TJMA - 0812939-28.2020.8.10.0000

QUINTA CÂMARA CÍVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0812939-28.2020.8.10.0000   AGRAVANTE:          Living Afenas Empreedimento Imobiliários Ltda. e Cyrela Brazil Realty S/A Empreendimentos e Participações ADVOGADO:          Dr.

Carlos Frederico Dominici (OAB/MA 5410) AGRAVADOS:         Luís Gustavo Serra Teixeira e outros ADVOGADO:          Dr.

Paulo Renato Mendes (OAB/MA 9618) RELATOR:              Desembargador RICARDO DUAILIBE   DECISÃO   Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por  Living Afenas Empreedimento Imobiliários Ltda. e Cyrela Brazil Realty S/A Empreendimentos e Participações contra a decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São Luís que, nos Autos da Ação Ordinária promovida por Luís Gustavo Serra Teixeira, Tayane Berredo Reis Teixeira e Maria de Fátima Serra, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que as Agravantes realizem o pagamento no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) mensais corrigidos anualmente pelo IGPM para que os Agravados possam alugar outro imóvel enquanto não houver a resolução definitiva da lide; que passem a arcar com o pagamento de todas as cobranças referentes ao imóvel objeto de litígio, taxas condominiais, tributos federais, estaduais e municipais (IPTU) e tarifas, bem como as parcelas do financiamento e que o imóvel em tela não seja leiloado pelas rés nem vendido, enquanto ainda não houver a resolução da lide.   Em suas razões recursais (Id nº 7854333), narram as Agravantes que construíram o empreendimento imobiliário Condomínio Pleno Residencial São Luís, nesta cidade, no qual os ora Agravados adquiriram o apartamento nº 305, da Torre Sapoti, Bloco F.   Relatam que os Agravados afirmaram que o aludido empreendimento imobiliário apresentou graves vícios estruturais, dentre os quais, risco de vazamento de gás e problemas nas áreas comuns do condomínio, que prejudicariam as condições de habitabilidade do imóvel e, em vista desse acontecimento, os representantes do condomínio acionaram o Ministério Público Estadual, a fim de compelir a construtora e, também, a incorporadora a providenciar os reparos necessários para restaurar a segurança e as condições de habitabilidade do condomínio.   Alegam que nunca se esquivaram de seu dever legal de garantir a solidez e segurança da obra, prontamente assumiram o compromisso de sanar todos os problemas apontados pelo condomínio, naquilo que foi apurado pelo Ministério Público Estadual que havia necessidade de intervenção.   Destacam que as obras de reforma do prédio já foram concluídas e, em março do corrente ano, já “não existia nenhum indício de obras na fachada do empreendimento”, conforme atestado em Ata Notarial lavrada em 10/03/2020, documento público lavrado por tabelião, dotado de grande valor probatório, já que possui extensa credibilidade em virtude da fé pública do notário que a elaborou em vista dos fatos por ele presenciados e fotografados, consoante se extrai dos arts. 384 e 405 do Código de Processo Civil, reforçados pelo disposto nos arts. 215 e 217 do Código Civil.   Concluem que está fora de qualquer questionamento, impugnação ou dúvida o fato de que as obras de reforma do empreendimento imobiliário foram concluídas e sanadas todas as inconformidades noticiadas pelos Agravados, os quais já não têm motivo para residir em outro imóvel.   Ressaltam que, ao contrário do que afirmado pelos Agravados, as imperfeições apresentadas no empreendimento imobiliário nunca chegaram a representar risco concreto à segurança, solidez e condições de habitabilidade dos imóveis, posto que o “Habite-se” do Cond.

Pleno Residencial foi mantido em vigor pelas autoridades competentes (Corpo de Bombeiros, Defesa Civil, Ministério Público etc.).

Mencionam que adotaram todas as cautelas necessárias para garantir a segurança dos condôminos em seus respectivos apartamentos durante os trabalhos das equipes de manutenção e que, embora a restauração e reforma da fachada possam ter causado algum incômodo aos Agravados, o que é absolutamente normal durante a execução de uma obra, não havia necessidade de evacuação dos mesmos de sua moradia.   Afirmam que apenas em situações excepcionalíssimas, nas quais restou comprovada a real gravidade do estado de saúde de algum morador, a necessitar de atenção médica especial (home care), se prontificaram a providenciar a mudança para outro imóvel, contudo não é o caso dos Agravados, os quais não carrearam aos autos do processo nenhum documento médico que pudesse comprovar a existência de problemas graves de saúde.

Esclarecem que os condôminos que, tal qual os Agravados, tivessem interesse em se mudar para outro imóvel durante a execução da reforma da fachada das torres, deveriam se submeter a exames clínicos realizados por médicos nomeados pelo douto Juízo da Vara de Interesses Difusos e Coletivos, a fim de atestar a real necessidade de afastamento do local, conforme acordo celebrado entre as Agravantes, o Ministério Público estadual e o PROCON/MA, com a interveniência e anuência dos representantes legais do Condomínio.   Assinalam que os Agravados se imitiram na posse do apartamento em outubro de 2016, tornando-se, a partir daquela data, obrigados a concorrer para as despesas de conservação do condomínio através do pagamento da taxa mensal, nos termos do que dispõem os arts. 1.315 e 1.336, I, do Código Civil e, com relação ao pedido de pagamento de tributos, taxas e tarifas incidentes sobre o imóvel, cumpre dizer que tais encargos são de responsabilidade dos adquirentes e proprietários do bem, não podendo haver transferência desses ônus para as Agravantes com base em causa completamente distinta da compra e venda do bem.   Pontuam que os termos constantes do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, atinentes ao preço do bem e à forma de pagamento desse valor, foram livremente ajustados entre as partes, decorrência dos princípios da autonomia da vontade, da liberdade de contratar e do exercício regular desses direitos e que a atuação judicial só se faz necessária quando há abusividade das cláusulas do contrato e/ou desequilíbrio da relação contratual, o que não se verifica no caso vertente.

Nesse enfoque, explicam que o douto Juízo de Primeiro Grau não poderia ter se imiscuído no contrato de financiamento bancário firmado entre os Agravados e a CEF (que sequer é parte no processo, embora as Demandadas tenham apontado a existência de litisconsórcio passivo necessário) para determinar que deverão, de agora em diante, assumir a obrigação de quitar o saldo devedor dos Demandante.   Ao final, requer a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, na forma do art. 1.019 do CPC.

Pleiteia, ainda, o provimento do recurso, de modo a reformar a decisão agravada, de modo m a indeferir os pedidos de que as empresas demandadas sejam compelidas a efetuar o pagamento da quantia mensal referente à locação de outro imóvel em favor dos Agravados, de efetuar os pagamentos das taxas mensais e condomínio, dos tributos e tarifas incidentes sobre o imóvel e as parcelas do contrato de financiamento bancário celebrado pelos Agravados.   É o relatório.   Em sede de análise prefacial, reputam-se satisfeitos os pressupostos de admissibilidade do Agravo, estando presentes os requisitos para a sua interposição, bem como os documentos obrigatórios e facultativos previstos no art. 1.017 do CPC, razão que me leva a deferir seu processamento.   Com efeito, para a concessão de antecipação dos efeitos da tutela ao Agravo de Instrumento, previsto no art. 1.019, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, exige-se a demonstração de que a imediata produção de seus efeitos enseja risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Além disso, deve ser demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC).   De acordo com a narrativa empreendida na inicial, no dia 29/08/2016, os Agravados firmaram “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial” junto às Agravantes, para a aquisição da unidade nº 305, Torre Bloco F Sapoti, Condomínio Pleno Residencial São Luís, no valor de R$ 207.025,60 (duzentos e sete mil vinte e cinco reais e sessenta centavos), mas foram surpreendidos com a notícia de que o imóvel em referência apresentava graves vícios estruturais em decorrência da má execução da obra, inclusive, com rachaduras aparentes e com vazamento de gás, pondo em grave risco todas as pessoas que ali residiam e transitavam.

Dadas essas circunstâncias, pugnaram pela concessão de tutela de urgência para que as Agravantes realizem o pagamento no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais corrigidos anualmente pelo IGPM para possam alugar outro imóvel enquanto não houver a resolução definitiva do contrato com a devolução de todos os valores pagos, para que as Agravantes passem a arcar com o pagamento de todas as cobranças referentes ao imóvel objeto de litígio, taxa condominiais, tributos federais, estaduais e municipais (IPTU) e tarifas, bem como as parcelas do financiamento e para que o imóvel em tela não seja leiloado, nem vendido pelas Agravantes, enquanto o contrato não for rescindido, como forma de garantir um resultado útil ao processo.   A Magistrada de Primeiro Grau deferiu a tutela antecipada nos moldes requeridos pelos Agravados.   As Agravantes informaram ao Juízo de base que, em 04/12/2019 o Condomínio “Pleno Residencial” (representando os Condôminos), com a interveniência do Ministério Público do Maranhão, IBEDEC/MA, PROCON/MA, firmou um Acordo Judicial nos autos do processo da Ação Civil Pública nº 0822790- 25.2019.8.10.0001, em trâmite perante a Vara de Interesses Difusos e Coletivos de São Luís, tendo justamente como objeto as questões tratadas na presente demanda e, por intermédio do referido instrumento, se comprometeram a finalizar as intervenções nas fachadas, bem como a proceder com os reparos necessários ao completo restabelecimento do sistema de gás.   Mencionam que adotaram todas as cautelas necessárias para garantir a segurança dos condôminos em seus respectivos apartamentos durante os trabalhos das equipes de manutenção e que, embora a restauração e reforma da fachada possam ter causado algum incômodo aos Agravados, o que é absolutamente normal durante a execução de uma obra, não havia necessidade de evacuação dos mesmos de sua moradia.

Esclarecem que os condôminos que tivessem interesse em se mudar para outro imóvel durante a execução da reforma da fachada das torres, deveriam se submeter a exames clínicos realizados por médicos nomeados pelo douto Juízo da Vara de Interesses Difusos e Coletivos, a fim de atestar a real necessidade de afastamento do local, conforme o acordo judicial anteriormente mencionado.   Ressaltam que as obras de reforma do prédio já foram concluídas e, em março de 2020, já “não existia nenhum indício de obras na fachada do empreendimento”, conforme atestado em Ata Notarial, documento público lavrado por tabelião, dotado de fé pública.   Analisando detidamente os autos, constata-se que o acordo celebrado entre o Condomínio “Pleno Residencial” e as Agravantes, faculta aos condôminos aderir à referida transação e que os Agravados negam ter firmado o aludido pacto com as Agravantes, tanto que promoveram a demanda de origem, pugnando a resolução do contrato e a reparação por danos materiais e morais.

Como bem apontado pela Magistrada de Primeiro Grau, o acordo judicial não vincula os Agravados e, por essa razão, os Agravados não teriam que se submeter ao procedimento de avaliação médica para requerer o custeio de alugueis.   No caso vertente, portanto, “é sob a ótica de probabilidade de êxito do autor quanto ao provimento jurisdicional definitivo que o julgador deve conceder ou não a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional” (REsp 737.047/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2006, DJ 13/03/2006).   Assim, a relevância da argumentação e a possibilidade de lesão de difícil reparação denotam que seja mantido o deferimento da medida de urgência com relação ao pagamento de aluguéis.   Isso porque, os elementos probatórios produzidos até presente momento, notadamente, os laudos emitidos pela Defesa Civil e pelo Corpo de Bombeiros demonstram o comprometimento do imóvel e o risco para seus ocupantes, razão pela qual a desocupação é a medida mais apropriada.   Levando-se em consideração que a construtora é responsável pelos vícios da obra, nos termos do art. 618 do Código Civil, em tese, deve, além de efetuar os reparos, custear despesas com aluguel de outro imóvel, em razão de problema na unidade residencial entregue aos Agravados.

A propósito, o seguinte julgado: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – GRAVES PROBLEMAS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL – NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – CUSTEIO DE ALUGUEL – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

No caso em que há indícios relevantes capazes de demonstrar que o imóvel apresenta vícios que impossibilitam a sua ocupação, bem assim considerado que as Construtoras são responsáveis pelos problemas estruturais da obra, nos termos do art. 618 do Código Civil, é de ser mantido o deferimento do pedido de tutela de urgência formulado em ação de obrigação de fazer, consistente no pagamento de aluguel, ao comprador de unidade autônoma, por parte da Construtora” (TJMT Agravo de Instrumento 007466-50.2020.8.11.0000 DES.

GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data do Julgamento 10/06/2020, Publicado em 16/06/2020    Em relação às cobranças inerentes ao bem, sabe-se que estas têm, fato gerador, a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel.

A propriedade, a seu turno, prevê uma relação jurídica pela qual uma pessoa física ou jurídica, tem a faculdade de usar, gozar e dispor de bem corpóreo ou incorpóreo, sendo que, perante os entes públicos e o Condomínio, os Agravados são os responsáveis pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais e demais impostos estaduais e municipais.   No entanto, no caso concreto, não se mostra razoável que os Agravados sejam responsabilizados pelo pagamento das referidas verbas, na medida em que foram privados da propriedade do bem adquirido em razão dos problemas verificados na edificação.   No tocante ao pedido de que o imóvel não seja levado à leilão, é certo que a inadimplência do comprador, nos contratos de alienação fiduciária, autoriza as medidas pertinentes para sua cobrança, contudo, a expropriação do bem, cuja conduta das Agravantes, ainda está pendente de discussão judicial, mostra-se temerária e pode ocasionar danos irreversíveis aos Agravados, razão por que esta medida deve ser evitada.   Logo, presentes os requisitos que autorizaram o deferimento da medida pleiteada na origem, os fundamentos das Agravantes não são suficientes para alterar o entendimento já esposado na decisão agravada, porquanto não demonstram a impropriedade da decisão, tampouco apresentam os requisitos necessários para sua modificação.               Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo pretendido pelas Agravantes, sem prejuízo desse posicionamento ser revisto quando da posterior análise do mérito pela Quinta Câmara Cível.                 Intimem-se os Agravados para que respondam, se assim desejarem, ao presente recurso no prazo da lei, ficando-lhes facultada a juntada de documentos.   Notifique-se o Juízo do feito para prestar as informações necessárias, no prazo de 10 (dez) dias.

Em seguida, remeta-se o processo à Procuradoria Geral de Justiça.   Após, com ou sem manifestação, retornem os autos conclusos.   Intimem-se.

Publique-se.

Cumpra-se.   São Luís (MA), 21 de dezembro de 2020.   Desembargador RICARDO DUAILIBE Relator   A2