TJPE - 0001606-36.2024.8.17.2730

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA REGIONAL DA ZONA DA MATA 2ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca Processo nº 0001606-36.2024.8.17.2730 AUTOR(A): LEO MONTEIRO DE SOUZA RÉU: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor da Sentença de ID 198055353, conforme transcrito abaixo: "[SENTENÇA COM FORÇA DE MANDADO 1 – RELATÓRIO.

LEO MONTEIRO DE SOUZA, ajuizou a presente AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C TUTELA DE URGÊNCIA em face de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, tendo aduzido os fatos e fundamentos jurídicos constantes da petição inicial, a qual se fez acompanhar de documentos.

Alega a parte autora em síntese na petição inicial que: “1.1 Aos 27/04/2021, o autor formalizou um Contrato Particular de Promessa de Reserva e Compra e Venda de Imóvel emregime de multipropriedade com a PORTO ALTO RESORT.

O referido contrato tem como objeto uma COTA/FRAÇÃO DE RESORT/APARTAMENTO DE N°110 DO EMPREENDIMENTO PORTO ALTO RESORT, EM IPOJUCA/PE, nos termos da pag. (01) do contrato em anexo. 1.2 Conforme estipulado no contrato, o promovente comprometeu-se a efetuar o pagamento de R$ 37.404,08 (trinta e sete mil, quatrocentos e quatro reais e oito centavos) dividido da seguinte forma: Sinal de R$ 1.870,20 em 4 parcelas de R$ 467,55, e o restante de R$ 31.543,88, em 12 parcelas de R$ 2.628,66, com atualização anual pelo índice INCC. 1.3 Após período de 3 anos pagando em dia as parcelas o autor percebeu que o empreendimento não atende mais aos seus interesses e deseja encerrar o contrato, sendo informado que na realização do distrato diretamente com incorporadora que não receberia os valores corretos com aplicação de taxas e encargos abusivos. 1.4 O empreendimento ainda não foi entregue. 1.5 Ao total foram pagas em parcelas R$18.991,37 (Dezoito mil, novecentos e noventa e umreais e trinta e sete centavos). 1.6 O autor está adimplente com as parcelas.

Em busca dos seus direitos, não restou outra alternativa a não ser buscar o judiciário para resolver o impasse.” Por fim, a parte autora pugnou: “1. o recebimento da inicial com a qualificação apresentada (cf.artigo 319, inciso II, e §2º e 3º do CPC/15); 2.

A concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita ao autor, por não reunir condições de arcar com as custas da demanda sem comprometer seu sustento e de sua família; nos termos do artigo 98 do CPC. 3.

A CITAÇÃO das rés, no endereço constante do preâmbulo, por CARTA REGISTRADA com AR (via correios), para que, querendo e podendo, respondam aos termos da presente ação, sob pena de revelia e confissão, conforme prevê o artigo 247 do CPC; 4.

A CONCESSÃO da antecipação de tutela pleiteada, initio litis e inaudita altera pars, a fim de SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS para impedir que se abstenha de incluir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, com fixação de multa diária em caso de descumprimento no valor de R$ 200,00, nos termos do artigo 300 e 536 § 1º c/c 537 § 2°, respectivamente, da Lei nº 13.105/2015. 5.

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor subsidiariamente no que toca à inversão do ônus da prova e a anulação dos dispositivos que impõe vantagem indevida e desproporcional à parte mais vulnerável, nos ditames do arts. 6, VIII, 51 e 53. 6.

Ao final proferir sentença de resolução de mérito acolhendo o pedido de: 6.1.

A resilição do contrato pela lei 13.786/18 nos seguintes termos: i) a retenção de 10% como cláusula penal sobre o valor efetivamente pago no montante de R$1.899,13 (Um mil, oitocentos e noventa e nove reais e treze centavos); ii) o afastamento da comissão de corretagem, pois o autor comprou a cota na própria empresa, quando em ocasião era cliente de um dos seus empreendimentos e lhe foi oferecida a cota por um funcionário da própria empresa; iii) o afastamento da taxa de fruição por ficar comprovado que não houve fruição, haja vista ainda não foi entregue; iv) o afastamento de qualquer outro encargo, por serem tais valores suficientes para cobrir as despesas do contrato; iv) a devolução do montante de R$17.092,24 (dezessete mil, noventa e dois reais e vinte e quatro centavos), devendo-se aplicar o prazo de pagamento constante no artigo 67-A, §6º, da Lei nº 4.591/64 que determina que o pagamento ocorrerá em parcela única, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, haja vista o imovel não está submetido ao regime de patrimônio de afetação. 7.

Protesta provar o alegado por todos os meios de provas admitidos em direito, em especial a documental e demais provas que se fizerem necessárias para se comprovar a veracidade dos fatos aqui alegados; 8.

A CONDENAÇÃOdaré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 82, § 2º, do CPC, além de juros de mora, correção monetária e demais consectários jurídicos legais.” Decisão indeferitória de tutela de urgência exarada no ID 179630328.

A parte demandada apresentou contestação de ID nº 188023608, acompanhada de documentos, em que veio a alegar preliminarmente os seguintes pontos: a) “Da Prescrição Trienal da Comissão de corretagem”; b) “Impossibilidade de Concessão dos Benefícios da Justiça Gratuita”.

No mérito veio a sustentar os seguintes pontos: 1) “Não cabimento de dano de qualquer natureza.

Ilicitude não configurada”; 2) “Forma de Aquisição.

Conhecimento e permanência do contrato”; 3) “Ausência de relação de consumo.

Aplicabilidade de Lei Específica”; 4) “Objeto do contrato.

Legislação e jurisprudência aplicável”; 5) “Retenção da comissão de corretagem”; 6) “Retenção das arras/sinal de negócio”; 7) “Patrimônio de afetação e pena convencional de até 50% da quantia paga”; 8) “Retenção da fruição”; 9) “Valores a título de taxa de condomínio”; 10) “Rescisão por iniciativa do autor.

Retenções contratuais”; 11) “Previsão de arrependimento sem ônus.

Não exercício”; 12) “Subsidiariamente.

Descabimento da inversão “automática” do ônus da prova”; 13) “Subsidiariamente.

Juros a Partir do Trânsito em Julgado”.

Por fim, a parte ré requereu pelo acolhimento das preliminares e pelo julgamento totalmente improcedente dos pedidos formulados pela parte autora.

A parte autora apresentou réplica no ID 193044000.

Despacho proferido por este juízo no ID nº 193741360, em que foi determinada a intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir em juízo.

Petitórios das partes requerente e requerida, respectivamente nos IDs 197113513 e 197974312 pelo julgamento antecipado da lide.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. 2 – FUNDAMENTAÇÃO.

Inicialmente, observo que o feito prescinde de dilação probatória, uma vez que as provas carreadas aos autos afiguram-se suficientes para o julgamento antecipado da lide, o que faço com fulcro no artigo 355, inciso I, do novo CPC, sendo de bom alvitre destacar que as partes não pugnaram pela produção de outras provas conforme noticiado nos autos. 2.1 – DAS QUESTÕES PRELIMINARES. 2.1.1 – DA PREJUDICIAL DE MÉRITO DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ARGUIDA PELA PARTE RÉ NA CONTESTAÇÃO.

Acerca da prejudicial de mérito arguida pela parte demandada em sua peça de defesa, assinalo que, no tocante à alegação de prescrição trienal, é oportuno registrar que, tendo em vista que no presente caso a parte autora, ora consumidora, busca a resilição contratual e restituição de valores pagos, a atrair a aplicação do prazo prescricional quinqüenal previsto no CDC, de forma que, tendo a parte autora ajuizado a ação dentro de tal prazo, é de rigor o afastamento da prejudicial suscitada e de eventual prescrição a incidir na espécie.

Rejeita-se, pois, dita prejudicial de mérito. 2.1.2 – DA PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA SUSCITADA PELA PARTE DEMANDADA NA PEÇA CONTESTATÓRIA.

No que concerne à preliminar de impugnação aos benefícios da justiça gratuita arguida pela parte ré, reputo prejudicada, tendo em vista que a parte demandante recolheu devidamente as custas judiciais iniciais, conforme documentos de IDs 174616932 e 174616939.

Resta prejudicada, pois, dita preliminar. 2.2 DO MÉRITO.

No tocante ao direito material que permeia o litígio, é de rigor o reconhecimento do fato de que a relação de direito material entre as partes insere-se na esfera do direito do consumidor, uma vez que a parte autora enquadra-se no conceito pontificado pelo art. 2º da Lei 8.078/1990, qual seja: “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” De outra parte, a ré enquadra-se na categoria de fornecedor, senão vejamos: “Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” (grifei).

Noutro prisma, tratando-se a matéria da ação de relação de consumo, admite-se a inversão do ônus da prova (CDC, artigo 6º, inciso VIII), já que as partes autoras são manifestamente hipossuficientes em relação à parte demandada, sendo que a parte ré se desincumbiu em parte do ônus de provar a inconsistência dos fatos explanados pelas partes autoras na peça exordial, com fulcro no artigo 373, inciso II, do CPC, ao passo que as partes autoras vieram a comprovar parcialmente os fatos constitutivos de seu pretenso direito, à luz do artigo 373, inciso I, do estatuto processual civil.

HUMBERTO THEODORO JÚNIOR (v.

Curso de Direito Processual, Vol.

I.

Rio de Janeiro, Forense: 2005. 43ª edição, p. 462) leciona quanto ao sistema legal do ônus da prova: No processo civil, onde quase sempre predomina o princípio dispositivo, que entrega a sorte da causa à diligência ou interesse da parte, assume especial relevância a questão pertinente ao ônus da prova.

Esse ônus consiste na conduta processual exigida parte para que a verdade dos fatos por ela arrolados seja admitida pelo juiz.

Não há um dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário.

Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional.

Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente.

No dizer de Kisch, o ônus da prova vem a ser, portanto, a necessidade de provar para vencer a causa, de sorte nela se pode ver uma imposição e uma sanção de ordem processual.

De outra parte, o dever de reparar decorre da prática do ato ilícito civil, o qual, da definição do art. 186, do Código Civil, ocorre quando alguém, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, ou, então, quando o titular de um direito, ao exercê-lo, exceder manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Impende trazer a lume o disposto nos artigos 186, 187 e 927, parágrafo único, do Código Civil, cuja redação guarda o seguinte teor: “Art. 186.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. ...

Art. 187.

Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. ...

Art. 927.

Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único.

Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” Na esteira dos dispositivos legais retrocitados, a responsabilidade civil por danos decorrente de ato ilícito civil emerge sempre que um autor do dano, por conduta ativa ou omissiva, praticada em circunstâncias que façam presumir a negligência ou imprudência, viole direito e cause dano a outrem, de forma que os requisitos básicos da responsabilidade civil são: o dano, a autoria e o nexo de causalidade entre a conduta praticada pelo suposto autor e o resultado lesivo verificado.

Por outro turno, a sistemática adotada pelo Código de Defesa do Consumidor em relação à responsabilidade, de acordo com a sistemática da inversão do ônus probatório, competiria à parte ré provar a existência de eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão autoral, encargo do qual não se desincumbiu por completo, nos moldes do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, tendo a parte autora comprovado parcialmente os fatos constitutivos do seu direito, à luz do artigo 373, inciso I, do estatuto processual civil, conforme dito alhures.

No caso vertente, conforme observado na prova documental constante nos autos, as partes celebraram em 27/4/2021, 1 contrato de Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade, do Empreendimento Porto 2 Life Resort, localizado na Rua MA 01, Lote 03, s/n, Bairro: Nossa Senhora do Ó - Muro Alto, CEP: 55.900-000 - Ipojuca/PE, qual seja: COTA Nº 21, BL02, AP. 110, adquirida pelo valor de R$ 37.404,08, tendo a parte autora efetuado o pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00 e do sinal de negócio no valor de R$ 1.870,20, e outras parcelas, o que totalizaram o valor de R$ 18.991,02.

De outra face, na esteira da recente jurisprudência do egrégio STJ, a quem compete a uniformização da interpretação da lei federal em todo o país, afigura-se legítima a fixação de 25% do valor a ser retido em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-comprador (REsp 1.820.330/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 1/12/2020).

Por outro prisma, é de se considerar abusiva eventual restituição de forma parcelada, devendo a referida restituição ser integral.

Ainda, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1551956 e 1360969, restou assinalada a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, consoante se infere da seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Noutro giro, observo que restou comprovado, pela parte demandada, que, no instrumento contratual, restou devidamente informado às partes autoras o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o devido destaque do valor da comissão de corretagem, o que se verifica no item E.2 do instrumento contratual celebrado entre as partes. É de se reconhecer, pois, o direito das partes autoras à rescisão contratual, cuidando-se de um direito potestativo, sendo de bom alvitre assinalar, todavia, que, na esteira da jurisprudência do egrégio STJ de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador parcialmente com a fixação de 25% do valor a ser retido, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, o que é o caso vertente, não tendo a Construtora demandada, todavia, comprovado ter efetuado qualquer restituição às partes autoras, o que está a respaldar o pedido de obrigação de fazer postulada pelas autoras na exordial. 3 - DISPOSITIVO: Ante o exposto, rejeito a prejudicial de mérito/preliminar arguida pela parte ré na peça de defesa, e, no mérito, JULGO PROCEDENTES EM PARTES os pedidos formulados pela parte autora na peça exordial, apenas para: A) RECONHECER a imediata rescisão do contrato celebrado entre as partes em 27/4/2021, de Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade, do Empreendimento Porto 2 Life Resort, localizado na Rua MA 01, Lote 03, s/n, Bairro: Nossa Senhora do Ó - Muro Alto, CEP: 55.900-000 - Ipojuca/PE, qual seja, COTA Nº 21, BL02, AP. 110; B) CONDENAR a parte demandada ao pagamento, em favor da parte demandante, em uma única parcela, da quantia correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores já pagos pela parte autora, relativos à aquisição da mencionada cota, com abatimento, do valor correspondente à retenção, em favor da demandada, do valor das despesas de corretagem, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês com incidência de correção monetária pela tabela ENCOGE a partir da data de cada pagamento efetuado.

Em consequência, extingo o feito com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC.

Ante a caracterização da sucumbência recíproca, devem as partes autoras arcar proporcionalmente com 50% das custas processuais e a parte ré com o restante.

Quanto aos honorários advocatícios, nos moldes do disposto no § 2º do artigo 85 do CPC: 1) condeno a parte autora ao pagamento do percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da diferença da retenção dos valores a serem devolvidos pela parte ré de 10% para 25%, acrescido da comissão de corretagem (R$ 3.990,00) não acolhidos, em favor do(s) advogado(s) da parte demandada; 2) condeno a parte requerida ao pagamento do percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do percentual de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores já pagos pela parte autora, com abatimento do valor correspondente à comissão de corretagem, em favor do(s) patrono(s) da parte demandante, vedada a compensação nos termos do § 14 do retrocitado dispositivo legal.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Em caso de eventual interposição de recurso de apelação, intime-se a parte adversa para oferecimento de contrarrazões recursais no prazo legal e, em seguida, remetam-se os autos ao egrégio TJPE, com as homenagens de estilo.

Após o trânsito em julgado, proceda a escrivania ao cumprimento das providências determinadas no Provimento - CM nº 03/2022 (DJe de 16/3/2022), em seguida, arquive-se.

Cópia da presente, autenticada por servidor em exercício nesta Unidade, servirá como mandado.

Cumpra-se.

Ipojuca(PE), em 18 de março de 2025.

EDUARDO JOSÉ LOUREIRO BURICHEL Juiz de Direito]" IPOJUCA, 23 de março de 2025.

JOZIELMA DE MELO PEREIRA Diretoria Reg. da Zona da Mata