa pelo prazo de cinco anos, subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, em razão do benefício de justiça gratuita concedido, conforme arts. 85, §§2º e 3º e 98, §3º, CPC.

Publique-se.

Intimem-se.

Registre-se.

Sem remessa necessária.

Transcorrido o prazo in albis, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos, com as providências de praxe.

Uma cópia desta DECISÃO servirá como MANDADO.

São Luís (MA), data do sistema.

Juiz OSMAR GOMES DOS SANTOS Titular da 2ª Vara da Fazenda Pública de São Luís

ESTADO DO MARANHÃO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS SECRETARIA JUDICIAL ÚNICA DIGITAL DA FAZENDA PÚBLICA PROCESSO: 0003126-17.2014.8.10.0001 AUTOR: IVANEIDE MOREIRA DE FARIAS Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: EDNO PEREIRA MARQUES - MA3643-A REU: MUNICIPIO DE SAO LUIS(CNPJ=06.***.***/0001-30) DESPACHO Trata-se de AÇÃO COMUM CÍVEL COM OBRIGAÇÃO DE FAZER ajuizada por IVANEIDE MOREIRA DE FARIAS em desfavor do MUNICÍPIO DE SÃO LUÍS, ambos devidamente qualificados nos autos.

A autora alega em sua inicial que é comerciante e morava de aluguel, que adquiriu um imóvel pertencente ao espólio da Sra.

Elza da Silva de Freitas Sousa, conforme processo de Inventário nº. 652/200, o qual tramitava na Comarca de Humberto de Campos, tendo por inventariante o sr.

Raimundo Basílio de Sousa.

Celebrado o contrato de compra e vende em 05 de maio de 2004.

O imóvel se localiza na Unidade 205, Rua 05, nº 68, no Bairro Cidade Operária, nesta capital, com as seguintes medições de 33, 40 metros (5,70 metros x 11, 00 metros).

Que ao lado do seu imóvel, em terreno vizinho, se encontra um lote com medições de 5,70 metros de frete, por 11,0 metros de lateral e 5,70 metros de fundo, de propriedade da Sra.

Antônia Moreira Farias, contudo, ao se comparar os memoriais descritivos realizado pelo responsável técnico Vicente C.

Soares Filho, notou diferenças nas medições da área e do perímetro.

Deu entrada em requerimento administrativo perante a Secretaria Municipal da Fazenda, em data de 21 de março de 2013, visando o desmembramento do terreno, o qual gerou o processo nº. 020/5662/2013.

Deferida a Justiça gratuita à parte autora.

Citado, o réu não ofertou sua Contestação, transcorrendo o prazo in albis.

Intimados para informarem se pretendiam produzir outras provas: a autora informou que não havia mais provas a produzir (fl. 45 – id 43364536).

O Município de São Luís, por sua vez, providenciou a juntada da cópia do processo administrativo e informando que o pedido foi negado em razão de impedimento legal para efetuar o desmembramento (fl. 49/50 - id 43364536).

Juntada dos processos administrativos (fl. 51/63).

Intimação da autora para se manifestar a respeito dos documentos colacionados, esta ratificou os argumentos da exordial, nada acrescentando de novo (fl. 69/70).

Processo migrado em 30.03.2021.

Dada vista ao Ministério Público, este se manifestou pela não intervenção no processo (id 73586837). É o relatório.

Concluso para julgamento.

Compulsando os autos, verifico que apesar de o processo ter sido concluso para julgamento, se encontram pendentes pontos controvertidos, motivo pelo qual deverão ser esclarecidos, convertendo-se o julgamento em diligência.

Determino a intimação da autora, via advogado constituído, para informar ao Juízo qual o imóvel que pretende ser desmembrado, pois nas fotografias colacionadas, aparecem (1) um imóvel com uma laje, sendo a parte debaixo aparentemente um imóvel comercial e a parte de cima residencial, caso em que poderá ser invocado o direito de laje; e o outro, (2) um imóvel de esquina pintado na cor rosa; ainda, o que está sendo questionado pela autora ao apontar os dois memoriais descritivos e demais informações pertinentes, no prazo de 15 (quinze) dias.

Com a resposta da autora juntada aos autos, intime-se o Município de São Luís, por sua Procuradoria, para ter ciência e oportunizar-lhe o direito de manifestação.

Em seguida, no silêncio das partes ou após o cumprimento das diligências, renove-se a conclusão para julgamento.

Uma cópia desta DECISÃO servirá como MANDADO.

São Luís, Segunda-feira, 31 de Outubro de 2022.

Juiz OSMAR GOMES dos Santos Titular da 2ª Vara da Fazenda Pública