TJPB - 0839398-06.2021.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 11ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0839398-06.2021.8.15.2001 [Indenização por Dano Moral] AUTOR: ALINE VILA NOVA DE SOUZAREPRESENTANTE: VILMA FAGUNDES VILA NOVA REU: RICARDO GOMES MAGALHAES, GILVANIA FLORENCIO DE LIMA SENTENÇA ação de RESTITUIÇÃO c/c DANOS MORAIS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEl.

DISCREPÂNCIA DA ÁREA REAL.

IRRELEVÂNCIA NO CASO CONCRETO.

AUSÊNCIA DE MENÇÃO NO CONTRATO DAS DIMENSÕES.

IMÓVEl.

VENDA "AD CORPUS".

CONFIGURAÇÃO.

ABATIMENTO DO PREÇO.

IMPOSSIBILIDADE.

Improcedência. - Conforme entendimento do STJ, a presunção contida no art. 500, §1º, do CC, no sentido de que a referência à área de imóvel vendido é meramente enunciativa quando a discrepância não ultrapassar 5%, não permite a conclusão, a contrario sensu, de que se ultrapassado esse percentual resta configurada a venda "ad mensuram".

Vistos etc.

RELATÓRIO Cuida-se de uma AÇÃO DE RESTITUIÇÃO c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por ALINE VILA NOVA DE SOUZA, representada por VILMA FAGUNDES VILA NOVA em face de RICARDO GOMES MAGALHAES e GILVANIA FLORENCIO DE LIMA.

Narra a exordial que as partes entabularam entre si um contrato de compra e venda de imóvel onde constava área externa privativa.

Contudo, ao escriturar o imóvel, a parte autora percebeu que a referida área externa não consta como integrante do imóvel.

Sendo assim, pleiteia a restituição de parte do valor pago, já que a metragem ofertada não corresponde ao tamanho real, bem como reparação pelos danos morais sofridos.

Em contestação, a parte suplicada almeja a improcedência dos pedidos autorais, visto que a referida área externa, embora não conste na escritura, continua sendo área privativa.

Após a réplica e o desinteresse das partes em produzir provas, vieram os autos conclusos para sentença. É o breve relatório.

DECIDO.

Inicialmente, ressalta-se que estão presentes os pressupostos processuais da constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, como também, as condições da ação, como a possibilidade de entrar em juízo, a legitimidade das partes e o interesse processual.

Também não se vislumbra qualquer vício processual, estando ausentes as hipóteses dos artigos 485 e 330 do Código Processual Civil.

A petição é apta e o procedimento corresponde à natureza da causa.

A pretensão deduzida não carece de pedido ou causa de pedir.

Ademais, o pedido é, em tese, juridicamente possível, não havendo incompatibilidade de pedidos, sendo que, a princípio da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão.

Ainda, o feito merece julgamento antecipado, sendo desnecessária a produção de provas (Art. 355, I, do CPC).

Portanto, passa-se à análise do mérito.

A lei civil permite às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade, observando, desde a conclusão até a execução da avença, os princípios de probidade e boa-fé (arts. 421 e 422 CC).

Por possuírem natureza sinalagmática, encerrando obrigações mútuas, as estipulações contratuais deverão ser executadas conjuntamente pelos pactuantes, buscando preservar a liberdade de contratação entre as partes, a finalidade do contrato havido, assim como sua função social.

Nas hipóteses de não cumprimento do avençado por uma das partes, assegura a lei àquele que se sentir lesado requerer a resolução do contrato, se não preferir-lhe o cumprimento, podendo, ainda, pleitear perdas e danos (art. 475 CC).

Em se tratando de relação jurídica decorrente de contrato de compra e venda de imóvel, uma das partes se compromete a transmitir a posse direta e indireta do bem, ao passo em que a outra deve assumir a contraprestação cabível.

A compra e venda de imóvel, por sua vez, pode se dar levando-se em consideração a extensão ou área do bem, hipótese em que se verifica a compra e venda ad mensuram (art. 500, CC), ou será concretizada com base em coisa certa e determinada, sendo a extensão ou área do bem apenas um elemento elucidativo na compra e venda, situação em que se concretiza a venda ad corpus (art. 500,§ 3º, CC).

Art. 500.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Sobre o tema elucida a doutrina: "É ad corpus a venda realizada sem determinação da área do imóvel ou sem fixação do preço por medida de extensão.

Na venda, considera-se o bem como corpo certo ou determinado, individualizado por suas características e confrontações, e mesmo pela simples denominação, se rural. É a hipótese da alienação de uma fazenda ou propriedade com denominação específica por um valor determinado." (Arnaldo Rizzardo.

Obra Contratos, 12ª edição). "Chama-se ad mensuram a venda quando se determina a área do imóvel.

Ou, ainda, se a determinação da área é o critério decisivo na fixação do preço.

Compra-se uma extensão territorial por um valor calculado por metro ou outra medida empregada." (Arnaldo Rizzardo.

Obra Contratos, 12ª edição).

A jurisprudência se pronuncia no sentido de que a metragem do imóvel não é determinante na alienação realizada na modalidade ad corpus, sendo irrelevante o argumento do comprador no sentido de que o bem adquirido não possui a exata dimensão declarada no anúncio de venda ou mesmo não tem a área externa privativa constante na escritura.

Neste sentido: APELAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - CONTRATO DE PERMUTA - ALIENAÇÃO AD CORPUS - ESBULHO - ASSINATURA DO CONTRATO - POSTERIOR. - A metragem do imóvel não é determinante na alienação realizada na modalidade ad corpus, sendo irrelevante o argumento do embargante no sentido de que o imóvel adquirido não possui a exata dimensão declarada no contrato, vez que se trata de defesa relacionada a contrato ad mensuram.- Constatando-se que o esbulho ocorreu após a assinatura do contrato em que se transmitiu a posse, não há que se falar que o alienante não cumpriu a cláusula de entregar o imóvel livre e desembaraçado. (TJMG - Apelação Cível 1.0309.16.001789-8/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/12/2021, publicação da súmula em 03/12/2021).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ESTIMATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ÁREA REAL DO IMÓVEL MENOR QUE AQUELA QUE CONSTOU NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - NEGÓCIO JURÍDICO CONSIDERADO AD CORPUS, E NÃO AD MENSURAM - PLEITO NÃO ACOLHIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.- Restando demonstrado nos autos que a venda se deu "ad corpus", não procede a ação fundada na diferença de área mediante análise do instrumento contratual, que não contempla fixação do preço por medida de extensão.- Sendo a referência à área do imóvel apenas enunciativa, caracteriza alienação "ad corpus", a qual não contempla a pretensão do abatimento do preço.- A sentença que entendeu dessa forma deve ser mantida e o recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0145.11.062758-8/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2021, publicação da súmula em 02/07/2021).

PROCESSUAL CIVIL – Apelação cível – Ação de reintegração de posse c/c indenização – Aquisição de imóvel – Metragem inferior do que à especificada – Pequena diferença –Negociação “ad corpus” – Direito a reintegração ou indenização – Inexistência – Manutenção da sentença – Desprovimento. - Tratando-se de venda realizada na forma “ad corpus”, é incabível a formulação de pleito reintegratório ou reparatório, em razão de pequena diferença na metragem do bem, nos termos do art. 500, § 3º, do Código Civil. - Dispõe regra do art. 500, § 3º, do Código Civil: Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus - “Na escolha de imóvel por critério ad corpus, segundo o qual metragem da área é meramente enunciativa, o valor é pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa.

Esta modalidade de aquisição não outorga ao adquirente o direito de exigir indenização pela diferença na área real do imóvel e a contratada, prevalecendo a presunção de que o comprador tinha conhecimento da declaração aproximada da área objeto do negócio e das exatas divisas da propriedade, assim adquirindo o terreno em conjunto com tudo o mais que nele houver.” (TJMG - Apelação Cível 1.0461.03.013539-0/006, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/11/2019, publicação da súmula em 21/11/2019) (0014309-92.2013.8.15.2001, Rel.

Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos, APELAÇÃO CÍVEL, 2ª Câmara Cível, juntado em 29/09/2021).

Tecidas as considerações precedentes e reportando-se ao caso em tela, denota-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel na modalidade ad corpus, sendo irrelevante a dimensão ou extensão da coisa indicada.

De início, cabe destacar que o contrato estabelecido entre as partes não indica a metragem do bem objeto de compra e venda, o que sinaliza que sua dimensão não representa elemento preponderante para a fixação do preço, tratando-se de compra e venda de imóvel que leva em consideração apenas o todo.

No contrato firmado há menção à fração ideal do imóvel comercializado em relação ao condomínio em que está inserido, inexistindo descrição da área ou metragem do bem.

Vê-se que havia uma espécie de autorização para uso permanente de área comum, externa e privativa, em razão de se tratar de área contígua ao bem comercializado, inexistindo menção à qualquer acessão ou incorporação da referida área ao bem objeto da lide, de modo a aumentar sua dimensão ou metragem.

Apresentado nos autos, ainda, a planta do imóvel, onde não consta a área privativa externa como parte do bem (ID 49540489).

Outrossim, registre-se que não há turbação da posse e nem esbulho, continuando a promovente a usufruir da área externa constante no contrato exatamente como descrito: de forma privativa.

Todas as fases de negociação que ocorreram previamente à assinatura do contrato convergem para demonstrar que o negócio se efetivou na modalidade ad corpus, levando-se em consideração para fixação do preço as características próprias do bem e que foram apresentadas aos compradores, e não sua extensão/metragem.

Neste sentido, inegável que o contrato havido entre os litigantes utilizou o critério ad corpus, sendo irrelevante a metragem do bem, o que afasta pretensão da promovente para fins de reparação de danos.

Sob mesmo fundamento, afasta-se a pretensão para reconhecimento de erro/dolo, uma vez que tais hipóteses não se configuraram no caso dos autos, não restando comprovadas, nos termos do art. 373, I, CPC.

Sob este prisma, inexistindo provas contundentes que respaldem as afirmações da parte, a qual não logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito, não subsiste o direito à reparação.

Outrossim, como oditer dictum, acrescenta-se que a validade dos negócios jurídicos é a regra e a invalidade exceção.

Se a emissão de vontade e a lei são obedecidas, o negócio jurídico é, via de regra, válido, conforme ensina CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, em "Instituições de Direito Civil", 15ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, V.

I, p. 403: "Uma palavra é fácil sobre a invalidade do negócio jurídico, como tema genérico, eis que a sua configuração vai prender-se à sua estrutura.

Conforme acentuado [...], a validade do negócio jurídico é uma decorrência da emissão volitiva e de sua submissão às determinações legais.

São extremos fundamentais para que a declaração de vontade se concretize no negócio jurídico.".

A presunção de validade se inspira no Princípio da Conservação dos Negócios Jurídicos, segundo o magistério de ANTÔNIO JUNQUEIRA DE AZEVEDO: "Tanto dentro de cada plano, quanto nas relações entre um plano e outro, há um princípio fundamental que domina toda a matéria da inexistência, invalidade e ineficácia; queremos referir-nos ao princípio da conservação.

Por ele, tanto o legislador quanto o intérprete, o primeiro, na criação das normas jurídicas sobre os diversos negócios, e o segundo, na aplicação dessas normas, devem procurar conservar, em qualquer um dos três planos - existência, validade e eficácia -, o máximo possível do negócio jurídico realizado pelo agente." ("Negócio Jurídico - Existência, Validade e Eficácia". 3ª ed.

São Paulo: Saraiva, 2000, p. 64).

Não há dúvida de que a força obrigatória dos contratos cede aos vícios que recaem sobre a própria manifestação do contraente, ou seja, quando se vislumbra descompasso com o real querer do agente e aquele que foi externado.

Nessa esfera se situam os denominados vícios de vontade ou de consentimento, que têm o condão de tornar nulo ou anulável o negócio jurídico, o que ocorre nas hipóteses de erro, dolo, coação, estado de perigo, simulação, lesão e fraude.

Tais vícios devem ser cabalmente comprovados.

No caso dos autos, o ônus de comprovar minimamente o vício era da autora que.

Como visto, não se desincumbiu de tal mister.

Finalmente, em relação ao pedido de reparação pelos danos morais sofridos, observa-se que não há ato ilícito nos autos, razão pela qual não há o que se reparar.

DISPOSITIVO Ato contínuo, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos elencados pela exordial.

CONDENO a parte autora a pagar as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em R$ 1.000,00 (mil reais), observados os ditames do art. 98, § 3º do CPC.

Preteridos os demais argumentos, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, ficam as partes advertidas de que a oposição de embargos fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente poderá levar à imposição de multa.

P.R.I.

Após o trânsito em julgado, arquive-se.

Carlos Eduardo Leite Lisboa Juiz de Direito