TJPA - 0829922-27.2021.8.14.0301

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém Processo nº 0829922-27.2021.8.14.0301 Autor: RENAN DA SILVA NEVES Réu: STATUS CONSTRUCOES LTDA SENTENÇA Vistos, etc.

A parte ré opôs embargos de declaração (ID 53200080) em face da sentença de ID 50970390, argumentando que a sentença embargada foi omissa, haja vista que foi determinado que seja descontado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre todos os valores pagos pelo Embargado para fins de devolução, sem tornar suficientemente claro se tal percentual deve ou não incidir também sobre as arras, sobre as quais não há nenhuma definição expressa.

Sustenta que que nenhuma quantia referente às arras deve ser devolvida ao Embargado.

Ao final, requer que os embargos de declaração sejam conhecidos e providos.

A parte autora apresentou contrarrazões (ID 53575134). É o relatório.

Decido.

Cabem embargos de declaração contra decisão judicial para conhecer obscuridade, eliminar contradição, suprimir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia o juiz se pronunciar ou para corrigir erro material, conforme dispõe o art. 1.022, I, II, e III, do CPC/2015.

No caso dos autos, a parte ré alega que a sentença embargada foi omissa, pois não foi especificado se os valores a serem restituídos devem ou não incidir também sobre as arras.

Analisando-se a sentença vergastada, verifica-se que foi determinado que (ID 50970390 - Pág. 11): “Dessa forma, diante do pleito de rescisão do promitente comprador, por motivos pessoais, e considerando a média delimitada pelo c.

STJ, impõe-se a restituição do valor pago de forma parcial, descontada a cláusula penal prevista contratualmente, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos”.

Pois bem, verifica-se que foi determinado que serão restituídos os valores efetivamente pagos, descontada a cláusula penal, ou seja, abrangem todo e qualquer pagamento efetivado, inclusive as arras, não havendo apenas a perda de 25% do que foi pago no total.

A sentença vergastada fundamentou devidamente na jurisprudência do STJ acerca da possibilidade restituição do valor pago de forma parcial, não havendo exclusão das arras e sim da cláusula penal.

Ademais, é cediço que os embargos de declaração não podem ser utilizados como meio de rediscutir matéria devidamente analisada pelo juízo, conforme jurisprudência pacífica dos Tribunais Superiores: STF-0096729) DIREITO CONSTITUCIONAL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO REGIMENTAL EM AÇÃO RESCISÓRIA.

INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU OBSCURIDADE NO ACÓRDÃO EMBARGADO.

RECURSO PROTELATÓRIO.

APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 2º DO ART. 1.026 DO CPC/2015. 1.

Os embargos de declaração não se prestam a veicular mero inconformismo da parte recorrente, sendo incabível a reforma do julgado a pretexto de sanar vícios de omissão, contradição ou obscuridade inexistentes. 2.

Embargos de declaração desprovidos.

Aplicação à parte embargante de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, em razão do caráter manifestamente protelatório do recurso, nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. (Emb.

Decl. no Ag.

Reg. na Ação Rescisória nº 2575/DF, Tribunal Pleno do STF, Rel.

Roberto Barroso. j. 10.03.2017, unânime, DJe 17.03.2017). (grifos acrescidos) STJ-1128811) PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ART. 1.022 DO CPC/2015.

MERO INCONFORMISMO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1.

Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver na decisão obscuridade, contradição, omissão ou erro material, consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015. 2.

No caso, não se constata o vício alegado pela parte embargante, que busca rediscutir matéria devidamente examinada pela decisão embargada, o que é incabível nos embargos declaratórios. 3.

Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no AgInt no Agravo em Recurso Especial nº 572.079/RS (2014/0197177-0), 4ª Turma do STJ, Rel.

Antônio Carlos Ferreira.

DJe 13.12.2018). (grifos acrescidos) STJ-1111920) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL.

ARTS. 489 E 1.022, DO CPC/2015.

AUSÊNCIA DE OMISSÕES.

PRELIMINARES DE CONEXÃO.

LITISPENDÊNCIA E COISA JULGADA.

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS.

REVISÃO.

SÚMULA 7 DO STJ.

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO.

QUITAÇÃO DO DÉBITO.

NÃO COMPROVAÇÃO.

MULTA DO ART. 1.026, § 2º DO CPC/2015.

MANUTENÇÃO.

REVISÃO.

SÚMULA 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

No presente caso, embora rejeitados os embargos de declaração, todas as matérias foram devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

Assim, não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. 2.

O Tribunal de origem, amparado nas premissas fáticas dos autos, entendeu que não estão presentes as hipóteses legais de conexão, litispendência, a coisa julgada.

A revisão do julgado estadual demandaria reexame de provas.

Incidência do óbice da Súmula 7 do STJ. 3.

O acolhimento da pretensão recursal, a fim de afastar a obrigação do agravante pelo pagamento das taxas condominiais, demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 do STJ. 4.

Quanto ao afastamento da multa aplicada com amparo no art. 1.026, § 2º, do atual CPC, verifica-se que o Tribunal Estadual já havia analisado e decidido de modo claro e objetivo as questões que delimitaram a controvérsia, não havendo a necessidade de oposição de embargos de declaração. 5.

O mero inconformismo da parte não constitui hipótese de cabimento de embargos de declaração e tampouco caracteriza vício no acórdão, razão pela qual deve ser mantida a multa aplicada em sede de embargos de declaração. 6.

Agravo interno não provido. (AgInt no Agravo em Recurso Especial nº 1.316.325/DF (2018/0154973-6), 4ª Turma do STJ, Rel.

Luis Felipe Salomão.

DJe 16.11.2018). (grifos acrescidos) Assim, não há omissão/contradição a ser sanada.

Isso posto, conheço dos Embargos de Declaração opostos e, no mérito, nego-lhes provimento, mantendo inalterada a sentença em seus termos.

Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal, caso queira.

Decorrido o prazo, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do para Pará, para os devidos fins.

Após o trânsito em julgado, cumpridas as diligências necessárias, arquivem-se os autos, dando-se baixa no registro e na distribuição.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Belém, 13 de maio de 2022.

Augusto César da Luz Cavalcante Juiz de Direito da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA CAPITAL Processo nº 0829922-27.2021.8.14.0301 Requerente: Renan da Silva Neves Requerido: Status Construções LTDA.

Sentença Relatório: Trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Quantia Paga com Pedido de Tutela de Urgência, proposta por Renan da Silva Neves em face de Status Construções LTDA.

Narra, o autor, que, em 30/11/2018, celebrou com a requerida o Contrato particular de compra de um terreno urbano, constituído pelo lote nº 57, da Qd 51, matrícula nº 3461 e 3462, do loteamento denominado “Bougainville Belém”, na cidade de Belém.

O preço convencionado para o Lote em questão foi de R$ 71.209,20 (setenta e um mil duzentos e nove reais e vinte centavos), acrescidos mensalmente dos encargos, taxas, correção monetária e juros, a ser pago da seguinte forma: Entrada no importe de R$ 5.340,69 (cinco mil trezentos e quarenta reais e sessenta e nove centavos) e o remanescente dividido em 120 parcelas, de valor inicial R$ 549,41 (quinhentos e quarenta e nove reais e quarenta e um centavos), a partir de 15/12/2018, com reajustes do valor das parcelas pelo IGPM/FGV.

Em virtude de dificuldades financeiras, procurou a Requerida para rescindir o contrato, com a devolução da quantia paga.

Contudo, recebeu a noticia que não seria possível a rescisão amigável da tratativa.

Diante dos fatos, requereu a tutela de urgência para suspensão do cumprimento do contrato, bem como para obstar os atos de cobrança por meio de negativação cadastral por protesto, não incidência de taxa de fruição, por se tratar de lote adquirido originalmente sem edificação.

No mérito, pleiteou a condenação da requerida a restituir o equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos (R$ 24.581,99), corrigido monetariamente, além da incidência de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, bem como os valores pagos indevidamente a título de eventuais e supostas comissões de corretagem e taxa SATI.

A tutela de urgência foi deferida parcialmente para determinar a suspensão do cumprimento do contrato, autorizando a parte Autora a não realizar os pagamentos das parcelas que se vencerem após 15/06/2021, bem como para obstar os atos de cobrança por meio de negativação cadastral por protesto; impor à Requerida o pagamento de todas as despesas do imóvel (atuais e as que surgirem no curso do processo, como por exemplo, IPTU, condomínio, entre outros) a partir de 15/06/2021, por fim, determinar que o terreno objeto dos autos seja devolvido para a Requerida.

Citada, a Requerida apresentou defesa alegando que cumpriu o determinado em tutela.

No mérito, sustenta que nunca se opôs a rescisão do contrato; que é impossível a devolução ao autor de 90% do valor pago à ré, face a regra contida na cláusula 18.6.3 do instrumento firmado entre as partes; que a devolução da taxa SATI e custeio do serviço de corretagem resta imprópria em virtude do contrato; Que a taxa de fruição é devido, logo deve ser paga; que o valor a ser devolvido é de R$ 11.178,44; por fim, requereu a improcedência dos pedidos do autor.

A parte autora apresentou réplica (Id 33721288 - Pág. 1 e ss.).

Intimadas, as partes informam que não pretendem produzir outras provas, além das já relacionadas nos autos.

Era o que tinha a relatar.

Passa-se a decidir.

Fundamentação Compulsando os autos, verifica-se que se trata de matéria de direito e documental, não sendo necessária a produção de outras provas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o julgamento antecipado da lide e o princípio da livre convicção motivada: PROCESSUAL CIVIL.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

OMISSÃO INEXISTENTE.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO OCORRÊNCIA.

SÚMULA N. 83/STJ. 1.

Não há violação do 535 do CPC quando o Tribunal de origem adota fundamentação suficiente para decidir a controvérsia, apenas não acolhendo a tese de interesse da parte recorrente. 2.

O juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, quando constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. 3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula n. 83/STJ). 4.

Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 177.142/SP, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2014, DJe 20/08/2014) (grifo nosso). (STJ-1118596) PROCESSO CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

INTERDITO PROIBITÓRIO.

RECURSO ESPECIAL.

INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INOCORRÊNCIA.

LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO.

REEXAME DE PROVAS.

SÚMULA Nº 7, DO STJ.

CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL (Agravo em Recurso Especial nº 1.391.959/DF (2018/0290629-0), STJ, Rel.

Moura Ribeiro.

DJe 27.11.2018) (grifo nosso). (STJ-1078790) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

ACIDENTE DE TRÂNSITO.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

SEGURADORA.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

PRODUÇÃO DE PROVAS.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO OCORRÊNCIA.

LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO.

REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA 07/STJ.

AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.176.239/SP (2017/0239174-8), STJ, Rel.

Paulo de Tarso Sanseverino.

DJe 17.09.2018) (grifo nosso). (STJ-1105292) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO MONITÓRIA.

CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO.

PRECEDENTES.

SÚMULA 83/STJ.

CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA DEMONSTRAÇÃO DA DÍVIDA ATRELADA À EMISSÃO DOS DOCUMENTOS.

REVER O JULGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.367.048/SP (2018/0243903-1), STJ, Rel.

Marco Aurélio Bellizze.

DJe 07.11.2018) (grifo nosso). (STJ-1090555) PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO OCORRÊNCIA.

PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO.

SÚMULA 7/STJ.

GRAU DE INSALUBRIDADE.

ANÁLISE.

INVIABILIDADE.

NECESSIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.339.448/SP (2018/0195053-3), STJ, Rel.

Benedito Gonçalves.

DJe 08.10.2018) (grifo nosso).

Dessa forma, considerando que os documentos carreados aos autos são suficientes para a análise do processo, passo ao julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil.

Da Rescisão Contratual Resta evidente que a relação presente é consumerista, haja vista que a adquirente é consumidor final do bem comprado.

Necessário, portanto, apreciar o feito sob a ótica constitucional dos princípios da isonomia, proteção ao direito de propriedade e ao consumidor, ambos agasalhados no art. 5º.

A partir de 1988, a Constituição Federal inaugura o chamado dirigismo contratual.

O contrato não está “morto”, mas o Estado percebeu o óbvio: que os grandes grupos econômicos estão cada vez mais ricos, com seus juros abusivos, cláusulas leoninas, em seus contratos de adesão.

A Constituição Federal de 1988 contempla em rol de direitos e garantias fundamentais a proteção ao consumidor, sendo que na espécie a responsabilidade civil é objetiva, prescinde da análise de culpa.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), amparado na CF/88, não teria regulamentado as cláusulas abusivas, se este necessário freio ao lucro a qualquer custo não tivesse revelado sensível desequilíbrio nos contratos de adesão.

O comando da CF/88, quando determinou a criação do CDC, deu-se no afã proteger o vulnerável, hipossuficiente, consumidor.

Diante da inviabilidade econômica que o empreendimento apresentou para a parte autora, é seu direito a rescisão contratual, mostrando-se inadmissível a manutenção do negócio jurídico quando uma das manifestações de vontade não mais subsiste.

Necessário esclarecer, no entanto, que das provas apresentadas, não se extrai responsabilidade da parte requerida em relação ao pleito rescisório.

Dessa forma, impõe-se a rescisão por vontade do comprador/autor, sendo a responsabilidade, também, deste.

Nada obstante, não pode parte Requerida enriquecer sem causa, devendo restituir os valores pagos pela parte Requerente.

Ocorre que, no caso concreto, considerando a responsabilidade do autor/comprador pela rescisão – por motivos pessoais, de ordem econômica –, a restituição não pode ser integral.

De fato, ainda que sob a ótica do diploma consumerista, a proteção à parte mais frágil da relação não pode importar em prejuízo para a parte requerida, a qual, de acordo com o que se extrai dos autos, não deu causa à rescisão.

A restituição, nesse caso, não pode ser integral, devendo ser abatido percentual do valor pago a título de cláusula penal.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) (grifo nosso).

Nesse sentido: (TJDFT-0429329) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES.

PARCELA ÚNICA.

CLÁUSULA PENAL.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

MANTIDO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SUCUMBÊNCIA MANTIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Com a rescisão do contrato, necessário o retorno das partes ao status quo ante, com a consequente devolução dos valores pagos, de forma única.

Inteligência do enunciado de Súmula 543 do STJ. 2.

A jurisprudência firmou entendimento no sentido de ser possível a retenção do percentual entre 10% a 25% do que foi pago nos casos em que o comprador está inadimplente ou nos que ele deseja rescindir o contrato por livre e espontânea vontade. 3.

Com o intuito de preservar o equilíbrio contratual, considerando que os compradores pagaram pouco menos de 10% do valor pactuado, justa a retenção de 25% dos valores pagos, tendo em vista os encargos da construtora. 4.

A ré decaiu da parte mínima dos seus pedidos, visto que somente saiu vencido em relação a retenção dos valores pagos.

Assim, correto o entendimento do magistrado singular de condenar o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios em sua integralidade, obedecendo assim ao comando contido no artigo 86, § único do CPC/2015. 5.

Honorários recursais majorados para 15% (quinze por cento), nos termos do artigo 85, § 11 do CPC/15.

Suspensa a exigibilidade em relação ao autor, em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos. (Processo nº 20.***.***/0328-48 (1053649), 1ª Turma Cível do TJDFT, Rel.

Romulo de Araújo Mendes. j. 04.10.2017, DJe 17.10.2017) (grifo nosso). (TJDFT-0485768) PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO.

RESOLUÇÃO DA AVENÇA.

CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

MULTA DE 10% DEVIDA PELO ADQUIRENTE.

RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

JUROS DE MORA A INCIDIR DA CITAÇÃO. 1.

Havendo resolução contratual, as partes devem retornar ao status quo ante, assistindo ao promitente-comprador, que a tanto deu causa, o direito de reaver a quantia que pagou ao promissário-vendedor, admitindo-se tão somente a retenção de 10% deste valor a título de multa penal. 2.

Nos termos do Enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3.

A responsabilidade da construtora pela restituição dos valores advindos da rescisão do negócio firmado é de natureza contratual, razão pela qual, nos termos do art. 405 do Código Civil e art. 206 do Código de Processo Civil, os juros de mora devem incidir a partir da citação. 4.

Recurso conhecido e desprovido. (Processo nº 07015477520188070020 (1136190), 6ª Turma Cível do TJDFT, Rel.

Carlos Rodrigues. j. 12.11.2018, DJe 20.11.2018) (grifo nosso).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO PELA PARTE COMPRADORA.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

RETENÇÃO.

PORCENTAGEM.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

BASE DE CÁLCULO.VALOR DA CONDENAÇÃO E PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO, EM CASO DE IMPROCEDÊNCIA PARCIAL.

SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA.

AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1.

Esta Corte passou adotar um padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 2.

Configurada a sucumbência mínima da parte autora, visto que obteve êxito total dos seus pedidos, com redução apenas do percentual de devolução de parcelas que pretendia receber, de modo que a parte ré deve arcar com a integralidade das despesas processuais. 3.

Agravo interno provido em parte. (AgInt no REsp 1830612/SP, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 13/08/2020) (grifo nosso).

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1.

A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2.

Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)(grifo nosso).

No caso concreto, depreende-se do instrumento contratual celebrado entre as partes, notadamente da Cláusula Dezessete, Parágrafo Primeiro, a seguinte disposição: CLÁUSULA 18 – DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RSTITUIÇÃO DO SALDO [...] 18.6.3.

Perda de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas pagas, a titulo de indenização de natureza compensatória , bem como pelas despesas administrativo- financeiras, excetuando o valor pago no ato, correspondentes as arras.

Dessa forma, diante do pleito de rescisão do promitente comprador, por motivos pessoais, e considerando a média delimitada pelo c.

STJ, impõe-se a restituição do valor pago de forma parcial, descontada a cláusula penal prevista contratualmente, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos.

Taxa de Fruição No que diz respeito a taxa de fruição, os reiterados julgados do c.

STJ são no sentido de desonerar o consumidor que não fruiu do bem, em concreto.

No caso em análise, o autor não foi imitido na posse do bem, isto porque se quer há construção no lote.

Dessarte, não há falar em taxa de fruição.

DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

LOTE SEM EDIFICAÇÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

FUNDAMENTO.

ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA.

ART. 884 DO CC/02.

CONFIGURAÇÃO.

REQUISITOS CUMULATIVOS.

EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO.

HIPÓTESE CONCRETA.

IPTU.

TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 282/STF.

MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO.

AUSENTE.

SÚMULA 284/STF. 1.

Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos. 2.

Ação ajuizada em 31/10/2016.

Recurso especial concluso ao gabinete em 04/05/2021.

Julgamento: CPC/2015. 3.

O propósito recursal é definir, dada a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, i) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel; ii) se o adquirente pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação, ainda que não haja qualquer edificação sobre o terreno; iii) quem deve ser responsabilizado pelo pagamento de valores relativos ao IPTU e taxas condominiais do imóvel; iv)quem deve suportar os ônus da sucumbência na espécie; e v) se o percentual de retenção devido à recorrente pode ser majorado de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores até então adimplidos pelo recorrido. 4.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.

Precedentes. 5.

O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 6.

A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa.

Precedentes. 7.

A vedação ao enriquecimento sem causa – que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação – dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 8.

São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos.

Precedente da Corte Especial. 9.

O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 10.

Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.11.

No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 12.

Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 13.

A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela recorrente em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 14.

O recurso especial não pode ser conhecido quando a indicação expressa do dispositivo legal violado está ausente. 15.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.936.470 - SP (2021/0133798-8) MINISTRA NANCY ANDRIGHI.) Grifo nosso.

Desta forma, torno sem efeito a clausula 18.6.4, do contrato subscrito pelas partes, haja vista que o Autor não foi imitido na posse do imóvel, não havendo nada a desembolsar com a rescisão.

Comissão de Corretagem e Taxa SATI Primordialmente, nenhum dos pedidos ora analisados (Taxa SATI e Comissão de Corretagem) encontram-se prescritos, por força da tese firmada no REsp Repetitivo n. 1.551.956/SP “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).

Assim, considerando que o contrato teve inicio em novembro de 2018 e a demanda foi proposta em maio de 2021, não há falar em prescrição.

Analisando o tema da Comissão de Corretagem, em sede de recurso especial repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) prolatou o seguinte entendimento: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Observa-se, portanto, que é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que atendido o dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, devendo o consumidor estar ciente do preço total da aquisição, inclusive com destaque do valor da comissão de corretagem.

O conhecimento prévio acerca da taxa de corretagem é necessária para que seja reconhecida a sua validade.

Nesse sentido tem se manifestado a jurisprudência: (STJ-0942302) RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

EXCESSO DE CHUVAS.

SÚMULA 7 DO STJ.

INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA.

SÚMULA 83 DO STJ.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR.

AUSÊNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

No presente caso, concluir que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, traduzindo-se como hipótese de caso fortuito e força maior, demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.

Incidência da Súmula nº 7/STJ. 2. "Não se aplica o INCC como índice de correção após a entrega da obra" (AgRg no REsp nº 579.160/DF, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 25.10.2012). 3.

Sob o rito do recurso repetitivo, firmou-se a tese da "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24.08.2016, DJe 06.09.2016). 4.

Consignado no acórdão a ausência de cláusula contratual expressa que desloque para o promitente comprador a obrigação de pagar as despesas de corretagem, o acolhimento de pretensão recursal em sentido contrário demandaria reexame de provas e de cláusulas contratuais, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. 5.

Recurso especial não provido. (Recurso Especial nº 1.700.455/SP (2017/0244529-5), STJ, Rel.

Luis Felipe Salomão.

DJe 01.12.2017). (STJ-0933316) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

VALIDADE DA CLÁUSULA. 1.

Nos termos da jurisprudência do STJ, é válida a cláusula contratual que transfere a obrigação do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente do imóvel, desde que previamente informado do repasse. 2.

Agravo interno provido.

Recurso especial conhecido e provido. (AgInt no Agravo em Recurso Especial nº 382.219/RN (2013/0262072-0), STJ, Rel.

Nancy Andrighi.

DJe 14.11.2017). (STJ-1107618) DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

RECURSOS ESPECIAIS.

AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE VALORES.

PREQUESTIONAMENTO.

INOCORRÊNCIA.

SÚMULAS 282/STF E 211/STJ.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

INADMISSIBILIDADE.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.

Ação de ressarcimento de valores. 2.

A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 4.

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que concerne à ausência de prévio ajuste e informação ao consumidor, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, vedados em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 5.

A incidência das Súmulas 5 e 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido.

Precedentes desta Corte. 6.

Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nesta extensão, não providos. (Recurso Especial nº 1.747.628/SP (2018/0145292-0), STJ, Rel.

Nancy Andrighi.

DJe 13.11.2018).

Ausente o requisito de informação ao consumidor, inválida a cobrança.

O Tema/Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça, teve como Tese Firmada, em relação a taxa de corretagem: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) No caso concreto, apesar da parte autora ter assinado documento (Id 32124052 - Pág. 17, Clausula 18.8), da intermediação de venda do imóvel, o aspecto mais importante do entendimento do Superior Tribunal de Justiça foi suprimido, qual seja, o valor da comissão de corretagem, informado junto ao preço total de aquisição da unidade imobiliária.

Dessa forma, é responsabilidade da requerida a restituição dos valores pagos (suprimido 25%), a titulo de comissão de corretagem.

Quanto ao serviço de assistência técnico-imobiliária (Taxa SATI), o Tema nº 938 assim dispôs, na literalidade: “(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (vide REsp n. 1.599.511/SP) Nesse sentido, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, deve, a parte Ré, devolver o total cobrado, a titulo de assessoria técnica (SATI) Dispositivo 1- De todo exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na exordial para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, objeto do presente feito; 2- Confirmo os termos da tutela de urgência e a torno definitiva. 3- Ao tempo em que torno sem efeito a Clausula cláusula 18.6.4, haja vista que o Autor não foi imitido na posse do imóvel, logo não há de desembolsar valores pela fruição. 4- Condeno, a requerida, a restituição dos valores pagos (suprimido 25%), a titulo de comissão de corretagem.

Por outro vértice, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, deve, a parte Ré, devolver o total cobrado, a titulo de assessoria técnica (SATI), por força do disposto no Tema nº 938 do c.

STJ. 5- Condeno a parte requerida à restituição dos valores efetivamente pagos pela parte autora, em parcela única, com o abatimento do percentual de 25% (vinte e cinco por cento), sendo que o montante deverá ser corrigido pelo INPC a contar de cada um dos pagamentos e mais juros moratórios simples de 1,00% (um por cento) ao mês, a contar do dia de expedição do e-mail (Junho/2021), solicitando a rescisão (Id . 28118492 - Pág. 1), na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil e por tudo mais o que consta nos autos. 6- Em face a sucumbência reciproca, condeno a parte requerida, ao pagamento de 50% custas e despesas processuais, cabendo ao Requerente o remanescente.

No mesmo vértice, condeno a parte Ré ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% sobre o valor total da devolução de valores, com fundamento no art. 86, do CPC.

Ao tempo em que condeno a parte autora ao mesmo percentual, sobre o mesmo montante, a titulo de honorários sucumbenciais. 7- Não havendo o pagamento das custas processuais no prazo de 10 (dez) dias a contar do trânsito em julgado, intime-se a parte sucumbente pessoalmente para o adimplemento no prazo de 10 (dez) dias.

Persistindo a inércia, extraia-se, a Secretaria Judicial, independentemente de nova conclusão, a respectiva certidão para inscrição do débito na Dívida Ativa do Estado. 8- Salienta-se que na hipótese de qualquer das partes ser beneficiária da gratuidade judiciária, a execução dos ônus sucumbenciais deverá observar o disposto no art. 98, §§2º e 3º do Código de Processo Civil. 9- Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, caso queira.

Decorrido o prazo legal, independentemente de manifestação ou nova conclusão, cerifique-se e encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, para os devidos fins.

Na hipótese de trânsito em julgado e cumpridas as diligências referentes às custas processuais, certifique-se, baixe-se o registro de distribuição e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Belém-PA, data registrada no sistema.

Augusto Cesar da Luz Cavalcante Juiz de Direito, Titular da 6ª vara Cível da Capital.

Vistos.

Concedo para as partes o prazo de 15 (quinze) dias para especificarem as provas que pretendem produzir, justificando a necessidade destas para o resultado útil do processo.

Caso as partes não possuam provas a serem produzidas ou na hipótese de indeferimento destas com fundamento no art. 370, parágrafo único, CPC, será realizado o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC.

Intime-se.

Cumpra-se.

Belém/PA, 11 de janeiro de 2022.

MARCO ANTONIO LOBO CASTELO BRANCO Juiz de Direito respondendo pela 6ª Vara Cível e Empresarial da Capital

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém PROCESSO JUDICIAL ELETRÔNICO ATO ORDINATÓRIO PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL 0829922-27.2021.8.14.0301 AUTOR: RENAN DA SILVA NEVES REU: STATUS CONSTRUCOES LTDA Fica intimada a parte autora para se manifestar sobre a contestação , no prazo legal (Provimento 006/2006 - CRMB, §2, inciso II).

BELéM, 26 de agosto de 2021 FABRICIO NASCIMENTO SAMPAIO