TJMA - 0821499-58.2017.8.10.0001

Juízo de Direito da 16ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luis Secretária Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luis PROCESSO: 0821499-58.2017.8.10.0001  AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)  AUTOR: CLEA LUCIA BARBOSA CONCEICAO DOS SANTOS, SANDRO MARCIO SILVA DOS SANTOS Advogado do(a) AUTOR: EDSON GOMES MARTINS DA COSTA - OAB/MA8967 REU: R2FC ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA - EPP Advogado do(a) REU: MANOEL FELINTO DE OLIVEIRA NETTO - OAB/PB14492 SENTENÇA Trata-se de ação proposta por CLEA LUCIA BARBOSA CONCEIÇÃO DOS SANTOS e SANDRO MARCIO SILVA DOS SANTOS contra R2FC ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA – EPP.

Narram os demandantes: “Os Requerentes atraídos pela publicidade da empresa requerida sobre o lançamento do condomínio de apartamentos, pelo Programa Minha Casa Minha Vida, em 29.12.2014, compareceram a sede da referida empresa, ocasião que foram convencidos que poderiam adquirir um apartamento, desde que pagasse a quantia de R$ 17.972,95 em favor da empresa por meio de contrato particular de compra e venda.

O imóvel negociado seria o apartamento n. 203, Bloco J, integrante do empreendimento Condomínio Turu, localizado a Avenida General Artur Carvalho, Miritiua, município São Jose de Ribamar-MA.

Fazem provas os comprovantes pagos anexados; Que a empresa ré maliciosamente induziu os Requerentes a dois erros: o primeiro se refere a cobrança indiscriminada no valor supracitado, como foi explanado no item 1.4 das nossas considerações iniciais, a Portaria/Ministério das Cidades n. 363/2011, determina que os imóveis integrantes do PMCMV terá o valor total constante no contrato de financiamento feito junto a Instituição Financeira autorizada (Caixa Econômica Federal ou Banco do Brasil), ou seja, será 100% financiado, portanto, de nada se deveria pagar a construtora responsável pelo empreendimento.

O outro erro é que eles não poderiam participar do PMCMV, pois a segunda Requerente, quando compareceu junto a CEF para entrevista, recebeu a notícia que não poderia ser contemplada pelo aludido programa, eis que outrora já havia financiado um imóvel, o que impediria sua participação no programa em alusão; Frustrados e indignados, os Requerentes retornaram a sede da empresa para pedir explicações, ocasião que mais uma vez foram enganados, desta vez foram informados que nestes casos o que se podia fazer era o distrato do negócio, de modo que ficaria retido para a empresa o percentual de 10% do valor pago (17.972,95), isto é, R$ 1.797,29, por multa contratual em desfavor dos Requerentes, mais 3% (três por cento) do valor do imóvel, ou seja, R$ 3.045,90 (três mil e quarenta e cinco reais e noventa centavos), totalizando, assim, o valor R$ 4.843,19 (quatro mil, oitocentos e quarenta e três reais e dezenove centavos), restando a devolução tão somente de R$ 13.129,76 (treze mil, cento e vinte nove reais e setenta e seis centavos), em seis (06) parcelas, sem as devidas atualizações, devoluções estas que nunca ocorreram.

Faz prova o distrato anexado”.

Com base nisso, requerem: “[…] que seja anulado o referido contrato e distrato com a devolução integral dos valores já pagos devidamente corrigidos e em dobro, e uma vez caracterizada a má fé, que seja condenada a Requerida a pagar uma indenização por danos morais em favor dos Requerentes no valor equivalente a vinte (20) salários mínimos para cada um; subsidiariamente, nos termos do art. 326 CPC/2015, caso V.

Exa não conhecer do pedido anterior, que seja distratado com devolução integral do valor pago ou que fique retido apenas 10% do valor pago pelos requerentes à construtora, com a devolução de 90% devidamente atualizado de uma única vez, bem ainda seja condenada a pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais no importe de 20% sobre o valor da condenação”.

Inicial acompanhada de diversos documentos, dentre eles o distrato.

Audiência sem acordo.

Em sua defesa, a requerida alega, em síntese: a) “os autos não fazem jus ao benefício da assistência judiciária gratuita e lhes falta de interesse de agir, uma vez que o contrato em questão já se encontra rescindido”; b) “quanto à negativa do financiamento por parte da Caixa Econômica Federal, toda e qualquer responsabilidade é somente da parte autora”; c) “quando a requerida foi procurada pelos autores os mesmos foram informados que um dos requisitos essenciais para obtenção do imóvel seria a aprovação do financiamento pela CEF, logicamente tais requisitos deveriam ser obedecidos pelos próprios autores”; d) “a responsabilidade de saber quais os requisitos para aprovação do financiamento junto à CEF são da própria parte autora, uma vez que se trata de relação jurídica entre a parte autora e a CEF”; e) “a construtora não tem qualquer responsabilidade no processo de aprovação de financiamento por parte da CEF”; f) “a fragilidade dos argumentos trazidos à juízo pelos autores é reforçada pelo simples fato dos mesmos já terem realizado financiamento junto ao Programa Minha Casa Minha Vida, portanto, já sabiam do requisito imposto pela CEF de que não poderiam ter outro imóvel financiado pelo CEF, este, requisito também do primeiro financiamento que realizaram”; f) “o contrato de compra e venda previa claramente que em caso de rescisão pela não aprovação do contrato de financiamento, deveria a parte autora ser responsabilizada”; g) “todo o valor cobrado é referente ao imóvel, nenhuma taxa adicional ou valor adicional ao valor inicialmente informado e acordado”; h) “o valor a ser pago com recursos próprios pelos autores consta do contrato de financiamento em questão.

O valor a ser financiado e o valor total do imóvel constante do contrato de financiamento podem sim diferir, não existe qualquer dispositivo legal que impeça tal feito”; i) “não existe nenhuma regra, seja por parte do Ministério das Cidades, ou dispositivo legal, que desautorize a Construtora de tratar da aquisição de imóveis junto ao comprador, uma vez que a CEF apenas disponibiliza o financiamento do imóvel, sendo da construtora toda a responsabilidade pela construção do mesmo”; j) “não há como se imputar à R2FC ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA. a responsabilidade por qualquer eventual dano moral ou material, supostamente sofrido pela autora, vez que a Ré, em sua relação com a mesma, agiu de forma estritamente legal”.

Ao final, pede a revogação do benefício da assistência judiciária gratuita, a extinção do processo sem resolução do mérito e, alternativamente, a rejeição dos pedidos.

Peça instruída com instrumento particular de promessa de compra e venda e distrato.

Houve réplica.

Saneado o feito, as preliminares foram rejeitadas, conforme decisão id.10051430. É que importa relatar.

Do ônus da prova Logo de início, consigno que a relação contratual em exame é de natureza consumerista, pois as partes que a compõem são fornecedora e consumidores de bens e serviços, nos termos do artigo 2º e 3º do CDC.

Logo, a contenda deve ser solvida à luz das regras e princípios que informam o microssistema de normas protetivas, sem prejuízo da aplicação, no que couber, do Código Civil, em observância ao diálogo das fontes.

Em que pese isso, incabível aqui inverter o ônus da prova em favor dos demandantes, porquanto não houve, no decorrer da instrução, qualquer referência à aplicação desse instituto do CDC.

Sem embargos de opiniões em contrário, fazê-lo por ocasião desta sentença implicaria surpresa para a requerida, com ilegítima violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa.

Nesse sentido, confira-se julgado do E.

TJMA: INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

REGRA DE PROCEDIMENTO.

SENTENÇA.

MOMENTO INOPORTUNO. 1.

A inversão do ônus da prova consubstancia verdadeira regra de procedimento e o momento apropriado para tal é a fase instrutória, na medida em que não impõe qualquer surpresa às /partes litigantes, inadmitindo-se a aplicação da regra só quando da prolação da sentença. 2.

Recurso conhecido e provido.

Maioria. (TJ-MA - APL: 0368712014 MA 0038369-56.2013.8.10.0001, Relator: PAULO SÉRGIO VELTEN PEREIRA, Data de Julgamento: 21/07/2015, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/08/2015) Assim, o ônus da prova segue a regra do art. 373, do CPC, cabendo aos autores a prova constitutiva e à demandada a prova de fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado.

Do mérito Os autores afirmam, não excede repetir: “[...] que a empresa ré maliciosamente induziu os Requerentes a dois erros: o primeiro se refere a cobrança indiscriminada no valor supracitado, como foi explanado no item 1.4 das nossas considerações iniciais, a Portaria/Ministério das Cidades n. 363/2011, determina que os imóveis integrantes do PMCMV terá o valor total constante no contrato de financiamento feito junto a Instituição Financeira autorizada (Caixa Econômica Federal ou Banco do Brasil), ou seja, será 100% financiado, portanto, de nada se deveria pagar a construtora responsável pelo empreendimento.

O outro erro é que eles não poderiam participar do PMCMV, pois a segunda Requerente, quando compareceu junto a CEF para entrevista, recebeu a notícia que não poderia ser contemplada pelo aludido programa, eis que outrora já havia financiado um imóvel, o que impediria sua participação no programa em alusão.” Na tentativa de prover de força seus argumentos, juntam aos autos comprovantes dos pagamentos (id. 6662095 e seguintes), extrato de desembolsos de quitação da entrada (id. 6662196) e cópia do distrato (id. 6662209).

Primeiramente, registro que nada comprova a busca da instituição financeira (CEF) para obtenção de financiamento, muito menos a alegada negativa de crédito e seus motivos.

Ademais, consta expressamente da inicial que “a segunda Requerente, quando compareceu junto a CEF para entrevista, recebeu a notícia que não poderia ser contemplada pelo aludido programa, eis que outrora já havia financiado um imóvel, o que impediria sua participação no programa em alusão”.

Logo, não se pode imputar qualquer responsabilidade à demandada pelo insucesso na contratação de financiamento.

Também não fora demonstrada, ainda que minimamente, propaganda enganosa ou maliciosa.

A mera alegação não basta.

Ora, nada, absolutamente nada corrobora a afirmação de que os autores foram “induzidos ao erro em celebrar um contrato que lhe fizeram obrigados a pagar a quantia de R$17.972,95, sem saber a que se referia exatamente tais valores, e iludidos que ali estariam adquirindo um imóvel com os benefícios do Programa Minha Casa Minha Vida”.

Em verdade, do contrato celebrado entre as partes em 29 de dezembro de 2014 e dos demais documentos juntados não há uma só referência ao sobredito programa habitacional.

Com efeito, o acerco probatório não deixa dúvidas de que se trata, sim, de um contrato de compra e venda comum, em cujo bojo constam cláusulas segundo as quais os compradores poderiam buscar linha de crédito para honrar suas obrigações com a demandada.

Nada mais.

Nesse ponto, digno de nota que não há um só elemento a indicar que os autores tenham informado à construtora que já possuíam outro imóvel, tampouco que já tinham outro bem financiado.

Quanto a isso, tem-se apenas sua confissão.

Forçoso concluir, pois, que a rescisão decorreu de fatos alheios à conduta da requerida e nos termos do contrato, que dispunha, dentre outras coisas: CLÁUSULA QUARTA – DO FINANCIAMENTO: Fica acordado entre as partes que o PROMITENTE COMPRADOR tem como obrigação obedecer o prazo e o chamado da PROMITENTE VENDEDORA para dar entrada no financiamento bancário, sendo ele de categoria Apóio à Produção, na qual as taxas e parcelas são definidas pelo agende financiador, no caso, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL independente de previsão de entrega constante na CLÁUSULA SEXTA – DA ENTREGA DO IMÓVEL.

PARÁGRAFO ÚNICO: A veracidade das informações prestadas sobre a comprovação da renda bem como de outros documentos do PROMITENTE COMPRADOR, são de sua inteira responsabilidade, eximindo a PROMITENTE VENDEDORA de qualquer culpa ou ônus perante o agente financeiro – nos casos, onde couber financiamento do imóvel.

PARÁGRAFO SEGUNDO: A concessão do financiamento é prerrogativa do agente financeiro e sujeita-se aos critérios e condições estabelecidas pelo mesmo, não possuindo a PROMITENTE VENDEDORA qualquer ingerência ou responsabilidade nesse processo.

PARÁGRAFO TERCEIRO: No caso de não obtenção do financiamento com o agente financeiro no prazo acima descrito na CLÁUSULA QUARTA, rescinde-se de pleno direito o presente contrato.

Ocorrendo esta hipótese o PROMITENTE COMPRADOR perderá em favor da PROMITENTE VENDEDORAS a título de pena convencional compensatória 10% (dez por cento) do valor total que até então houver sido pago, e 3% (três por cento) do valor total do imóvel objeto deste contrato, sem prejuízo de arcar com indenização complementar por eventuais perdas e danos. (grifei) Resta, então, perquirir se houve retenção ilegal e/ou abusiva de valores pela requerida no distrato e se isso causou danos morais passíveis de indenização.

Sem delonga, afirmo que ambas as respostas são desenganadamente negativas.

Isso porque é evidente que os consumidores deram causa à rescisão contratual, porquanto não viabilizaram a concessão do financiamento bancário na Caixa Econômica Federal.

Reitere-se que nada comprova a busca da instituição financeira (CEF) para obtenção de financiamento, muito menos a alegada negativa de crédito e seus motivos.

Aplicável à espécie, portanto, o enunciado da Súmula nº 543 do STJ, segundo o qual, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Note-se, por oportuno, que a natureza mesma do contrato de promessa de compra e venda possibilita a sua resilição a qualquer tempo.

Contudo, as cláusulas contratuais relativas a essa rescisão devem estar de acordo com o ordenamento jurídico e em consonância com os percentuais estipulados a título de cláusula penal – desde que razoáveis, é claro.

Aqui, os requerentes se insurgem justamente contra os percentuais fixados a título de retenção por rescisão contratual decorrente da não obtenção do financiamento, quais sejam: “a título de pena convencional compensatória 10% (dez por cento) do valor total que até então houver sido pago, e 3% (três por cento) do valor total do imóvel objeto deste contrato”.

Destarte, não havendo dúvidas quanto ao direito de retenção, cumpre agora aferir se as cláusulas combatidas estão em conformidade, ou não, com o ordenamento jurídico pátrio.

O artigo 51, caput, IV, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas consideradas abusivas ou incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Já o artigo 53 do mesmo diploma legal estabelece que, nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Neste feito, embora a desistência tenha partido os compradores, os índices de retenção aplicados se mostram razoáveis e condizentes com as normas de regência e a jurisprudência, sobretudo se considerado o fato de que o contrato foi assinado em 29 de dezembro de 2014, ao passo que o distrato somente se consumou em 24 de março de 2017.

Especificamente nessa seara, o Superior Tribunal de Justiça entende que a aferição do valor a ser retido em caso de desistência será feita no caso concreto, devendo gravitar, no âmbito de promessa de compra e venda de imóvel, de 10% a 25% do valor já pago pelo consumidor, in verbis: AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RESCISÓRIA.

DESERÇÃO.

FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

ART. 485, V, DO CPC.

OFENSA DIRETA A DISPOSITIVO DE LEI: ART. 413 DO CC.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

RETENÇÃO DO TOTAL DE PARCELAS PAGAS.

DESCABIMENTO.

JULGAMENTO EXTRA PETITA.

NÃO OCORRÊNCIA.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

Não viola a norma do art. 485, V, do CPC o acórdão que, procedendo a seu exato cumprimento, rescinde a sentença que violou a literalidade do art. 413 do Código Civil, ao deferir a retenção total do valor pago por ocasião da rescisão do contrato de compra e venda, mormente quando o valor retido correspondia a quase 37% do preço do imóvel, afastando-se da orientação jurisprudencial desta Corte, que autoriza o percentual de retenção entre 10% e 25%, de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (...) 3.

Agravo regimental a que se nega provimento" (AgRg nos EDcl no AREsp 708.465/RJ, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016) (grifei) Diante disso e considerando as peculiaridades do caso concreto, não vislumbro abusividade nas sobreditas cláusulas, pelo que as mantenho.

Via de consequência, ausente conduta ilícita imputável à requerida, afigura-se inviável cogitar-se de qualquer tipo de indenização, pelo que desnecessário discorrer sobre os alegados danos morais.

Dispositivo Ante o exposto, julgo improcedentes todos os pedidos formulados por CLEA LUCIA BARBOSA CONCEIÇÃO DOS SANTOS e SANDRO MARCIO SILVA DOS SANTOS contra R2FC ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA – EPP.

Custas e honorários advocatícios pelos autores, sendo estes de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Suspensa, contudo, a exigibilidade dessas verbas em razão do benefício da assistência judiciária gratuita, ressalvado o disposto no art.98, § 3º, do CPC (id.19505297).

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

São Luís/MA, data do sistema.

Juiz Mario Márcio de Almeida Sousa