TJPB - 0827643-92.2015.8.15.2001

PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA CARTÓRIO UNIFICADO CÍVEL DA CAPITAL FÓRUM CÍVEL DES.

MÁRIO MOACYR PORTO Av.

João Machado, 532, Centro, João Pessoa-PB - CEP: 58.013-520 - 3º andar PROCESSO Nº: 0827643-92.2015.8.15.2001 AUTOR: CCM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ME.

RÉU: JOSÉ SIMÃO PEREIRA ATO ORDINATÓRIO De acordo com o art.93 inciso XIV1, da Constituição Federal, e nos termos do art. 152 inciso VI,§1° do CPC2 , bem assim o art. 203 § 4° do CPC3 , que delega poderes ao Analista/Técnico Judiciário para a prática de atos ordinatórios e de administração, c/c o provimento CGJ nº 04/2014, publicado em 01/08/2014.

E considerando as prescrições do art. 3084 do Código de Normas Judiciais da Corregedoria Geral de Justiça4, bem como em cumprimento as determinações constantes da portaria nº 002/2022 - JPA CUCIV, procedo com a intimação da parte vencedora para, no prazo de 10 (dez) dias, requerer o que entender de direito, apresentando o demonstrativo discriminado e atualizado do débito, atualizado até a data do requerimento, nos termos do art. 524, do CPC, sob pena de arquivamento.

João Pessoa - PB, em 26 de setembro de 2024.

Michelle Leite Felix Ventura Técnica Judiciária

Poder Judiciário da Paraíba 17ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827643-92.2015.8.15.2001 [Rescisão / Resolução] AUTOR: CCM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME REU: JOSE SIMAO PEREIRA SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse proposta por CCM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de JOSE SIMAO PEREIRA, ambos qualificados, em que a Promovente sustenta ter realizado com o Promovido um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, datado em 10 de setembro de 2010, do LOTE 18, QUADRA G, do Loteamento BOSQUE BELO HORIZONTE, Localizado em Várzea Nova, distrito do Município de Santa Rita/PB - em troca do pagamento da quantia de R$17.600,00 (dezessete mil e seiscentos reais).

Narra a exordial que o valor acima mencionado seria pago por meio de 80 (oitenta) parcelas no valor de R$ 220,00 (duzentos e vinte reais), sendo a primeira no dia 30/09/2010, e as demais na mesma data nos meses subsequentes.

Anualmente, o valor da parcela seria corrigido pelo IGPM, a fim de que fosse mantido o equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Entretanto, o demandado não cumpriu o acordado, encontrando-se inadimplidas as parcelas vencidas entre Junho/2014 e Abril/2015.

Por todo o exposto, requer a resolução do contrato firmado pelas partes, autorizando a imediata reintegração na posse do lote objeto da lide, determinando a liberação do bem para a negociação com terceiros interessados e ainda fixando a retenção das parcelas pagas no percentual de 50%(cinquenta por cento).

Citação do promovido (ID. 47292567).

Decretada a revelia (ID. 67697985).

Não havendo requerimento de outras provas, vieram-me os autos conclusos para o julgamento.

Breve relatório.

Decido.

De logo, ressalto que, mesmo com a decretação da revelia, a presunção de veracidade das alegações da parte Autora – efeito da revelia – é relativa, e a presente sentença considerará as provas constantes nos autos.

Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo encontra-se isento de qualquer vício ou nulidade, sendo cabível o julgamento antecipado da lide, tanto pela desnecessidade na produção de outras provas quanto pela revelia da parte promovida, nos termos do art. 355, I e II, CPC.

Partindo-se ao mérito, todo contrato é, em essência, um negócio jurídico bilateral, celebrado com a finalidade de produzir efeitos jurídicos.

Como tal, deve conter os requisitos necessários para a sua existência e validade, quais sejam, o acerto do preço e da forma de cumprimento, a perfeita identificação do objeto do contrato, e também o consenso entre as partes, este verificado mediante inequívoca manifestação de vontade, por meio da qual se pode inferir a sua intenção.

Tratar da rescisão contratual é lembrar que o traço característico de todo contrato é a criação de um vínculo jurídico entre as partes, sendo fonte de obrigação.

A rescisão do contrato em casos tais deve ser feita em juízo, pois não é regra do nosso sistema a resolução extrajudicial, exatamente porque é preciso ponderar a gravidade do inadimplemento e as consequências da extinção.

Inexistindo o distrato, a via judicial é exigida, cabendo ao juiz, nesta hipótese, analisar as peculiaridades do caso sub judice e dispor sobre seus efeitos.

Assim dispõe o art. 474 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

Na casuística, as partes estabeleceram uma relação contratual, através de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, datado em 10 de setembro de 2010, do LOTE 18, QUADRA G, do Loteamento BOSQUE BELO HORIZONTE, Localizado em Várzea Nova, distrito do Município de Santa Rita/PB - em troca do pagamento da quantia de R$17.600,00 (dezessete mil e seiscentos reais).

Afirma a parte Autora que cumpriu rigidamente suas obrigações, consistentes na entrega do bem nas condições contratadas.

Todavia, o Requerido não adimpliu as obrigações pactuadas, consistentes no pagamento das parcelas contratadas.

Dessa forma, pelos efeitos da revelia, resta incontroverso o inadimplemento da obrigação.

Logo, caracterizado o inadimplemento por parte do promitente comprador, torna-se imperiosa a rescisão do contrato.

Em relação à perda das quantias pagas a título de multa contratual, necessário tecer algumas considerações.

Sabe-se que a cláusula penal é pacto acessório à obrigação principal, por meio do qual se estipula penalidade ou multa para o caso de descumprimento contratual e tem a dupla função de obrigar o devedor ao cumprimento da obrigação e fixar previamente as perdas e danos no caso de descumprimento. É cediço também que a cláusula penal pode ser livremente pactuada pelas partes, não podendo exceder, todavia, o valor da obrigação principal, nos termos do art. 412, do Código Civil.

De outra banda, dispõe o art. 413, do Código Civil que: A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e finalidade do negócio.

O dispositivo legal acima não só autoriza como determina ao juiz que, diante do caso concreto, avalie a razoabilidade do valor da multa (cláusula penal) fixada no contrato, levando-se em conta a natureza e a finalidade do negócio, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado, para fins de eventual redução.

Ao comentar o citado artigo, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery advertem: Para que se possa chegar à determinação do que seja manifestamente excessiva não se pode, pois, levar em consideração apenas o valor da cláusula penal em confronto com o efetivo prejuízo, já que é da essência da pena o seu valor poder ser, mesmo, maior que o do efetivo prejuízo.

Além da análise da proporcionalidade entre o valor da pena e o prejuízo causado, devem ser buscados outros critérios para a aferição da necessidade da redução equitativa da pena pelo juiz, como, por exemplo, o grau da culpa, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado. (in Código Civil Comentado.

São Paulo.

RT. 2011, 8ª Ed., p. 529).

No caso dos autos, o contrato celebrado entre as partes possui previsão, na cláusula sétima, de devolução das quantias pagas pelo comprador, sendo retido o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor do contrato, referente aos pagamentos de corretores, publicidade, emissão de contrato, lançamento fiscal e despesas de notificação e medidas judiciais, se necessárias, bem como 10% referentes ao pagamento de juros de 0,15% (zero vírgula quinze por cento) ao dia, mais multa automática de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado das parcelas em atraso, inclusive honorários advocatícios, sendo o caso (cláusula quarta, parágrafo quarto) (ID. 57252760).

Ora, o valor a ser retido a título de multa por rescisão contratual deve ser estabelecido de modo a não causar vantagem ou gravame excessivo para uma das partes, sendo certo que vem sendo fixado na jurisprudência, a título de multa compensatória em casos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, o importe de 20% (vinte por cento) dos valores adimplidos pelo comprador.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESILIÇÃO - POSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - CABIMENTO - TAXA DE RETENÇÃO - FIXAÇÃO - OBSERÂNCIA AOS PRECEDENTES DO STJ. - É cabível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e a devolução de parte do valor das parcelas pagas pela compradora, nos casos em que ela própria deu causa ao rompimento do negócio jurídico. - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção, pela promitente vendedora, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados, tais como despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do eventual pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. - A retenção deve ser fixada no patamar de 20% sobre o valor total pago pela parte apelada, em consonância com a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal, e, ainda, incidir sobre o valor das prestações pagas, revelando-se tal importe razoável para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual." (TJMG - Apelação Cível n.º 1.0000.15.095646-4/002, Rel.

Des.

Evandro Lopes da Costa Teixeira, p. no DJe em 15/06/2018).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ILEGITIMIDADE ATIVA - INTERMEDIÁRIA VENDEDORA - MULTA POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PREVISÂO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - DECISÃO ULTRA PETITA - INOCORRÊNCIA - CONSEQUÊNCIA LÓGICA.

A vendedora intermediária não é prestadora direta dos serviços contratados, não detendo, portanto, legitimidade para figurar no polo ativo desta ação.

Não havendo previsão no contrato de multa por fruição do imóvel, não há como aplicá-la.

Tendo sido realizada a rescisão contratual, com aplicação da multa de retenção de 20% pelo promissário vendedor, deverão ser restituídas ao promissário comprador os valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

A determinação da devolução dos valores pagos em função de rescisão contratual não configura julgamento ultra petita, uma vez que tal devolução é decorrência lógica do acolhimento do pedido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.051503-5/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/09/2017, publicação da súmula em 08/09/2017).

Dessa forma, estando a cláusula contratual em conformidade com o entendimento proclamado pela jurisprudência pátria, deverá o promovente devolver todas as parcelas pagas, descontado os percentuais de 10% de retenção e 10% de multa, sob pena de enriquecimento sem causa.

Contudo, observe-se que a multa contratual de 10% deve incidir sobre o valor do contrato e a retenção administrativa de 10% deve incidir sobre os valores que foram efetivamente pagos pelo comprador, em uma única parcela, vez que se mostram abusivas as cláusulas quarta, parágrafo quarto, e sétima, ao estabelecer a devolução dos valores em 50% (cinquenta por cento) dos valores das parcelas pagas pelo Adquirente.

No que toca à correção monetária, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ - AgRg no REsp 1222042/RJ) Os juros de mora, por sua vez, devem incidir a contar da citação, nos termos do art. 240 do CPC e art. 405 do Código Civil, por se tratar de relação contratual.

Nesse sentido: "DIREITO CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA.

RETENÇÃO DE PARCELAS.

NÃO CABIMENTO.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

CITAÇÃO.

PRECEDENTES.

RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. [...] 2.

Em se tratando de responsabilidade contratual, é firme o entendimento desta Corte de que o termo inicial para incidência dos juros de mora é a data da citação. 3.

Recurso especial não provido." (STJ - REsp nº 1.550.223 - DF Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,DJ 20/5/2016).

Por derradeiro, uma vez rescindido o contrato devem as partes retornar ao status quo ante e o Autor ser indenizado pelo tempo em que ficou privado da utilização do bem.

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL RURAL - EXTINCAO DO PROCESSO - ARTIGO 267, INCISO VI, DO CPC - RÉU DEVIDAMENTE CONSTITUIDO EM MORA - SENTENÇA CASSADA - TEORIA DA CAUSA MADURA - ART. 515, § 3º, DO CPC - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓ-VEL RURAL - INADIMPLEMENTO PROVADO - RESCISÃO DO CONTRATO - REINTEGRAÇÃO DA POSSE NO IMÓVEL - ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. - A ação não padece da carência apontada na sentença recorrida, pois o réu foi devidamente constituído em mora, motivo pelo qual a sentença merece ser cassada. - O réu não cumpriu o contrato na forma pactuada, uma vez que não pagou a totalidade das parcelas.

Assim, a mora restou configurada. - É procedente o pedido de resolução do contrato firmado entre as partes e, conseqüentemente, a reintegração do autor na posse do imóvel é medida imperativa, considerando o retorno ao status quo ante. - É devida a indenização pleiteada pelo autor, sobretudo porque é inadmissível o uso do imóvel por aproximadamente dez anos, sem qualquer contraprestação por parte de quem indevidamente o ocupou. - O valor do aluguel do imóvel devido pelo réu deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. (TJMG - Apelação Cível 1.0643.09.004758-7/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/05/2015, publicação da súmula em 22/05/2015).

Ressalte-se que o termo final para a fixação da indenização pelo uso do imóvel, no caso concreto, é da data da efetiva desocupação do bem pelo demandado, devendo o valor do aluguel ser fixado em liquidação de sentença.

Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos elencados na exordial para: 1.

Declarar rescindido o contrato objeto da lide; 2.

Determinar a reintegração na posse do imóvel em favor da Promovente, fixando o prazo de quinze dias para desocupação pelo Promovido; 3.

Determinar a restituição das quantias pagas ao comprador, de uma única vez, autorizada a retenção dos percentuais, sendo 10% (dez por cento) de multa contratual, sobre o valor do contrato, e 10% (dez por cento) de retenção administrativa, sobre o montante das parcelas efetivamente pagas pelo Promovido, devidamente corrigidas (IPCA), incidindo juros de mora a partir da citação e atualização monetária desde o desembolso de cada parcela paga; 4.

Condenar o Promovido ao pagamento de aluguel pelo uso do imóvel, em valor a ser apurado em liquidação de sentença, contado a partir da inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária; 5.

Condenar ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa, vez que respondem pelo ônus de sucumbência, que deu causa à rescisão do contrato.

Publicação e Registro eletrônicos.

Intimem-se.

Expeça-se a guia de custas finais e intime-se a parte executada para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuar o pagamento.

Caso não haja o pagamento das custas judiciais no prazo supramencionado, extraia-se certidão de débito de custas judiciais e encaminhe-se para protesto extrajudicial e para inscrição na dívida ativa, bem como se inscreva no SerasaJud, nos termos do artigo 394 do Código de Normas Judiciais.

Atente o cartório que, nos casos em que o valor for inferior ao limite de 10 salários-mínimos (Lei n.° 9.170/2010 e decreto n.° 37.572 de 2017) e seus atos regulamentares, o débito devera ser inscrito apenas no SerasaJUD ou sistema equivalente de âmbito nacional (§ 3°).

Opostos embargos de declaração, ouça-se a parte adversa, no prazo de 05 (cinco) dias.

Interposto recurso apelatório, intime-se a parte contrária para oferecer contrarrazões, no prazo legal.

Em seguida, remetam-se os autos ao E.

TJPB, independentemente de conclusão (art. 203, § 4º, CPC).

Transitada em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com baixas no sistema, independentemente de nova conclusão.

João Pessoa/PB, na data da assinatura eletrônica.

Marcos Aurélio Pereira Jatobá Filho Juiz de Direito